{"id":7320,"date":"2015-01-20T15:17:20","date_gmt":"2015-01-20T18:17:20","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=7320"},"modified":"2015-01-21T10:39:55","modified_gmt":"2015-01-21T13:39:55","slug":"balance-un-ano-estable-con-vacancia-en-alza","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/balance-un-ano-estable-con-vacancia-en-alza\/","title":{"rendered":"Balance – Un a\u00f1o estable con vacancia en alza"},"content":{"rendered":"

Atado al comp\u00e1s de la econom\u00eda, el sector de las oficinas mantuvo la demanda. Algunas empresas resignaron m2.<\/strong><\/p>\n

El escenario de las oficinas no tuvo su peor a\u00f1o de la historia, pero tampoco fue m\u00e1s positivo que en 2013. Se sumaron nuevos edificios, algunas empresas construyeron sus propios inmuebles y otras se mudaron a otros horizontes lejos del centro porte\u00f1o, y s\u00ed aument\u00f3 la vacancia, pero los brokers coinciden en que la demanda se mostr\u00f3 activa.<\/p>\n

Seg\u00fan el relevamiento de la consultora Colliers International, en 2014 se incorporaron al mercado 90.000 m\u00b2 de nuevas oficinas; de esta forma el inventario qued\u00f3 conformado por 1.647.241 m\u00b2 de edificios categor\u00eda premium. En ese sentido el nivel de construcci\u00f3n creci\u00f3 un 52% respecto del a\u00f1o anterior y mantiene esa tendencia desde 2011.<\/p>\n

“A pesar del contexto econ\u00f3mico, la demanda se mostr\u00f3 activa alcanzando 50,062 m\u00b2 de absorci\u00f3n neta anual, muy cerca del promedio hist\u00f3rico del mercado -de 60.000 m2 por a\u00f1o-. Esta performance permiti\u00f3 atenuar un crecimiento abrupto de la tasa de vacancia, la cual s\u00f3lo aument\u00f3 1,7% durante 2014 para llegar al 8,4%”, dijo Alejandro Badino, gerente general de Colliers International.<\/p>\n

Al finalizar 2014, todos los submercados mostraron absorciones netas positivas, “es decir que la superficie ocupada en cada uno de ellos aument\u00f3 respecto de 2013. Los m\u00e1s demandados fueron macrocentro sur (15.000 m\u00b2), Puerto Madero (13.000 m\u00b2), Catalinas (6000 m\u00b2) y la zona norte (6000 m\u00b2). No obstante cabe destacar que si bien macrocentro sur fue el submercado con mayor ocupaci\u00f3n, simult\u00e1neamente su tasa de vacancia alcanz\u00f3 el 21,5%, producto del ingreso de 3 importantes edificios, los cuales a\u00fan no han alcanzado la plena ocupaci\u00f3n (955 Belgrano Office, Altman Eco Office y Go Green)”, detall\u00f3 Juan Manuel Farola, gerente de oficinas de Colliers International. Mientras que Ivan Jackson, de la divisi\u00f3n transaction management-Global Corporate Services de CBRE Argentina, indic\u00f3: “Nuestros datos muestran que el nivel de vacancia comparando el final de 2013 y el tercer cuatrimestre de 2014 se mantuvo estable, alrededor del 10%. En tanto que los valores de alquiler presentaron una leve mejora, del 3,5%. La absorci\u00f3n neta de este a\u00f1o se posicion\u00f3 de mejor manera en comparaci\u00f3n con 2013, con m\u00e1s de 46.000 m2 absorbidos, aunque est\u00e1 lejos de los valores de otras temporadas donde se alcanzaban valores cercanos a los 100.000 m2”.<\/p>\n

Dada la situaci\u00f3n del mercado inmobiliario actual, el balance del sector premium de las oficinas fue positivo para 2014. “Si bien tuvo una baja en sus valores de locaci\u00f3n hist\u00f3ricos se mostr\u00f3 como un eje atractivo para clientes en desarrollo. En cambio el sector con inmuebles de menor categor\u00eda no fue el m\u00e1s afortunado, donde fue muy dif\u00edcil poder volver a ocupar aquellos espacios libres que se generaron en el mediano y largo plazo”, dijo Ignacio Cabrera, broker comercial de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias.<\/p>\n

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La zona de Plaza Roma promedia los 23 d\u00f3lares por m2 para alquilar los espacios<\/figcaption><\/figure>\n

“A futuro esperamos un mercado m\u00e1s din\u00e1mico; sin bien 2015 es un a\u00f1o electoral donde los clientes se van a mostrar expectantes, creemos que vamos a tener un clima favorable con bastantes oportunidades”, ampli\u00f3.<\/p>\n

Tambi\u00e9n sobre las perspectivas que dej\u00f3 el a\u00f1o se refiri\u00f3 Eduardo Prassolo, responsable de la divisi\u00f3n oficinas de Adri\u00e1n Mercado Gesti\u00f3n Inmobiliaria. “El 2014 dejar\u00e1 un leve incremento de la vacancia y una peque\u00f1a reducci\u00f3n de los precios de alquiler en este mercado. Pero la mira est\u00e1 puesta en el futuro, con empresas que est\u00e1n tomando decisiones con una tendencia firme: buscar nuevas instalaciones para reducir gastos sin perder lujos. Esta es la gran oportunidad.”<\/p>\n

Con una gran incertidumbre, pero especialmente con cautela, se fueron haciendo movimientos para reducir los gastos. Las medidas abarcaron desde achicar los espacios hasta mudarse a zonas m\u00e1s baratas o resignar lujo para pagar menos. “Lo cierto es que los costos en d\u00f3lares de los alquileres empezaron a pesar en las compa\u00f1\u00edas, la mayor\u00eda con una rentabilidad m\u00e1s chica frente a una elevada inflaci\u00f3n”, ampli\u00f3 Prassolo.<\/p>\n

Valores y contexto<\/strong><\/p>\n

Con esta radiograf\u00eda actual, el a\u00f1o pr\u00f3ximo empieza a definirse con una expectativa similar a la que deja 2014, con la posibilidad latente de buscar nuevos espacios si hace falta reducir gastos.<\/p>\n

“Es un hecho concreto que mientras grandes empresas directamente concretaron sus mudanzas en los \u00faltimos meses, otras dejaron el tema en carpeta, pero no lo descartaron. Esto quiere decir que de las largas estadas en un edificio, donde las compa\u00f1\u00edas m\u00e1s destacadas han pasado d\u00e9cadas y sus oficinas eran como un sello de reputaci\u00f3n e imagen para la organizaci\u00f3n, aparece ahora la posibilidad de buscar otro espacio, tanto para reducir los gastos como para alejarse del ruido y el caos de la gran ciudad”, cont\u00f3 Prassolo.<\/p>\n

En 2013, ya con un mercado complicado por el cepo al d\u00f3lar que modific\u00f3 la disponibilidad de divisas de las compa\u00f1\u00edas para enfrentar deudas, muchas se mudaron del microcentro a las afueras de la ciudad. Esta tendencia sigui\u00f3 en 2014 y ser\u00e1 clave hacia el a\u00f1o pr\u00f3ximo. “Las empresas tambi\u00e9n quieren ganar tranquilidad, en lo posible no resignar muchos lujos, y descentralizar operaciones. La oferta acompa\u00f1a esta demanda con el lanzamiento de nuevos edificios m\u00e1s all\u00e1 de la avenida General Paz. \u00bfY cu\u00e1l es la oportunidad? Atraer a esa demanda con nuevas propuestas, ya que se puede ofrecer buena calidad por menos precio, y ese es el objetivo que perseguimos al asesorar a los clientes para que encuentren las mejores soluciones sin tener que resignar las pretensiones”, agreg\u00f3.<\/p>\n

Sobre los contratos, Luc\u00eda Do Campo, marketing & research responsible de CBRE Argentina, destac\u00f3 que “en las oficinas premium, la gran mayor\u00eda de los contratos se firman en d\u00f3lares y en estos casos los incrementos son anuales, pero en los casos que hemos firmado contratos en pesos, el incremento ha sido semestral”.<\/p>\n

Mientras, los valores de alquiler en la actualidad se presentan de la siguiente manera: plaza San Mart\u00edn y Catalinas con un promedio de 28 d\u00f3lares por m2 al mes y 27,5, respectivamente. Puerto Madero Norte (diques III y IV) presenta un valor promedio de 27 d\u00f3lares por m2, macrocentro con 26, microcentro con 24, Plaza Roma con 23, Belgrano con 22,50. Los submercados m\u00e1s accesibles en t\u00e9rminos de valor de alquiler son Puerto Madero Sur (diques I y II) con un asking price promedio de 21,50 d\u00f3lares por m2 por mes.<\/p>\n

Por Jos\u00e9 Luis Cieri<\/strong>,<\/strong> Lunes 29 de diciembre de 2014
\nPublicado en el suplemento\u00a0Inmuebles Comerciales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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