{"id":7348,"date":"2015-02-13T12:33:46","date_gmt":"2015-02-13T15:33:46","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=7348"},"modified":"2015-02-15T15:14:49","modified_gmt":"2015-02-15T18:14:49","slug":"oficinas-otro-metodo-de-negociar-alquileres","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/oficinas-otro-metodo-de-negociar-alquileres\/","title":{"rendered":"Oficinas – Otro m\u00e9todo de negociar alquileres"},"content":{"rendered":"

Para evitar posibles costos mayores en d\u00f3lares, en los edificios corporativos se acuerda el pago por adelantado<\/strong><\/p>\n

Debido a las cotizaciones que el d\u00f3lar presenta en el mercado, en los edificios corporativos se implementaron, de com\u00fan acuerdo entre locatario y locador, otras condiciones de negociaci\u00f3n en los alquileres de oficinas. Si bien no se trata de un fen\u00f3meno generalizado, aumentan los casos en los que se verific\u00f3 este comportamiento que se explica b\u00e1sicamente por dos motivos: la pretensi\u00f3n del propietario en defender el valor de su inmueble y la posibilidad de alcanzar una mejor negociaci\u00f3n por parte de las empresas apoyadas por la disponibilidad de pesos.<\/p>\n

Desde el punto de vista de la empresa, la principal ventaja se encuentra en asegurar una tasa de cambio por todo el per\u00edodo de referencia en el contrato, evit\u00e1ndose el riesgo devaluatorio latente. Cabe recordar que es una tendencia generalizada el mecanismo de pagos en pesos seg\u00fan el tipo de cambio oficial. Por el lado del propietario se podr\u00eda mencionar dos beneficios: el primero, mantener la ocupaci\u00f3n de sus oficinas por el plazo convenido, y el segundo podr\u00eda ser b\u00e1sicamente por contar con la posibilidad de fondos adelantados.<\/p>\n

“En el caso de las compa\u00f1\u00edas que transitan cierto flujo de moneda local, el objetivo es darle un uso racional a esos fondos sorteando los probables movimientos en el tipo de cambio. La cotizaci\u00f3n es siempre valor del d\u00f3lar oficial”, opin\u00f3 Juan Manuel Farola, gerente de la divisi\u00f3n oficinas de Colliers International. Y agreg\u00f3: “Para el propietario, entendemos que es beneficioso porque se conserva el activo inmobiliario ocupado, adem\u00e1s de disponer de un capital por adelantado en lugar de verse prorrateado de manera mensual con las eventualidades del mercado de cambios”.<\/p>\n

“Esta metodolog\u00eda obedece a distintas variables. Por un lado se lo utiliza como garant\u00eda para el propietario, en los casos en los que el mismo va a realizar una inversi\u00f3n importante para desarrollar un inmueble para un inquilino en particular. Se lo considera garant\u00eda porque como la ley de alquileres autoriza a los inquilinos a rescindir los contratos a partir del sexto mes, el propietario no tiene ninguna certeza de que el inquilino vaya a permanecer en el espacio durante todo el plazo del contrato y con estos adelantos obtiene cierta seguridad de que recuperar\u00e1 la inversi\u00f3n”, afirm\u00f3 Ivan Jackson, Global Corporate Services de CBRE.<\/p>\n

“La ventaja principal es que la empresa que realiza el pago por adelantado congela el precio del alquiler al evitar el incremento por la inflaci\u00f3n esperada. Cuando hablamos de alquileres en d\u00f3lares el pago se realiza en pesos al tipo de cambio oficial vendedor del Banco Naci\u00f3n”, explic\u00f3 Emilio Cornejo, uno de los titulares de Achaval Cornejo.<\/p>\n

Mariana Stange, directora de la divisi\u00f3n oficinas de L. J. Ramos, detall\u00f3: “Esta es una modalidad incipiente, pero concreta. Es una forma c\u00f3moda para las empresas de dar uso tangible a sus utilidades. En la negociaci\u00f3n es interesante esta variante de pago ya que elimina la variable ajuste de precio. En un momento de incertidumbre respecto de la coyuntura econ\u00f3mica, el temor de los propietarios a quedarse en desventaja les permite resguardar el valor de alquiler, de esta manera”.<\/p>\n

De seguir este contexto econ\u00f3mico, el sistema tendr\u00eda alg\u00fan grado de continuidad siempre que la realidad de las empresas que lo analicen, lo vean conveniente. Los contratos m\u00ednimos por ley deber\u00edan ser de 36 meses, pudiendo establecerse por 10 a\u00f1os. Otros operadores se\u00f1alan que suelen acordarse por per\u00edodos de cinco a\u00f1os. En tanto, las renovaciones oscilan entre dos y tres a\u00f1os.<\/p>\n

“Es normal en el mercado firmar contratos por cinco a\u00f1os. Esto ayuda a las empresas locatarias para amortizar sus inversiones de start up. Respecto de los valores de alquileres, y ante la incertidumbre de precios en un plazo tan extenso, se fijan precios para los primeros 36 meses dejando el de los dos \u00faltimos a\u00f1os de contrato a definirse en ese momento. Es una modalidad justa para ambas partes de la negociaci\u00f3n”, agreg\u00f3 Stange. Otra de las razones puede ser financiera, ya que hay empresas que tienen liquidez y ven una ventaja en adelantar alquileres para combatir la inflaci\u00f3n y posibles devaluaciones. Se debe a las complicaciones que enfrentan las multinacionales para girar dividendos a sus casas matrices, donde se encuentran con un excedente de caja y tratan de invertir esos activos.<\/p>\n

Sobre las ventajas, Jackson ampli\u00f3: “Si uno es un desarrollador, la ventaja puede estar en la garant\u00eda o como un medio de financiaci\u00f3n de la obra. Desde el punto de vista del inquilino, las ventajas pueden ser financieras y como una forma de congelar valores ante la inflaci\u00f3n y la devaluaci\u00f3n, en los casos que los contratos sean en d\u00f3lares. Este m\u00e9todo no es una pr\u00e1ctica habitual, salvo en los built to suit o los desarrollos a medida”.<\/p>\n

Por Javier Reyes<\/strong>,<\/strong> Lunes 19 de enero de 2015
\nPublicado en el suplemento\u00a0Inmuebles Comerciales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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