{"id":7417,"date":"2015-03-11T09:13:31","date_gmt":"2015-03-11T12:13:31","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=7417"},"modified":"2015-03-12T08:59:25","modified_gmt":"2015-03-12T11:59:25","slug":"inmuebles-industriales-tiempo-de-espera","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/inmuebles-industriales-tiempo-de-espera\/","title":{"rendered":"Inmuebles industriales – Tiempo de espera"},"content":{"rendered":"

El \u00a0mercado de inmuebles industriales y centros log\u00edsticos se mantiene estable. Si bien la incertidumbre ha generado una pausa en la toma de decisiones, su impacto en los \u00edndices de ocupaci\u00f3n y precios no ha sido directamente proporcional.<\/strong><\/p>\n

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Polo Industrial de Ezeiza<\/figcaption><\/figure>\n

La incertidumbre cambiaria, los altos indices de inflaci\u00f3n, la resoluci\u00f3n del caso de los holdouts hicieron que la actividad cayera en t\u00e9rminos reales de un modo relevante, finalizando un a\u00f1o dif\u00edcil para la econom\u00eda argentina y la industria, en particular. Las mediciones del PBI registran un crecimiento del 0.1% en comparaci\u00f3n con 2013, todo lo cual plantea serios interrogantes de cara al 2015. De todos modos el mercado inmobiliario industrial no siempre va de la mano de la l\u00f3gica nacional. Sin embargo, los indices de actividad industrial empiezan a mostrar s\u00edntomas poco saludables. El estimador mensual Industrial (EMI) acumula un descenso del 2,7% durante los primeros nueve meses del a\u00f1o. A su vez, la encuesta cualitativa industrial, que mide las expectativas de las empresas para los pr\u00f3ximos meses, registra que el 72% de las mismas no tienen previsto incrementar la utilizaci\u00f3n de su capacidad instalada y cerca del 19% \u00a0anticipa una disminuci\u00f3n. Desde el sector externo, el menor dinamismo de Brasil comienza a reflejarse en las exportaciones argentinas, al tiempo que la escasez de divisas, supone un retroceso de las importaciones, lo que a futuro podr\u00eda afectar el volumen de actividad industrial.
\nPor un lado, este contexto obliga a las empresas a revisar cualquier decisi\u00f3n de expansi\u00f3n, lo que generara tambi\u00e9n cierto enfriamiento en la demanda de dep\u00f3sitos premium, y por el otro, muchas empresas imposibilitadas de enviar dinero a sus casas matrices con importantes excedentes en pesos, optan por posicionarse en activos. Aunque tambi\u00e9n esta los inversores con visi\u00f3n de largo plazo que ven las posibilidades de desarrollo a futuro, y han comprado tierra en zonas bien ubicadas.
\n“Los dep\u00f3sitos Clase A\/Premium contin\u00faan con vacancias muy bajas y precios sostenidos, con la inclusi\u00f3n de algunas incorporaciones que jerarquizan el mercado. Del lado de los dep\u00f3sitos clase B, la oferta de m2 disponibles se increment\u00f3, empujada por reestructuraciones y ajustes de muchas empresas, en su mayor\u00eda Pymes. La absorci\u00f3n del nuevo stock que se estar\u00e1 incorporando sera mas lenta, pero al mismo tiempo creemos sostenida”, precisa Alejandro Winokur, director de Newmark Grubb. Y agrega que las empresas se toman su tiempo, porque en algunos casos son multinacionales que tiene que cumplimentar una serie de exigencias de sus casas matrices, pero lo mismo pasa con las nacionales que dilatan sus decisiones, las que pueden llevar un a\u00f1o. Situaci\u00f3n que influyo en in incremente de la vacancia, ya que muchas pymes tuvieron que ajustarse y reacomodaron sus estructuras y superficies.<\/p>\n

Un mercado con pocos jugadores<\/strong><\/p>\n

“Es un mercado subofertado, en el que hay pocos jugadores, teniendo en cuenta que son grandes desarrollos que requieren importantes inversiones y conocimientos espec\u00edficos, ademas son activos que no se pueden dividir bajo ning\u00fan concepto, como ocurre por ejemplo con los edificios de oficinas. Son negocios a muy largo plazo y por ende son pocos los que intervienen”, apunta Herman Fingenbaum, director general de Cushman & Waekefield. A su vez, no hay fondos de inversi\u00f3n o inversores institucionales que aporten al negocio lo que se traduce en pocos desarrollos. “Muchas veces se hace lo que se puede y no, lo que se debe. Es decir, se arman un proyecto log\u00edstico con el dinero que se dispone, pero no con las mejores caracter\u00edsticas edilicias y de tama\u00f1o”. Ademas, la financiaci\u00f3n depende de la existencia de empresas interesadas dispuestas a pre alquilar” recala. La ventaja es que los tiempos de construcci\u00f3n de un deposito son mas cortos, alrededor de seis meses, pero tambi\u00e9n hay que considerar que los inquilinos son empresas grandes de todos los rubros que necesitan espacios para consolidarse; por lo tanto tomar la decisi\u00f3n de una mudanza de sus lugares de almacenaje implica riesgos y toda una planificaci\u00f3n. “Decisiones que se toman en tiempos de cierta estabilidad, lo que no ocurre hoy. Ante condiciones tan vol\u00e1tiles tienden a posponer los proyectos, mas all\u00e1 de que sean necesarios, por ejemplo algunas firmas tuvieron que modificar su mix de productos, lo cual tambi\u00e9n incide en los desarrolladores. Se postergan las construcciones, lo cual no implica que se hayan cancelado, se mantienen a la espera de un cambio en las reglas de juego.” apunta Faingenbaum.
\nAlejandro Winokur, comenta que, a partir de los cr\u00e9ditos del Bicentenario algunas grandes empresas y pymes reubicaron sus establecimientos. Y se\u00f1ala que el gobierno de la provincia de Buenos Aires ha puesto \u00e9nfasis en la creaci\u00f3n de nuevos parques pero para su desarrollo falta la inclusi\u00f3n de infraestructura y servicios, y quedan en un enunciado o un prop\u00f3sito que por ahora no se concreta. Si est\u00e1n bien armados y planificados feneran todo un movimiento a su alrededor, el caso mas tangible es el de Pilar, si bien tardo a\u00f1os en consolidarse, hoy es una ciudad en s\u00ed, a lo cual se agrego el boom de los barrios privados, con el consecuente desarrollo comercial, de entretenimientos y hoteler\u00eda.
\nA su vez, Juan Carlos Arozena, responsable de la Divisi\u00f3n Parques Industriales de Adri\u00e1n Mercado, empresa que esta trabajando con doce parques industriales en Buenos Aires con un amplio radio de actuaci\u00f3n que se extiende a otras ciudades como Rosario, comenta que muchas industrias se stockean, otras tienen despachos masivos y algunas alquilan mas espacio del que tienen entre sus activos para no erogar el dinero en ampliaciones y construcciones innecesarias, por el contrario prefieren alquilar las naves y en determinadas acciones tercerizan la parte de log\u00edstica con las empresas de trayectoria.<\/p>\n

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D\u00f3nde se ubican <\/strong><\/p>\n

Hoy existen mas de 300 parques en todo el pa\u00eds entre los ya consolidados y los que est\u00e1n en construcci\u00f3n, los cuales ocuparan a las de 250.000 personas en mas de 8.000 empresas. Casi el 50% de estos parques industriales se encuentran en la provincia de Buenos Aires. En tanto que el 90% de las empresas radicadas son Pymes.
\nEn la Provincia de Buenos Aires, la mayor concentraci\u00f3n industrial, desde hace un largo tiempo, sigue siendo la zona norte, por ser la ruta estrat\u00e9gica del Mercosur y por sus buenos accesos, ramal Pilar y Escobar, que presenta los precios mas altos de la tierra, y cuya influencia ya se ha extendido hacia Campana y Z\u00e1rate. En esta \u00e1rea se contabilizan once parques y el 60% de los dep\u00f3sitos Clase A.
\nCon otro nivel de infraestructura y accesos, la zona Sur ocupa un segundo lugar, agrupa alrededor de siete parques, y el 24% de los dep\u00f3sitos Clase A. Esta zona se conecta con el sur del pa\u00eds y esta cercana al aeropuerto internacional. A lo cual se agrega la continuaci\u00f3n del camino del Buen Ayre, Autopista Pte. Per\u00f3n, donde los movimientos de suelo ya se encuentran muy avanzados, se estima que para 2017 estar\u00e1 terminada. Por otro lado, en el Oeste la constricci\u00f3n de la autopista propicio la instalaci\u00f3n de centros productivos, aunque en menor proporci\u00f3n.<\/p>\n

Precios de alquiler y rentabilidades<\/strong><\/strong><\/p>\n

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Los precios de alquiler se han mantenido estables registrando un ligero incremento del 1,4%. Esto indicar\u00eda que la demanda contin\u00faa<\/strong> <\/strong>mostrando la fortaleza suficiente como para mantener los valores, seg\u00fan un informe de Cushman. El precio promedio se ubico en U$S 7.4 m2, la zona norte es la que registra los mas elevados, el triangulo de San Eduardo los valorea alcanzaron los U$S 8m2.
\nEn materia de dep\u00f3sitos, la demanda prioriza las b\u00fasquedas de naves de 1000 a 3000 m2 para las Pymes, y mas de 5000 m2 para las grandes compa\u00f1\u00edas. Uno de los requerimientos mas solicitados son las alturas que oscilan entre 10 y 12 metros, a lo que se agregan amplias playas de maniobras en hormig\u00f3n de alta resistencia, docks levelers, sistemas de prevenci\u00f3n contra incendios, seguridad y vigilancia, entre otras condiciones.
\nLa construcci\u00f3n de un deposito demanda entre 6 meses y un a\u00f1o, que constituye una ventaja en comparaci\u00f3n con otras propuestas del sector inmobiliario. “De ah\u00ed que algunos inversores apuesten a este negocio, comenta Arozena, si se parte de un predio con valores razonables de la tierra, para un dep\u00f3sito standard, la inversi\u00f3n se amortiza en cuatro a cinco a\u00f1os, considerando que los valores se han modificado en relaci\u00f3n, con dos a\u00f1os atr\u00e1s el valor del alquiler, seg\u00fan la zona, oscila entre U$S 5 a 7”.
\nEn comparaci\u00f3n con otros pa\u00edses, en la Argentina y, en particular, en la Provincia de Buenos Ares, aunque tambi\u00e9n en ciudades como Rosario, todav\u00eda hay mucho para \u00a0hacer por lo que a futuro el sector tiene un largo recorrido de crecimiento y se presenta como una de las inversiones mas adecuadas, para resguardar el valor del capital.<\/strong><\/p>\n

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\n Los desarrollos en marcha<\/strong><\/strong><\/p>\n

Los nuevos dep\u00f3sitos mas eficientes desde varios puntos de vista con calores de renta aun competitivos, ser\u00e1n en el nuevo contexto futuro una opci\u00f3n para ciertas empresas y sectores de la industria que tienen rezagadas sus decisiones de mudanza y\/o consolidaci\u00f3n de operaciones. La plataforma log\u00edstica de Norlog, el centro log\u00edstico Boguer II, el sector industrial planificado de Gral. Rodriguez, el polo log\u00edstico de Ezeiza, son algunos de los principales parques industriales y centros log\u00edsticos que ingresaran en el mercado.<\/strong><\/p>\n

En Ezeiza
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Santiago Isern de Cushman, comenta que la movida esta mas centrada en parques industriales. Por ejemplo, el Polo industrial de Ezeiza, empresa de Alberdi Desarrollos, que esta ubicado sobre la autopista Ca\u00f1uelas, y la futura extensi\u00f3n del Camino del Buen Ayre que unir\u00e1 La Plata con Panamericana, arranco, en una primera etapa, con 60 hect\u00e1reas y hoy ya est\u00e1n 500. Los operadores coinciden en que esta expansi\u00f3n se debe a que se arranco con precios de la tierra muy competitivos. Las superficies de los predios van de 2000 a 30.000 m2. Ciento cincuenta empresas multinacionales y pymes han adquirido lotes, 50 est\u00e1n construyendo sus plantas de elaboraci\u00f3n y otras, sus centros de distribuci\u00f3n; y otras 50 est\u00e1n en proyecto.
\n“Se est\u00e1n haciendo inversiones del orden de 80 y 100 millones de pesos”, precisa Isern.
\nEn dos a\u00f1os se vendieron 360 hect\u00e1reas. “Se salio a competir con precios razonables y con financiaci\u00f3n que es lo que hoy necesitan las pymes; es la \u00fanica forma, antes una inflaci\u00f3n del 40%”, comenta Arozena.
\nSi bien el Norte es la ubicaci\u00f3n mas demandada, los brokers indican que se van abriendo otras \u00e1reas como es este a\u00f1o. La zona, ademas, cuenta con buen soporte de poblaci\u00f3n, recursos humanos, mano de obra, y el apoyo del municipio que para esos proyectos es vital, con lo cual se genera una retroalimentacion.
\nFaingenbaum resalta que faltan proyectos multiprop\u00f3sitos, mixtos que integren lo comercial, log\u00edstica e industria, que incluyan aduana, transporte polimodal como en otros pa\u00edses. Es cierto que requieren amplias superficies, infraestructura, mayor disposici\u00f3n de capital, lo que no f\u00e1cil, pero seria un cambio significativo”, resalta.<\/strong><\/p>\n

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En General Rodr\u00edguez <\/strong><\/strong><\/p>\n

Sobre las 314 hect\u00e1reas de la estancia “El Rezongo”, un campo estrat\u00e9gicamente ubicado en las afueras del casco urbano, se desarrolla el Polo Industrial General Rodriguez, un emprendimiento de la empresa Don Jos\u00e9 encabezada por Carlos de Narvaez, que consolidara la zona como centro de producci\u00f3n clave. Esta situado sobre la ruta 24, cuenta con r\u00e1pidas conexiones con el Acceso Oeste y la Ruta 6. “El proyecto se desarrollara en 5 etapas. Actualmente se esta finalizando la primera, que comprende 40 hect\u00e1reas, la cual se encuentra vendida en un 80%, y tiene plazo de entrega de los lotes para principios del 2015”, comenta Agust\u00edn Figueiredo, responsable comercial.
\nLas superficies de los predios parten de los 2000 m2 hasta los 8000 m2, con posibilidad de unificarlos para alternativas de mayor tama\u00f1o. Figueiredo precisa que el parque esta habilitado para todas las categor\u00edas de industria, pero por ahora no hay una zona reservada exclusivamente para log\u00edstica, aunque no se descarta, ya que el proyecto abarca 307 hect\u00e1reas. Los lotes se comercializan en pesos y se ofrece financiaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

En Tigre<\/strong><\/strong><\/p>\n

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<\/strong>El grupo Logistico Andreani finaliz\u00f3 la primera etapa de construcci\u00f3n de Norlog, la plataforma log\u00edstica multiempresa ubicada en Tigre, con acceso por la antigua ruta 9. El predio, que abarca en esta etapa una superficie de 37 hect\u00e1reas, demand\u00f3 una inversi\u00f3n de $100 millones. Esta primera etapa comprende 18 lotes de 300.000 m2 comercializables para actividad log\u00edstica para las empresas radicadas en la plataforma. Los precios de los lotes se ubican en $1.650 por m2 El 60% de la superficie de los lotes fue adquirida por empresas que cumplen actividades de log\u00edstica, importaci\u00f3n, telefon\u00eda, laboratorios, elaboradores de envases y transportistas entre otras.
\nLa totalidad de la plataforma log\u00edstica se desarrolla sobre un predio de 100 hect\u00e1reas, con una inversi\u00f3n final aproximada de U$S 400 millones, esta destinada al movimiento y almacenamiento de mercader\u00edas y a la radicaci\u00f3n de industrias livianas, con una infraestructura de base y tecnolog\u00eda de nivel internacional para que las empresas compitan eficientemente en mercados cada vez mas exigentes. <\/strong><\/p>\n

Diciembre \u00a0de 2014
\nPublicado en la revista\u00a0\u00c1REAS GLOBALES<\/strong><\/strong><\/p>\n

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