{"id":7553,"date":"2015-05-26T08:32:02","date_gmt":"2015-05-26T11:32:02","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=7553"},"modified":"2015-05-26T08:51:51","modified_gmt":"2015-05-26T11:51:51","slug":"operaciones-inmobiliarias-la-pesada-carga-impositiva","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/operaciones-inmobiliarias-la-pesada-carga-impositiva\/","title":{"rendered":"Operaciones inmobiliarias – La pesada carga impositiva"},"content":{"rendered":"

Los inmobiliarios sostienen que seg\u00fan las legislaciones, en el pa\u00eds se abona entre un 35% y 50% del valor del inmueble en grav\u00e1menes; esto reduce el margen de ganancia de los desarrolladores.<\/strong><\/p>\n

Sabido es que el mercado inmobiliario se encuentra atravesando un presente poco alentador. Seg\u00fan algunas estad\u00edsticas revelan que tanto 2014 como el primer trimestre de 2015 dan cuenta de los \u00edndices m\u00e1s bajos del sector en los \u00faltimos 15 a\u00f1os. En medio de este escenario donde reina la baja rentabilidad se escuchan tanto algunos desarrolladores como inmobiliarios quejarse por la elevada presi\u00f3n impositiva, que seg\u00fan ellos -en muchos casos- desalienta la inversi\u00f3n en nuevos proyectos tanto residenciales como comerciales.<\/p>\n

De hecho, un estudio t\u00e9cnico que realiz\u00f3 la consultora Evaluecon busc\u00f3 determinar qu\u00e9 porcentaje del valor de la propiedad+terreno se lo lleva el Estado, por el simple hecho de pagar diferentes tributos que inciden tanto en los ingresos como en los gastos. “Vale decir que se incluyen en la estimaci\u00f3n tanto los tributos que se aplican en forma directa como aquellos que se abonan de forma indirecta al estar contenidos en el precio de los bienes y servicios”, explic\u00f3 Santiago Deb\u00e9, secretario de prensa y vocero del Colegio de Corredores P\u00fablicos Inmobiliarios de Mendoza.<\/p>\n

Seg\u00fan el informe, el valor de una propiedad conlleva una serie de impuestos que terminan impactando en el precio final. “Los desarrolladores que se enfrentan a un negocio inmobiliario deben responder a una larga lista de cargas impositivas, entre las que se destacan los siguientes impuestos: al valor agregado, a los bienes personales, a las ganancias, a la transferencia de inmueble y a los ingresos brutos. Adem\u00e1s tambi\u00e9n tienen que hacer frente como empleadores a aportes personales, contribuciones patronales, sin dejar de lado los impuestos inmobiliarios, a los sellos, al monotributo y dem\u00e1s gastos y honorarios adicionales”, coment\u00f3 Deb\u00e9.<\/p>\n

M\u00e1s de una vez<\/strong><\/p>\n

Y agreg\u00f3: “En algunos casos hay impuestos que se tienen en cuenta m\u00e1s de una vez. Para ser m\u00e1s claros, tanto el ingeniero de obra como el arquitecto pueden pagar impuesto a las ganancias (lo que trasladan a sus honorarios) as\u00ed como la inmobiliaria que particip\u00f3 en dicha operaci\u00f3n. Lo mismo sucede con las empresas transportistas que tributan en los impuestos del automotor y en los combustibles, los cuales luego son llevados a los costos de sus servicios”.<\/p>\n

El informe de la consultora asegura que en una vivienda, la suma de todas las cargas impositivas ronda entre el 44 y 50% promedio. “Lo que evidentemente hace cada vez m\u00e1s dif\u00edcil el acceso a una vivienda nueva para cualquier familia en nuestro pa\u00eds, no tanto por c\u00f3mo crecen los valores de las propiedades, sino por el alto impacto que tienen los impuestos y gastos adicionales en el precio final”, dijo Deb\u00e9, que para clarificar grafica con un caso testigo (ver recuadro al margen).<\/p>\n

Tanto para Mario G\u00f3mez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y directivo de Cucicba, que aporta un an\u00e1lisis profundo sobre la venta del inmueble en su libro Evaluaci\u00f3n de proyectos inmobiliarios (de Bienes Ra\u00edces Ediciones), como para Roberto Ar\u00e9valo, titular de la C\u00e1mara Inmobiliaria Argentina: “Una transacci\u00f3n inmobiliaria est\u00e1 alcanzada por el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) -si el que vende es persona f\u00edsica no habitualista- o por los impuestos a las ganancias y de sellos”, aclar\u00f3 el broker.<\/p>\n

Y ampli\u00f3: “En el caso del impuesto a las ganancias, el r\u00e9gimen fiscal (y por lo tanto, los montos por pagar en concepto de impuestos) es distinto si se trata de personas f\u00edsicas o de personas jur\u00eddicas. Las personas f\u00edsicas tributan por la teor\u00eda de la fuente. Esto significa que el sujeto que obtiene esa ganancia debe ser habitualista, es decir que los rendimientos que se obtengan deber\u00e1n cumplir con tres caracter\u00edsticas: periodicidad, permanencia y habilitaci\u00f3n de la fuente generadora. Si la persona f\u00edsica no es habitualista abona ITI”.<\/p>\n

En cambio, las personas jur\u00eddicas tributan por la teor\u00eda del balance. “Esto implica que est\u00e1n alcanzados por el impuesto los rendimientos, las rentas y los beneficios obtenidos por las sociedades”, detall\u00f3.<\/p>\n

En el caso de las personas f\u00edsicas que sean habitualistas se aplicar\u00e1 una escala creciente en funci\u00f3n de sus ganancias anuales. Mientras que si se trata de sociedades pagar\u00e1n siempre la al\u00edcuota del 35 por ciento.<\/p>\n

El ITI tiene una al\u00edcuota uniforme del 1,5% y se calcula sobre el valor de transferencia sobre el inmueble (y es el escribano quien retiene el 100% del impuesto). En el caso de venta de la \u00fanica vivienda y\/o terrenos con el fin de adquirir o construir otra destinada a casa propia, los titulares deben solicitar a la AFIP el certificado de no retenci\u00f3n, con car\u00e1cter de declaraci\u00f3n jurada cuando se trate de un inmuebles cuyo precio de transferencia sea igual o inferior a $ 120.000. En el caso de estar casado, para solicitarlo ninguno de los c\u00f3nyuges deber\u00e1 estar inscripto en el impuesto sobre bienes personales. “En la ciudad de Buenos Aires, el impuesto al sello cuenta con una al\u00edcuota del 3,6%, aunque est\u00e1n exentos los inmuebles destinados a vivienda \u00fanica de los adquirentes, cuyo valor fiscal o valor de operaci\u00f3n sea igual o inferior a $ 460.000; de ser mayor queda gravado el excedente.<\/p>\n

Para Ar\u00e9valo, el caso de los terrenos es un asunto de similares caracter\u00edsticas que el de las propiedades. “Quiz\u00e1s en este caso la situaci\u00f3n es un tanto m\u00e1s compleja, dado que cada jurisdicci\u00f3n aplica tasas diferenciales para los terrenos rurales, terrenos urbanos v\u00e1lidos y otros tipos. Incluso hay jurisdicciones provinciales donde se crearon los impuestos inmobiliarios rurales”, explic\u00f3 el titular de la c\u00e1mara.<\/p>\n

En el caso de las viviendas que provienen de una herencia, Ar\u00e9valo explic\u00f3: “En algunas provincias argentinas han establecido grav\u00e1menes sobre la transmisi\u00f3n gratuita de bienes. Y los casos de las provincias de Buenos Aires y Entre Rios son los m\u00e1s emblem\u00e1ticos.<\/p>\n

En los lugares donde se establecen grav\u00e1menes (los cuales recaen sobre el beneficiario) se establece una al\u00edcuota progresiva que oscila entre el 4 y 21,92%, seg\u00fan el parentesco del beneficiario y la base imponible.<\/p>\n

Un modelo poco rentable<\/strong><\/p>\n

“Por ejemplo, si se compra un terreno de unos 200 m2 y all\u00ed se construye una vivienda de 80 m2 (con dos dormitorios, cocina, living y garaje) se deber\u00eda pagar lo siguiente: en la compra del lote $ 200.000 por lo cual se abona, $ 4000 por honorarios escriban\u00eda (2%), $ 5000 impuesto de sellos (2,5%), $ 3000 ITI (1,5%), gastos adicionales relacionados con la compra del terreno $ 7960, impuesto a los bienes personales $ 2500 (0,5% -posee adem\u00e1s m\u00ednimamente un veh\u00edculo, por lo que sumando valor tributa este impuesto-). En lo que se refiere a la construcci\u00f3n, edificar 80 m2 demandar\u00eda una inversi\u00f3n estimada de 580.200 pesos, a lo que habr\u00eda que sumarle los honorarios profesionales de la construcci\u00f3n que rondan los 37.600, los aportes personales, contribuciones patronales e impuestos (IVA, impuesto automotor, impuesto a los combustibles, etc\u00e9tera), que trasladan empresas constructoras al precio final: $ 250.000. A esto se le a\u00f1ade el ajuste inflacionario que ronda los 49.300 pesos. “De vender la propiedad en $ 1.350.000 deber\u00eda pagar de ITI $ 20.250, sellos $ 33.750, $ 5200 de plano mensura y $ 141.750 de IVA. Es decir que la ganancia no alcanzar\u00eda a 9500 pesos”, concluy\u00f3 Deb\u00e9.<\/p>\n

Por Leandro Murciego<\/strong> y\u00a0Jos\u00e9 Luis Cieri<\/strong>,<\/strong> S\u00e1bado 2 de mayo de 2015
\nPublicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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