{"id":7723,"date":"2015-09-08T09:02:36","date_gmt":"2015-09-08T12:02:36","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=7723"},"modified":"2015-09-08T09:02:36","modified_gmt":"2015-09-08T12:02:36","slug":"finanzas-personales-en-dolares-pesos-o-cedines-es-un-buen-momento-para-invertir-en-real-estate","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/finanzas-personales-en-dolares-pesos-o-cedines-es-un-buen-momento-para-invertir-en-real-estate\/","title":{"rendered":"Finanzas personales – En d\u00f3lares, pesos o cedines, es un buen momento para invertir en real estate"},"content":{"rendered":"

El precio de los inmuebles estar\u00eda por tocar su piso; las opciones: cocheras, unidades chicas y barrios no consolidados.<\/strong><\/p>\n

Para los argentinos los ladrillos son sin\u00f3nimo de seguridad y resguardo de valor. Poco importa que con otras inversiones se pueda obtener mayor rentabilidad en menos tiempo o que el metro cuadro en algunas zonas cotice igual o m\u00e1s caro que en Madrid o Miami. El inversor que busca cierta tranquilidad sigue apostando parte de su cartera al\u00a0real estate<\/em>. Pero hay mejores momentos para entrar y segmentos con mejores perspectivas que otros.<\/p>\n

Luego de casi tres a\u00f1os de contracci\u00f3n de la actividad, \u00bfse abre una ventana de oportunidad? “Los precios ya estar\u00edan tocando su piso. Ajustaron a la baja un poco m\u00e1s del 10%, que es poco en comparaci\u00f3n con la evoluci\u00f3n del d\u00f3lar, que en 2011 se pagaba cerca de $ 4 y hoy est\u00e1 a m\u00e1s de $ 15 [el paralelo], pero empieza a verse una recuperaci\u00f3n de la actividad que yo llamo ‘por resignaci\u00f3n’, ante la perspectiva de que los valores no van a bajar m\u00e1s”, analiza Jos\u00e9 Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.<\/p>\n

Adem\u00e1s, dice, se suma un cierto cambio de expectativa que trae la renovaci\u00f3n presidencial. “No estamos ante una reversi\u00f3n del ciclo en materia de\u00a0real estate<\/em> todav\u00eda, pero podr\u00edamos estar encamin\u00e1ndonos a ella a partir del segundo semestre de 2016 si las se\u00f1ales desde la macroeconom\u00eda acompa\u00f1an”, a\u00f1ade. Mariano Ledo, de Inmobiliaria Bullrich, coincide en que es momento de invertir en ladrillos. “Se avecinan tiempos de cambio en la Argentina; se van a apreciar los activos reales”, dice.<\/p>\n

“Es un buen momento para apostar por el sector, ya que los precios de venta se mantienen estables y con leve tendencia al alza. El mercado est\u00e1 muy l\u00edquido y los activos inmobiliarios son un buen resguardo de valor”, asegura Rafael Valera, broker de Cushman & Wakefield.<\/p>\n

Seg\u00fan las \u00faltimas estad\u00edsticas del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, la cantidad de compraventas del mes de julio evidencian un incremento del 25% con respecto al mismo mes de 2014 y un 26,8 % versus julio de 2013, aunque los niveles a\u00fan est\u00e1n muy por debajo de los de 2007\/2008, que fueron los mejores a\u00f1os de los \u00faltimos 15. La situaci\u00f3n en la Ciudad de Buenos Aires tambi\u00e9n muestra una mejor\u00eda pero de menor escala. Con todo, LA NACION consult\u00f3 a los expertos, que aportaron tips y recomendaciones para sacar el mayor provecho de la inversi\u00f3n.<\/p>\n

LAS ALTERNATIVAS<\/strong><\/p>\n

Lo primero que hay que tener en cuenta es que las oportunidades se generaran en zonas no consolidadas, donde los valores de incidencia son moderados, pero que presenten buenas condiciones de accesibilidad, infraestructura de servicios y seguridad, clave para la futura consolidaci\u00f3n del \u00e1rea. “Son los atributos que tienen en cuenta los futuros ocupantes del espacio”, apunta Valera.<\/p>\n

Al mismo punto va Rozados, que dice que quien tiene d\u00f3lares f\u00edsicos, tiene que hacerlos valer; es decir, negociar el precio. “Hay zonas o barrios alternativos, que no son los tradicionales\u00a0premium,<\/em>como Barrio Norte o Recoleta, pero que presentan una buena oportunidades si se siguen algunas reglas”, recomienda, y sugiere buscar barrios que est\u00e9n consolidados, que su entorno no sea complicado. “Boedo, por ejemplo, es interesante siempre que el comprador se mantenga cerca de las avenidas San Juan y Boedo, sin alejarse m\u00e1s de dos o tres cuadras. Lo mismo sucede con Parque Patricios. El corredor de la Avenida Caseros, a mediano plazo, se va a consolidar y a revalorizar muy bien”, dice Rozados.<\/p>\n

Mariano Capellino, CEO de Inmsa, una compa\u00f1\u00eda que administra fondos que se invierten en\u00a0real estate<\/em>, no coincide plenamente con sus colegas en el an\u00e1lisis y sostiene que el mercado a\u00fan no toc\u00f3 fondo. “Los valores, medidos en d\u00f3lares, no llegaron a su piso, especialmente los clase A (premium<\/em>); los precios siguen siendo altos respecto de la capacidad de compra y el poder adquisitivo de la mayor\u00eda de los usuarios”, dice.<\/p>\n

Destaca, sin embargo, que quienes est\u00e1n decididos a entrar en el negocio inmobiliario hoy, para maximizar la inversi\u00f3n deben gestionar activamente la cartera. Para empezar, hay que buscar entrar por debajo del valor del mercado. Esto puede ser a trav\u00e9s de subastas o financiando a los desarrolladores (pozo). “Una vez adentro, hay que administrar eficientemente y estar muy atentos no s\u00f3lo a los ciclos del mercado, sino tambi\u00e9n de los sub-mercados, ya que los diferentes tipos de activos tienen diferentes comportamientos”, avanza.<\/p>\n

Los emprendimientos desde el pozo son la opci\u00f3n elegida por Dami\u00e1n Tabakman, consultor especializado en\u00a0real estate<\/em>, para entrar al mercado en este momento. “Lo ideal es ingresar en un proyecto que se pague en pesos, en zonas buenas, sobre avenidas y cerca de alguna l\u00ednea de subtes. Pagando entre US$ 2000 y US$ 2500 el metro cuadrado, cuando est\u00e9 terminado valdr\u00e1 20% m\u00e1s”, sugiere.<\/p>\n

Eduardo Pallette Pueyrredon,\u00a0managing director<\/em> de Caestta Equity, un fondo de inversi\u00f3n que busca oportunidades en el mercado inmobiliario, pone la mira en las zonas que est\u00e1n en expansi\u00f3n. Concretamente, en Parque Patricios. “Tendr\u00e1 mucha demanda en los pr\u00f3ximos a\u00f1os debido a los beneficios que tienen las empresas tecnol\u00f3gicas que se instalan all\u00ed y tambi\u00e9n por el desembarco del Gobierno de la Ciudad, que trae infraestructura a la zona”, dice el ejecutivo, y puntualiza que all\u00ed todav\u00eda la incidencia de la tierra “es baja” y permite realizar “buenos negocios”.<\/p>\n

Otra zona que identifica con buenas perspectivas es Pilar. El desarrollo de la infraestructura comercial y educativa en esta zona ofrecer\u00e1 buenas oportunidades para desarrollos bien localizados cerca de Panamericana, lotes y departamento de bajo costo de mantenimiento y a la vez con amplias \u00e1reas comunes son caracter\u00edsticas clave a la hora de definir el producto a comercializar, seg\u00fan Pallette Pueyrredon, quien le levanta el pulgar a la idea: “Es un buen momento para invertir en proyectos diferenciales, que ofrecen una rentabilidad m\u00e1s atractiva que la t\u00edpica inversi\u00f3n en un departamento en una zona ya valorizada”.<\/p>\n

Para hacer negocios con inmuebles, como con cualquier otro activo, hay que poner la mente en fr\u00edo y dejar las emociones de lado. “El principal error que cometen los inversores es enamorarse de los inmuebles que compran”, advierte Mariano Sardans, experto en inversiones, y ejemplifica con aquellos que compraron en Recoleta y Punta del Este: pensaron que los precios no ten\u00edan techo, y ahora no pueden alquilar a los valores que esperaban ni vender a los precios a los que los compraron. “Para hacer diferencia hay que aprovechar los ciclos de mercado, y para ello, debemos desenamorarnos de las inversiones”, a\u00f1ade, y advierte, de todos modos, que el precio de los inmuebles a\u00fan va a sufrir una baja.<\/p>\n

C\u00d3MO DIVERSIFICAR LA CARTERA<\/strong><\/p>\n

Tres segmentos para distintos tipos de inversores<\/strong><\/p>\n

Viviendas.<\/strong> La inversi\u00f3n var\u00eda seg\u00fan la zona, pero en Capital Federal hay que pensar en un promedio de US$ 2100 por metro cuadrado. La recomendaci\u00f3n es comprar unidades chicas y con bajo costo de mantenimiento. Hacer valer los d\u00f3lares a precio blue o usar Cedines. La rentabilidad por alquiler est\u00e1 en los valores hist\u00f3ricos m\u00e1s bajos y ronda el 2,5% a 3% neto sobre la inversi\u00f3n<\/p>\n

Cocheras.<\/strong> <\/strong>Desde US$ 20.000\/US$ 25.000 en Capital Federal. “Es un mercado muy interesante porque requiere baja inversi\u00f3n, la rentabilidad anual es incluso un poquito m\u00e1s alta que la de un departamento (de 3,5% a 4%), tiene demanda asegurada y un muy bajo nivel de conflictividad”, explica Jos\u00e9 Rozados<\/p>\n

Comercial.<\/strong> <\/strong>El corredor Panamericana es una zona que varios desarrolladores est\u00e1n analizando para futuros proyectos. Las rentabilidades para oficinas clase A se encuentran en torno al 5% o 6%, mientras que las hist\u00f3ricas rondaban el 12%. “Esto marca un gap de oportunidad. A la hora invertir se recomienda analizar aspectos clave, como flexibilidad del inmueble en t\u00e9rminos de uso, mercado potencial y target”, explica Rafael Valera, de Cushman & Wakefield.<\/p>\n

MODELO PARA ARMAR<\/strong><\/p>\n