{"id":7835,"date":"2015-11-23T10:44:38","date_gmt":"2015-11-23T13:44:38","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=7835"},"modified":"2015-11-23T10:44:38","modified_gmt":"2015-11-23T13:44:38","slug":"locales-mayor-proteccion-para-los-inquilinos","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/locales-mayor-proteccion-para-los-inquilinos\/","title":{"rendered":"Locales – Mayor protecci\u00f3n para los inquilinos"},"content":{"rendered":"

El nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial extendi\u00f3 el plazo m\u00e1ximo de los alquileres hasta los 50 a\u00f1os.<\/strong><\/p>\n

La antigua normativa ya trataba de manera diferencial a los contratos de alquiler, seg\u00fan si eran o no destinados a habitaci\u00f3n, el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial, ha profundizado notoriamente ese diferendo, otorgando no s\u00f3lo mayor protecci\u00f3n al inquilino de una casa habitaci\u00f3n, sino tambi\u00e9n, dando m\u00e1s libertad a los contratantes que alquilan para un desarrollo comercial o industrial.<\/p>\n

Como novedad, puede citarse el hecho de que el nuevo c\u00f3digo, expresamente impide que se le pueda exigir al inquilino que arrienda una casa como habitaci\u00f3n, el pago anticipado de m\u00e1s de un mes, como as\u00ed tampoco el pago del denominado valor llave o montos superiores a un mes en concepto de garant\u00eda por cada a\u00f1o contratado. Por otro lado, este nuevo sistema ha extendido el plazo m\u00e1ximo de locaci\u00f3n hasta los 50 a\u00f1os, para aquellos casos que no sean habitaci\u00f3n exclusivamente.<\/p>\n

“Recordemos que antiguamente, el plazo m\u00e1ximo de una locaci\u00f3n para todos los casos era de diez a\u00f1os, por lo que cualquier plazo que excediere ese tiempo, pod\u00eda ser considerado como nulo o inexistente”, expres\u00f3 Jorge Grispo, magister en derecho empresarial, fundador y managing partner del Estudio Grispo & Asociados.<\/p>\n

Los fundamentos a esa limitaci\u00f3n surg\u00edan de la nota a ese art\u00edculo. All\u00ed Dalmacio V\u00e9lez Sarsfield, explicaba que deb\u00eda limitarse el plazo por tres motivos: a) Econom\u00eda social, pues un arrendamiento hace que la cosa no se mejore; b) Movilidad del tr\u00e1fico negocial (pues ser\u00eda sumamente embarazoso para la enajenaci\u00f3n de las cosas); y c) Conveniencia para el r\u00e9gimen hereditario (para no embarazar la divisi\u00f3n de las herencias).<\/p>\n

“Este razonamiento podr\u00eda tener cabida en el a\u00f1o 1869 cuando fue dictado el antiguo C\u00f3digo -comenz\u00f3 a regir reci\u00e9n en 1871-, pero hab\u00eda quedado muy desactualizado con las actuales relaciones comerciales y civiles que rigen la vida diaria”, dijo Mart\u00edn Tirini, director del dpto. Derecho Civil en el Estudio Grispo & Asociados.<\/div>\n

A lo que Grispo agreg\u00f3: “As\u00ed pues el grado de inversi\u00f3n y complejidad que han alcanzado los emprendimientos comerciales y de todo tipo en la actualidad, hab\u00eda hecho que ese plazo de diez a\u00f1os se tornara arcaico y que los tres elementos citados dejen de verse afectados por locaciones de mayor extensi\u00f3n”.<\/p>\n

Fallo paradigm\u00e1tico<\/strong><\/p>\n

Esta situaci\u00f3n ya hab\u00eda sido advertida por los Tribunales, “en un fallo paradigm\u00e1tico como fue Segura SA Inmobiliaria y Financiera y International Hotel Development S.A s\/autorizaci\u00f3n”, explic\u00f3 Tirini.<\/p>\n

Receptando esos conceptos y adapt\u00e1ndose a las necesidades de la vida diaria, “el nuevo c\u00f3digo establece un plazo de duraci\u00f3n much\u00edsimo m\u00e1s l\u00f3gico para las locaciones, extendiendo el m\u00e1ximo a 20 a\u00f1os para habitaci\u00f3n y 50 para cualquier otro fin”, ampli\u00f3.<\/p>\n

A los fines comerciales se efect\u00faa un salto realmente significativo por cuanto se multiplica por cinco, los a\u00f1os permitidos para ese tipo de emprendimientos. “As\u00ed como resulta destacable el avance que se ha logrado en los puntos se\u00f1alados, no podemos dejar de remarcar que esta misma normativa, gener\u00f3 cierta incertidumbre en cuanto a la posibilidad de concertar estos contratos en moneda que no sea de curso legal”, afirm\u00f3 Grispo.<\/p>\n

“En efecto, al definir al dinero -a contrario sensu-, como la moneda de curso legal en el pa\u00eds (art. 765 del CCyCN), y establecer que habr\u00e1 locaci\u00f3n, siempre y cuando se pague por el arrendamiento un precio en dinero (art. 1187), surge entonces la inevitable pregunta: \u00bfEs locaci\u00f3n un contrato donde se alquila una cosa por un precio en moneda extranjera?”, argument\u00f3 Tirini.<\/p>\n

“Atento el corto plazo transcurrido desde la implementaci\u00f3n de este nuevo C\u00f3digo, la pregunta no ha tenido a\u00fan una respuesta definitiva, teniendo que ser los Tribunales quienes deber\u00e1n darla”, coment\u00f3 Grispo.<\/p>\n

No obstante, “nuestra opini\u00f3n, es que si el contrato prev\u00e9 el uso y goce de una cosa a cambio de un pago, sin importar el medio elegido, dif\u00edcilmente un Tribunal podr\u00e1 obviar el esp\u00edritu que tuvieron en miras los contratantes al formular el convenio, m\u00e1s all\u00e1 de la denominaci\u00f3n que se le otorgue al acto. Deber\u00e1 regirse en su totalidad por el Libro Tercero, T\u00edtulo IV, Cap\u00edtulo 4 del nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial, es decir, el previsto para las locaciones”, concluy\u00f3 Grispo.<\/p>\n

Lunes 26 de octubre de 2015
\nPublicado en el suplemento\u00a0Inmuebles Comerciales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION
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