{"id":8359,"date":"2016-10-06T08:16:20","date_gmt":"2016-10-06T11:16:20","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=8359"},"modified":"2016-10-06T08:31:01","modified_gmt":"2016-10-06T11:31:01","slug":"locales-amesetados","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/locales-amesetados\/","title":{"rendered":"Locales amesetados"},"content":{"rendered":"

La realidad del sector da cuenta que actualmenteexiste m\u00e1s oferta que demanda, pero a pesar deello, el clima de cara al futuro es optimista.<\/strong><\/p>\n

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La gesti\u00f3n del actual gobierno nacional le proporcion\u00f3 tiempos de cambios y de aires nuevos al sector de los locales comerciales; algunas de las medidas tomadas parecen generar una nueva din\u00e1mica del mercado, que sin duda ya empez\u00f3 a cambiar la fisonom\u00eda de varios de los principales ejes comerciales porte\u00f1os. En lo que va del a\u00f1o varias marcas registraron una rotaci\u00f3n que los llev\u00f3 a dejar ubicaciones de privilegio para adquirir nuevas posiciones lo que termina por definir una nueva geograf\u00eda comercial.<\/p>\n

Seg\u00fan Marcelo Zuliani<\/strong>, gerente comercial de Colliers International<\/strong> se observa una demanda decreciente que se refleja en forma directa en los principales ejes del segmento de los locales (Avda. Santa Fe y Avda. Cabildo, Florida, Rivadavia y Acoyte, Palermo SoHo, Hollywood, Queens -zona outlets- y San Telmo). “En lo que se refiere a alquileres se registra una baja demanda concentrada en los corredores principales con valores locativos levemente m\u00e1s bajos en d\u00f3lares generados por el efecto parcial de la devaluaci\u00f3n. Fuera de los focos se observa un aumento de la oferta”, afirm\u00f3 Zuliani<\/strong>.<\/p>\n

Quien aporta otra visi\u00f3n, es Juan Jos\u00e9 Ramos<\/strong>, gerente de la divisi\u00f3n locales de la firma L. J. Ramos<\/strong>: “La tendencia es positiva y de reactivaci\u00f3n y, las razones son las siguientes: en el transcurso de 2015 vimos una creciente vacancia de locales en toda la Capital. Esto fue de a poco generando una baja en los valores de alquiler, mientras que la demanda segu\u00eda siendo sostenida pero selectiva a la hora de elegir los espacios, por lo que las aperturas llevaron m\u00e1s tiempo de lo normal. Con el cambio de gobierno y la liberaci\u00f3n del Cepo, los precios de los alquileres en contratos a d\u00f3lar oficial debieron reacomodarse ya que se pas\u00f3 de un d\u00f3lar de 9.5 a uno de 15. Ese movimiento gener\u00f3 una leve baja general en los valores de alquiler, lo que sumado a una mayor vacancia en 2015, m\u00e1s cierto optimismo por el cambio de gobierno, reactivaron la apertura de locales. No podemos afirmar que el consumo, y por ende la rentabilidad de los distintos rubros, sea mayor; pero s\u00ed lo son las aperturas y expansi\u00f3n de cadenas, lo que marca una tendencia positiva”, dijo Ramos<\/strong>.<\/p>\n

Los registros de algunas compa\u00f1\u00edas inmobiliarias dan cuenta que actualmente la vacancia de locales para la locaci\u00f3n es significativa y ronda el 5% en los focos comerciales primarios. “En la actualidad se encuentran una alta vacancia de locales disponibles para locaci\u00f3n dentro de los puntos principales, efecto que se derrama a las dem\u00e1s zonas comerciales, generando estabilidad en los valores pretendidos, tendiendo a reducir sus rentabilidades en funci\u00f3n de sus valores en venta”, cont\u00f3 Alejandro Schiaffino, responsable del sector locales de la firma inmobiliaria Adri\u00e1n Mercado.<\/p>\n


\nRentabilidad<\/strong><\/p>\n

Para los propietarios e inversores la rentabilidad se sostiene. “Eso se logra porque la mayor\u00eda de los contratos de locaci\u00f3n de los bienes en pesos determina que la rentabilidad se mantenga estable entre el 6 y 7%. Mientras que para los casos excepcionales donde los contratos fueron elaborados en d\u00f3lares se observa una leve mejora”, explic\u00f3 el representante de Colliers<\/strong>.<\/p>\n

En este escenario. Actualmente, no existe una oferta de locales buenos y a valor mercado con crecimiento de la demanda. Expectativa por el blanqueo. “La nueva iniciativa del gobierno referente al Blanqueo de Capitales se presenta como una buena posibilidad para nuestro sector alentando la compra-venta de inmuebles, sobre todo inmuebles comerciales, para aquellos inversores que estaban fuera de las \u00f3rbitas de este mercado y que pretendan adem\u00e1s de los beneficios propios de esta acci\u00f3n, obtener una rentabilidad estable y resguardo de valor. Es una medida nueva y habr\u00e1 que esperar su evoluci\u00f3n en funci\u00f3n a la confianza que genere a los futuros inversores”, dijo Schiaffino.<\/p>\n

Los diferentes brokers especializados en el tema coinciden que determinar el precio de mercado del m2 de los locales comerciales es una de las tareas m\u00e1s complicadas de hacer para un inmobiliario, ya que a diferencia del mercado de oficinas, industrias o viviendas, estimar valores concretos de esa unidad comercial surge de la combinaci\u00f3n de una gran cantidad de variables. “No existe una f\u00f3rmula determinada para la valuaci\u00f3n, si bien son determinantes para un local dimensiones, ubicaci\u00f3n y barrio; tambi\u00e9n hay otras caracter\u00edsticas importantes. Longitud del frente, si se encuentra en esquina o a mitad de cuadra, si est\u00e1 emplazado en una propiedad horizontal o desarrollado en un lote propio, si est\u00e1 sobre la vereda a mano derecha o a mano izquierda siguiendo el sentido del tr\u00e1fico (los colectivos frenan del lado derecho, por ende el tr\u00e1nsito peatonal siempre es mayor de ese lado), si sus m2 son principalmente en planta baja o tambi\u00e9n en subsuelo y\/o entrepiso. Si el frente del local es vidriado o no. Todos estos factores pueden modificar su valuaci\u00f3n”, dijo Ramos<\/strong>.<\/div>\n


\nValores<\/strong><\/p>\n

“En promedio, los corredores presentaron una ca\u00edda semestral de 10,7 %, ubic\u00e1ndose actualmente en US$ 48,4 por m2, habiendo sido US$ 54,2 por m2 a fin de 2015. Peatonal Florida registr\u00f3 una disminuci\u00f3n de 13,8 % en relaci\u00f3n al periodo anterior, con un valor promedio de alquiler de US$ 66,9 por m2; a\u00fan as\u00ed contin\u00faa siendo el eje mejor cotizado de Buenos Aires. En Santa Fe y Callao se registr\u00f3 un precio de alquiler de US$ 48,3 por m2, 13,8 % menos que el segundo semestre de 2015. Por su parte, Santa Fe y Pueyrred\u00f3n se contrajo un 5,7 %, ubic\u00e1ndose en US$ 38 por m2. Puerto Madero registr\u00f3 una variaci\u00f3n negativa de 6,6 %, pasando de US$ 30,9 por m2 en 2015 a US$ 28,8 por m2 en el primer semestre de 2016”, sostuvo Zuliani<\/strong>.<\/p>\n

En contraposici\u00f3n, tanto en el cruce de las Avdas. Rivadavia y Acoyte, como en Rivadavia y Carabobo se mantuvieron estables los precios de alquiler, all\u00ed exhibieron valores de US$ 63,1 por m\u00b2 y US$ 34,4 por m\u00b2, respectivamente. Finalmente, la Avda. Cabildo y Juramento se ubic\u00f3 en US$ 59,1 por m\u00b2, 1,5 % superior al observado a fines de 2015″,<\/p>\n

Para finalizar la visi\u00f3n de Ramos<\/strong> factiblemente refleje el pulso del sector: “Si la econom\u00eda crece, el consumo se reactiva y el mercado empieza a tener un movimiento sostenido, esto generar\u00e1 una suba en los valores de alquiler, y por ende las rentas ser\u00e1n mejores”, concluy\u00f3 el broker.<\/p>\n

Por Leandro Murciego<\/strong>, Lunes 5 de septiembre de 2016
\nPublicado en el suplemento\u00a0Inmuebles Comerciales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La realidad del sector da cuenta que actualmenteexiste m\u00e1s oferta que demanda, pero a pesar deello, el clima de cara al futuro es optimista. La gesti\u00f3n del actual gobierno nacional le proporcion\u00f3 tiempos de cambios y de aires nuevos al sector de los locales comerciales; algunas de las medidas tomadas parecen generar una nueva din\u00e1mica … <\/p>\n

Segu\u00ed leyendo “Locales amesetados”<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":8360,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[520,5],"tags":[129],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8359"}],"collection":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8359"}],"version-history":[{"count":3,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8359\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":8380,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8359\/revisions\/8380"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/8360"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8359"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8359"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8359"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}