{"id":8493,"date":"2016-12-26T11:40:43","date_gmt":"2016-12-26T14:40:43","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=8493"},"modified":"2016-12-26T11:40:43","modified_gmt":"2016-12-26T14:40:43","slug":"que-comprar-para-hacer-un-buen-negocio","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/que-comprar-para-hacer-un-buen-negocio\/","title":{"rendered":"Qu\u00e9 comprar para hacer un buen negocio"},"content":{"rendered":"

Cu\u00e1les son las tipolog\u00edas con mayor demanda; las caracter\u00edsticas de la unidad que mejoran su colocaci\u00f3n; el peso de la zona y qu\u00e9 exige el mercado a la hora de alquilar; la renta de cada barrio.<\/strong><\/p>\n

En general, aquel que invierte en ladrillos suele buscar seguridad; poner a resguardo su dinero con la idea de proteger sus ahorros o ganancias. Pero, tambi\u00e9n, est\u00e1n aqu\u00e9llos que adem\u00e1s de protecci\u00f3n intentan sacar provecho de ese capital, obteniendo, ni m\u00e1s ni menos, que una buena renta. Si bien hoy los inversores que apostaron a los ladrillos obtienen una rentabilidad promedio que Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios estima entre 3 y 5 por ciento anual en d\u00f3lares, hay casos que pueden superar la media, siempre y cuando cumplan con determinados requisitos. “En el hipot\u00e9tico caso de que s\u00f3lo contemplemos la tipolog\u00eda como variable de comparaci\u00f3n, los departamentos chicos, de uno y dos ambientes, son la mejor inversi\u00f3n no s\u00f3lo porque ofrecen una excelente ecuaci\u00f3n entre su costo y rentabilidad sino, tambi\u00e9n, porque tienen mayor demanda por ser un producto masivo que se ajusta a dive-sos p\u00fablicos: solteros, parejas j\u00f3venes, estudiantes, divorciados, profesionales”, detalla Pablo S\u00e1nchez, gerente Comercial de Grupo Portland, empresa desarrolladora con actividad tanto en Capital como en la provincia de Buenos Aires. “De esta forma reducen el riesgo de vacancia y por consiguiente los costos que \u00e9sta genera tales como expensas, servicios, impuestos que terminan impactando en la rentabilidad proyectada”, completa.<\/p>\n

Seg\u00fan explica Pablo Brodsky, titular de Predial, inmobiliaria que comenz\u00f3 operando en Almagro pero que hoy se ha extendido por Capital y en la ciudad de Neuqu\u00e9n, un departamento chico siempre es la mejor inversi\u00f3n. De hecho, la empresa registr\u00f3 como marca a los “microdepartamentos”, inmuebles de entre 18 y 30 m2, que se venden equipados, con precios que arrancan en los US$ 50.000. “En principio, hay que subrayar que con el dinero que el inversor puede llegar a comprar un ambiente grande o un dos ambientes puede comprar dos “microdepartamentos”. De esta manera, a groso modo, podemos decir que duplica su renta. Por otro lado, hay que destacar que, proporcionalmente, la renta es mayor debido a que existe muy poca diferencia entre el alquiler de un monoambiente o un dos est\u00e1ndar y el alquiler de un microdepartamento”, sintetiza. Hern\u00e1n Nucifora, presidente de Global Investments, desarrolladora con actividad en la Capital Federal y en zona norte de la provincia de Buenos Aires, contextualiza la inversi\u00f3n: “En momentos de crisis como los que hemos pasado son las dos puntas del segmento las que mantienen medianamente las ventas. Por un lado, las unidades peque\u00f1as y bien ubicadas y, por el otro, los departamentos grandes de tres dormitorios o m\u00e1s, ya que hay pocos a la venta debido a que, en contraposici\u00f3n con las unidades chicas que han proliferado en los \u00faltimos a\u00f1os, se construyeron muy pocos con estas caracter\u00edsticas”. \u00bfCu\u00e1les son los riesgos de las unidades peque\u00f1as? Seg\u00fan explican en Grupo Portland, radican en su masividad y que en algunas zonas la oferta es muy amplia. “Esta situaci\u00f3n no se da con las unidades grandes que tienen una oferta menor.<\/p>\n

Es por esto que es muy importante analizar la demanda insatisfecha en cada zona para invertir de acuerdo con las necesidades puntuales”, aconseja S\u00e1nchez. De acuerdo con el desarrollador, estas propiedades chicas tienen una gran demanda en zonas mixtas, donde hay un mix entre vivienda de estudiantes y de profesionales. Por ejemplo, la zona de influencia de la Facultad de Medicina “tiene una gran demanda de unidades chicas aptas profesional por parte de los dos segmentos” y barrios como San Nicol\u00e1s, Barrio Norte, Belgrano, Palermo, Nu\u00f1ez y Caballito que son “importadores de p\u00fablico”, por lo que mantienen una baja vacancia, ya que generan una “inmigraci\u00f3n natural” desde otras zonas.<\/p>\n

\nJos\u00e9 Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explic\u00f3 que en cuanto a tipolog\u00eda de las unidades, la renta promedio m\u00e1s alta se obtiene en alquileres de departamentos de dos ambientes, donde llega al 4,4 por ciento anual, mientras que por los monoambientes o un departamento de tres ambientes, un propietario percibe 4,2 por ciento. Para el analista, los departamentos de dos ambientes en Monserrat, son los que ofrecen el rendimiento m\u00e1s alto, con un promedio de 5,6 por ciento. Por el contrario en Puerto Madero, una unidad con los mismos ambientes ofrece el m\u00e1s bajo rendimiento con s\u00f3lo 3 por ciento. M\u00e1s all\u00e1 de la tipolog\u00eda y la zona, existen algunas claves que Altgelt recomienda tener en cuenta: la unidad deber\u00eda estar cerca de medios de locomoci\u00f3n. Adem\u00e1s hay que mirar el valor de las expensas, un gasto que condiciona en forma determinante la rentabilidad de una unidad. “Cuanto m\u00e1s alto sea el costo de las expensas, menor ser\u00e1 el monto del alquiler”, afirma el broker. La calidad y el estado tambi\u00e9n influyen. De esta forma existe una ecuaci\u00f3n con distintos factores que hacen que un departamento sea una buena inversi\u00f3n. “Las dos directrices del mercado, oferta y demanda, son las que efectivamente mandan, mientras que los otros factores enumerados tienen su peso que inclinan la balanza hacia uno u otro lado”, sintetiza. De este modo, tambi\u00e9n hay buenas perspectivas para las departamentos de lujo -hay pocos en el mercado y la demanda no mengua- y para los PH, que tampoco abundan y cuyos gastos los convierten en un producto apetecible y apto para todo p\u00fablico.<\/p>\n

Por <\/span>Victoria Aranda<\/strong>, S\u00e1bado 19 de noviembre de 2016<\/span>
Publicado en el suplemento <\/span>Propiedades & Countries <\/strong>del diario <\/span>LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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