{"id":8782,"date":"2017-03-10T09:38:31","date_gmt":"2017-03-10T12:38:31","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=8782"},"modified":"2017-03-10T09:38:31","modified_gmt":"2017-03-10T12:38:31","slug":"locales-claves-para-evaluar-la-mejor-ubicacion","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/locales-claves-para-evaluar-la-mejor-ubicacion\/","title":{"rendered":"Locales: claves para evaluar la mejor ubicaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"

Qu\u00e9 tener en cuenta a la hora de definir d\u00f3nde instalar el inmueble comercial; ventajas y desventajas de los ejes centrales y de los focos secundarios.<\/strong><\/p>\n

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Perseguir la reducci\u00f3n de costos no implica hacer un buen negocio.<\/figcaption><\/figure>\n

En una coyuntura econ\u00f3mica en la que el poder de compra se redujo y las ventas contin\u00faan en descenso, los comerciantes ajustan d\u00eda a d\u00eda el l\u00e1piz para lograr que la balanza entre el “debe” y el “haber” les permita mantenerse a flote. Esta ecuaci\u00f3n no es la misma para quienes tienen locales a la calle en ejes comerciales centrales, secundarios o para aquellas marcas con presencia en shopping centers donde los gastos fijos se incrementan, si bien reciben un flujo importante de p\u00fablico que les permite tener niveles de venta superiores. Los n\u00fameros no mienten. Seg\u00fan inform\u00f3 la Confederaci\u00f3n Argentina de la Mediana Empresa (CAME), las cantidades vendidas por los comercios minoristas finalizaron enero con una ca\u00edda de 2,5 por ciento frente a igual mes del a\u00f1o pasado. “Fue un mes muy irregular en materia de ventas, con un inicio muy flojo durante la primera quincena y recuper\u00e1ndose sobre el final. Pero igualmente la demanda fue menor a la de 2016”, afirma el informe.<\/p>\n

\nEsta baja, sumada a los incrementos en las tarifas de los servicios y alquileres que se sintieron durante el a\u00f1o pasado y que ya se anunciaron para el ciclo actual, complican el panorama comercial de locadores e inquilinos. La rentabilidad baja para ambos.<\/p>\n

Por ello al momento de evaluar d\u00f3nde instalar un nuevo local o considerar la posibilidad de mudar el negocio actual se aconseja ver el panorama completo dado que perseguir una reducci\u00f3n en los costos no implica necesariamente una mejora en el resultado final.<\/p>\n

La ubicaci\u00f3n del local contin\u00faa siendo fundamental. Aquellos que est\u00e1n sobre ejes comerciales principales como por ejemplo la peatonal Florida. las avenidas Santa Fe, Cabildo, Rivadavia y Jos\u00e9 Mar\u00eda Moreno en Caballito cuentan con la ventaja de la gran cantidad de afluencia de gente que la zona atrae, ya sea peatonal como vehicular. Esto asegura un buen nivel de facturaci\u00f3n para el comerciante y de renta para el propietario, “Comprar un local en una zona consolidada y serni consolidada es una garant\u00eda de tener un buen inquilino y posibilidad de reventa”, afirma Diego Migliorisi<\/strong>, socio gerente de Migliorisi Propiedades<\/strong>.<\/p>\n

En las arterias secundarias el tr\u00e1nsito es menor, la exposici\u00f3n visual tambi\u00e9n al igual que los montos de alquiler. “La clave en estos casos es analizar cu\u00e1les son los focos secundarios que realmente generan ventas. Hay determinados puntos en Palermo Soho que tienen una gran afluencia de gente y generan excelentes ventas pero si uno se aleja tan solo dos cuadras de esos focos, decae considerablemente”, ejemplifica Juan Jos\u00e9 Ramos<\/strong>, gerente de la div-si\u00f3n locales de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios<\/strong>.<\/p>\n

“Siempre es m\u00e1s rentable ser propietario de un local en pleno foco comercial. La renta en funci\u00f3n de lo que vale el local al momento de calcularla puede ser baja\u2014hoy ronda el 4 por ciento para los focos principales- pero la realidad es que en “plata real” un local tipo de 100 metros cuadrados en planta baja ubicado en un foco comercial puede dejar unos $150.000 cuando en uno secundario tranquilamente puede ser un tercio de ese monto. Por menos de un mill\u00f3n de d\u00f3lares no se consigue comprar un local en un foco principal pero igualmente es negocio. En los \u00faltimos 20 a\u00f1os el valor siempre se increment\u00f3 a mediano o largo plazo”, agreg\u00f3.<\/p>\n

Actualmente los contratos de alquiler se cierran con un ajuste promedio del 13 por semestral. Seg\u00fan consider\u00f3 Ramos<\/strong>, “si bien hay optimismo en relaci\u00f3n a que este a\u00f1o la inflaci\u00f3n puede disminuir, la realidad ya mostr\u00f3 varias veces que ese pron\u00f3stico no fue acertado. La oferta de locales en alquiler rondar\u00e1 el 7 por ciento, lo que es bueno ya que habla de un mercado din\u00e1mico con alta ocupaci\u00f3n pero no al punto que la oferta sea tan baja y por ende los valores de alquiler aumenten de forma desmesurada”.<\/p>\n

De cara al futuro resulta dif\u00edcil proyectar c\u00f3mo evolucionar\u00e1 el a\u00f1o y el impacto que recibir\u00e1 la actividad comercial pero los brokers del sector son optimistas. “Los inquilinos deber\u00e1n cuidar el local que tienen ya que estamos notando que los buenos empiezan a ocuparse. Los propietarios mejorar\u00e1n la renta en un plazo no muy lejano y para los inversores es la mejor inversi\u00f3n para los pr\u00f3ximos dos a\u00f1os ya que es una inversi\u00f3n segura en un contexto comercial que tendr\u00e1 una mayor pujanza. Hasta hace 15 a\u00f1os no se consegu\u00edan locales en venta. Por eso apuntamos a que es la mejor inversi\u00f3n a futuro. Volver\u00e1n los tiempos mejores. Todos los inquilinos est\u00e1n apuntando a una renovaci\u00f3n. Desde enero notamos que los locales se est\u00e1n ocupando. Es muy posible que se empiece a notar una falta de los mismos. Los valores seguir\u00e1n el ritmo inflacionario. Todav\u00eda los comerciantes en 2017 nover\u00e1n grandes cambios pero a partir del segundo semestre se notar\u00e1 un resurgimiento”, pronostica Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.<\/p>\n

Por su parte Migliorisi <\/strong>coincidi\u00f3 en que “la tendencia es a una mejora paulatina. La inflaci\u00f3n ir\u00e1 bajando y eso sin duda ayuda”. concluye.<\/p>\n

No obstante para Juan Manuel Troncoso, broker senior de la consultora inmobiliaria Colliers International el panorama no es tan claro: “Si el Gobierno no cambia el rumbo, 2017 ser\u00e1 parecido a 2016. El gran problema es la inflaci\u00f3n y la p\u00e9rdida del poder adquisitivo. El mercado de retail va de la mano con el consumo y si este merma ser\u00e1 un a\u00f1o complicado tanto para los locadores como para los locatarios”.<\/p><\/div>\n

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Por <\/span>Mar\u00eda Eugenia Usatinsky<\/strong>, Lunes 13 de febrero de 2017<\/span>
Publicado en el suplemento <\/span>Inmuebles comerciales e industriales <\/strong>del diario <\/span>LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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