{"id":8799,"date":"2017-03-16T11:28:09","date_gmt":"2017-03-16T14:28:09","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=8799"},"modified":"2017-03-16T11:28:09","modified_gmt":"2017-03-16T14:28:09","slug":"ph-las-unidades-mas-deseadas-del-mercado","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/ph-las-unidades-mas-deseadas-del-mercado\/","title":{"rendered":"PH: las unidades m\u00e1s deseadas del mercado"},"content":{"rendered":"

Con poco m\u00e1s de 4000 unidades en oferta en la ciudad de Buenos Aires, la tipolog\u00eda es la m\u00e1s demandada; las claves de un negocio distinto.<\/strong><\/p>\n

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Los ubicados en Colegiales y Caballito son los m\u00e1s buscados.<\/figcaption><\/figure>\n
No son casas aunque tampoco departamentos. Los tradicionales PH se ofrecen en m\u00faltiples variantes pero todos ellos tienen en com\u00fan que son las “figuritas dif\u00edciles” del mercado ya que la demanda de este tipo de unidades supera ampliamente la oferta disponible en el mercado porte\u00f1o y su entorno.<\/p>\n

Seg\u00fan \u00edndices elaborados por ZonaProp, sitio web especializado en la comercializaci\u00f3n de bienes inmobiliarios, los PH son los inmuebles de mayor escasez relativa en la Ciudad de Buenos Aires. La oferta de este tipo de propiedades es de s\u00f3lo de 4300 unidades en la ciudad -n\u00famero a diciembre de 2016- y re-presenta apenas un 8 por ciento de los 55.000 departamentos que hay en oferta en venta en ese \u00e1mbito. Sin embargo, los PH capturan el15 por ciento del total de la demanda -contactos efectivos que los compradores hacen con los vendedores a trav\u00e9s de esta plataforma-.<\/p>\n

“Este tipo de inmuebles son los que reciben mayor demanda por anuncio en la ciudad. Los avisos de venta de PH reciben m\u00e1s del doble de contactos que los departamentos convencionales. Los ubicados en Colegiales y Caballito son los m\u00e1s buscados de toda la base ya que registran seis veces m\u00e1s demanda que la media. Es pan caliente”, afirma Federico Barni, CEO de ZonaProp.<\/p>\n

“En t\u00e9rminos generales el consumidor del cl\u00e1sico producto de PH est\u00e1 dispuesto a resignar zona y la seguridad que le brinda el departamento en altura y los cambia por espacios exteriores propios y bajas expensas. En tanto, el desarrollador busca sacar provecho del FOT en los distritos residenciales con restricciones de FOT, FOS y altura. Buscan inversiones con fondeos de la tierra que puedan manejar ellos mismos, sin necesariamente recurrir a inversores, con salida y\/o rotaci\u00f3n de la inversi\u00f3n mucho m\u00e1s r\u00e1pida mediante plazos menores de ejecuci\u00f3n de obra. Los riesgos en este tipo de operaci\u00f3n son mucho m\u00e1s acotados y podr\u00edan sostener el desarrollo de la obra, aunque el mercado no les responda 100 por ciento conforme a las expectativas de preventa”, explica Mario Korn, titular de Korn Propiedades.<\/p>\n

Respecto a la escasez de la oferta, Hern\u00e1n Oppel, director de Oppel Inmuebles, argumenta: “Muchos PH y casas fueron demolidas transform\u00e1ndolos en edificios por la alta incidencia del terreno, por lo que hoy se encuentran mayoritariamente solo en las zonas donde la construcci\u00f3n tiene grandes limitaciones”.<\/p>\n

Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, suma su perspectiva: “Son productos de nicho. Est\u00e1n los amantes de los PH y los que de ninguna manera vivir\u00edan en uno. Estas son las viviendas de los cl\u00e1sicos barrios porte\u00f1os. Entre sus atributos est\u00e1 el vivir como en una casa, donde pr\u00e1cticamente no se paga expensas por tratarse de un conjunto de viviendas que no tiene gastos comunes. Entre sus contras, suelen ser oscuros y los lugares comunes bastantes descuidados. Ante la escasez de tierra, poco a poco muchos PH con buen FOT son vendidos para desarrollos de nuevos edificios”.<\/p>\n

En tanto, para el desarrollador, la construcci\u00f3n de PH “puede ser interesante en los lotes de bajo FOT. El costo tiende a ser m\u00e1s bajo al no necesitar los servicios de un edificio y tambi\u00e9n es atractiva la realizaci\u00f3n de refacciones ya que muchos son utilizados como oficinas o espacios de trabajo”, agrega.<\/p>\n

Para Diego Migliorisi<\/strong>, de Migliorisi Propiedades<\/strong>, ” De lo que se construye y se construir\u00e1 en el futuro habr\u00e1 una menor proporci\u00f3n de ellos que de edificios en altura, mientras que la demanda de PH seguir\u00e1 en ascenso”.<\/p>\n

En general los PH de la ciudad se ubican en barrios de baja densidad, alejados del centro, macrocentro y del corredor norte. No existe concentraci\u00f3n sino m\u00e1s bien que est\u00e1n repartidos.<\/p>\n

Acorde a los estudios de Zonaprop, Villa Urquiza y Palermo son los barrios con mayor oferta de PH en venta, representan cada uno el 7 por ciento del total de la Capital Federal: Villa Devoto, Caballito y Flores concentran cada uno un 5 por ciento. Villa Crespo, Saavedra, Villa del Parque, Villa Pueyrred\u00f3n y Mataderos cierran el top 10 con un 4 por ciento de la oferta cada uno. En cambio, los barrios centrales como Recoleta, Retiro, Barrio Norte, Abasto y Tribunales registran escasa oferta de esta tipolog\u00eda, en ning\u00fan caso representan m\u00e1s del l por ciento de la oferta.<\/p>\n<\/div>\n

El Gran Buenos Aires tambi\u00e9n suma<\/strong><\/p>\n

En cuanto al Gran Buenos Aires, se incorporaron datos de Vicente L\u00f3pez y San Isidro, con una oferta de 800 y 350 unidades, respectivamente. En conjunto incrementan la oferta de la Capital un 30 por ciento.<\/p>\n

” En las zonas de baja densidad los desarrolladores consideran esta tipolog\u00eda como primera opci\u00f3n a la hora de realizar un nuevo proyecto inmobiliario. Este tipo de alternativa propone un capital moderado y se proyecta una salida o rotaci\u00f3n r\u00e1pida del negocio”, destaca Korn.<\/p>\n

Para el equipo econ\u00f3mico del portal inmobiliario, los PH son los m\u00e1s buscados en la ciudad de Buenos Aires por tener mayor superficie descubierta que los departamentos, estos cuentan con 25 m2 en promedio, m\u00e1s del triple que la media de las unidades que ofrecen los edificios. Adem\u00e1s, juega a favor que cuentan con muy pocos gastos, dado que en general no cuentan con encargado ni ascensores. Adem\u00e1s otro valor agregado es que pueden expandir su superficie mediante la realizaci\u00f3n de refacciones.<\/p>\n

“Muchos de los compradores son vendedores de casas porque se est\u00e1n achicando y les resulta duro pasar a un departamento o, por el contrario; tambi\u00e9n est\u00e1n los que venden un departamento para buscar mayor espacio y no llegan a una casa y recalan en este tipo de viviendas”, agreg\u00f3 Oppel.<\/p>\n<\/div>\n

Algunas singularidades<\/p>\n

<\/strong>En la ciudad de Buenos Aires, el PH promedio tiene una superficie de 95 metros cubiertos. Mientras que el barrio con PH de mayores dimensiones es Congreso con una media de 180 m2 de superficie total, 80m2 por arriba del promedio. Por el contrario, el centro y microcentro es la zona con PH m\u00e1s peque\u00f1os-alrededor de 70 m2 de superficie cubierta-. En Vicente L\u00f3pez y San Isidro estas tipolog\u00edas van entre 105 m2 y 120 m2 de superficie total, respectivamente.<\/p>\n

Por <\/span>Mar\u00eda Eugenia Usatinsky<\/strong>, S\u00e1bado 25 de febrero de 2017<\/span>
Publicado en el suplemento <\/span>Propiedades & Countries <\/strong>del diario <\/span>LA NACION<\/strong><\/div>\n

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