{"id":8918,"date":"2017-05-24T10:50:18","date_gmt":"2017-05-24T13:50:18","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=8918"},"modified":"2017-05-24T10:50:18","modified_gmt":"2017-05-24T13:50:18","slug":"10-claves-para-entender-el-mercado-que-viene","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/10-claves-para-entender-el-mercado-que-viene\/","title":{"rendered":"10 claves para entender el mercado que viene"},"content":{"rendered":"

Con la irrupci\u00f3n del cr\u00e9dito, entra en escena el comprador que adquiere una propiedad para vivir y cambia la l\u00f3gica del negocio; los barrios que se desarrollar\u00e1n y el nuevo rol del inversor.<\/strong><\/p>\n

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El sector se prepara para dar vuelta la p\u00e1gina y dejar en el olvido los peores a\u00f1os de la industria. El Gobierno avanza en medidas que prometen la (r) evoluci\u00f3n de los ladrillos. La llegada del cr\u00e9dito movi\u00f3 al mercado de los usados, pero por ahora no promete nuevos desarrollos porque la financiaci\u00f3n es solo apta para unidades que se pueden escriturar. De todas formas en el mediano plazo algunos n\u00fameros alientan a que se aproxima un click en el sector que tendr\u00e1 su efecto derrame con el surgimiento de nuevos emprendimientos. En marzo se firmaron un 43,6 por ciento m\u00e1s de escrituras que en el mismo mes del a\u00f1o pasado, seg\u00fan inform\u00f3 el Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. En el primer bimestre, el incremento interanual hab\u00eda sido de casi 70 por ciento. Otro signo alentador es que, en el primer trimestre de este a\u00f1o, las encomiendas registradas -el paso previo antes de arrancar un proyecto residencial privado- crecieron 70 por ciento respecto del mismo per\u00edodo de 2016 y 80 por ciento versus 2015, el m\u00e1s recesivo en el mercado residencial de nuevos desarrollos de los \u00faltimos ocho a\u00f1os, seg\u00fan datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), entidad que realiza ese relevamiento. En el nuevo escenario, quienes decidan apostar a los ladrillos en los pr\u00f3ximos meses tendr\u00e1n que tener en cuenta las diez claves que definir\u00e1n al mercado que viene.<\/p>\n

El cr\u00e9dito marcar\u00e1 el ritmo de la demanda<\/strong><\/p>\n

En marzo, el 20,4 por ciento de las operaciones de compra de propiedades de la Capital se realizaron con cr\u00e9dito, el r\u00e9cord en nueve a\u00f1os, seg\u00fan el informe del Colegio de Escribanos. Durante la administraci\u00f3n Kirchner, en la ciudad de Buenos Aires, s\u00f3lo un 6 por ciento de las operaciones fueron con cr\u00e9dito hipotecario, frente al 26 por ciento de la d\u00e9cada de la convertibilidad, En t\u00e9rminos de PBI, la Argentina est\u00e1 a\u00fan muy lejos de otros pa\u00edses de la regi\u00f3n, en donde la media es de 4,4 por ciento e incluso de sus propias marcas hist\u00f3ricas. “En 1999\/2000, el mercado alcanzaba el 5 por ciento del PBI. Hoy representa el 0,5 por ciento”, detalla el desarrollador Gonzalo Monarca, presidente del grupo hom\u00f3nimo.<\/p>\n

El gran acierto del nuevo Procrear de establecer tasas del 3,5 por ciento m\u00e1s actualizaci\u00f3n por CER es que genera cuotas por debajo de las de un alquiler. Un relevamiento de Reporte Inmobiliario concluy\u00f3 que el monto mensual de una hipoteca es 17 por ciento menor a la de un alquiler, al relevar un dos ambientes usado en la Capital. “El panorama es promisorio. Se pas\u00f3 del Procrear de Cristina de 2014, que subsidiaba impl\u00edcitamente casas en los countries con una tasa del 14 por ciento con 30 por ciento de inflaci\u00f3n, a hacerlo expl\u00edcitamente en la que el Estado pone el 40 por ciento”, analiza Gustavo Llamb\u00edas, vicepresidente de la Asociaci\u00f3n de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV).<\/p>\n

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Se generar\u00e1n proyectos para la clase media<\/strong><\/p>\n

El comprador que adquiere una unidad para vivir gana protagonismo y exige otro tipo de departamentos: m\u00e1s accesibles en precios y fuera de los barrios m\u00e1s caros de la ciudad. Este cambio ocasion\u00f3 una suba en la demanda en zonas que los inversores no miraban, un fen\u00f3meno que tuvo su efecto en los precios. Las propiedades suben m\u00e1s en Liniers, Saavedra y Chacarita que en N\u00fa\u00f1ez y Belgrano, de acuerdo con un relevamiento realizado por el sitio especializado Zona Prop. “En el corredor norte de la Capital -Recoleta, Palermo, Barrio Norte y Belgrano- el aumento promedi\u00f3 el 5,4 por ciento, mientras que en el corredor noroeste -Villa Urquiza, Saavedra, Chacarita, Villa Ort\u00fazar, Parque Chas, Villa Crespo y Paternal -subi\u00f3 6,7 por ciento”, detalla Federico Barni, director ejecutivo de Navent el grupo due\u00f1o de Zona Prop. “La llegada del subte y el Metrobus puso en boga zonas en las que el mismo producto puede conseguirse por precios hasta 30 por ciento menos que los que est\u00e1n en \u00e1reas consolidadas”, afirma Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria hom\u00f3nima.<\/p>\n

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Los precios seguir\u00e1n subiendo<\/strong><\/p>\n

Mientras los propietarios de los pocos terrenos que quedan en la Capital son inflexibles en las negociaciones, los desarrolladores intentan avanzar en un mercado que los pone a prueba a diario. “La combinaci\u00f3n de un alza promedio de s\u00f3lo el 5 por ciento en d\u00f3lares en el valor de las propiedades en el \u00faltimo a\u00f1o con un costo de construcci\u00f3n en su m\u00e1ximo hist\u00f3rico que aument\u00f3 40 por ciento en d\u00f3lares pulveriza la utilidad del negocio”, explica Dami\u00e1n Tabakman, rector de la escuela de negocios EN Real Estate, quien aclara que mientras no puedan trasladarse esos aumentos a precios se complica la generaci\u00f3n de nuevas obras. A este dato se suma un escenario de mayor demanda, cr\u00e9dito y disponibilidad por parte de los inversores. Hoy incluso se da el fen\u00f3meno de que quien construye un proyecto y lo vende no tiene la certeza de poder generar otro emprendimiento con lo que gana. Una realidad que hace impensada una baja en los valores.<\/p>\n

Saldr\u00e1n proyectos con amenities en barrios medios<\/strong><\/p>\n

“Durante 10 a\u00f1os se construy\u00f3 para el 10 por ciento m\u00e1s rico del pa\u00eds. El cr\u00e9dito permite que nos animemos a zonas fr\u00edas, barrios buenos que no avanzaron porque no hay financiaci\u00f3n”, afirma Llamb\u00edas, socio de la desarrolladora Red Consulting and Management que avanza con un emprendimiento de US$ 40 millones de inversi\u00f3n que construir\u00e1 en la ex planta de Aurora ,ubicada en la zona de Lope de Vega y Juan B. Justo. Gonzalo Monarca es otro de los jugadores que en los \u00faltimos meses adquiri\u00f3 tierra en barrios en los que hasta ahora no invert\u00eda, como Barracas, La Boca y San Telmo. “Si bien quienes forman parte de lo m\u00e1s alto de la pir\u00e1mide siguen comprando, tambi\u00e9n comienza a hacerlo la parte media baja, una demanda para la que estamos generando unidades de tickets de hasta $ 3 millones”, explica.<\/p>\n

Cambia el rol del inversor<\/strong><\/p>\n

Algunos seguir\u00e1n apostando a la f\u00f3rmula location, location, location e invierten en proyectos que se venden por encima de los US$ 10.000\/m2 pero surgen oportunidades. “Venimos de un mercado que validaba la suba de precios un mercado chico que se despegaba de la capacidad adquisitiva. Ahora se generar\u00e1n negocios genuinos y no bonos de ladrillos”, analiza Marcelo Satulovsky, consultor en desarrollos urbanos inmobiliarios, y aclara que el inversor no quedar\u00e1 fuera de la partida. Ser\u00e1 clave a la hora de apostar a barrios que necesitan desarrollarse. Adem\u00e1s, la expectativa es que en un futuro inmediato los inversores se apropien del negocio del boom de hipotecas.<\/p>\n

Los desarrolladores negocian con el Estado y con los vecinos<\/strong><\/p>\n

Todos los actores tienen que cambiar el chip. El nuevo modelo es colaborativo, alejado de la f\u00f3rmula individualista del empresario que negocia un terreno y construye un proyecto sin conocer al vecino. En el mundo, se est\u00e1 yendo hacia modelos p\u00fablico-privados que apuntan a revitalizar y recuperar zonas. Para ello, la integraci\u00f3n de la comunidad al debate es clave. “Hoy el desarrollador tiene que obtener la licencia para operar al momento de lanzar un nuevo producto y tiene que validar sus credenciales ante todos los actores del sector”, analiza Tino Lutteral, director de la desarrolladora Nuevo Urbanismo. Se avecina un nuevo mercado inmobiliario basado en la gesti\u00f3n de suelo de calidad, un desaf\u00edo que pondr\u00e1 a prueba la flexibilidad de los desarrolladores, urbanistas y todos los players del sector.<\/p>\n

Surgen nuevos sistemas de construcci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Los desarrolladores arrancan de un costo muy ajustado conformado por una incidencia de la tierra que var\u00eda entre los US$ 600\/m2 y los US$ 1500\/m2 dependiendo del barrio y un costo de construcci\u00f3n, en su m\u00e1ximo hist\u00f3rico entre US$ 1300\/m2 y US$ 1500 el metro -en la d\u00e9cada del 90 era de US$ 700-. Estos n\u00fameros, los obligan a mirar otras alternativas que adem\u00e1s de ser m\u00e1s accesibles demanden menos tiempo de construcci\u00f3n. Y que en muchos casos terminan combin\u00e1ndolas con el ladrillo. “En la Argentina se tarda dos a\u00f1os en construir un edificio mientras que en otros pa\u00edses tres meses”, advierte Mariano Sardans, CEO de la gerenciadora de patrimonio FDI.<\/p>\n

El mercado de capitales, futura fuente de financiamiento<\/strong><\/p>\n

Superado el desencanto que gener\u00f3 que los ladrillos solo hayan atra\u00eddo US$ 162,7 millones, el dinero que sumaron los cinco fondos comunes de inversi\u00f3n cerrados aprobados que permit\u00edan blanquear sin multa; en el sector conf\u00edan en el desarrollo del mercado de capitales como fuente de financiaci\u00f3n de proyectos inmobiliarios. Para lograrlo, ser\u00e1 clave que el Congreso apruebe la ley que incluye la reforma que exime del impuesto a las ganancias al instrumento. El cambio convertir\u00eda a los fondos cerrados en un veh\u00edculo transparente y que se tribute seg\u00fan sea la carga de cada participante del fondo. “El gran partido saldr\u00e1 cuando sea aprobada la norma”, afirma Marcos Ayerra, presidente de la Comisi\u00f3n Nacional de Valores (CNV).<\/p>\n

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\nLos precios de las unidades se establecer\u00e1n en UVA<\/strong><\/p>\n

Hace poco m\u00e1s de un mes se habilit\u00f3 el uso de las UVA y el UVI para actualizar cualquier contrato en la cadena: desde el constructor hasta la comercializaci\u00f3n y la escrituraci\u00f3n. El sistema es similar al modelo chileno que utiliza la Unidad Funcional (UF) para la adquisici\u00f3n de cualquier bien durable y que logr\u00f3 sacar el chip de hablar en d\u00f3lares. Hoy, la mayor\u00eda de la oferta de hipotecarios se ofrece en UVA. Mario G\u00f3mez, director de la inmobiliaria Le Blue, incluso plantea hasta la posibilidad a futuro de que los alquileres puedan pagarse en UVA. La novedad es que en los pr\u00f3ximos meses, algunos desarrolladores se animar\u00e1n a vender directamente en esa unidad. “A la gente le preocupa la inflaci\u00f3n y el d\u00f3lar, porque cualquier modificaci\u00f3n de este \u00faltimo impacta en los insumos de construcci\u00f3n. A las UVA, en cambio, las puede seguir en el d\u00eda a d\u00eda, las siente m\u00e1s cercana y con mayor previsibilidad”, explica Monarca.<\/p>\n

Vuelve el concepto del vecindario<\/strong><\/p>\n

El valor de las propiedades en relaci\u00f3n con el poder adquisitivo genera proyectos con unidades cada vez m\u00e1s peque\u00f1as. Por eso surgen emprendimientos con amenities que incentiven a socializar. El concepto de coliving con espacios que favorecen la interacci\u00f3n y que combinan la intimidad de la vida privada y las \u00e1reas comunes en las que se puede interactuar. En el tercer milenio, la gente busca encontrarse, superar el aislamiento que genera la tecnolog\u00eda.<\/p>\n

Por\u00a0Carla Quiroga<\/strong>, S\u00e1bado 6 de mayo de 2017
\nPublicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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