{"id":8939,"date":"2017-06-13T16:29:33","date_gmt":"2017-06-13T19:29:33","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=8939"},"modified":"2017-11-01T15:29:02","modified_gmt":"2017-11-01T18:29:02","slug":"llego-el-credito-para-comprar-en-pozo","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/llego-el-credito-para-comprar-en-pozo\/","title":{"rendered":"Lleg\u00f3 el cr\u00e9dito para comprar en pozo"},"content":{"rendered":"

Todo lo que hay que saber sobre la normativa del Central que permite a los bancos prestar dinero para adquirir unidades en construcci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n

<\/strong><\/p>\n

<\/strong><\/p>\n

\"\"<\/a>
Foto: Shutterstock<\/figcaption><\/figure>\n

La luz verde que el Banco Central encendi\u00f3 para que las entidades financieras puedan tomar los boletos de compra y las participaciones en fideicomisos como garant\u00edas de los cr\u00e9ditos hipotecarios promete un antes y un despu\u00e9s en la industria inmobiliaria. Ahora, la clase media tambi\u00e9n entra en el radar de la demanda de los proyectos nuevos. “Habr\u00e1 m\u00e1s compradores y los precios seguir\u00e1n subiendo”, anticipa Leonardo Rodr\u00edguez Nader, CEO y fundador de la desarrolladora de CMNV, quien estima un valor promedio del metro cuadrado a estrenar en la Capital Federal que ronda los US$ 2900. Afirma que ese n\u00famero es 50 por ciento mayor al que se vend\u00eda hace un a\u00f1o atr\u00e1s. “Con los altos costos de reposici\u00f3n, las incidencias de las tierras y lo que cuesta construir es inviable que los valores se mantengan”, agrega. C\u00f3mo lograr que la financiaci\u00f3n tambi\u00e9n alcance a las unidades del pozo era un punto central en la agenda del sector y una obsesi\u00f3n para la mesa chica de las principales c\u00e1maras y asociaciones que desde hace meses negociaba con el Gobierno. Los empresarios defend\u00edan que la reactivaci\u00f3n de las ventas centrada en los departamentos usados no generaban “brotes verdes” con efecto domin\u00f3 en el resto de la econom\u00eda. Si bien el sector de la construcci\u00f3n est\u00e1 de parabienes, en abril subi\u00f3 10,5 por ciento contra mismo mes de 2016 y 3,8 por ciento en los primeros cuatro meses del a\u00f1o respecto al anterior, seg\u00fan datos del el Instituto Nacional de Estad\u00edstica y Censos (INDEC); la obra privada no termina de despegar.<\/p>\n

“La medida generar\u00e1 nuevos proyectos y movilizar\u00e1 a otros sectores, adem\u00e1s de aumentar el volumen de metros cuadrados nuevos. El primer impacto ser\u00e1n una mayor cantidad de emprendimientos en oferta en la Capital Federal”, explica Gonzalo Monarca, presidente del grupo desarrollador hom\u00f3nimo. “Adem\u00e1s se sumar\u00eda el sector de menores ingresos, hoy clientes de viviendas sociales”, afirma Mateo Salinas, gerente General de Eidico, la desarrolladora que vende propiedades a costo mediante un sistema cooperativo. Las unidades se van construyendo y entregando, por sorteo y adelanto de cuotas, durante los diez a\u00f1os que dura el proyecto. “Si bien la demanda es alta, ese plazo se percibe como muy extenso para poder habitar la vivienda, y muy corto para la distribuci\u00f3n de aportes durante ese per\u00edodo”, agrega. El efecto m\u00e1s inmediato ser\u00e1 una reactivaci\u00f3n en la venta de las obras avanzadas con oferta de departamentos a entregar en pocos meses, y aquellos edificios terminados con stock remanente que no se colocaba porque compite con los usados que al poder hipotecarse califican para los cr\u00e9ditos. Hoy la persona que compra una unidad a estrenar tiene que esperar entre uno y dos a\u00f1os para poder firmar la escritura. Por eso no son aptos para cr\u00e9ditos y s\u00f3lo pueden ser comprados por quienes tienen la espalda para pagarlo cash o durante los tres a\u00f1os que demanda la construcci\u00f3n.<\/p>\n

“De esta forma se generar\u00e1 la rotaci\u00f3n necesaria que estaba trabada. La consecuencia directa es un aumento de precios convalidada por el cr\u00e9dito en donde el comprador mira m\u00e1s la cuota que el valor total”, relata Carlos Spina, director Comercial de Argencons. Con la nueva norma, los usados, los grandes ganadores del efecto cr\u00e9dito hipotecario -con un 45,5 por ciento de suba de escrituras en la ciudad de Buenos Aires en los primeros cuatro meses del a\u00f1o en comparaci\u00f3n al mismo per\u00edodo de 2016- , competir\u00e1n con los departamentos nuevos. “Habr\u00e1 que ser cautelosos para evitar que este nuevo contexto no propicie una burbuja inmobiliaria. Un buen ejemplo a seguir es Espa\u00f1a que luego de su burbuja inmobiliaria hoy se encuentra en una nueva fase de explosi\u00f3n del sector pero mucho m\u00e1s genuino, con oferta”, analiza Antonio P\u00e9cora, tiutlar de MPC Desarrollos Inmobiliarios.<\/p>\n

En el Banco Naci\u00f3n reconocen que trabajan en la puesta en marcha. El propio Javier Gonz\u00e1lez Fraga, presidente del banco estatal afirm\u00f3 que la incorporaci\u00f3n es un hecho. El organismo que preside tomar\u00e1 la delantera pero la expectativa es que el Ciudad y las entidades privadas m\u00e1s ofensivas en el negocio de hipotecas lo sigan. En esta instancia, la gran duda es c\u00f3mo se implementar\u00e1, cu\u00e1nto tardar\u00e1 y finalmente que entidades se subir\u00e1n a este tren.<\/p>\n

La medida del Central replica el modelo con el que Uruguay y Per\u00fa lograron reactivar el mercado de las viviendas para la clase media. “La noticia es auspiciosa pero no es obligatoria para las entidades. Se gener\u00f3 la herramienta, hay que ver quienes quieren competir”, advierte Gustavo Llamb\u00edas, socio de la desarrolladora Red Consulting and Management que en pocas semanas lanzar\u00e1 un emprendimiento de US$ 40 millones de inversi\u00f3n que construir\u00e1 en la ex planta de Aurora ubicada en la zona de Lope de Vega y Juan B. Justo.<\/p>\n

Mientras las entidades financieras “meditan” el tema, los desarrolladores comienzan a desempolvar las proyectos que ten\u00edan en la gatera. Monarca avanza con los anteproyectos que levantar\u00e1 en la tierra que tiene en la zona sur de la ciudad de Buenos Aires y Fern\u00e1ndez Prieto trabaja en dos emprendimientos, uno en Lomas de Zamora y en Z\u00e1rate. Por otra parte, Sebasti\u00e1n Sommer, CEO de CasasARG, la empresa fundada por el private equity Tayron Capital, para administrar inversiones en desarrollos residenciales, con foco en la clase media -que construye un emprendimiento en Caballito- reconoce que, tras el anuncio, comenz\u00f3 a analizar C\u00f3rdoba un mercado que estaba fuera de su radar porque las escrituras pueden demorarse hasta seis a\u00f1os.<\/p>\n

De todas formas, el sector convive con un manto de dudas en cuanto a c\u00f3mo se instrumentar\u00e1 la normativa del Central. La din\u00e1mica del proceso de compra funcionar\u00eda de la siguiente manera: con el proyecto armado, el desarrollador cerrar\u00e1 con un banco un preacuerdo con las condiciones del cr\u00e9dito que sacar\u00e1 para llevar adelante la construcci\u00f3n -que durar\u00e1 el plazo de obra–y que le permitir\u00e1 tener cierta previsi\u00f3n de los n\u00fameros del negocio. La garant\u00eda podr\u00eda ser la misma desarrolladora o un fideicomiso que funcionar\u00e1 como una especie de plataforma para obtener el financiamiento bancario que necesita el constructor. \u00c9ste estar\u00e1 conformado por los socios del proyecto -el desarrollador, el due\u00f1o del terreno la tierra misma y otros inversores pero no compradores finales de las unidades-. De esta forma, la nueva norma permite una suerte de “puente” entre el pozo y las unidades terminadas. Hoy la oferta de pr\u00e9stamos para construir tiene tasas que rondan el 30 por ciento (Badlar m\u00e1s puntos) pero el sector “pelea” por lograr que esa financiaci\u00f3n sea en Uva, la misma referencia en la que vender\u00e1n los departamentos.<\/p>\n

El desarrollador tendr\u00e1 un plazo de obra y el banco que lo auditar\u00e1 le ir\u00e1 “soltando” capital durante el avance del emprendimiento lo que le permitir\u00e1 al desarrollador construir con capital intensivo. As\u00ed las cosas, se financiar\u00e1 con el cr\u00e9dito del banco y los anticipos de las unidades que pagar\u00e1n los compradores de los departamentos como adelanto -un porcentaje que puede alcanzar al 30 por ciento del valor del departamento- y que los compradores pagan financiado durante el tiempo de ejecuci\u00f3n de la obra. La diferencia con el escenario actual es que cuando se termina la obra, se puede entregar la unidad porque al otorgarse la financiaci\u00f3n con el boleto de compra-venta, el individuo ya obtiene el dinero que necesita y ese boleto con posesi\u00f3n funciona como garant\u00eda del pr\u00e9stamo por hasta el 75 por ciento del valor de la propiedad -y no el 100 por ciento como cuando se hace con una escritura-. Y el desarrollador obtiene todo el dinero para saldar la deuda que tiene del cr\u00e9dito que sac\u00f3 para construir el proyecto. “Lo que suced\u00eda hasta ahora es que no pod\u00edas darle posesi\u00f3n porque s\u00f3lo te hab\u00eda pagado 30 por ciento de la unidad, y el banco no le daba la l\u00ednea porque no ten\u00eda escritura. Hoy s\u00ed se puede hacer y el circulo es virtuoso “, explica Llamb\u00edas. Los compradores finales podr\u00e1n tomar la financiaci\u00f3n en pesos o en Uva. En el primer caso la actualizaci\u00f3n ser\u00e1 por \u00edndice de la C\u00e1mara Argentina de la Construcci\u00f3n y en el segundo por inflaci\u00f3n. Llamb\u00edas aclara que si bien cada banco establecer\u00e1 el porcentaje de preventas para habilitar el cr\u00e9dito al desarrollador y que la obra no quede a mitad de camino, en su caso no arrancar\u00eda con menos del 70 por ciento prevendido.”A diferencia de lo que pasa hoy que las entidades financian hechos consumados, con este modelo los bancos tienen un rol m\u00e1s activo, y asumir\u00e1n el compromiso tambi\u00e9n de difundir el proyecto, como pasaba hace m\u00e1s 20 a\u00f1os atr\u00e1s”, analiza Rodr\u00edguez Nader, que avanza en la construcci\u00f3n del proyecto Astilleros, de US$ 25 millones de inversi\u00f3n en San Telmo.<\/p>\n

Se estima que los montos y tasas seguir\u00e1n en l\u00ednea con la oferta de cr\u00e9ditos hipotecarios que hay en el mercado. Ser\u00eda para primera vivienda, en Uva con tasas de entre 5 y 7 por ciento, y se prestar\u00eda hasta el 75 por ciento del valor de la unidad y un m\u00e1ximo de $ 3 millones.<\/p>\n

Hoy son pocos los players que tienen caja para sostener la compra de la tierra, y la inversi\u00f3n de todo un proyecto. Con el nuevo esquema, dejan de depender de la preventa para fondear la obra y pueden construir con capital intensivo. “Es el mundo ideal trabajar con dinero de los bancos,”, admite Monarca. “Esta medida reduce la necesidad de capital de trabajo y por ende mejora el retorno sobre la inversi\u00f3n lo que lo transforma en un negocio atractivo”, analiza Sommer. Es decir, se aceleran los procesos: el desembolso de la inversi\u00f3n es m\u00e1s r\u00e1pido, la recuperaci\u00f3n para el inversor tambi\u00e9n y el comprador deja de alquilar antes . Rodr\u00edguez Nader plantea la necesidad de generar un negocio m\u00e1s justo. “Hoy el \u00fanico que gana es el que no agrega valor, el due\u00f1o de la tierra, los que generamos proyectos no tenemos upside. Deber\u00edamos ir a un modelo como el de Estados Unidos en donde el propietario de tierra muerta paga m\u00e1s impuesto que el que la usa”, cierra estableciendo otro tema en agenda.<\/p>\n

a<\/span>
\n18,1% \u00a0m\u00e1s obras<\/strong><\/p>\n

Es lo que creci\u00f3 la superficie con permiso para construir en abril versus marzo
\ns<\/span><\/p>\n

En comp\u00e1s de espera – 1800 edificios<\/strong><\/p>\n

La cantidad de obras terminadas que no tienen el final de obra y no se pueden escriturar. Tampoco califican para los cr\u00e9ditos<\/p>\n


\nEn primera persona<\/strong><\/p>\n

Diferentes miradas sobre c\u00f3mo afectar\u00e1 la norma del Central a la industria inmobiliaria
\na<\/span><\/p>\n

Sebasti\u00e1n Sommer (CEO de CasasARG)<\/strong><\/p>\n

“La medida reduce la necesidad de capital de trabajo y mejora el retorno sobre la inversi\u00f3n”<\/p>\n

Gustavo Llamb\u00edas (Socio de Red Consulting and Management)<\/strong><\/p>\n

“La noticia es auspiciosa, pero hay que ver qu\u00e9 entidades quieren competir”<\/p>\n

Leonardo Garc\u00eda Nader (CEO de CMNV)<\/strong><\/p>\n

“Habr\u00e1 m\u00e1s compradores y los precios seguir\u00e1n subiendo en d\u00f3lares”<\/p>\n

Por Carla Quiroga<\/strong>, S\u00e1bado 10 de junio de 2017
\nPublicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Todo lo que hay que saber sobre la normativa del Central que permite a los bancos prestar dinero para adquirir unidades en construcci\u00f3n. La luz verde que el Banco Central encendi\u00f3 para que las entidades financieras puedan tomar los boletos de compra y las participaciones en fideicomisos como garant\u00edas de los cr\u00e9ditos hipotecarios promete un … <\/p>\n

Segu\u00ed leyendo “Lleg\u00f3 el cr\u00e9dito para comprar en pozo”<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":9092,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[599,5],"tags":[225],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8939"}],"collection":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8939"}],"version-history":[{"count":5,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8939\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9091,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8939\/revisions\/9091"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9092"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8939"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8939"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8939"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}