{"id":8948,"date":"2017-06-21T10:50:29","date_gmt":"2017-06-21T13:50:29","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=8948"},"modified":"2017-11-02T10:28:31","modified_gmt":"2017-11-02T13:28:31","slug":"cuanto-hay-que-invertir-para-vivir-en-puerto-madero","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/cuanto-hay-que-invertir-para-vivir-en-puerto-madero\/","title":{"rendered":"Cu\u00e1nto hay que invertir para vivir en Puerto Madero"},"content":{"rendered":"

En el barrio m\u00e1s joven de la ciudad de Buenos Aires, el metro cuadrado promedia los US$ 6000, pero en algunos casos alcanza los US$ 10.000; la oferta nueva se concentra en los diques uno y dos.<\/strong><\/p>\n

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Puerto Madero se renueva. M\u00e1s all\u00e1 de los docks y diques ya consolidados, hacia el Sur avanzan obras que prometen dejar un sello propio en el barrio m\u00e1s joven de la ciudad. Eduardo Costantini, Alan Faena,Jorge P\u00e9rez, de Related Group, el Grupo Alvear; GNVgroup, Vizora y Fern\u00e1ndez Prieto lideran los \u00faltimos lanzamientos en los diques uno y dos.<\/p>\n

M\u00e1s all\u00e1 de los reclamos por los altos costos de construcci\u00f3n e impositivos que los players del sector expresan a toda voz, se sigue apostando al desarrollo inmobiliario. Pero, la ficha va al segmento que no falla: el premium. Si bien en este barrio los costos de los terrenos son elevados -las incidencias superan los US$ 1500\/m2-, los precios y niveles de venta convalidan el negocio. “Puerto Madero es un mercado diferente. All\u00ed los desarrollos siempre funcionan y hay compradores porque al tener el barrio una superficie limitada -170 hect\u00e1reas- se establece un cupo y se genera mayor demanda. Al no haber lugar donde expandirse los precios seguir\u00e1n aumentando”, asegura Marcos Ach\u00e1val, director de la sucursal Puerto Madero de la inmobiliaria Ach\u00e1val Cornejo.<\/p>\n

El valor de comercializaci\u00f3n de los proyectos a estrenar es para bolsillos holgados, promedian los US$ 6000\/m2 aunque el rango del men\u00fa es muy amplio ya que est\u00e1n los que se ofrecen desde US$ 4000\/m2 hasta los que se colocan a US$ 12.000\/m2. En tanto, seg\u00fan Toribio Achaval -hijo-, presidente de la inmobiliaria hom\u00f3nima, los alquileres rondan los $260\/m2 por unidades con una cochera m\u00e1s los gastos.<\/p>\n

El broker considera que aunque “existe una demanda equilibrada con la oferta, hay pocos departamentos de tres dormitorios m\u00e1s escritorio -de 170 a 200 m2- a un precio razonable. Faltan unidades medianas”.<\/p>\n

Si bien los precios son top, los compradores siempre est\u00e1n. “Cada proyecto es distinto y para cada uno hay un comprador o inversor”, sostiene Marcelo Cusmai, socio de BDA Realty, que comercializa las obras del Alvear y de Related.En tanto, Alberto Hoyos, responsable de la divisi\u00f3n residencias de Adri\u00e1n Mercado, gestora inmobiliaria con oficina en la zona, aclara que “el valor del metro cuadrado var\u00eda. El precio promedio del m2 a estrenar -a diciembre de 2016- estuvo en US$ 6200 pero este valor es el parametrizado entre extremos como las construcciones bajas en zona de diques comparado con los valores de las altas torres en las que los pisos superiores se comercializan hasta m\u00e1s de US$ 9500\/m2”. A su vez, los valores en pozo oscilan entre 10 y 15 por ciento por debajo de esos precios y los de reventa no escapan a los precios promedio.<\/p>\n

Si bien la zona de los docks posee precios promedio que bajan a US$ 4000\/m2, los m\u00e1s recientes lanzamientos se concentran en los diques uno y dos. A comienzos de mes, Eduardo Costantini anunci\u00f3 una asociaci\u00f3n creativa con Alan Faena para proyectar Oceana Puerto Madero, dos torres de viviendas con una plaza p\u00fablica frente al Faena Hotel. Costantini adquiri\u00f3 el lote que le pertenec\u00eda al empresario hotelero por US$ 44 millones e invertir\u00e1 US$ 120 millones en el emprendimientos. Entre los dos edificios de departamentos la superficie vendible llegar\u00e1 a 26.000 m2, con una superficie total de 40.000 m2. Ser\u00e1 la pieza que completar\u00e1 el Faena District en Puerto Madero.<\/p>\n

Vecino a Oceana toma cuerpo el edificio m\u00e1s alto del pa\u00eds -Alvear Tower- que demandar\u00e1 US$ 200 millones. Es una torre residencial de 54 pisos y 235 metros de altura total. Alrededor del 70 por ciento de sus 184 departamentos ya est\u00e1n vendidos; se prev\u00e9 entregarlos a mediados de 2018. El precio actual de venta oscila entre US$ 8000 y US$ 9000\/m2. Son unidades a todo lujo, de 90 a 478 metros cuadrados de superficie, con ambientes de 3,30 metros de altura de piso a techo. El complejo comprende 68.241 m2 totales construidos pero solo 33.000 m2 vendibles, la gran superficie restante est\u00e1 destinada a amenities : tendr\u00e1 desde una sala de correspondencia en la que cada propietario tiene su box para guardar la privacidad de los env\u00edos hasta dos salas de m\u00fasica aisladas ac\u00fasticamente entre otros servicios. Adem\u00e1s en el tercer piso tendr\u00e1 10 monoambientes de 30 m2 para hospedaje del servicio dom\u00e9stico.<\/p>\n

La incursi\u00f3n del Grupo Alvear en el negocio inmobiliario comenz\u00f3 en el dique tres con Alvear Icon, una torre de 33 pisos que tendr\u00e1 51 residencias y 159 suites de hoteler\u00eda de lujo. Se inaugura el mes pr\u00f3ximo. La inversi\u00f3n: US$ 140 millones. Seg\u00fan cuenta Andr\u00e9s Kalwill, director de nuevos proyectos del Grupo, “para la mayor\u00eda de los compradores \u00e9sta es su segunda vivienda, tambi\u00e9n hay empresas que adquieren departamentos para sus directivos o quienes lo compran como inversi\u00f3n para alquilarlos y percibir una renta”.<\/p>\n

Como negocio tambi\u00e9n rinde. “La valoraci\u00f3n del precio de las unidades desde el inicio de la obra hasta la actualidad supera el 100 por ciento. Comenzamos vendiendo a US$ 4500 \/m2 pero las \u00faltimas dos o tres unidades que quedan se ofrecen a US$ 12.000\/m2”, se\u00f1ala Kalwill.<\/p>\n

Alvear Icon La torre de 33 pisos ubicada en el dique dos, tiene 51 residencias y 159 suites de hoteler\u00eda de lujo; demand\u00f3 US$ 130 millones.<\/div>\n

Seg\u00fan cuenta, la idea de este proyecto surgi\u00f3 porque “la gente quiere vivir como en los hoteles” de modo que los propietarios de las residencias del Icon podr\u00e1n tambi\u00e9n utilizar las instalaciones y servicios del \u00e1rea hotelera del complejo. En cuanto a las perspectivas de crecimiento de este barrio, el directivo del grupo remarca: “hay muchas expectativas de que se contin\u00fae consolidando el tejido urbano y la oferta comercial que se necesita”.
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De cara al sur<\/strong><\/p>\n

En tanto, el dique uno re\u00fane tres de las nuevas propuestas del mercado. SLS Lux Puerto Madero, impulsada por Jorge P\u00e9rez, el argentino CEO de The Related Group, contar\u00e1 con dos torres residenciales que suman 131 unidades de 119 a 521 m2 cada una y 72 habitaciones cuyos propietarios podr\u00e1n sumarlas a un pool hotelero operado por la cadena internacional cinco estrellas SLS. El proyecto tambi\u00e9n contempla piezas de arte y una plaza p\u00fablica que ceder\u00e1n a la ciudad. La inversi\u00f3n alcanza los US$ 250 millones y su inauguraci\u00f3n se prev\u00e9 para mediados de 2019. Carlos Rosso, presidente de esta compa\u00f1\u00eda, cuenta: “Quer\u00edamos venir a Buenos Aires y dejar nuestra marca por lo que elegimos el mejor terreno que hay en Puerto Madero. Como es el primero de la tira sobre los diques que te permite llegar hasta 30 pisos, todos los departamentos tienen una vista incre\u00edble. Es un proyecto bastante particular porque las dos torres est\u00e1n mirando hacia la ciudad, en lugar de priorizar las vistas al r\u00edo que nos parec\u00edan un poco m\u00e1s aburridas”. Todas las unidades se entregan terminadas y contar\u00e1n con summer kitchen –parrilla- en el balc\u00f3n terraza -de 3,50 metros de profundidad-. Durante los primeros seis meses de preventa colocaron 85 por ciento de los departamentos a US$ 6000\/m2, sin siquiera dar hasta entonces una palada en el terreno. Las unidades restantes las comercializan a US$ 8000\/m2 y estiman lanzar durante este mes la tercera etapa del complejo que comprende el peque\u00f1o edificio de uso hotelero ubicado entre las dos torres residenciales. Ser\u00e1n las Designer Suites, unidades amuebladas y equipadas pero m\u00e1s peque\u00f1as -de 40 a 60 m2 cada una- que las viviendas. Salvo entre 20 y 30 suites que quedar\u00e1n bajo la operaci\u00f3n directa de SLS, las restantes se vender\u00e1n tambi\u00e9n a US$ 8000\/m2.<\/p>\n

El pionero en el dique uno fue GNVgroup con Madero Harbour, un mega emprendimiento de usos mixtos cuyo masterpl\u00e1n contempla construir 300.000 m2. M\u00e1s all\u00e1 de sus dos complejos de vivienda, los cuatro edificios de oficinas de la marca World Trade Center y un supermercado operativos hace varios a\u00f1os, actualmente avanzan con una nueva etapa. Sumar\u00e1n Harbour Tower -torre residencial de lujo de 50 pisos y 200 metros de altura dise\u00f1ada por el arquitecto uruguayo Carlos Ott-, un hotel de la cadena Viceroy, otro edificio de oficinas y un shopping center de 30.000 m2, el primero de Puerto Madero. Para comprar uno de sus nuevos departamentos hay que invertir US$ 7000 \/m2. En total son 150 unidades -de uno a cuatro dormitorios y penthouses-, 60 por ciento de las cuales ya tienen due\u00f1o. La obra -de 52.000 m2 de superficie construible- se inici\u00f3 en octubre del a\u00f1o pasado y se prev\u00e9 finalizarla en diciembre de 2019. “El cliente de lujo se ha vuelto mucho m\u00e1s exigente y no se conforma con los amenities tradicionales, sino que pretende servicios de hoteler\u00eda como valet parking y conserjer\u00eda 24 horas. La gente entiende el valor agregado de vivir en estos edificios que, a la larga, se van a construir cada vez menos por el alto costo que implican. Por ende, los precios seguir\u00e1n subiendo ya que ser\u00e1n productos cada vez m\u00e1s buscados y la ocupaci\u00f3n en la zona ir\u00e1 creciendo”, prev\u00e9 Alejandro Ginevra, presidente y CEO de este grupo desarrollador.<\/p>\n

En tanto el hotel Viceroy -de US$ 50 millones de inversi\u00f3n- comenzar\u00e1 a edificarse durante este a\u00f1o para concluirlo a los dos a\u00f1os. Dispondr\u00e1 de 125 habitaciones y 30 residencias. A su vez, en diciembre de 2018 GNV abrir\u00e1 la primera etapa del shopping, que estar\u00e1 finalizado reci\u00e9n un a\u00f1o despu\u00e9s, luego de invertir US$ 80 millones.<\/p>\n

Otro de los proyectos que avanza es The Link Towers, desarrollado por Vizora y Fern\u00e1ndez Prieto & Asociados. Se compone de dos torres de 30.000 m2 de superficie vendible -50.000 m2 de construcci\u00f3n- distribuida en 230 unidades de uno a cuatro dormitorios. La obra -que implica US$ 90 millones- se inici\u00f3 el a\u00f1o pasado para finalizar su primera etapa en 2019 y prev\u00e9n concluirla al a\u00f1o siguiente. El 85 por ciento de la primera torre ya est\u00e1 vendida – a US$ 4500\/m2- mientras que la segunda comenz\u00f3 a comercializarse este mes.<\/p>\n

“Puerto Madero es un \u00edcono que viene creciendo y esa tendencia continuar\u00e1 los pr\u00f3ximos a\u00f1os. Los precios volar\u00e1n por las nubes una vez que el pa\u00eds logre su estabilizaci\u00f3n econ\u00f3mica”, analiza Rodrigo Fern\u00e1ndez Prieto, socio gerente de la empresa que lleva su apellido. Particularmente sobre las propuestas en el dique uno, Toribio Achaval explica que “se revalorizaron porque casi no quedan terrenos para comercializar, a diferencia de otras zonas en las que hay sobreoferta de productos”. En cuanto al tipo de compradores, el broker de Adri\u00e1n Mercado sostiene que la gran mayor\u00eda se trata de inversores “de un perfil de clase media alta a alta por dem\u00e1s” y se\u00f1ala que la cantidad de residentes “todav\u00eda da una densidad poblacional muy baja respecto del total de la ciudad -0,5 por ciento del total- contando con una poblaci\u00f3n estable de aproximadamente 13.000 habitantes”. Para Ginevra, “el barrio no tiene para d\u00f3nde expandirse por lo tanto la oferta de nuevos metros cuadrados es cada vez m\u00e1s escasa y la incesante demanda genera que los precios sigan aumentando”.<\/p>\n

No obstante, en los \u00faltimos meses se generaron expectativas porque el Estado subastar\u00e1 una parcela ubicada en Juana Manso al 400, en el dique cuatro. Consultados, tanto Rosso como Fern\u00e1ndez Prieto aseguraron que les interesa participar del proceso. \u00a1A preparar las billeteras!<\/p>\n

Por Mar\u00eda Eugenia Usatinsky<\/strong>, S\u00e1bado 20 de junio de 2017
\nPublicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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