{"id":8989,"date":"2017-07-17T10:57:28","date_gmt":"2017-07-17T13:57:28","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=8989"},"modified":"2017-11-01T15:46:09","modified_gmt":"2017-11-01T18:46:09","slug":"que-mirar-en-un-departamento-en-venta","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/que-mirar-en-un-departamento-en-venta\/","title":{"rendered":"Qu\u00e9 mirar en un departamento en venta"},"content":{"rendered":"

Las variables que determinan el precio de un inmueble; adem\u00e1s de las caracter\u00edsticas y el estado de la unidad es importante analizar el entorno y los servicios del barrio.<\/strong><\/p>\n

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Las grandes terrazas o balcones revalorizan los proyectos. Foto: Shutterstock<\/figcaption><\/figure>\n

El movimiento que comenz\u00f3 a tomar el mercado inmobiliario, apalancado por la reaparici\u00f3n de los cr\u00e9ditos hipotecarios, hizo que el negocio tomara impulso. En l\u00ednea con ello, la demanda de inmuebles se activ\u00f3 y tambi\u00e9n se puso m\u00e1s exigente. Los nuevos compradores o inquilinos est\u00e1n muy informados y ya no se quedan en lo c\u00f3modo, bonito o barato que puede resultar una propiedad, y se fijan en todos aquellos aspectos que hacen al precio que deben pagar. Sucede que el “valor” de un inmueble est\u00e1 conformado por m\u00faltiples y diversos factores. Estas variables no s\u00f3lo se relacionan con la propiedad en s\u00ed, su estructura y tipolog\u00eda, sino tambi\u00e9n con el entorno en que se emplaza y los beneficios extra que pueda ofrecer. La b\u00fasqueda de la casa ideal est\u00e1 llena de expectativas; ansiedad, por encontrar todos los requisitos que busca su futuro due\u00f1o; y dudas sobre la conveniencia de invertir en un u otro tipo de inmueble. Por ello, conocer c\u00f3mo se compone el valor de una propiedad es clave para saber si la persona va a pagar el precio justo por la misma. El ideal de todo futuro propietario es llegar a la vivienda, llave en mano e instalarse. Por caso los aspectos m\u00e1s comunes que se observan son los detalles de terminaci\u00f3n, el equipamiento de las unidades, los pisos, el aire acondicionado, la cocina y los interiores del placard, entre otros. Pero estas caracter\u00edsticas “est\u00e9ticas” que redundan en la tasaci\u00f3n de un inmueble, no son las \u00fanicas que conforman el precio. M\u00e1s all\u00e1 de las necesidades de cada cliente, la valorizaci\u00f3n de una propiedad se rige por algunos aspectos fundamentales.<\/p>\n

Ubicaci\u00f3n:<\/strong> al tasar un inmueble esta es la variable que lo cambia todo. El precio del metro cuadrado, var\u00eda de barrio en barrio, movido por la demanda de la zona, su desarrollo comercial, v\u00edas de acceso, medios de transporte y hasta si se pone “de moda” una zona, tal como ocurri\u00f3 tiempo atr\u00e1s con Palermo. “Siempre lo que m\u00e1s se busca es tener r\u00e1pidas v\u00edas de acceso y comunicaci\u00f3n en funci\u00f3n de la cotidianeidad de cada cliente”, explica Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments y de Cohen Imach Soluciones Inmobiliarias. “Existe una alta demanda de aquellos inmuebles que tienen cerca la boca del subte, el metrobus o el tren”, agrega. Tanto es as\u00ed que la desarrolladora se encuentra emprendiendo Step Lafuente, a 200 metros del Ferrocarril Sarmiento, cuyo soterramiento finalmente est\u00e1 en marcha. Los ejecutivos calculan sin evaluar ninguna otra variable, que dicha obra de infraestructura generar\u00e1 subas de entre un 25 y un 40 por ciento en los precios de las propiedades cercanas. Tambi\u00e9n aportan a la construcci\u00f3n del precio, las zonas con espacios verdes y centros comerciales cercanos. “Los medios de transporte son clave, pero tambi\u00e9n las vistas, y sobre todo en un segmento ABC1”, dice Ariel Wasserman, director de BW Group. “El entorno comercial es importante, porque la necesidad de contar con comercios que resuelvan las necesidades de todos los d\u00edas es fundamental. Ir caminando al supermercado, al colegio u otros servicios de uso cotidiano ayuda en la log\u00edstica de los clientes, y incide en la decisi\u00f3n de compra”. Seg\u00fan indica el sitio Properati, entre abril de 2016 y de 2017 se registr\u00f3 una suba en torno al 14 por ciento en el valor del m2, siendo de US$ 2448 el precio promedio para la venta. As\u00ed Puerto Madero aparece con el valor m\u00e1s alto, US$ 6077 m2 y Villa Lugano el m\u00e1s barato con US$ 1192.<\/p>\n

Superficie: <\/strong> en lo que refiere al \u00e1rea total de un inmueble, es importante diferenciar entre superficie cubierta y descubierta para determinar si hay alg\u00fan espacio para explotar adicionalmente. A ello se suma la antig\u00fcedad y la solidez de la edificaci\u00f3n, sus terminaciones y los materiales utilizados.<\/p>\n

Estado del edificio:<\/strong> la calidad de la construcci\u00f3n donde se emplaza una propiedad, ya sea un departamento o un ph es esencial para determinar su valor, porque este punto determinar\u00e1 las condiciones generales en las que se encuentra. “Los tipos de materiales y est\u00e1ndares de construcci\u00f3n determinar\u00e1n la vida y buena conservaci\u00f3n del inmueble”, resalta Alejandro Mazzei, director de Mazzei Propiedades. “L\u00f3gicamente, y por natural amortizaci\u00f3n del bien, las casas m\u00e1s antiguas pueden suponer un valor inferior a las construcciones m\u00e1s actuales”. En linea con esto, Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria hom\u00f3nima agrega que hoy la demanda ABC1 paga hasta el doble de lo que cuesta un piso en un edificio de categor\u00eda sin servicios por una unidad en una torre top con amenities. “De acuerdo al nivel de terminaciones, muchas veces el cliente infiere cu\u00e1l es la calidad de la construcci\u00f3n. Y aunque a veces no es as\u00ed, muy por lo general es un buen par\u00e1metro”, agrega Cohen Imach.<\/p>\n

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Efecto metrobus. El acceso a los medios de transporte mejoran la valuaci\u00f3n. Foto: LA NACION \/ Fabi\u00e1n Marelli<\/figcaption><\/figure>\n

Luego vendr\u00e1 un aspecto tal como el dise\u00f1o del mismo, que si bien puede parecer que s\u00f3lo se trata de un detalle est\u00e9tico, elevan sin dudas el precio, ya que tambi\u00e9n habla de la antig\u00fcedad de una edificaci\u00f3n. Otros detalles que suman es el estado de los espacios comunes m\u00e1s tradicionales, como el hall de acceso, palieres, terrazas, el ingreso a las cocheras y hasta el tipo de calefacci\u00f3n que ofrece.<\/p>\n

Por otro lado, los servicios adicionales van ganando cada vez m\u00e1s peso. “El p\u00fablico busca los amenities para solucionar situaciones de su vida diaria y que les brinden un mayor confort y bienestar a ellos y a su familia”, dice Hern\u00e1n Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. Hoy tienen un impacto importante en la concreci\u00f3n de una operaci\u00f3n amenities como jardines, juegos para chicos, SUM, parrillas, piscina y gym. Adem\u00e1s la gente est\u00e1 empezando a entender que los servicios no significan necesariamente expensas altas. El equilibrio entre amenities y unidades es fundamental para crear un proyecto balanceado cuyas expensas muchas veces son menores a un edificio de 50 a\u00f1os sin ning\u00fan servicio<\/p>\n

Caracter\u00edstica de la unidad:<\/strong> desde algo tan b\u00e1sico como la cantidad de ambientes, su distribuci\u00f3n, luminosidad y vistas; hasta espacios de esparcimiento, conectividad, y equipamiento de alta tecnolog\u00eda, todo suma para conquistar al futuro comprador y porque no para llevar el precio del inmueble hacia arriba.<\/p>\n

“Hoy los balcones amplios o terrazas privadas son muy buscados, si tienen vistas mejor a\u00fan. Espacios para playroom o zona de trabajo dentro de la misma casa suman valor”, resalta Siwacki. “En el caso de los departamentos dos ambientes, es muy valorado que tengan ba\u00f1o y toilette, ya que permite una independencia de la suite y una comodidad para las visitas”, agrega. Otros aspectos valorables son los balcones aunque sea peque\u00f1os porque dan la sensaci\u00f3n de expansi\u00f3n. El lavadero tambi\u00e9n es un plus muy valorado. “Pasa lo mismo en cuanto al vestidor, los pisos, la calefacci\u00f3n individual y el aire acondicionado ya instalado, que conforman esos detalles que revalorizan cualquier unidad”, explica Ariel Wasserman, director de BW Group.<\/p>\n

Por su parte, desde Grupo Monarca, Alejandro Sbrancia, gerente comercial de la desarrolladora, indica que seg\u00fan las encuestas de producto realizadas por ellos, la percepci\u00f3n de valor se muestra principalmente en las terminaciones y equipamiento de las cocinas, la suite principal y los espacios semi cubiertos. “Entre los detalles m\u00e1s valorados encontramos las parrillas, es algo que quien vive en un departamento valora mucho”, subraya.<\/p>\n

Seguridad: desde hace unos a\u00f1os, la seguridad que puede ofrecer una vivienda se convirti\u00f3 en un extra sobre el valor de la misma. Hoy en d\u00eda la propiedad se revaloriza desde aspectos directos e indirectos. No s\u00f3lo se trata con contar con personal de seguridad, sino tambi\u00e9n de si la zona en la que se emplaza la propiedad es transitada, iluminada y con vigilancia en las calles.<\/p>\n

Estilo de vida: hoy en d\u00eda los inmuebles dejaron de ser meros “ladrillos” para ofrecer todo un estilo de vida en s\u00ed. En materia de tendencias los elementos de sustentabilidad y eficiencia energ\u00e9tica contribuyen a una nueva forma de vivir, cada vez m\u00e1s requerida. Tal es el caso de los millennials, una generaci\u00f3n que comienza a incorporarse al mercado inmobiliario y pide este tipo de giro de tim\u00f3n. “Con un estilo de vida diferente al de sus padres, modos y h\u00e1bitos que cuestionan el statu quo, esta generaci\u00f3n est\u00e1 rompiendo paradigmas y cambiando nuestras nociones sobre la industria. Ellos son los que creen que el living de una casa puede estar tambi\u00e9n fuera de ella, al aire libre y como punto de encuentro de la vida familiar y social”, reflexiona Gonzalo Noguer, director de Nuevo Urbanismo, desarrolladora y placemaker de Distrito Tigre Sur.<\/p>\n

Variadas y diversas son los particularidades que determinan el valor de una propiedad. Por eso no s\u00f3lo basa con comparar precios entre inmuebles cercanos, por cada uno de ellos tiene caracter\u00edsticas propias.<\/p>\n

A la vez, es fundamental que los desarrollos hoy se ajusten a las necesidades de los clientes, logrando diferenciaci\u00f3n, integraci\u00f3n al medio y calidad de vida.<\/p>\n

Por Lorena Guarino<\/strong>, S\u00e1bado 17 de junio de 2017
\nPublicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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