{"id":9013,"date":"2017-07-31T14:56:32","date_gmt":"2017-07-31T17:56:32","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9013"},"modified":"2017-11-01T16:06:14","modified_gmt":"2017-11-01T19:06:14","slug":"por-que-los-retrasos-en-los-papeles-aumentan-los-precios","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/por-que-los-retrasos-en-los-papeles-aumentan-los-precios\/","title":{"rendered":"Por qu\u00e9 los retrasos en los “papeles” aumentan los precios"},"content":{"rendered":"

En un contexto en el que el costo de la construcci\u00f3n y el precio de la tierra afectan la rentabilidad de los desarrolladores, la demora en los permisos, aprobaciones y escrituras incrementa el valor del m2; las razones.<\/strong><\/p>\n

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10% en alza. Crecieron las encomiendas para nuevos desarrollos en junio versus mayo. Foto: Shutterstock<\/figcaption><\/figure>\n

Los reclamos por la laxitud de los plazos de proyecto, obra y escrituraci\u00f3n que demandan los nuevos desarrollos ya es un cl\u00e1sico de profesionales, desarrolladores, inversores y hasta de compradores finales. Pero, particularmente este a\u00f1o, en el que los cr\u00e9ditos hipotecarios est\u00e1n en el centro de la escena, la necesidad de reducir los tiempos de tr\u00e1mites y verificaciones hasta llegar a la a\u00f1orada escritura de las viviendas recobra especial importancia. “Hay un evidente problema de tiempos en toda la gesti\u00f3n de aprobaciones, sobre todo lo que ocurre no solo en la previa de un proyecto, sino tambi\u00e9n cuando uno lo termina y llega el momento de la subdivisi\u00f3n final y escrituraci\u00f3n”, explica Mariano Galeazza, director de grupo Monarca, desarrollador de los megaemprendimientos Lagoon Pilar y Hudson. “Hay dos temas que son cr\u00edticos. El primero, la necesidad que tiene el sector de agilizar las escrituras una vez que est\u00e1 el final de obra. El otro, es que exista una puerta m\u00e1s \u00e1gil para las aprobaciones de proyectos que sean de inter\u00e9s social o que, por ejemplo, est\u00e9n vinculados al inter\u00e9s conjunto del Estado respecto a la necesidad de vivienda para que este tipo de inversiones pueda funcionar”, propone.<\/p>\n

El mes pasado el Banco Central autoriz\u00f3 a que las entidades tomen los boletos de compraventa como garant\u00eda para financiar viviendas. Si bien esta medida promete movilizar el mercado de las propiedades a estrenar -aquellas que finalizaron su construcci\u00f3n pero a\u00fan aguardan la obtenci\u00f3n del t\u00edtulo de escritura-, la medida funciona como una especie de “parche” que, en definitiva, blanquea el problema real que subyace en toda obra: los tiempos “chicle” de los emprendimientos, derivados de los procesos municipales y provinciales. Las gestiones para llegar a la escritura en la ciudad de Buenos Aires suelen demorar un a\u00f1o, siendo de los distritos m\u00e1s expeditivos del pa\u00eds. Caso extremo es C\u00f3rdoba, donde el promedio es cinco a\u00f1os, desde que se concluye la edificaci\u00f3n. En el medio, est\u00e1 la provincia de Buenos Aires, con dos a tres a\u00f1os para escriturar. “Los tiempos de los proyectos en Capital son realmente exagerados. Aproximadamente lleva 12 meses tener el apto o registro de obra y poder dar inicio. Los tiempos para finales de obras tambi\u00e9n son muy largos y pueden llevar otro a\u00f1o.<\/p>\n

En este \u00faltimo caso, se han acumulado m\u00e1s de 2000 departamentos que se venden pero no pueden transferirse aunque esto comenz\u00f3 a mejorar al cambiar las exigencias”, cuenta Francisco Gallicchio, presidente de Vidogar Construcciones y tesorero de la Asociaci\u00f3n de Empresarios de la Vivienda (AEV), entidad que viene reuni\u00e9ndose y realizando gestiones con las \u00e1reas responsables de Gobierno para hallar soluciones conjuntas. La escritura es la frutilla del postre. Previo a ello, est\u00e1n las instancias que el comprador final no suele enterarse. Los meses que corren con presentaciones de planos, avances de obra, certificaciones e inspecciones hasta llegar al final de obra y habilitaciones de los servicios, van sumando d\u00edas y d\u00edas al proceso est\u00e1ndar de cada proyecto. En \u00e9poca donde los costos de construcci\u00f3n preocupan, suben los precios de venta y cae el margen de rentabilidad del desarrollista, ajustar al m\u00e1ximo los tiempos de aprobaci\u00f3n de los requisitos inyecta productividad y permite prever con mayor certeza los n\u00fameros del negocio.<\/p>\n

“Una obra de escala media, de hasta 2500 m2 ubicada en la Capital, demanda tres a\u00f1os, desde el proyecto hasta el final de obra y escrituraci\u00f3n. Eso implica dos a\u00f1os de obra y, como m\u00ednimo, uno m\u00e1s de tr\u00e1mites, tanto previo a la edificaci\u00f3n con los planos aprobados de obra como los tr\u00e1mites posteriores -el final de obra- y la subdivisi\u00f3n en propiedad horizontal y escrituraci\u00f3n. Estos se fueron complicando y alargando en el tiempo y hacen que aumenten los costos y disminuya el retorno de la inversi\u00f3n, lo que hace peligrar la viabilidad de los emprendimientos”, afirma Dar\u00edo L\u00f3pez, socio de la desarrolladora Arquitectonika.<\/p>\n

Para Ignacio Trabucchi, director comercial y de planeamiento estrat\u00e9gico del estudio ATV Arquitectos, fuertemente arraigado en la zona de Palermo Hollywood, este problema pueden contenerlo -parcialmente- al trabajar con un estricto sistema de gerenciamiento que permite manejar los plazos de gesti\u00f3n de todo el emprendimiento con planificaci\u00f3n y anticipaci\u00f3n. “Las aprobaciones de planos \u00fanicos, factibilidades de planeamiento urbano, entre otras instancias necesarias para el inicio de obra, toman plazos m\u00e1s largos que hace algunos a\u00f1os. Pero es a\u00fan mucho m\u00e1s extenso el plazo y m\u00e1s complejo el proceso para la obtenci\u00f3n de las aprobaciones de final de obra, que son las que permiten la subdivisi\u00f3n y escrituraci\u00f3n, y que a pesar del tiempo transcurrido, no han mejorado. Otro gran inconveniente que ha afectado la planificaci\u00f3n de tiempos es el relativo a las aprobaciones y conexiones definitivas de empresas prestadoras de servicios. Estos puntos afectan a la industria y deben ser mejorados”, detalla.<\/p>\n

L\u00f3pez advierte sobre el impacto que esto trae aparejado en la rentabilidad de las obras: ” Con la situaci\u00f3n econ\u00f3mica actual ser\u00eda muy deseable que se reduzcan los plazos de tramitaci\u00f3n y de escrituraci\u00f3n, ya que entre el costo de los terrenos y el de la construcci\u00f3n, m\u00e1s el riesgo que esta actividad representa por la cantidad de partes involucradas, se hace muy dif\u00edcil entusiasmar a los inversores”.<\/p>\n

En territorio bonaerense “el rango de tiempo es muy amplio, puede llevar entre seis meses a dos a\u00f1os, dependiendo lo que se necesite. Por ejemplo, una aprobaci\u00f3n de planos de un proyecto suburbano dentro de un municipio m\u00e1s o menos puede tardar seis meses a un a\u00f1o. Pero, si ese mismo proyecto est\u00e1 en una tierra rural que requiere un cambio de zonificaci\u00f3n que debe ser homologado por la provincia ese plazo se puede ir al doble o m\u00e1s. Comprar una tierra y que pasen dos a\u00f1os para poder desarrollarla, hace que sea muy dif\u00edcil cualquier tipo de negocio”, puntualiza el directivo de Monarca.<\/p>\n

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El proceso entre la compra de un terreno para una obra y la firma de la escritura de una unidad terminada puede tardar hasta cinco a\u00f1os. Foto: Shutterstock<\/figcaption><\/figure>\n

Causas y soluciones<\/strong><\/p>\n

“Esta situaci\u00f3n es insostenible para la industria de la construcci\u00f3n y los desarrollos inmobiliarios. Se requieren mejoras urgentes en la gesti\u00f3n de los organismos del Estado y empresas prestadoras de servicios”, reclama el socio de ATV, empresa que est\u00e1 en fase final de Sens Paraguay, edificio de diez pisos ubicado en Paraguay al 5500. Tras 25 meses de obra, este emprendimiento lo entregar\u00e1n en noviembre, pero reci\u00e9n prev\u00e9n poder escriturar durante el segundo semestre de 2018. Adem\u00e1s, el estudio est\u00e1 concentrado en el inicio de obra de otros dos edificios en la zona. “No es il\u00f3gico estar obligados a prever un a\u00f1o de gestiones para alcanzar la totalidad de las aprobaciones, un a\u00f1o de demora luego de finalizada la obra para escriturar y hasta un a\u00f1o m\u00e1s en la colocaci\u00f3n de los transformadores el\u00e9ctricos por parte de las empresas prestadoras”, agrega Trabucchi.<\/p>\n

Seg\u00fan Galeazza, en la etapa de aprobaciones previas “es fundamental la forma de operar que tiene cada municipio que, si bien hay un inter\u00e9s com\u00fan de que se avance de manera r\u00e1pida porque el municipio cobra derechos y puede generar desarrollo, cuando la obra requiere la intervenci\u00f3n de la provincia de Buenos Aires, los tiempos se empiezan a comprometer mucho m\u00e1s. Sobre todo cuando hay un cambio de zonificaci\u00f3n o estudio ambiental. Este tipo de cuestiones hist\u00f3ricamente demoran mucho pero, cuando el proyecto est\u00e1 en zona suburbana, los tiempos se van mucho m\u00e1s all\u00e1. Se est\u00e1 trabajando en la Provincia arduamente para mejorar. Hay una nueva gesti\u00f3n y uno puede percibir que trabajan con otro orden pero, no dan a basto, tienen un gran c\u00famulo de tareas pendientes que estiran mucho los plazos”.<\/p>\n

M\u00e1s all\u00e1 de ello, los plazos de los tr\u00e1mites de final de obra tambi\u00e9n tienen su impacto: “Un proyecto que se termina de construir, se escritura dos o tres a\u00f1os despu\u00e9s. Eso es lo que demanda hoy, como m\u00ednimo, una obra que no est\u00e1 localizada en la Ciudad de Buenos Aires. Si uno, la mayor\u00eda de los pa\u00edses terminan una obra y a la semana tienen la escritura. Aprobar un proyecto en Miami o Nueva York no tarda mucho, es algo normal. Pero, cuando la obra finaliza, al poco tiempo tiene que estar la escritura lista para cada unidad”, afirma Galeazza.<\/p>\n

Respecto a los motivos de esta situaci\u00f3n, son varios. “El tr\u00e1mite en s\u00ed, que es complicado y en los \u00faltimos a\u00f1os ha cambiado numerosas veces, adem\u00e1s de que el c\u00f3digo de edificaci\u00f3n actual tiene muchas correcciones y modificaciones, lo que hace engorrosa su implementaci\u00f3n e interpretaci\u00f3n, dificultando la aprobaci\u00f3n del plano de obra”, se\u00f1ala el arquitecto L\u00f3pez.<\/p>\n

En tanto, Gallicchio, de la AEV, recuerda que “debido a fallas de construcciones ocurridos hace algunos a\u00f1os se han ido adoptando medidas de control y nuevas registraciones como plano de excavaci\u00f3n, planos de demolici\u00f3n, plano unificado de instalaciones y arquitectura que -en conjunto- llevaron el registro de seis a doce meses de tr\u00e1mite. En cuanto a los finales de obra, los mayores pasos burocr\u00e1ticos surgieron para evitar que se registraran obras que luego -antes de la aprobaci\u00f3n final- agregaban superficie. El organismo de control reaccion\u00f3 exigiendo pr\u00e1cticamente los planos finales de obra antes de la subdivisi\u00f3n administrativa de la propiedad, hecho morigerado en estos d\u00edas pero no completamente resuelto”.<\/p>\n

Al abordar las posibles soluciones, L\u00f3pez agrega: “Para agilizar estos plazos habr\u00eda que ver la situaci\u00f3n desde todos los \u00e1ngulos: que el organismo de control informe con claridad y simplifique los tr\u00e1mites pensando en el usuario y en el profesional actuante, y que se acelere la aplicaci\u00f3n tecnol\u00f3gica para facilitar el tr\u00e1mite y eliminar pasos burocr\u00e1ticos”. Gallicchio asegura que, desde el Gobierno porte\u00f1o, “se est\u00e1n tomando medidas a fin de acortar los tiempos”.<\/p>\n

M\u00e1s all\u00e1 de los plazos de obra y aprobaciones que recaen sobre constructores, desarrollistas e inversores, en los casos en que las operaciones de venta se cierran mediante cr\u00e9ditos hipotecarios hay que sumar los plazos de calificaci\u00f3n y verificaciones de planos y papeles diversos que solicitan las entidades bancarias para autorizar el financiamiento a largo plazo. Si bien la banca local dice estar rearmando sus departamentos de especialistas en hipotecas y capacitando al personal, la demanda actual est\u00e1 superando ampliamente su capacidad de respuesta lo que suma un granito m\u00e1s de arena a las complicaciones del proceso inmobiliario global. Pero, este es tema para otro art\u00edculo.<\/p>\n

Por Mar\u00eda Eugenia Usatinsky<\/strong>, S\u00e1bado 8 de julio de 2017
\nPublicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En un contexto en el que el costo de la construcci\u00f3n y el precio de la tierra afectan la rentabilidad de los desarrolladores, la demora en los permisos, aprobaciones y escrituras incrementa el valor del m2; las razones. Los reclamos por la laxitud de los plazos de proyecto, obra y escrituraci\u00f3n que demandan los nuevos … <\/p>\n

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