{"id":9029,"date":"2017-08-29T13:19:10","date_gmt":"2017-08-29T16:19:10","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9029"},"modified":"2017-11-02T09:42:14","modified_gmt":"2017-11-02T12:42:14","slug":"buscan-cambiarlas-reglas-para-construir-en-la-ciudad","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/buscan-cambiarlas-reglas-para-construir-en-la-ciudad\/","title":{"rendered":"Buscan cambiarlas reglas para construir en la ciudad"},"content":{"rendered":"

El gobierno de la ciudad impulsa un nuevo C\u00f3digo de Planeamiento que modificar\u00eda las condiciones para desarrollar en Buenos Aires; los principales puntos del documento que espera pista en la Legislatura.<\/strong><\/p>\n

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Foto: Shutterstock<\/figcaption><\/figure>\n

En 1977 el parque automotor superaba apenas los cuatro millones de unidades. Hoy, por lo menos, ese n\u00famero se triplic\u00f3. En 1977 Palermo no estaba plagado de cervecer\u00edas y hamburgueser\u00edas cool, no exist\u00eda el metrobus y Puerto Madero era un barrio de diques abandonados. Con todas las transformaciones de la ciudad, el C\u00f3digo de Planeamiento Urbano, que regula la organizaci\u00f3n del tejido edilicio y la distribuci\u00f3n de usos de suelo, no se actualiza desde aquel a\u00f1o. El Gobierno de la Ciudad busca aprobar este a\u00f1o un nuevo C\u00f3digo de Planeamiento Urbano, que pasar\u00e1 a llamarse C\u00f3digo Urban\u00edstico, para “devolver la homogeneidad al tejido urbano, generar las condiciones para una mejor convivencia entre las distintas actividades y proponer una densidad poblacional adecuada”, de acuerdo con el texto introductorio que presenta el Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte porte\u00f1o en su web. Se trata de un proyecto de un C\u00f3digo que puede ser revisado cada cinco a\u00f1os y que, durante su g\u00e9nesis, convoc\u00f3 encuentros con vecinos, acad\u00e9micos y desarrolladores, entre otros grupos, para abordar dudas, consultas y sugerencias. A\u00fan resta que la Legislatura porte\u00f1a apruebe el documento. Para dar m\u00e1s detalles de los cambios que propone el nuevo C\u00f3digo, el arquitecto Carlos Colombo, subsecretario de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte de la Ciudad, respondi\u00f3 preguntas en el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU). A continuaci\u00f3n, los detalles del documento que podr\u00eda regir qu\u00e9 y c\u00f3mo se construye en Buenos Aires durante los pr\u00f3ximos a\u00f1os. Se trata de un proyecto de un c\u00f3digo que puede ser revisado cada cinco a\u00f1os y que, durante su g\u00e9nesis, convoc\u00f3 encuentros con vecinos, acad\u00e9micos y desarrolladores, entre otros grupos, para abordar dudas, consultas y sugerencias. A\u00fan resta que la Legislatura porte\u00f1a apruebe el documento.<\/p>\n

Seg\u00fan Colombo, en 200 a\u00f1os se construyeron 104 millones de metros cuadrados “en una ciudad con potencial para 220 millones de metros cuadrados”, y aquello que resta por edificar, se\u00f1al\u00f3, ser\u00eda regido por criterios m\u00e1s relacionados con la “homogeneidad”. El documento fijar\u00eda alturas m\u00e1ximas en calles, avenidas y pasajes y se eliminar\u00edan el Factor de Ocupaci\u00f3n del Suelo (FOS), el Factor de Ocupaci\u00f3n Total (FOT) y la tangente, los par\u00e1metros matem\u00e1ticos que determinan actualmente el volumen m\u00e1ximo de construcci\u00f3n permitida. “Habr\u00e1 tipos de corredores dependiendo si se refiere a avenidas principales, secundarias, calles o pasajes. En una avenida principal como Libertador, Alem o Rivadavia se podr\u00e1 construir hasta 38 metros, el equivalente a 12 pisos, con varios usos autorizados: residencia, comercio y prestaci\u00f3n de servicios p\u00fablicos”, explic\u00f3 el funcionario . En avenidas secundarias, calles o pasajes, y seg\u00fan la cercan\u00eda con los espacios verdes locales, se podr\u00e1n construir nueve, siete, cinco y tres pisos -31, 22, 16,5 y 10,5 metros respectivamente-. “Los usos autorizados tambi\u00e9n var\u00edan: para los 22 metros, ser\u00e1n residencias o talleres; para los 16,5 metros, ser\u00e1n comercio, dep\u00f3sito o residencias, y para los 10,5 metros, ser\u00e1n comercio y residencia”, detall\u00f3. “Ya no existir\u00e1 m\u00e1s la posibilidad de que una persona compre varios terrenos y coloque un edificio en el medio de la manzana. Se elimina la torre sorpresa, que es como un \u00e1rbol grande que crece en detrimento de todo lo que est\u00e1 al lado. No queremos premiar, como lo hace el c\u00f3digo actual, a la torre como modelo de tejido en la ciudad”, subray\u00f3. No obstante, se\u00f1al\u00f3 que las torres de per\u00edmetro libre s\u00ed estar\u00e1n permitidas “en lugares espec\u00edficos”.<\/p>\n

Qu\u00e9 le podr\u00eda dar a lo construido<\/strong><\/p>\n

El nuevo C\u00f3digo Urban\u00edstico quiere impulsar la “mixtura de usos”. En ese sentido, el ministro de Desarrollo Urbano y Transporte de la Ciudad, Franco Moccia, explic\u00f3 que el objetivo es “que los vecinos puedan encontrar en su barrio la posibilidad de trabajar, educarse, acceder a servicios de salud y disfrutar de esparcimiento y oferta cultural sin necesidad de trasladarse m\u00e1s de 30 minutos desde donde viven”. El proyecto destaca cuatro \u00e1reas de combinaci\u00f3n de usos que van desde una “baja” mixtura -comercio, casa, polic\u00eda, hospital y escuela en escala peque\u00f1a- hasta “alta” -suma escuelas en gran escala y oficinas-. Otro tema es c\u00f3mo se preservar\u00e1 el patrimonio hist\u00f3rico. Colombo habl\u00f3 de ir hacia la “sustentabilidad” del patrimonio y resalt\u00f3 que el nuevo C\u00f3digo Urban\u00edstico mantendr\u00e1 el n\u00famero de \u00c1reas de Protecci\u00f3n Hist\u00f3rica (APH), que son m\u00e1s de 40 dentro de las que hay m\u00e1s de 11.000 inmuebles catalogados con alg\u00fan tipo de protecci\u00f3n. Adem\u00e1s, subray\u00f3 que se realizar\u00edan ajustes a la herramienta de Capacidad Constructiva Transferible (CCT) para “concretarla”. La CCT es la superficie que resulta de la diferencia entre la edificabilidad permitida en las parcelas en las que se encuentran los inmuebles catalogados y la superficie construida existente en ellas. Una vez calculada la capacidad constructiva remanente, el propietario del inmueble catalogado obtiene un certificado que es incorporado a un registro. Un desarrollador que desee “metros cuadrados extra” podr\u00e1 comprarlos en una operaci\u00f3n en la que el precio se acuerda entre privados. Los fondos se depositan en el Banco Ciudad y se destinan al Fondo Est\u00edmulo de Recuperaci\u00f3n de Edificios Catalogados (Ferec) y el propietario recupera el 30 por ciento de aquel monto. El nuevo c\u00f3digo incorporar\u00eda un requisito: que los predios receptores se deban encontrar en \u00c1reas de Desarrollo (AdeD) como el Riachuelo o la avenida General Paz.<\/p>\n

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Foto: LA NACION \/ Marcelo G\u00f3mez<\/figcaption><\/figure>\n

C\u00f3mo se proteger\u00e1 al medio ambiente<\/strong><\/p>\n

Cada edificio deber\u00e1 cumplir con exigencias medioambientales m\u00ednimas, pero adem\u00e1s, subray\u00f3 el funcionario, habr\u00e1 “premio tributario” a los edificios que superen un puntaje m\u00ednimo obligatorio de sustentabilidad, que se calcular\u00e1 sobre la base de tres ejes: la prevenci\u00f3n del efecto isla de calor -una acumulaci\u00f3n de calor por el hormig\u00f3n-, el manejo de agua de lluvia y la restauraci\u00f3n y mejora de la biodiversidad. Entre las estrategias para lograrlo se encuentran las terrazas y las fachadas verdes, los reservorios de agua de lluvia y la plantaci\u00f3n de peque\u00f1os y grandes \u00e1rboles.<\/p>\n

Una novedad del posible C\u00f3digo Urban\u00edstico ser\u00eda la incorporaci\u00f3n de las villas. “La idea es darles un reconocimiento legal para que se transformen en barrios”, expres\u00f3 Colombo. El documento incluir\u00eda medidas para la apertura de calles y pasillos y la incorporaci\u00f3n de la infraestructura de servicios como agua potable.<\/p>\n

C\u00f3mo afecta a los desarrolladores<\/strong><\/p>\n

La eliminaci\u00f3n de FOS, FOT y tangente y la incorporaci\u00f3n de alturas m\u00e1ximas es un tema de debate. Jos\u00e9 Rozados, director de Reporte Inmobiliario, expres\u00f3 su preocupaci\u00f3n por el hecho de que el C\u00f3digo Urban\u00edstico “se base en la preexistencia y las d\u00e9 por buenas”. Dijo: “No porque algo exista est\u00e1 bien. Hay zonas donde no se dio un crecimiento en altura porque faltaban incentivos y, de este modo, se mantendr\u00edan bajos. Es injusto para el desarrollo futuro de esas \u00e1reas”. En ese sentido, Leonardo Nader, cofundador de la desarrolladora CMNV Comunidad de Inversi\u00f3n, opin\u00f3 que el nuevo C\u00f3digo Urban\u00edstico “limitar\u00eda el crecimiento en barrios que hoy no est\u00e1n densificados”. A\u00f1adi\u00f3 que “si bien la Ciudad no creci\u00f3 mucho poblacionalmente en los \u00faltimos a\u00f1os, en la pr\u00f3xima d\u00e9cada esa tendencia va a cambiar” y destac\u00f3 que se trata de una de las metr\u00f3polis m\u00e1s densas del mundo con “alrededor de 15.000 habitantes por kil\u00f3metro cuadrado”. Agreg\u00f3: “El tema de los barrios residenciales en ciudades cosmopolitas va perdiendo el sentido. Hoy una casa de 1000 metros cuadrados en Belgrano no tiene el uso que ten\u00eda hace 150 a\u00f1os como quintas de descanso”. Por otro lado, apuntaron que los puntajes de sustentabilidad no proponen “un cambio de fondo” ni un “cambio de costos” sustancial para los desarrolladores.<\/p>\n

Por\u00a0Sof\u00eda Terrile<\/strong>, S\u00e1bado 15 de julio de 2017
\nPublicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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