{"id":9039,"date":"2017-09-13T09:51:17","date_gmt":"2017-09-13T12:51:17","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9039"},"modified":"2017-11-01T16:17:59","modified_gmt":"2017-11-01T19:17:59","slug":"las-diferentes-opciones-de-inversion-en-inmuebles","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/las-diferentes-opciones-de-inversion-en-inmuebles\/","title":{"rendered":"Las diferentes opciones de inversi\u00f3n en inmuebles"},"content":{"rendered":"

C\u00f3mo ingresar al mercado es un dilema para quienes buscan resguardar sus ahorros en ladrillos; la oferta de los fideicomisos al costo y la promesa de los fondos de inversi\u00f3n; las claves.<\/strong><\/p>\n

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Foto: LA NACION <\/figcaption><\/figure>\n

Ya sean peque\u00f1os ahorristas particulares que buscan adquirir una propiedad para uso propio, como forma de capitalizarse y recibir una renta o inversores atentos a oportunidades del mercado, existen en el mundo inmobiliario diversos instrumentos para invertir en ladrillos. Dependiendo del monto del que se disponga, si ser\u00e1 para destinar a vivienda permanente o no, del plazo de inmovilizaci\u00f3n del capital al que se aspira y de la rentabilidad que se busca obtener, la clave ser\u00e1 evaluar cu\u00e1l ser\u00e1 la mejor propuesta para cada persona.<\/p>\n

“No existe una receta \u00fanica masiva. Las oportunidades son de las m\u00e1s variadas, de renta, de apreciaci\u00f3n de capital… todo depender\u00e1 del apetito del inversor. Hay quienes buscan solo la rentabilidad pero tambi\u00e9n hay gente que no, porque se paga el impuesto a las Ganancias. De igual forma, hay quienes est\u00e1n dispuestos a esperar cinco a\u00f1os y otros s\u00f3lo uno. Cada inversor tiene sus caracter\u00edsticas propias. Adem\u00e1s, el capital marcar\u00e1 la pauta del instrumento y bajo qu\u00e9 condiciones se empieza a plantear la inversi\u00f3n”, se\u00f1al\u00f3 Gonzalo Noguer, director de la desarrolladora Nuevo Urbanismo y placemaker de Distrito Tigre Sur, un proyecto que propone la recuperaci\u00f3n y revitalizaci\u00f3n del tejido urbano en esa zona de la provincia de Buenos Aires, cuyo plan de obras contempla inversiones por US$ 200 millones.<\/p>\n

En un mercado inmobiliario que “est\u00e1 movido”, que cuenta con “buena perspectiva y apuestas de desarrollo, hay buenas oportunidades para invertir”, opin\u00f3 Juan Politi, vicepresidente de Allaria Ledesma, compa\u00f1\u00eda de servicios financieros que -como asesora y administradora de inversiones- es parte de dos fondos de inversi\u00f3n cerrados creados en el marco de la ley de sinceramiento fiscal. Mediante uno de ellos -junto a Argencons- compraron los terrenos para levantar Distrito Quartier Puerto Retiro, tres mega edificios de usos mixtos que contemplan 115.000 m2 de obra, con US$ 215 millones de inversi\u00f3n.<\/p>\n

Con el otro fondo inmobiliario -abierto junto a la empresa Casas Arg- apuntan a construir viviendas para la clase media apalancadas con cr\u00e9ditos hipotecarios en UVA. Con este fondo avanzan actualmente en dos proyectos: uno de 390 unidades pr\u00f3ximo a Plaza Irlanda en Caballito donde habr\u00e1 departamentos de US$ 120.000 a US$ 220.000 con cuotas que ir\u00e1n de $ 15.000 a $ 18.000, y otro en la zona sur de Mar del Plata que comprender\u00e1 88 casas con precios m\u00e1s econ\u00f3micos.<\/p>\n

Gustavo Llamb\u00edas, vicepresidente de la Asociaci\u00f3n de Empresarios de la Vivienda (AEV) y director de Real Estate Developers (RED), consider\u00f3 que el mercado inmobiliario “est\u00e1 en un momento de transici\u00f3n pero ya hay una tendencia incipiente” y destac\u00f3 que “vuelve la alternativa de que los desarrolladores obtengan cr\u00e9ditos intermedios en UVA de los bancos para fondear las obras”. Esta desarrolladora lanz\u00f3 In Lope de Vega, un proyecto de usos mixtos en Monte Castro que apunta al cliente de clase media con prestamo hipotecario en UVA. Seg\u00fan destac\u00f3 Llamb\u00edas, “el cr\u00e9dito impactar\u00e1 generar\u00e1 oportunidades para inversores que -en vez de asociarse con el desarrollador en un fideicomiso- podr\u00e1 comprar unidades directo con descuento en el pozo. Esto le permitir\u00e1 al desarrollador fondear la parte que no financia con el cr\u00e9dito bancario y para ese inversor el negocio ser\u00e1 vender luego las unidades terminadas a usuarios finales que las compren con cr\u00e9dito. Ah\u00ed tendr\u00e1 una diferencia de precio l\u00f3gica porque hist\u00f3ricamente el margen aproximado de rentabilidad de este tipo de negocio ronda el 20%, parecido a lo que promet\u00edan los fideicomisos al costo”.<\/p>\n

Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, impulsa emprendimientos en la zona de Pilar -como Pueblo Caama\u00f1o- y cuenta con proyectos en Uruguay y en los Estados Unidos. Para \u00e9l, el mercado “est\u00e1 empezando a activarse bastante desde el surgimiento del cr\u00e9dito hipotecario porque esto moviliza al mercado, genera una din\u00e1mica financiera, hay un reflujo y termina habiendo excedentes”.
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Con los pies en la tierra<\/strong><\/p>\n

Respecto al tipo de producto y momento de inversi\u00f3n en el que hay oportunidades para cerrar buenos negocios, para el ejecutivo de Vitrium la apuesta sigue estando en la tierra: “Los inversores hacen excelentes negocios invirtiendo desde que se compra la tierra que sigue siendo rentable”. Son negocios a cuatro a\u00f1os con “no menos de 70 a 80% por ciento de rentabilidad”, desde el momento inicial hasta la venta final del producto cerrado. En promedio la rentabilidad es del 20 por ciento anual pero, advirti\u00f3, que “es una inversi\u00f3n poco l\u00edquida y donde el inversor necesita no disponer de ese dinero por esa cantidad de a\u00f1os. Hay pocas inversiones que rindan tanto con ese nivel de garant\u00eda”. Si bien el proyecto se puede plantear como fideicomiso o sociedad, “la estructuraci\u00f3n depende mucho del proyecto, lo importante es la forma de pagarlo. Siempre para el comprador ser\u00e1 m\u00e1s barato invertir al costo pero tambi\u00e9n asumir\u00e1 determinados riesgos como es la inflaci\u00f3n, que no es previsible durante el plazo de obra, y las contingencias. Cuando la inflaci\u00f3n baja, construir al costo es la mejor inversi\u00f3n que se puede hacer porque la obra es previsible y los tiempos tambi\u00e9n”, aconsej\u00f3 Gagliardo.<\/p>\n

“Siempre hay oportunidades, depende del momento del mercado. Por estos d\u00edas en el sector de la vivienda hay oportunidades espec\u00edficas, hay que buscar proyectos que est\u00e9n avanzados, construidos, que les queden un a\u00f1o o menos por terminarse. Son interesantes para invertir porque el riesgo est\u00e1 acotado y la inflaci\u00f3n es m\u00e1s previsible”, analiz\u00f3 Gagliardo y sostuvo que tambi\u00e9n existen otros dos mercados “que son rentables en Argentina”, como el de los locales en centros comerciales -que dan 8 por ciento anual en d\u00f3lares- y las oficinas AAA porque “hay mucha demanda y muy poca disponibilidad en el mercado”, lo que hace que rinda 12 por ciento anual en d\u00f3lares”, aproximadamente. Sobre los fondos de inversi\u00f3n creados para el blanqueo, el mismo entrevistado consider\u00f3 que “es un instrumento complejo y tiene dificultades porque -a diferencia de otros fondos- se paga Ganancias” . No obstante, destac\u00f3 que la Argentina “est\u00e1 llena de oportunidades en Buenos Aires y en el interior” y que “est\u00e1 garantizado que a medida que los cr\u00e9ditos hipotecarios se masifiquen el valor de los inmuebles va a explotar”.
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Todas las miradas<\/strong><\/p>\n

Al abordar los beneficios y contras de los diversos formatos de inversi\u00f3n, el ejecutivo de Allaria defendi\u00f3 a los fondos como el mejor instrumento para quienes buscar obtener rentabilidad de los ladrillos: “El solo hecho de que hayan logrado salir a oferta p\u00fablica, da garant\u00edas; el proceso previo de filtrado hace que sea m\u00e1s confiable”. Para el peque\u00f1o ahorrista, agreg\u00f3, “el fondo resulta el instrumento m\u00e1s transparente, que tiene un marco regulado donde hay informaci\u00f3n y balances trimestrales, hay que reportar a la Comisi\u00f3n Nacional de Valores (CNV), existe un banco custodio, o sea el marco regulatorio que da es el m\u00e1s propicio para el desarrollo de este tipo de proyectos para el inversor.<\/p>\n

Por otra parte, aclar\u00f3, que cuando se ofrece un fideicomiso, es muy importante “saber qui\u00e9n es el desarrollador y el fiduciante y la historia de cumplimientos que tiene. El mundo de los fideicomisos es muy variable. Hay que tener mucha certeza y confianza en qui\u00e9n es el que lo hace. El fideicomiso ha resultado un buen instrumento para el inversor aunque no necesariamente para el usuario final”.<\/p>\n

En tanto, el consultor Sebasti\u00e1n Sommer, CEO de Casas Arg, socio de Allaria en el fondo para desarrollar unidades residenciales para clase media y que adem\u00e1s est\u00e1 por lanzar nuevos fondos con participaciones de cuota partes m\u00e1s peque\u00f1as, coincidi\u00f3 en que “el panorama de los \u00faltimos a\u00f1os se est\u00e1 transformando y ahora se empieza a vislumbrar productos financieros vinculados propiamente a la actividad inmobiliaria. Con los fondos el inversor diversifica su capital en varios inmuebles y, adem\u00e1s, tiene un asset management profesional que se ocupa de buscar las mejores oportunidades disponibles. Si estos fondos se empiezan a disparar en Argentina, ser\u00e1n la herramienta a trav\u00e9s de la cual el inversor pasar\u00e1 a participar del mercado inmobiliario m\u00e1s con un objetivo de rentabilidad que de protecci\u00f3n del capital”. Como referencia de la rentabilidad neta estimada que este tipo de fondos arroja para el inversor, el especialista sostuvo que en el mundo hay fondos destinados a renta -como oficinas que se entregan en alquiler-, que ofrecen 6 por ciento y fondos de desarrollo -para productos log\u00edsticos, de vivienda o comercial- que rinden de 15 a 20 por ciento. Adem\u00e1s, destac\u00f3 que estas herramientas, en un marco inflacionario de incertidumbre de ajuste de precios, son “m\u00e1s eficientes que el fideicomiso al costo”. Tambi\u00e9n advirti\u00f3 que “la nueva ley de mercado de capitales ser\u00e1 un paso muy grande adelante para que el inversor vaya realmente a su mercado, que es el de capitales”.<\/p>\n

Carlos Spina, gerente comercial de Argencons, firma que adem\u00e1s de desarrollar Quartier Puerto Retiro le compr\u00f3 al Estado un terreno en Monserrat, afirm\u00f3 que para el usuario final lo m\u00e1s recomendable es comprar con cash porque hay gente vendiendo unidades a punto de finalizarse. “Tienen valores por debajo del valor de reposici\u00f3n”, justific\u00f3. Como ejemplo, cit\u00f3 que hubo inversores que compraron a US$ 3000\/m2 en Quartier Dorrego -proyecto que entregar\u00e1 sus unidades en marzo de 2018- y que actualmente revenden a un valor cercano a US$ 3500\/ m2, cuando ya quedan pocas cuotas por pagar. Ese valor est\u00e1 por debajo del de reposici\u00f3n, que estima que estar\u00eda “no menos de US$ 3800\/m2”. Tambi\u00e9n recomend\u00f3 tomar cr\u00e9ditos hipotecarios en UVA “que est\u00e1n a tasas realmente bajas (de un d\u00edgito)” aunque advirti\u00f3 que “hoy asustan por la inflaci\u00f3n”. Pero, para aquel “que crea que la inflaci\u00f3n ir\u00e1 bajando, lo que m\u00e1s conviene es tomar esas l\u00edneas”.<\/p>\n

Al comparar entre invertir en fondos o en obras estructuradas mediante fideicomisos al costo, el director comercial de Argencons sostuvo: “Si el fondo es de equity , la rentabilidad deber\u00eda ser m\u00e1s o menos la misma; en el manejo del fideicomiso al costo cada uno es responsable de su unidad, de la comercializaci\u00f3n y alquiler mientras que en el fondo esto se hace de modo colectivo”.<\/p>\n

Para Llamb\u00edas la vuelta muy incipiente del mercado de capitales “no es un tema nuevo” pero aclar\u00f3 que si bien los fondos cerrados de inversi\u00f3n ofrecen “otras garant\u00edas respecto al fideicomiso privado”, al haberse impuesto un ticket m\u00ednimo de US$ 250.000 para entrar a los del blanqueo, result\u00f3 “un instrumento que para inversores profesionales e institucionales, no para el gran p\u00fablico”. “Hoy no es una opci\u00f3n sencilla para el inversor individual que tiene hasta US$ 300.000” y que desea que a futuro se pueda “comprar partes m\u00e1s chicas, de US$ 10.000 a 30.000 “.<\/p>\n

En tanto, Politi cree que el fideicomiso “es un esquema cerrado para un grupo de conocidos que ya tienen confianza en la marca y en el desarrollador que viene actuando” pero que “sin duda, para invertir, lo mejor para adelante es el fondo”. Aunque aclar\u00f3 que diferente es el caso si los ahorros son de aquel que tiene que tomar la decisi\u00f3n de comprar una vivienda propia, dado que “los fondos ofrecen rentabilidad pero no metros cuadrados ni unidades” -como sucede con los fideicomisos- y coincidi\u00f3 en que para esos casos “es un buen momento para sacar con cr\u00e9dito hipotecario”.<\/p>\n

Para el asesor inmobiliario y rector de Escuela de Negocios Real Estate, Dami\u00e1n Tabakman, “el mercado m\u00e1s caliente es el que puede capitalizar las hipotecas UVAs que son los que motorizan la demanda de inmuebles. Se orientan a usados dado que a\u00fan no hay l\u00edneas para comprar en pozo a pesar de los anuncios del gobierno. Los desarrolladores est\u00e1n mirando c\u00f3mo capitalizar esa demanda”.<\/p>\n

De cara al futuro<\/strong><\/p>\n

Seg\u00fan la mirada de Noguer, los instrumentos del mercado actual local se quedaron en el tiempo. Hoy, ante las novedades a nivel internacional, son ineficientes. Es importante que se registren cambios para poder importar con \u00e9xito otro tipo de instrumentos, como por ejemplo, fondos comunes cerrados, fondos abiertos, crowdfounding e instrumentos financieros atados a desarrollos inmobiliarios. Los movimientos propios del mercado derivaron en la presencia de nuevos inversores que requieren una matriz m\u00e1s diversificada y eficaz”, afirma.<\/p>\n

Llamb\u00edas consider\u00f3 que a futuro probablemente “la estructura del fideicomiso al costo se mantenga, no decaer\u00e1 su uso sino que cambiar\u00e1 su modelo. Seguramente quede limitado a proyectos muy especiales, exclusivos, de alto nivel y para el p\u00fablico de alto poder adquisitivo, aunque tambi\u00e9n podr\u00e1n financiarse con cr\u00e9dito intermedio por medio del boleto”. Pero, advirti\u00f3, que “para que todos estos instrumentos crediticios funcionen, la inflaci\u00f3n debe bajar e ir convergiendo a un d\u00edgito”.<\/p>\n

El representante de la AEV agreg\u00f3 que “no es que haya nuevos instrumentos (para invertir), lo que hay es una nueva situaci\u00f3n y un nuevo uso de instrumentos cl\u00e1sicos. Se ve una vuelta de un mayor nivel de accesibilidad y, por lo tanto, de formas cl\u00e1sicas de invertir en ladrillos. No hay nada muy novedoso en materia de instrumentos sino viejas pr\u00e1cticas que vuelven recicladas al momento, nominadas en UVA. Es muy bueno porque m\u00e1s que reinventar la p\u00f3lvora, hay que volver a trabajar mucho”. Prev\u00e9 que habr\u00e1 “m\u00e1s nivel de actividad”, estim\u00f3 que para 2018 todo el sistema estar\u00e1 “m\u00e1s aceitado” y que “la tendencia es muy buena”.<\/p>\n

Spina coment\u00f3 que el rumbo futuro depender\u00e1 de que se “extienda el cr\u00e9dito hipotecario, que \u00e9ste no sea solo para vivienda \u00fanica y que los bancos empiecen a competir”. De ser as\u00ed, probablemente “haya pocas razones por las cuales el fideicomiso al costo se sostenga porque nadie pagar\u00e1 en dos a\u00f1os algo que pueda pagar en 30”. Adem\u00e1s de esto y de que se concrete la reforma de la ley de mercado de capitales, el directivo considera tambi\u00e9n fundamental “la posibilidad de que los desarrolladores se financien con los cr\u00e9ditos intermedios”, que es lo que terminar\u00e1 de definir que “no siga teniendo sentido pensar en fideicomisos al costo como herramienta”.<\/p>\n

Para Sommer, “en la Argentina comenzar\u00e1 a haber una migraci\u00f3n de los viejos fideicomisos al costo a los fondos comunes de inversi\u00f3n cerrados y fideicomisos financieros” mientras que Gagliardo predijo que “el fideicomiso al costo seguir\u00e1 existiendo como mecanismo de inversi\u00f3n porque es una excelente forma de ahorro”.<\/p>\n

Por Mar\u00eda Eugenia Usatinsky<\/strong>, S\u00e1bado 29 de julio de 2017
\nPublicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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