{"id":9066,"date":"2017-10-13T10:10:10","date_gmt":"2017-10-13T13:10:10","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9066"},"modified":"2017-11-02T10:24:32","modified_gmt":"2017-11-02T13:24:32","slug":"cuales-son-los-barrios-que-se-revalorizaran","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/cuales-son-los-barrios-que-se-revalorizaran\/","title":{"rendered":"Cu\u00e1les son los barrios que se revalorizar\u00e1n"},"content":{"rendered":"

El cr\u00e9dito hipotecario y la necesidad de lograr proyectos con precios accesibles al segmento medio impulsa el desarrollo de zonas como Urquiza, Villa Crespo, Saavedra, Paternal, Barracas y Almagro.<\/strong><\/p>\n

\"\"<\/a>
En el sur de la ciudad El cruce de Mart\u00edn Garc\u00eda y Montes de Oca, una esquina emblem\u00e1tica en la que la conectividad es clave. Foto: Victoria Gesualdi<\/figcaption><\/figure>\n

Barajar y dar de nuevo. As\u00ed podr\u00eda definirse la situaci\u00f3n actual de los players inmobiliarios. Los desarrolladores se est\u00e1n reacomodando,piensan proyectos para clientes diferentes -dirigidos no solo a los inversores sino tambi\u00e9n para usuarios finales de clase media- y, consecuentemente, ampl\u00edan el alcance de su radar para incursionar en zonas perif\u00e9ricas. El objetivo: lograr que la ecuaci\u00f3n del negocio resulte rentable pero accesible a los bolsillos del nuevo perfil de comprador. Sin duda, la aparici\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario cambi\u00f3 las condiciones del juego. Hay que bajar costos para ser m\u00e1s competitivo en el segmento de desarrollos para la clase media y, para ello, es fundamental comprar tierra en barrios con incidencias m\u00e1s bajas -hasta US$ 700\/m2-. Es as\u00ed como las zonas postergadas durante las \u00faltimas d\u00e9cadas podr\u00edan pasar a ser las nuevas joyas buscadas por los inversores. Aquellos m\u00e1s previsores y visionarios, ya hab\u00edan comenzado a hacer landbanking -banco de tierra- durante los \u00faltimos a\u00f1os con miras al futuro mercado del cr\u00e9dito. Otros, se lanzan reci\u00e9n ahora a la pesca.<\/p>\n

Real Estate Developers (Red) present\u00f3 oficialmente In Lope de Vega. El proyecto se ubica a tres cuadras de la avenida Juan B. Justo, en el cruce de los barrios Monte Castro, V\u00e9lez Sarsfield y Villa Luro. Tendr\u00e1 330 departamentos de viviendas, espacios de coworking y un z\u00f3calo comercial, 2150 m2 de parque central con piscina y juegos, adem\u00e1s de otros amenities. Ya se lanz\u00f3 la preventa de la primera etapa que comprende 110 unidades y abrieron el showroom. Es el primer proyecto en ser financiado mediante un cr\u00e9dito intermedio para desarrolladores y los precios de las unidades se ofrecen fijos en UVA. Alejandro Reyser, socio de Red, explic\u00f3 c\u00f3mo ve el potencial de estas zonas: “Son de alta densidad y poseen una poblaci\u00f3n que requiere de cr\u00e9dito hipotecario para poder comprar una vivienda. El Oeste y Sur de la Capital Federal, barrios como Monte Castro, Villa Luro, Floresta, Barracas y Parque Patricios son ejemplo de esto. Con la vuelta del cr\u00e9dito hipotecario se accede a un universo de personas impensado hace solo seis o doce meses atr\u00e1s”.<\/p>\n

El corredor Donado-Holmberg y sus alrededores, Villa Urquiza, Villa del Parque, Villa Devoto, San Crist\u00f3bal y Abasto son otras zonas que prometen.<\/p>\n

Tambi\u00e9n proyectan crecimiento para Chacarita, Paternal, Balvanera, Monserrat, San Telmo, La Boca, Congreso, Villa Mitre, Villa Santa Rita, Agronom\u00eda, Saavedra, Villa Crespo, Almagro y Mataderos. Para Dar\u00edo L\u00f3pez, socio de la desarrolladora Arquitectonika, que cuenta con varias obras construidas y en desarrollo en Barracas, La Boca y Parque Patricios “las zonas con potencial son las que se encuentran pr\u00f3ximas a las que ya est\u00e1n consolidadas y tienen buenos medios de transporte y equipamiento y los valores de la tierra son accesibles” .<\/p>\n

Por su parte, Guido Wainstein, CEO de KWZ, sum\u00f3 su visi\u00f3n del tema: “En la ciudad de Buenos Aires \u00faltimamente est\u00e1n surgiendo varias zonas con excelente potencial de crecimiento inmobiliario y desarrollo, que reci\u00e9n en los \u00faltimos tiempos se est\u00e1n explorando con propuestas muy atractivas, tanto por funcionalidad y dise\u00f1o como por precio”. Esta firma -junto a MGold- desarrolla Fresias Garden en Villa del Parque, un proyecto residencial que se extender\u00e1 en media manzana, poseer\u00e1 160 departamentos y amplios espacios verdes. Otro de los emprendimientos residenciales que KWZ llevar\u00e1 adelante se ubica en Avellaneda y Condarco. Comprender\u00e1 18.000 m2 y tendr\u00e1 amenities.<\/p>\n

Inversi\u00f3n p\u00fablica, la clave<\/strong><\/p>\n

“La zona Sur de la ciudad se est\u00e1 consolidando gracias a la llegada del Metrobus y la extensi\u00f3n de la l\u00ednea H del subte, al impulso del Distrito Tecnol\u00f3gico y el acompa\u00f1amiento del Banco Ciudad financiando tanto a constructores e inversores”, destac\u00f3 Mat\u00edas Santoro, CEO del grupo FBA que construye Plaza Garay en San Crist\u00f3bal.<\/p>\n

“El Metrobus revaloriza entre un 20 y 30 por ciento el valor del metro cuadrado”, relat\u00f3 Gabriel Brodsky, director de Emprendimientos de Predial Propiedades. Esta empresa cuenta con 40 proyectos de vivienda en zonas perif\u00e9ricas de la ciudad y posee seis nuevos a lanzar en Almagro, Villa Crespo, Paternal, Flores y Villa Luro.<\/p>\n

Daniel Cohen Imach, titular de Step Developments, compa\u00f1\u00eda que cuenta con proyectos en desarrollo en San Crist\u00f3bal, Barracas, Flores y Constituci\u00f3n, consider\u00f3 que las oportunidades est\u00e1n en los barrios del Sur, La Boca, Barracas, Parque Patricios, San Crist\u00f3bal y Flores, principalmente al sur de la avenida Rivadavia.<\/p>\n

Por su parte, seg\u00fan se\u00f1al\u00f3 Brodsky, lo que los impuls\u00f3 a ellos a desarrollar en los considerados barrios fr\u00edos es “la enorme demanda del mercado” porque hay que tener en cuenta “que el 80 por ciento de la poblaci\u00f3n de la Capital vive en barrios de clase media; uno de cada tres porte\u00f1os alquila y, la llegada de medios de transporte masivos as\u00ed como la apertura de locales gastron\u00f3micos y de servicios, han modificado a esas zonas”. Por ello, explic\u00f3, lanzaron m\u00e1s de 70 proyectos en este tipo de mercado durante los \u00faltimos a\u00f1os.<\/p>\n

Para Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, resulta “sorprendente el regreso con firmeza de la demanda de unidades familiares de tres, cuatro y cuatro ambientes con dependencia”. Las unidades que m\u00e1s aumentaron sus precios en el \u00faltimo a\u00f1o por encima del 10 por ciento.<\/p>\n

\"\"<\/a>
Una de las tradicionales esquina de Boedo, un barrio con mucho potencial. Foto: Victoria Gesualdi<\/figcaption><\/figure>\n

En cuanto a las cuestiones que pusieron en valor este tipo de barrios, el broker mencion\u00f3 la obra p\u00fablica y “la gesti\u00f3n del Gobierno de la Ciudad con nuevas plazas en Chacarita, el Metrobus en las avenidas Juan B. Justo y San Mart\u00edn, la obra del ferrocarril San Mart\u00edn, el Distrito Audiovisual y los pasos bajo nivel”, enumera.<\/p>\n

Antonio P\u00e9cora, de MPC Desarrollos Inmobiliarios, afirm\u00f3 que Saavedra y San Crist\u00f3bal “hoy son una buena oportunidad de inversi\u00f3n dado su avance en cuanto a infraestructura y servicios, su potencial y el costo que a\u00fan mantiene la tierra. Otra raz\u00f3n es la expansi\u00f3n natural que ha vivido la ciudad en cuanto a nuevos polos laborales, comerciales y sociales en los barrios linderos al corredor norte, como ser tambi\u00e9n en Parque Patricios, Abasto, Caballito, Villa Crespo, Villa Urquiza y Parque Chacabuco”. Y agreg\u00f3: “Hoy barrios como Balvanera, San Crist\u00f3bal, Abasto, Saavedra, son una oportunidad porque los desarrolladores han comenzado a activar inversiones en tierra realizadas a\u00f1os atr\u00e1s a costos muy por debajo -en algunos casos la mitad- que en el corredor norte. Esto posibilita que esos proyectos salgan a un ticket bajo en relaci\u00f3n a la calidad y amenities. En este contexto, la oportunidad en estos barrios es hoy porque -como todo negocio inmobiliario que luego se consolida- quien ingresa primero saca mayor ventaja”.<\/p>\n

CMNV Comunidad de Negocios comenz\u00f3 la obra de Astilleros Catalinas Sur, un edificio de 15 plantas sobre la avenida Huergo. “Seguimos creyendo que hay que volver al sur, al patrimonio cultural y a la identidad que siempre tuvo la ciudad. Esto, sumado al impulso en obras de infraestructura que se concretan, nos hace creer que Buenos Aires de a poco ir\u00e1 cambiando su mirada. Hay que dejar de atender las zonas que ya est\u00e1n consolidadas como N\u00fa\u00f1ez o Palermo, que tienen toda su infraestructura de servicios saturada. Habr\u00e1 que seguir poniendo foco en el 80 por ciento de la ciudad que no es atendida desde hace d\u00e9cadas y, definitivamente, tener un plan urban\u00edstico a 50 a\u00f1os”, destac\u00f3 Leonardo Rodr\u00edguez Nader, socio y cofundador de la compa\u00f1\u00eda, quien tambi\u00e9n resalt\u00f3 el flujo de gente que movilizar\u00e1 la nueva sucursal del banco Santander R\u00edo que se est\u00e1 construyendo en un terreno lindero, las obras del Metrobus sobre la avenida Paseo Col\u00f3n y el Paseo del Bajo que integrar\u00e1 Puerto Madero con el resto de la ciudad. Esas obras tambi\u00e9n impactar\u00e1n en el submercado de la avenida Garay, otro corredor porte\u00f1o que promete fuertes revalorizaciones.<\/p>\n

Contrapunto de precios<\/strong><\/p>\n

Ante la falta de terrenos aptos y los elevados valores de las tierras para desarrollar en los barrios m\u00e1s tradicionales, Hern\u00e1n Siwacki, socio gerente de la inmobiliaria Capital Brokers, reconoce que “muchos players se han corrido un poco de zona a los corredores linderos de los sectores tradicionales premium. La diferencia entre las zonas m\u00e1s consolidadas como Palermo o Belgrano -sin considerar zonas exclusivas como Puerto Madero- y las zonas en crecimiento como Abasto, Villa Crespo, San Crist\u00f3bal o Villa Urquiza, est\u00e1n entre 25 y 30 por ciento en d\u00f3lares. En las \u00e1reas top los proyectos nuevos cotizan a US$ 4000\/m2 mientras que en las intermedias est\u00e1n en US$ 3000\/m2”<\/p>\n

Para L\u00f3pez, el titular de Arquitectonika, existe alrededor de un 20 por ciento de variaci\u00f3n de precio entre las zonas consolidadas y las que est\u00e1n en crecimiento pero “hay un margen para obtener un mayor beneficio porque, como son zonas en desarrollo, a\u00fan no han llegado a su techo”. Santoro coincidi\u00f3 en que “el bajo nivel de incidencia que tienen los terrenos en estas zonas permite establecer precios accesibles para la clase media” y puntualiz\u00f3 que hay diferencias de entre US$ 1000 y US$ 1500 por metro cuadrado.<\/p>\n

Volcado a precios, “la incidencia es fundamental, hay posibilidades desde US$ 450\/m2 hasta US$ 2000, el valor que piden los due\u00f1os de las tierras en otras zonas m\u00e1s consolidadas. El m2 al p\u00fablico oscila entre US$ 1900 y US$ 2200, contra US$ 3500 o m\u00e1s en el resto”, detall\u00f3 Cohen Imach, el vocero de Step Development. Seg\u00fan expres\u00f3 Reyser, su empresa est\u00e1 trabajando en la compra de nuevos terrenos. Busca “tierras con incidencias que no superen los US$ 400\/m2 a US$ 500\/m2”.<\/p>\n

Mayor aporte del Estado en infraestructura urbana y seguridad, mejores accesos, iluminaci\u00f3n, desarrollo comercial, de servicios y medios de transporte son las principales deudas pendientes en estos barrios para promover su crecimiento. Por su parte, Wainstein sugiri\u00f3 como una “buena iniciativa que el Gobierno estableciera incentivos para el desarrollo urbano en ciertas zonas hasta ahora no explotadas” mediante la aplicaci\u00f3n de menores impuestos o fomentar la instalaci\u00f3n de locales comerciales atractivos, la seguridad y una mejor iluminaci\u00f3n. “Un buen ejemplo de esto es lo que sucedi\u00f3 con el Polo Tecnol\u00f3gico que present\u00f3 un crecimiento sostenido a partir de interesantes exenciones impositivas”, cit\u00f3.<\/p>\n

Para Siwacki, “si bien seguir\u00e1n apareciendo proyectos exclusivos en ubicaciones premium y habr\u00e1 una demanda que avalar\u00e1 esos precios, el grueso del desarrollo ir\u00e1 a las nuevas zonas, sobre todo ahora que est\u00e1 apareciendo el cr\u00e9dito y abre un nuevo gran p\u00fablico que es la clase media. Igualmente, el traslado ser\u00e1 gradual, son pocos los desarrolladores que hacen grandes apuestas y van al extremo sur de la ciudad. Todas las transformaciones llevan su tiempo y los barrios hist\u00f3ricamente relegados ir\u00e1n creciendo con estos nuevos proyectos”.<\/p>\n

Brodsky opin\u00f3: “El hecho de que haya mercado de clase media hace posible que estas zonas crezcan como lo est\u00e1n haciendo. Los cr\u00e9ditos hipotecarios van a marcar la cancha pero m\u00e1s adelante, reci\u00e9n cuando haya pr\u00e9stamos intermedios para los desarrolladores que puedan financiar al comprador o bien cuando est\u00e9n las unidades terminadas”. Para el cierre, Migliorisi fue positivo: “Se recuper\u00f3 la confianza de inversores y compradores. Hay mucha demanda actual y proyectada para los pr\u00f3ximos a\u00f1os. Cuando hay seguridad, la gente invierte y el mercado se transforma en atractivo tanto para inversores locales como para internacionales”.<\/p>\n

Por Mar\u00eda Eugenia Usatinsky<\/strong>, S\u00e1bado 2 de septiembre de 2017
\nPublicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El cr\u00e9dito hipotecario y la necesidad de lograr proyectos con precios accesibles al segmento medio impulsa el desarrollo de zonas como Urquiza, Villa Crespo, Saavedra, Paternal, Barracas y Almagro. Barajar y dar de nuevo. As\u00ed podr\u00eda definirse la situaci\u00f3n actual de los players inmobiliarios. Los desarrolladores se est\u00e1n reacomodando,piensan proyectos para clientes diferentes -dirigidos no … <\/p>\n

Segu\u00ed leyendo “Cu\u00e1les son los barrios que se revalorizar\u00e1n”<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":9166,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[599,5],"tags":[513,722],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9066"}],"collection":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9066"}],"version-history":[{"count":3,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9066\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9185,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9066\/revisions\/9185"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9166"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9066"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9066"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9066"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}