{"id":9074,"date":"2017-10-18T11:24:59","date_gmt":"2017-10-18T14:24:59","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9074"},"modified":"2017-11-02T10:22:56","modified_gmt":"2017-11-02T13:22:56","slug":"la-radiografia-regional-del-mercado-de-oficinas","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/la-radiografia-regional-del-mercado-de-oficinas\/","title":{"rendered":"La radiograf\u00eda regional del mercado de oficinas"},"content":{"rendered":"

Buenos Aires ocupa el tercer lugar en el ranking de precios que lideran R\u00edo de Janeiro y San Pablo; en M\u00e9xico DF y Lima los alquileres son m\u00e1s bajos.<\/strong><\/p>\n

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Una oficina en Santiago de Chile es m\u00e1s cara que Buenos Aires. Foto: Shutterstock<\/figcaption><\/figure>\n

Los inversores extranjeros comienzan a ver a la Argentina como un mercado para invertir en oficinas. Desde hace 15 meses tenemos muchas consultas y de a poco los fondos internacionales aumentan su participaci\u00f3n en compa\u00f1\u00edas locales de real estate, fondean alguna de ellas y analizan el mercado para ingresar activamente. Los fondos de inversi\u00f3n inmobiliario, inversiones de capital y de riesgo, constructoras e importadoras y fabricantes de insumos ser\u00e1n parte de los nuevos inversores”, dice Domingo Speranza, CEO de Newmark Grubb Bacre.<\/p>\n

El mercado local corporativo atraviesa una \u00e9poca de bonanza y perspectivas de crecimiento, con bajos niveles de vacancia y precios sostenidos. “En A+ los valores est\u00e1n entre US$ 4500 y US$ 6000\/m\u00b2 y los alquileres tienen un promedio de US$ 33\/m\u00b2. La rentabilidad es del 5 o 6 por ciento anual, antes de impuestos. La mayor rentabilidad se da en zonas como Catalinas\/Plaza Roma, donde se encuentra la densidad m\u00e1s alta de metros cuadrados de oficinas A+. Otro dato importante es que se logra mayor rentabilidad en Buenos Aires que en el interior del pa\u00eds. Esto tambi\u00e9n se da si lo comparamos con la regi\u00f3n”, explica Mariano Ezequiel Costa, broker senior de Oficinas de LJ Ramos.<\/p>\n

De acuerdo a los datos aportados por Newmark Grubb, el ranking comparativo de alquileres de oficinas en las principales ciudades de la regi\u00f3n es encabezado por R\u00edo de Janeiro y San Pablo en Brasil con US$ 36,46\/m\u00b2 y US$ 33,35\/m\u00b2, respectivamente. Mientras tanto Buenos Aires ocupa el tercer lugar con US$ 27\/m\u00b2 de promedio ponderado de mercado, “si bien el valor de alquiler var\u00eda seg\u00fan cada propiedad y seg\u00fan su ubicaci\u00f3n en la ciudad”, aclara Speranza. A continuaci\u00f3n le siguen M\u00e9xico DF con US$ 25,20\/m\u00b2; Bogot\u00e1 con US$ 22,02\/m\u00b2; Lima a US$ 21,40\/m\u00b2; y Santiago de Chile donde se paga US$ 20,05\/m\u00b2 para rentar una oficina.<\/p>\n

“En t\u00e9rminos comparativos, Buenos Aires se ubica casi en la mediana de las rentas de la regi\u00f3n. El alquiler de las oficinas clase A\/A+ se ubican en el rango de US$ 22,40 a US$ 28 por metro cuadrado por mes y el costo de expensas comunes entre US$ 5 y US$ 9,50\/m\u00b2, tambi\u00e9n mensual, aunque este indicador var\u00eda dependiendo de la eficiencia de la operaci\u00f3n del edificio”, detall\u00f3 Eduardo Di Buccio, gerente de Investigaci\u00f3n de CBRE.<\/p>\n

Pero seg\u00fan Pablo Manes, director de Consultor\u00eda y Transacciones de esta misma compa\u00f1\u00eda, “San Pablo y Ciudad de M\u00e9xico est\u00e1n por encima de Buenos Aires mientras que, por el contrario, Bogot\u00e1 y Santiago se ubican levemente por debajo del promedio”.<\/p>\n

En tanto, para instalar las oficinas y encarar su interiorismo -de acuerdo a los datos de Contract Workplaces facilitados por Speranza- se necesitan invertir US$ 550\/m\u00b2 para montar un espacio de nivel est\u00e1ndar de equipamiento y ambientaci\u00f3n, US$ 800\/m\u00b2 si es para un nivel est\u00e1ndar superior y sube a US$ 1320\/m\u00b2 para oficinas de alta gama. Por su parte, Costa de LJ. Ramos aclara que “son varios los factores que pueden incidir en estos valores, entre ellos la calidad de terminaci\u00f3n” y “el costo es similar tanto en el interior de la Argentina como en otros pa\u00edses de la regi\u00f3n”. El especialista coincide en dividir esta inversi\u00f3n -sin muebles- en tres categor\u00edas de valores: US$ 500-600 por metro cuadrado; otra de US$ 700-800 y la \u00faltima de US$ 1000 a US$ 1300.<\/p>\n

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Bogot\u00e1, otra de las urbes m\u00e1s importantes de la regi\u00f3n. Foto: Shutterstock<\/figcaption><\/figure>\n
Juan Pablo Guti\u00e9rrez, especialista en oficinas corporativas, sostiene que el costo del interiorismo en la Argentina principalmente en la ciudad y en el Gran Buenos Aires, suele estar en el orden de los US$ 700 a US$ 1200\/m\u00b2, si bien en el interior del pa\u00eds los costos son entre un 20 o 30 por ciento inferiores. Adem\u00e1s, si se compara con los valores de otras grandes ciudades de la regi\u00f3n, se est\u00e1 por debajo de San Pablo, por encima de Lima y en iguales condiciones que Santiago en Chile , pero all\u00ed hay cr\u00e9dito que hace que financieramente sea m\u00e1s barato en el tiempo. Tambi\u00e9n Bogot\u00e1 es un poco m\u00e1s econ\u00f3mico que nuestra ciudad”.<\/p>\n

Derrame regional<\/strong><\/p>\n<\/div>\n

Consultados sobre la llegada de inversiones al mercado argentino corporativo as\u00ed como sobre el impacto de la crisis brasile\u00f1as en este segmento del local, Di Buccio destaca que “la percepci\u00f3n para inversi\u00f3n de la Argentina ha mejorado bastante si comparamos con 2015. Diversas medidas econ\u00f3micas han aportado mayor credibilidad para los mercados financieros y tambi\u00e9n para el sector inmobiliario tanto comercial como residencial. Si bien las reformas facilitaron el movimiento de capitales y transparencia de algunos sectores, existen cuestiones pendientes por resolver para acelerar la captaci\u00f3n de inversiones en inmuebles comerciales, tales como: estabilidad pol\u00edtica, sistema tributario, mercado laboral y el contexto inflacionario”.<\/p>\n

En tanto, Manes completa: “La regi\u00f3n posee din\u00e1micas muy diversas por lo que el efecto contagio no siempre se materializa tan visiblemente aunque, debido a la crisis en Brasil, algunas empresas y grupos econ\u00f3micos ponen su foco en la Argentina”.<\/p>\n

El directivo de Newmark Gubb coincide: “Sin dudas la econom\u00eda brasilera afecta a esta actividad. Pero, al mismo tiempo, la ca\u00edda de m\u00e1rgenes de rentabilidad del negocio corporativo inmobiliario despert\u00f3 inter\u00e9s en la Argentina, por parte de inversores inmobiliarios con fuerte presencia en Brasil. Hace meses que est\u00e1n explorando nuestro mercado y las oportunidades”. Guti\u00e9rrez suma su mirada del tema: “Buenos Aires ha estado muy retrasada en sector de inversiones de real estate. La imposibilidad de girar dividendos y de haber tenido un cepo con un tipo de cambio desdoblado, desalent\u00f3 mucho la inversi\u00f3n de fondos del exterior y solo jugaron los players locales. Ahora las condiciones macro cambiaron y ello nos puso nuevamente en el radar”.<\/p>\n

Este broker explic\u00f3 tambi\u00e9n que “actualmente hay fondos externos que est\u00e1n asoci\u00e1ndose con desarrolladores locales buscando oportunidades de inversi\u00f3n y las mismas conviven con otros desarrollos en otras ciudades de la regi\u00f3n. El punto est\u00e1 en que nos llevan 10 a\u00f1os de ventaja, ya que pa\u00edses como Chile, Colombia, Per\u00fa han tenido un desarrollo del sistema financiero mucho m\u00e1s importante que el nuestro y eso permite un apalancamiento de los proyectos que hacen m\u00e1s din\u00e1mico al sector”.<\/p>\n

A su vez, como Brasil tuvo una devaluaci\u00f3n importante en los \u00faltimos a\u00f1os -contin\u00faa Guti\u00e9rrez- esto “acomod\u00f3 a la baja los precios en d\u00f3lares del mercado inmobiliario y los pa\u00edses lim\u00edtrofes tambi\u00e9n han ajustado sus monedas, por lo que Colombia (Bogot\u00e1), Chile (Santiago) y Per\u00fa (Lima) si bien siguieron activos y con mercados sostenidos, han tenido alguna desaceleraci\u00f3n. Brasil empuja a la regi\u00f3n y -si los \u00edndices que se ven actualmente se sostienen- vendr\u00e1n buenos tiempos para todos”<\/p>\n

Proyecciones locales<\/strong><\/p>\n

Respecto a las perspectivas el equipo de Cushman & Wakefield anticipa que “el mercado de oficinas contin\u00faa subofertado. A corto plazo las perspectivas de crecimiento de superficie especulativa se estima baja y dif\u00edcilmente podr\u00e1 abastecer la demanda esperada de superficie premium. La escasa superficie futura es, en parte, consecuencia de la escasez de tierra estrat\u00e9gicamente localizada y de su elevado precio”. Detallan que est\u00e1 previsto que durante 2017 se incorpore al mercado la Torre Banco Macro, que aportar\u00e1 35.000 m\u00b2 al submercado Catalinas-Plaza Roma y que ser\u00e1n ocupados por el mismo banco. En el corredor Libertador del Gran Buenos Aires se finalizar\u00e1n 12.800 m\u00b2 que corresponden al edificio Open Office 1000, que ya se encuentran prealquilados en su totalidad a We Work Argentina, la compa\u00f1\u00eda de coworking internacional.<\/p>\n

De acuerdo a sus registros, durante el segundo trimestre del a\u00f1o la superficie disponible se redujo un 26 por ciento respecto del trimestre anterior dejando el \u00edndice de vacancia en 4,2 por ciento, muy cerca de su m\u00ednimo hist\u00f3rico. Esto se refleja en el volumen de actividad del mercado, que durante el primer semestre del a\u00f1o tom\u00f3 33.000 m\u00b2 de superficie clase A y liber\u00f3 15.000 m\u00b2, lo que dej\u00f3 una absorci\u00f3n neta positiva de 18.200 m\u00b2. “Las buenas expectativas de ocupaci\u00f3n de superficie premium ha generado el inicio de grandes proyectos Respecto del precio de renta pedido se observa una desaceleraci\u00f3n en la zona del distrito financiero, que acumula un incremento anual del 7 por ciento hasta el segundo trimestre del a\u00f1o, frente al 9 por ciento anual contabilizado hasta marzo de 2017”, concluye el relevamiento realizado por Cushman & Wakefield.<\/p>\n

Por Mar\u00eda Eugenia Usatinsky<\/strong>,<\/strong> Lunes 25 de septiembre de 2017
\nPublicado en el suplemento\u00a0Inmuebles comerciales e industriales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Buenos Aires ocupa el tercer lugar en el ranking de precios que lideran R\u00edo de Janeiro y San Pablo; en M\u00e9xico DF y Lima los alquileres son m\u00e1s bajos. Los inversores extranjeros comienzan a ver a la Argentina como un mercado para invertir en oficinas. Desde hace 15 meses tenemos muchas consultas y de a … <\/p>\n

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