{"id":9216,"date":"2017-11-29T15:12:26","date_gmt":"2017-11-29T18:12:26","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9216"},"modified":"2017-12-01T17:56:30","modified_gmt":"2017-12-01T20:56:30","slug":"el-distrito-tecnologico-empuja-al-negocio-residencial","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/el-distrito-tecnologico-empuja-al-negocio-residencial\/","title":{"rendered":"El Distrito Tecnol\u00f3gico empuja al negocio residencial"},"content":{"rendered":"

La instalaci\u00f3n de empresas y de las universidades impulsa el desarrollo comercial y promete un aumento de la oferta de departamentos en Parque Patricios; la aparici\u00f3n del cr\u00e9dito genera demanda.<\/strong><\/p>\n

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Foto: LA NACION \/ Fernando Massobrio<\/figcaption><\/figure>\n

El Distrito Tecnol\u00f3gico de Parque Patricios se convierte poco a poco en una de las zonas m\u00e1s pujantes de la Ciudad, al menos en lo que al mercado corporativo se refiere.<\/p>\n

La promoci\u00f3n que el Gobierno porte\u00f1o viene realizando en los \u00faltimos a\u00f1os fue clave para que numerosas empresas, que ya no son s\u00f3lo tecnol\u00f3gicas, se inserten en el paisaje de la zona Sur. Un \u00e1rea que tambi\u00e9n promete negocios en el segmento residencial.<\/p>\n

Seg\u00fan las proyecciones oficiales, una vez que se finalicen los proyectos actualmente en construcci\u00f3n, el Distrito contar\u00e1 con 151.000 m2 y una inversi\u00f3n total de $ 1000 millones en emprendimientos corporativos. En los pr\u00f3ximos dos a\u00f1os, este monto crecer\u00e1 70 por ciento, gracias a la promoci\u00f3n y extensi\u00f3n impositiva hasta 2034 impulsada por el Gobierno.<\/p>\n

Empresas de comercio electr\u00f3nico, turismo, auditor\u00eda, telecomunicaciones, consultor\u00eda de procesos, ingenier\u00eda civil y servicios financieros, entre otros, est\u00e1n alcanzados por los beneficios fiscales que promovi\u00f3 la creaci\u00f3n del Distrito. Sin embargo, la propuesta result\u00f3 una especie de im\u00e1n para universidades como el ITBA, la Universidad del Salvador, el Caece, empresas de salud y organismos como la jefatura de Gobierno Porte\u00f1o que se erige con un imponente edificio sobre la calle Uspallata.<\/p>\n

Claro est\u00e1 que adem\u00e1s, la accesibilidad al subte, metrobus, autopistas y varias l\u00edneas de colectivo le dieron a la zona un extra que no tiene ning\u00fan otro barrio del sur porte\u00f1o.<\/p>\n

“Es evidente que hay un inter\u00e9s expl\u00edcito de las empresas en desconsolidar el microcentro y alejarse del caos que implica en lo cotidiano”, explica Andr\u00e9s Neumann, socio de NS Desarrollos, empresa pionera que lleva desarrollados variados e importantes proyectos en el barrio. Parque Patricios presenta un fuerte contraste, con respecto a los polos de oficinas tradicionales. As\u00ed grandes extensiones de espacios verdes y el hecho de que todav\u00eda mantiene una fuerte identidad de barrio, generan un clima de tranquilidad para moverse y trabajar.Los desarrolladores vieron el potencial del Distrito y representan hoy m\u00e1s del 50 por ciento del stock actual del submercado y renuevan su apuesta con cada proyecto.<\/p>\n

“El Distrito Tecnol\u00f3gico, es un mercado con poca vacancia porque a pesar de que est\u00e1 creciendo con fuerza, los grandes desarrolladores corporativos no han estado construyendo en la zona de manera especulativa”, indica Iv\u00e1n Jackson, broker de CBRE Argentina, firma que seg\u00fan un relevamiento propio indica que en el primer semestre de 2017 se agregaron 32.000 metros cuadrados.<\/div>\n

“El Distrito Tecnol\u00f3gico cuenta hoy con m\u00e1s de 250 empresas instaladas, los beneficios impositivos que obtienen les otorga grandes ventajas econ\u00f3micas que hacen que los alquileres resulten pr\u00e1cticamente gratis”, resalta Alejandro Gawianski, CEO de Hit Group. A todo esto, se suma un creciente inter\u00e9s en el desarrollo de espacios colaborativos de trabajo, que actuar\u00e1n como ancla de “start-ups” que busquen apalancarse sobre la din\u00e1mica de cl\u00faster que se est\u00e1 generando en el Distrito.<\/p>\n

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Foto: LA NACION \/ Silvana Colombo<\/figcaption><\/figure>\n

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Cambio de paradigma<\/strong><\/p>\n

Las nuevas condiciones econ\u00f3micas del pa\u00eds han hecho que grandes empresas empiecen a mirar el Distrito Tecnol\u00f3gico para instalar o agrandar sus Business Process Outsourcing (BPO\/KPO), es decir tercerizando sus procesos de conocimiento o administraci\u00f3n.<\/p>\n

De acuerdo a quienes se instalaron primero en el Distrito, este a\u00f1o comenz\u00f3 a generarse un nuevo movimiento. El mercado de oficinas es tan activo en este rinc\u00f3n de la ciudad que actualmente se producen entre tres y cuatros incorporaciones de nuevas empresas por mes.<\/p>\n

En lo que va de 2017 se empezaron a notar ciertos grados de maduraci\u00f3n y esto se ve en distintos movimientos en la zona. Es as\u00ed que importantes brokers inmobiliarios, como Toribio Achaval, L.J. Ramos o JLL empezaron a recomendar el barrio como la principal alternativa dentro de la zona Sur. A eso se sum\u00f3 la llegada de compa\u00f1\u00edas como Osde, Visa -con un edificio de 23.000m2-, Mercado Libre y Huawei. Y por \u00faltimo la apertura de Starbucks e inter\u00e9s de locales gastron\u00f3micos, bancos y retail. Tambi\u00e9n anunci\u00f3 su desembarco Megatlon. La cadena de gimnasios instalar\u00e1 la nueva sede que tendr\u00e1 m\u00e1s de 1000 m2 en el edificio Tesla Patricios II. Esta apertura, planificada para abril de 2018, significa una inversi\u00f3n de m\u00e1s de US$ 1.500.000. “Estamos orgullosos del ecosistema que estamos formando junto a diferentes actores clave como empresas y universidades”, afirma Pablo Giampieri, Subsecretario de Desarrollo Econ\u00f3mico. Actualmente, este ecosistema en Parque Patricios y Nueva Pompeya re\u00fane a 282 empresas del sector TIC y m\u00e1s de 12.000 puestos de trabajo.<\/p>\n

“Las empresas buscan hoy espacios innovadores con amenities, \u00e1reas colaborativas y superficies amplias de entre 600 a 20.000 m2”, remarca Gawianski. “La oferta de espacios de trabajo en el Distrito es nueva con lo cual est\u00e1 adecuada a los tiempos actuales, con tecnolog\u00eda y espacios de workcafe. Los valores locativos tambi\u00e9n son m\u00e1s econ\u00f3micos que otras \u00e1reas”, subraya.<\/p>\n

En lo que a precios se refiere el valor del m2 experiment\u00f3 una peque\u00f1a suba durante los \u00faltimos a\u00f1os, pero a\u00fan sigue siendo de los m\u00e1s convenientes. En 2012 el valor de alquiler de un piso corporativo rondaba los US$ 14 o US$ 15 por m2, hoy los precios se mueven entre los US$ 20 y US$ 25 si de alquileres se trata, seg\u00fan CBRE. En cuanto a lo valores de venta, estos oscilan entre US$ 3000 a US$ 3800 por m2, consigna Hit Group.<\/p>\n

Alx Sakkal, otro de los socios de NS Desarrollo, explica que la zona que m\u00e1s cotiza es el corredor de la avenida. Caseros, principal arteria del barrio y donde se encuentran emplazados los bancos, restaurantes y resto de desarrollo comercial de la zona. Contrariamente, lo que cotiza m\u00e1s barato es lo que se encuentra pr\u00f3ximo a los l\u00edmites, hacia el Norte en la avenida Chiclana y especialmente hacia el Sur en la avenida Amancio Alcorta.<\/p>\n

Sakkal junto a sus socios Neumman y Mart\u00edn Nadler avizoraron el crecimiento de la zona y la posibilidad de hacer de su negocio, una empresa desarrollos corporativos. Arrancaron reciclando un viejo galp\u00f3n industrial en la calle Pedro Chutro al 3100. Poco despu\u00e9s se asoci\u00f3 Pablo Saubidet , Presidente de IPLAN, una de las principales compa\u00f1\u00edas del Distrito.<\/p>\n

As\u00ed lleg\u00f3 la primera oportunidad con Tesla Patricios I, un edificio de 2900 m2 en Caseros 2602, donde invirtieron US$ 4,5 millones. La radicaci\u00f3n en el Distrito Tecnol\u00f3gico de empresas que provienen de zonas m\u00e1s consolidadas muchas veces presenta un desaf\u00edo adicional en relaci\u00f3n a los recursos humanos. “Es por esto, que acompa\u00f1ando la tendencia mundial de “wellbeing” en los espacios de oficinas, es que creemos que hay que proponer alternativas de edificios concebidos para el usuario final, que tengan su foco puesto en quienes lo vayan a usar”, dicen desde la desarrolladora. En ese sentido, naci\u00f3 Tesla Patricios II, en Caseros al 3000, que propone a sus m\u00e1s de 3500 potenciales ocupantes un restaurant operado por Los Pettersen en el Piso 11 del edificio, con capacidad para 500 personas y vista abierta al Parque de los Patricios. Adem\u00e1s cuenta con sal\u00f3n de eventos, estacionamiento comercial y bicicletas sin cargo. Todo esto, operado por la Tesla Office App, una aplicaci\u00f3n m\u00f3vil dise\u00f1ada in-house para aprovechar al m\u00e1ximo las ventajas de la “Comunidad Tesla Patricios”<\/p>\n

En conclusi\u00f3n, el futuro para el segmento corporativo es auspicioso. “considerando las entregas proyectadas para 2017 en conjunto con una pujante demanda, el resultado ser\u00eda una tasa de vacancia baja que puede llevar a un sobrecalentamiento de precios y menor flexibilidad en las negociaciones comerciales”, dice Jackson. “Se proyectan que para 2020 ingresar\u00e1n 650.000 metros cuadrados al mercado de oficinas de Buenos Aires, de los cuales 85.000 m2 est\u00e1n proyectados para el Distrito”.<\/p>\n

El impulso residencial<\/p>\n

<\/strong> <\/strong>Pero si algo le faltaba a Parque Patricios era el despegue del negocio residencial, que por a\u00f1os fue reducido a la compra venta de propiedades usadas. Al igual que ocurri\u00f3 con el \u00e1mbito corporativo, el crecimiento de la zona en cuanto a infraestructura y servicios, apalancado por la instalaci\u00f3n de numerosas empresas, hizo que los desarrolladores de vivienda comenzaran a desviar su atenci\u00f3n hacia all\u00ed.<\/p>\n<\/div>\n

“Faltaba s\u00f3lo la explosi\u00f3n del mercado residencial y poco a poco est\u00e1 sucediendo, y no con proyectos peque\u00f1os sino en muchos casos con desarrollos con amenities a la altura de zonas tradicionales como Palermo”, dice Antonio Pecora, Socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios.<\/p>\n

El broker identifica a la clase media-alta y clase media como los principales interesados en desembarcar all\u00ed. Pero sin dudas fue la reaparici\u00f3n de los cr\u00e9ditos hipotecarios los que reavivaron la demanda, sobre todo en el segmento medio.<\/p>\n

Para Sakkal, el mercado residencial evolucion\u00f3 poco dentro del Distrito Tecnol\u00f3gico. “La alta incidencia de la tierra combinada con altos costos de construcci\u00f3n no fueron el marco ideal para su expansi\u00f3n. Con la aparici\u00f3n de los cr\u00e9ditos hipotecarios y todas las mejoras crecientes que tuvo el barrio en estos \u00faltimos a\u00f1os hay una expectativa alta puesta en su evoluci\u00f3n”.<\/p>\n

Seg\u00fan Pecora a estos proyectos se le sumaron vecinos de la zona que hace tiempo esperaban nuevos emprendimientos para renovarse sin salir de su barrio. “Entre los que llegaron se destacan familias j\u00f3venes de clase media-alta que prefieren resignar la t\u00edpica zona de Palermo y cambiar sus altos costos por m\u00e1s metros y comodidades en una zona que ven en auge”, indica Pecora.<\/p>\n

En la actualidad los valores de venta se encuentran en el rango de los US$ 1500 y US$ 2200 el m2 dependiendo de la ubicaci\u00f3n y caracter\u00edsticas del proyecto. Seg\u00fan la desarrolladora Arquitectonika, el valor del m2 en el pozo, por el sistema de fideicomiso al costo es de US$ 2300 y en el caso de las unidades terminadas asciende a US$ 2650.<\/p>\n

A pesar de que existen desarrolladores que comienzan a llegar a la zona con nuevas propuestas, existen otros que tienen la tierra y est\u00e1n esperando el mejor momento para lanzarse. Pero los proyectos est\u00e1n y son muchos.<\/p>\n

“Algunos desarrolladores no se animan a ingresar a zonas nuevas por el riesgo que esto significa”, cuenta Dar\u00edo L\u00f3pez, socio de Arquitectonika. “Nosotros estamos en esta zona antes que sea declarado Distrito y nos costo mucho esfuerzo al principio, explic\u00e1ndole a los inversores el potencial a, los valores convenientes de los lotes y la buena ubicaci\u00f3n con respecto al centro de la ciudad. Tambi\u00e9n fue importante el acompa\u00f1amiento del Estado con respecto al equipamiento urbano, al transporte y a la seguridad”, agrega.<\/p>\n

Este crecimiento tuvo un efecto expansivo hacia zonas aleda\u00f1as como San Crist\u00f3bal, la cual se convirti\u00f3 en un barrio con alto potencial, tras la llegada de la l\u00ednea H de subte. Es as\u00ed que, con una inversi\u00f3n de US$ 5 millones la desarrolladora MPC lanz\u00f3 Independencia 2541, un edificio de 11 pisos y 54 unidades. El proyecto se comercializa de forma tradicional al pozo y tambi\u00e9n bajo el innovador modelo “compre Metros” que permite a los peque\u00f1os ahorristas ingresar con un monto m\u00ednimo de US$ 2150, equivalente a un m2, y salir dos a\u00f1os m\u00e1s tarde, una vez concluida la obra, obteniendo un 25 por ciento de rentabilidad -seg\u00fan la propia firma-. “La idea es ofrecer los mismos edificios de alto est\u00e1ndar que se encuentran en los barrios del corredor norte de la Capital pero en zonas donde todav\u00eda no existe esta oferta pero s\u00ed la demanda”, finaliza Pecora.<\/p>\n

Por\u00a0Lorena Guarino,<\/strong> S\u00e1bado 14 de octubre de 2017
\nPublicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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