{"id":9230,"date":"2017-12-07T08:35:17","date_gmt":"2017-12-07T11:35:17","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9230"},"modified":"2017-12-07T12:17:37","modified_gmt":"2017-12-07T15:17:37","slug":"la-oferta-los-proyectos-y-los-precios-del-distrito-audiovisual","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/la-oferta-los-proyectos-y-los-precios-del-distrito-audiovisual\/","title":{"rendered":"La oferta, los proyectos y los precios del Distrito Audiovisual"},"content":{"rendered":"

La llegada del p\u00fablico joven cambi\u00f3 el perfil de los barrios que componen el \u00e1rea y el metro cuadrado defiende valores por encima de los US$ 3500; c\u00f3mo afecta a las zonas aleda\u00f1as.<\/strong><\/p>\n

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Foto: Victoria Gesualdi \/ AFV<\/figcaption><\/figure>\n

La industria del entretenimiento tambi\u00e9n marca el ritmo del mercado inmobiliario en los barrios de Chacarita, Villa Ort\u00fazar, La Paternal, Palermo y Colegiales que conforman desde hace seis a\u00f1os el Distrito Audiovisual, aunque su germen es anterior.<\/p>\n

El nacimiento y auge de Palermo Hollywood, que creci\u00f3 de la mano de un grupo de medios y productoras que se radicaron en un radio de no m\u00e1s de 20 cuadras a fines de los noventa, se extendi\u00f3 r\u00e1pidamente hacia las zonas aleda\u00f1as que vieron crecer su potencial de la mano de estas empresas.<\/p>\n

A diferencia de lo que ocurri\u00f3 en otros distritos que empezaron desde cero, aqu\u00ed el proceso fue a la inversa. Primero llegaron las productoras y luego surgi\u00f3 la legislaci\u00f3n que oficializ\u00f3 la denominaci\u00f3n como tal y las exenciones impositivas que ello trae.<\/p>\n

Para promover este crecimiento, el Gobierno de la Ciudad estableci\u00f3 formalmente el distrito como un centro de promoci\u00f3n para la industria, a trav\u00e9s de beneficios tales como la exenci\u00f3n de IIBB y de ABL, derechos de delineaci\u00f3n y construcciones e impuestos de sellos. En el caso de las empresas de capital nacional estas ayudas se extienden hasta 2026 mientras que para compa\u00f1\u00edas extranjeras rigen hasta 2021.<\/p>\n

Adem\u00e1s, se ofrecen l\u00edneas de cr\u00e9dito del Banco Ciudad para la compra de inmuebles, obras civiles, construcciones y acondicionamiento; compra de bienes de capital nuevos y capital de trabajo, tal cual detallan desde el Ministerio de Innovaci\u00f3n, Modernizaci\u00f3n y Tecnolog\u00eda.<\/p>\n

En la actualidad existen 228 empresas radicadas en el Distrito Audiovisual. Algunas de ellas son: Ideas del sur, Story Lab, Polka, La corte, Matanza Cine y Unlock, entre otras.<\/p>\n

Pero lo que comenz\u00f3 como una propuesta para un sector, se convirti\u00f3 en una fuente de oportunidades para gran cantidad de emprendimientos comerciales y corporativos. Con consumos cada vez m\u00e1s exclusivos, entre los que se encuentran reductos gastron\u00f3micos, atelieres de dise\u00f1adores locales, una activa vida nocturna y una gran oferta cultural, al igual que sucede en el Soho o el Village en Nueva York, el mapa residencial tambi\u00e9n comenz\u00f3 a reconfigurarse.<\/p>\n

“Hay una gran cantidad de proyectos nuevos y en construcci\u00f3n, muchos incluso en la misma cuadra”, cuenta Hern\u00e1n Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. “Hace unos a\u00f1os se pod\u00eda recorrer la zona y encontrar precios que no superaban los US$ 2500\/m2 mientras que hoy no bajan de US$ 3500.” Seg\u00fan L. J. Ramos, con relaci\u00f3n al a\u00f1o pasado el valor promedio de las unidades residenciales aument\u00f3 un 9,63 por ciento promedio.<\/p>\n

Originalmente, el surgimiento de distintos emprendimientos corporativos y comerciales, sumados a la calidad del entorno urbano, la diversificaci\u00f3n y la conectividad hicieron de la zona un lugar sumamente atractivo para el desarrollo de productos residenciales que apuntan a un p\u00fablico exigente y que aprecia el valor del dise\u00f1o. As\u00ed se gener\u00f3 un estilo de vida que se identifica con el barrio. Es por ello que el valor del m2 terminado en emprendimientos de calidad oscila entre US$ 3500 y US$ 4500\/m2, seg\u00fan indica Ignacio Trabucchi, director comercial y de planificaci\u00f3n estrat\u00e9gica de ATV Arquitectos. Mientras, que la incidencia de tierra ronda entre US$ 1000 y US$ 1250\/m2 con una rentabilidad que va del 25 al 35 por ciento.<\/p>\n

Con esos atractivos valores, distintos niveles de inversi\u00f3n siguen llegando a la zona, con una variedad de propuestas de desarrolladores m\u00e1s atrevidos que buscan constantemente nuevos mercados. En eso se encuentra la desarrolladora BrodyFriedman. “Se trata de una zona con un p\u00fablico joven y muy activo que dej\u00f3 atr\u00e1s el barrio chato para convertirse en una zona con gran vida, tanto diurna como nocturna, sobre todo en lo que respecta al arte, la cultura, las productoras, y la gastronom\u00eda. La llegada de esta demanda atrajo a la oferta y esta a su vez elev\u00f3 los precios de la zona entre 15 y 20 por ciento en los \u00faltimos a\u00f1os”, resalta Sebasti\u00e1n Friedman, socio de BrodyFriedman.<\/p>\n

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Foto: Victoria Gesualdi \/ AFV<\/figcaption><\/figure>\n

En plena metamorfosis<\/strong><\/p>\n

La fisonom\u00eda de los barrios que conforman el Distrito Audiovisual est\u00e1 cambiando constantemente. De esta forma, las nuevas y modernas edificaciones se entremezclan con los antiguos inmuebles con m\u00e1s de 30 a\u00f1os que se reciclan y reconvierten acompa\u00f1ando el crecimiento urbano. Pero si hay algo de lo que no hay dudas es que la zona va a seguir en auge. Seg\u00fan resalta Siwacki hay un corredor que est\u00e1 creciendo mucho que es el de Colegiales. “Esta zona est\u00e1 recibiendo mucha atenci\u00f3n por parte de los desarrolladores por su incidencia de la tierra, menor a la que se encuentra en Palermo Hollywood. Sin embargo se trata de una zona muy ligada a Palermo y Belgrano, con excelentes accesos”, destaca el broker al referirse puntualmente a la zona que rodea a la estaci\u00f3n Colegiales, como las calles Moldes y Federico Lacroze. Adem\u00e1s recientemente el Gobierno porte\u00f1o tom\u00f3 la decisi\u00f3n de ceder las tierras de la ex playa de cargas de la estaci\u00f3n para convertirla en un nuevo circuito. Por caso, en las cercan\u00edas se desarrolla el proyecto, Moldes 981, de Capital Brokers Propiedades que ofrece unidades de uno y tres ambientes en preventa. Antonio P\u00e9cora, socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios, coincide en que la zona cercana a Colegiales es donde se encuentran mejores oportunidades y donde se concentra la oferta. Luego el desarrollo natural ir\u00e1 hacia la zona que se encuentra pasando las avenidas Alvarez Thomas y C\u00f3rdoba, en direcci\u00f3n a Chacarita y Villa Crespo. “Estas \u00e1reas han vivido fuertes avances en los \u00faltimos a\u00f1os en cuanto a inversiones en infraestructura que hacen que sean la mejor oportunidad desde el punto de vista de su capitalizaci\u00f3n a futuro”, dice el desarrollador a cargo de Maure 3338, un edificio de cuatro pisos con unidades de uno y dos ambientes, y loft, desde 35 m2 de superficie, que se comercializan actualmente desde US$ 90.000 con cochera incluida.<\/p>\n

En Palermo cercano a las avenidas Juan B. Justo y C\u00f3rdoba, la demanda de oficinas es sostenida, por lo que la vacancia tiende al cero por ciento. Por ello, hoy el desaf\u00edo es conseguir terrenos. “El sector de Chacarita plantea un reto diferente al sector dado que se trata de inmuebles con uso mixto y con otra complejidad, lo que permite desarrollos m\u00e1s eficientes para la industria audiovisual. Y aunque la demanda es menor que en Palermo, se espera un crecimiento sostenido en el corto plazo. Es por esto, entre otras cosas, que este Distrito todav\u00eda tiene posibilidades de desarrollo”, sostiene Mariano Ibarrola Sora, broker de la divisi\u00f3n de oficinas de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.<\/p>\n

Por otro lado, la zona comprendida entre las calles Oro y Godoy Cruz y la avenida Juan B. Justo recibi\u00f3 un impulso muy grande en estos a\u00f1os, explican desde Capital Brokers Propiedades. “Si bien era algo natural que en alg\u00fan momento se revitalizara esta zona, esto no ocurri\u00f3 hasta que no llegaron inversiones fuertes sobre los terrenos comprendidos por las v\u00edas del tren con la llegada del proyecto del shopping por parte de IRSA, o el Polo Cient\u00edfico Tecnol\u00f3gico, entre otros”, indica Siwacki.<\/p>\n

Asimismo, la zona seguir\u00e1 consolid\u00e1ndose en la primera l\u00ednea, en lo que se conoce hoy como Palermo Hollywood, con proyectos de alta gama y precios a la altura de zonas m\u00e1s tradicionales premium.<\/p>\n

El potencial<\/strong><\/p>\n

El hecho de que la ley permita que una empresa audiovisual se radique en el Distrito utilizando una propiedad que antes no era apta para uso comercial, hace la diferencia a la hora de tasar el inmueble dentro del distrito. “Es por ello, que los inmuebles corporativos pasaron a ser m\u00e1s atractivos, no s\u00f3lo para aquellas empresas audiovisuales, sino tambi\u00e9n para las que prestan servicios; lo mismo sucedi\u00f3 con los comercios de la zona”, explica Ibarrola Sora. Pero, si hay algo que caracteriz\u00f3 al Distrito Audiovisual es la forma en la que se potenciaron mutuamente los proyectos residenciales, de oficinas y comerciales. En el rubro corporativo si bien no arribaron empresas de primer nivel, s\u00ed llegaron muchas del segmento medio y fue la relaci\u00f3n oferta-demanda la que subi\u00f3 la vara para los desarrolladores. “A mayor consolidaci\u00f3n de la zona se ofrecen mejores productos y se atrae un p\u00fablico m\u00e1s exigente. Sin embargo desarrollos de m\u00e1s calidad no significan necesariamente costos a la altura de zonas consolidadas”, afirma P\u00e9cora. “As\u00ed es que el Distrito a\u00fan mantiene grandes oportunidades en cuanto a precios.”, agrega.<\/p>\n

En cuanto a lo comercial, entre los rubros que se desarrollan se destaca por sobre el resto, la gastronom\u00eda; incluyendo los bares y discos. Este segmento prevalece como el m\u00e1ximo exponente en los \u00faltimos a\u00f1os. Pero la gran cantidad de desarrollos inmobiliarios tanto residenciales como de oficinas, provoc\u00f3 que desembarquen otro tipo de servicios para abastecer las necesidades de quienes all\u00ed residen o trabajan. De la misma manera se ven rubros nuevos como las veterinarias y los pets shop. “La mayor cantidad de gente que all\u00ed vive o trabaja tambi\u00e9n necesita espacios para guardar sus autom\u00f3viles lo que se tradujo en mayor cantidad de garajes y hasta bicicleter\u00edas en respuesta a la tendencia de trasladarse de una manera m\u00e1s ecol\u00f3gica”, indica un informe elaborado por L. J. Ramos.<\/p>\n

La llegada y el inter\u00e9s de los turistas, por su parte, tuvo impacto directo sobre la oferta hotelera, que gener\u00f3 que el segmento “boutique” prolifere en el barrio de Palermo.<\/p>\n

En lo que refiere a las residencias, antes las construcciones eran del perfil cl\u00e1sico de 8,66 metros de frente, mientras que hoy la mayor\u00eda de los nuevos proyectos son de doble frente en adelante. “Esto sin dudas hace a la categor\u00eda de los proyectos, lo que sumado a su oferta de amenities, calidad de terminaciones y detalles, entre otros, eleve tambi\u00e9n la categor\u00eda de la zona. “Apuntamos desde el inicio a proyectos de este tipo en la zona, y hoy vemos que pr\u00e1cticamente todos los que desarrollan lo hacen con estos est\u00e1ndares”, indica Sebasti\u00e1n Friedman que lleva adelante Palacio Cabrera, un emprendimiento que contempla el reciclaje de un viejo asilo y la construcci\u00f3n de un nuevo volumen. All\u00ed se levantar\u00e1n unidades de dos ambientes y lofts que permitir\u00e1n dise\u00f1ar los espacios seg\u00fan los gustos y necesidades de sus habitantes.<\/p>\n

Por todas estas caracter\u00edsticas, hoy la demanda de viviendas est\u00e1 concentrada en los vecinos de la zona que buscan mejorar su calidad de vida en proyectos a estrenar y con amenities, sin salir de su barrio. Tambi\u00e9n en la gente joven que se ve atra\u00edda por la identidad de la zona. Es por eso, que el crecimiento del \u00e1rea tiene ritmo propio, y no se detendr\u00e1.<\/p>\n

Por\u00a0Lorena Guarino<\/strong>, S\u00e1bado 30 de septiembre de 2017
\nPublicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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