{"id":9345,"date":"2018-02-13T11:53:00","date_gmt":"2018-02-13T14:53:00","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9345"},"modified":"2018-03-08T11:58:21","modified_gmt":"2018-03-08T14:58:21","slug":"que-mirar-antes-de-comprar-en-un-barrio-privado","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/que-mirar-antes-de-comprar-en-un-barrio-privado\/","title":{"rendered":"Qu\u00e9 mirar antes de comprar en un barrio privado"},"content":{"rendered":"<p><strong>La ubicaci\u00f3n, los accesos, el dise\u00f1o, la cantidad de casas construidas y habitadas, los servicios en las zonas aleda\u00f1as, los amenities y su impacto en las expensas son algunas de las consideraciones clave.<\/strong><\/p>\n<figure id=\"attachment_9346\" aria-describedby=\"caption-attachment-9346\" style=\"width: 550px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/2610149h688.jpg\"><img loading=\"lazy\" class=\"size-full wp-image-9346\" title=\"2610149h688\" src=\"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/2610149h688.jpg\" alt=\"\" width=\"550\" height=\"367\" srcset=\"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/2610149h688.jpg 550w, http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/2610149h688-300x200.jpg 300w\" sizes=\"(max-width: 550px) 100vw, 550px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-9346\" class=\"wp-caption-text\">Fuente: LA NACION<\/figcaption><\/figure>\n<p>Lleg\u00f3 el verano y con \u00e9l quienes deciden comprar alguna casa o un departamento en un condominio con piscina, laguna o directo al r\u00edo en  <em>countries<\/em> o barrios privados para pasar mejor los d\u00edas de calor de los pr\u00f3ximos meses y disfrutar del &#8220;verde&#8221; y las actividades que se proponen all\u00ed durante todo el a\u00f1o.<\/p>\n<p><!-- middle1 --> <!-- middle1 -->Con el incremento de la actividad inmobiliaria registrado en 2017 est\u00e1n quienes consideran comprar una vivienda en este tipo de emprendimientos pero, para evitar sorpresas desagradables, hay algunas recomendaciones que desarrolladores y  <em>brokers<\/em> comparten.<\/p>\n<p>Antes de tomar cualquier decisi\u00f3n de compra, es fundamental evaluar:<\/p>\n<ul>\n<li>La ubicaci\u00f3n del barrio y sus accesos.<\/li>\n<li>La cantidad y calidad de espacios verdes y el dise\u00f1o interno.<\/li>\n<li>La infraestructura de  <em>amenities<\/em> y servicios. Esto implica mirar desde la oferta de actividades deportivas hasta la disponibilidad de agua corriente o pozo, gas natural y televisi\u00f3n por cable e  Internet.<\/li>\n<li>El valor de las expensas, de las cuotas sociales y de ingreso a  <em>countries.<\/em><\/li>\n<li>El nivel de consolidaci\u00f3n del barrio, reflejado en la cantidad de lotes, casas ya construidas y familias viviendo.<\/li>\n<li>Que la propiedad sea escriturable, en especial si se requiere de un cr\u00e9dito para su adquisici\u00f3n o para financiar la construcci\u00f3n de la vivienda.<\/li>\n<\/ul>\n<p><!-- middle1 --> <!-- middle1 -->Sebasti\u00e1n Maurette de Fraher Group, desarrolladora del barrio cerrado Alcanfores en Pilar, agrega que las preguntas principales que uno se deber\u00eda hacer antes de comprar son \u00bfqui\u00e9n desarrolla y qu\u00e9 experiencia tiene en el rubro?, \u00bfqu\u00e9 antig\u00fcedad tiene el barrio? y si existe alg\u00fan conflicto judicial con el municipio u otros vecinos.<\/p>\n<p>En tanto, para Alejo Ricciardi, gerente de Ventas de Landa Inmobiliaria que es la comercializadora de los barrios lanzados por Ayres Desarrollos, &#8220;los barrios y <em> countries <\/em>que se destacan son aquellos que pensaron e invirtieron en la infraestructura necesaria para la capacidad de gente total calculada; la proporci\u00f3n de espacios verdes destinados a las \u00e1reas comunes hacen la gran diferencia en valor del barrio y por ende del lote o casa&#8221; .<\/p>\n<p><!-- middle1 -->La posibilidad de escriturar &#8220;es una condici\u00f3n que todo comprador deber\u00eda evaluar para preservar su inversi\u00f3n y su bien&#8221; . Ricciardi recomienda &#8220;que las reglamentaciones para construcci\u00f3n deben ser claras y comunes a todos, teniendo en cuenta el dise\u00f1o del barrio, las caracter\u00edsticas y diferencias dependiendo de la ubicaci\u00f3n de cada lote para generar valor al barrio&#8221;.<\/p>\n<p>Los <em> amenities <\/em>y el mantenimiento de los mismos tiene que ser acorde a la cantidad de gente o lotes y su costo de mantenimiento &#8220;debe mantener una relaci\u00f3n directa con el producto y tratar de impactar lo menos posible en las expensas&#8221;., relata el especialista. Tambi\u00e9n aconseja analizar el impacto de las cuotas sociales ya que, por ejemplo, &#8220;Pilar est\u00e1 lleno de <em> countries<\/em> y clubes donde las propiedades se venden a precios muy por debajo del mercado por la exigencia de cuota de ingreso, cuotas sociales o alt\u00edsimas expensas  que son producto del mantenimiento que requieren las canchas de golf y las h\u00edpicas&#8221;. En tanto, agrega, la importancia de considerar los accesos al barrio porque hay algunos alejados de la autopista &#8220;que sufren las consecuencias de las v\u00edas colapsadas por nuevas urbanizaciones  que no cuentan con alternativas&#8221;.<\/p>\n<p><!-- middle1 -->Por su parte, Maurette detalla que cuando se recomienda analizar la infraestructura que rodea al emprendimiento, hay que considerar especialmente &#8220;la oferta educativa, de salud y de entretenimientos que existe en la zona y la que se proyecta construir&#8221;. Adem\u00e1s, en el caso de comprar un lote &#8220;es importante saber los requisitos exigidos por el barrio para la construcci\u00f3n de una casa el d\u00eda de ma\u00f1ana&#8221; y de tratarse de un condominio &#8220;cuando el cliente compra del pozo, es com\u00fan que el problema est\u00e9 en que la expectativa del cliente cuando compra no queda satisfecha con lo que recibe&#8221; mientras que tambi\u00e9n puede pasar que &#8220;el crecimiento del precio esperado durante el transcurso de la obra no est\u00e9 acompa\u00f1ado por el mercado&#8221;. Otras sorpresas que pueden surgir se relacionan con &#8220;la demora en el proceso de escrituraci\u00f3n y el alto costo de mantenimiento del emprendimiento&#8221; dado que &#8220;se est\u00e1n buscando propiedades con el menor costo posible&#8221;.<\/p>\n<p>Walter Garay, gerente de la Unidad de Negocios Especiales de la inmobiliaria Toribio Ach\u00e1val, recomend\u00f3 consultar cu\u00e1l es la topograf\u00eda y la altimetr\u00eda del predio &#8211; que permiten saber si se inunda -, cu\u00e1l es el rango socio econ\u00f3mico de los habitantes del barrio y c\u00f3mo es su reglamento interno de convivencia. &#8220;Las aprobaciones suelen ser tambi\u00e9n un tema delicado en el desarrollo del barrio as\u00ed como la expectativa de la escritura, por la problem\u00e1tica que hay en el Registro de la ciudad de La Plata para sacar las escrituras con el tr\u00e1mite de convalidaci\u00f3n final respecto de la subdivisi\u00f3n del barrio con su correspondiente nomenclatura catastral. Esta problem\u00e1tica hoy afecta a m\u00e1s de 5000 barrios en la provincia de Buenos Aires&#8221;, detall\u00f3.<\/p>\n<p>A su vez, Garay puntualiz\u00f3 que &#8220;siempre la cercan\u00eda a la ciudad de Buenos Aires es importante, a pesar de que en los \u00faltimos a\u00f1os se estuvo trabajando para descomprimir a la Capital Federal y, para lograrlo, se adoptaron como ciudades sat\u00e9lites como por ejemplo Pilar. Hoy en el Oeste se est\u00e1 trabajando muy fuerte con Luj\u00e1n y, tal vez, con Quilmes en la zona Sur&#8221;. Por otra parte, hay que averiguar si es posible subdividir o unificar lotes y, en los casos de los countries, consultar si la compra del inmueble depende de ser socios del club o es independiente los propietarios de los socios, alertan Clara Eickert y Patricia Gianni, ambas gerentas de la sucursal de Toribio Achaval en Pilar.<\/p>\n<figure id=\"attachment_9347\" aria-describedby=\"caption-attachment-9347\" style=\"width: 550px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/2610024w740.jpg\"><img loading=\"lazy\" class=\"size-full wp-image-9347\" title=\"2610024w740\" src=\"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/2610024w740.jpg\" alt=\"\" width=\"550\" height=\"412\" srcset=\"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/2610024w740.jpg 550w, http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/wp-content\/uploads\/2018\/03\/2610024w740-300x224.jpg 300w\" sizes=\"(max-width: 550px) 100vw, 550px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-9347\" class=\"wp-caption-text\">Fuente: LA NACION<\/figcaption><\/figure>\n<p><strong>Papeles en mano<\/strong><\/p>\n<p>Por el grupo Monarca habl\u00f3 Alejandro Sbrancia, su gerente Comercial, a cargo de los emprendimientos Lagoon Pilar y Hudson as\u00ed como Pasionaria Mart\u00ednez. &#8220;Cualquiera sea el tipo de unidad, el comprador debe hacer foco en la documentaci\u00f3n del proyecto y consultar por las aprobaciones, viabilidades de obra, prefactibilidades y -en caso que corresponda- si los documentos est\u00e1n listos para escriturar&#8221;, se\u00f1ala.<\/p>\n<p>En particular, de tratarse de la compra de un lote sobre el que construir, &#8220;la consulta m\u00e1s importante es el reglamento de construcci\u00f3n, la plancheta del lote para relevar los retiros y los c\u00e1nones de obra&#8221;. Tambi\u00e9n hay que mirar los plazos de obra y a cu\u00e1les son los requerimientos arquitect\u00f3nicos. Hern\u00e1n Nuc\u00edfora, director de la inmobiliaria que lleva su apellido aclara que hay sistemas constructivos que no est\u00e1n habilitados en muchos barrios. Tambi\u00e9n, que se debe contemplar que &#8220;las escrituras van a demorar muchos a\u00f1os, salvo que se trate de barrios ya consolidados con la subdivisi\u00f3n realizada&#8221;.<\/p>\n<p>Para Dami\u00e1n Garbarini, titular de DG Negocios Inmobiliarios de Canning, &#8220;la gente averigua sobre la experiencia que tuvieron otros compradores&#8221; al momento de interesarse por un terreno, adem\u00e1s de hacer las consultas usuales. Mientras que para adquirir una casa ya construida se debe analizar &#8220;el estado de planos y tr\u00e1mites en el barrio y Municipio. Para este broker, &#8220;es tan variada la oferta de lotes en los distintos corredores que hay que tomar el tiempo correcto para la b\u00fasqueda. Buscar ir de lo macro a lo micro&#8221;.<\/p>\n<p>Esteban Edelstein Pernice director de la firma Castex, que vende en Terralagos, explic\u00f3 que lo primero que el futuro comprador se debe preguntar es &#8220;si le gustar\u00eda vivir all\u00ed porque a pesar de que parece una pregunta muy obvia, muchas veces pasa que la gente decide la compra por el precio pero despu\u00e9s quiere revender el terreno para pasarse a otro barrio que le gusta m\u00e1s y no puede . &#8220;Quiz\u00e1 conviene comprar directamente en un barrio que le gusta m\u00e1s aunque tenga que pagar un poco m\u00e1s porque el costo de construcci\u00f3n es el mismo en cualquier lado&#8221;, aconseja.<\/p>\n<p>En cuanto a la inquietud por el valor de las expensas en este tipo de urbanizaciones, Edelstein Pernice aclar\u00f3 que si bien su costo &#8220;es importante en un barrio cerrado hoy, se incluyen instalaciones de tenis, f\u00fatbol y hasta lagunas cristalinas y al comparar el monto de expensas al de un edificio normal solo con un guardia de seguridad, quiz\u00e1 se paga lo mismo debido a la gran cantidad de gente entre la que se divide el costo&#8221;.<\/p>\n<p><strong>Motivaciones y riesgos<\/strong><\/p>\n<p>Guillermo Arcani, socio de Global Prop, inmobiliaria que vende las propiedades del barrio Haras del Sol, advierte que la compra de una casa, lote o departamento en un country o barrio cerrado &#8220;nace desde una necesidad de privilegiar aspectos que hacen a una vida m\u00e1s abierta, m\u00e1s segura, usualmente con enfoque en lo deportivo y esparcimiento, alejarse del ruido y caos de la gran ciudad&#8221;. Agrega que analizar la zona en la que se encuentra el barrio y, si a\u00fan no est\u00e1 consolidada, poder sentir que ir\u00e1 desarroll\u00e1ndose en el mediano y largo plazo dado que &#8220;esto incidir\u00e1 en valorizar la inversi\u00f3n&#8221;. Calles de accesos que se asfalten o que se ensanchen e iluminen, nuevos barrios que se instalen en la zona, centros comerciales y dem\u00e1s tipo de desarrollos en el entorno &#8220;incidir\u00e1n positivamente en la valorizaci\u00f3n&#8221;,<\/p>\n<p>Asimismo, este agente inmobiliario aclar\u00f3 que &#8220;todo barrio en proceso inicial de desarrollo implica asumir al comprador ciertos riesgos, que est\u00e1n dados por la capacidad de ejecuci\u00f3n del desarrollador, m\u00e1s all\u00e1 del ritmo de ventas que logre alcanzar en una primera etapa. Un emprendimiento usualmente requiere varios a\u00f1os desde sus inicios hasta que logra consolidarse. La compra en pozo bajo el sistema de sistema abierto de precio Costo por Administraci\u00f3n, tambi\u00e9n a\u00f1ade una variable de riesgo adicional&#8221;.<\/p>\n<p>En resumen, el precio de la propiedades y las expensas as\u00ed como las caracter\u00edsticas de la zona no son las \u00fanicas variables importantes a considerar al considerar comprar en un barrio privado o country. Hay que preocuparse por hacer un completo relevamiento y asesorarse con profesionales confiables que conozcan las exigencias de &#8220;papeles&#8221;, el entorno y sus servicios.<\/p>\n<p>Por <strong>Mar\u00eda Eugenia Usatinsky<\/strong>, S\u00e1bado 13 de enero de 2018<br \/>\nPublicado en el suplemento\u00a0<strong>Propiedades &amp; Countries <\/strong>del diario\u00a0<strong>LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La ubicaci\u00f3n, los accesos, el dise\u00f1o, la cantidad de casas construidas y habitadas, los servicios en las zonas aleda\u00f1as, los amenities y su impacto en las expensas son algunas de las consideraciones clave. Lleg\u00f3 el verano y con \u00e9l quienes deciden comprar alguna casa o un departamento en un condominio con piscina, laguna o directo &hellip; <\/p>\n<p class=\"link-more\"><a href=\"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/que-mirar-antes-de-comprar-en-un-barrio-privado\/\" class=\"more-link\">Segu\u00ed leyendo<span class=\"screen-reader-text\"> &#8220;Qu\u00e9 mirar antes de comprar en un barrio privado&#8221;<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":9346,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[736,5],"tags":[744,542],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9345"}],"collection":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9345"}],"version-history":[{"count":2,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9345\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9349,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9345\/revisions\/9349"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9346"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9345"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9345"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9345"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}