{"id":9367,"date":"2018-02-26T12:19:43","date_gmt":"2018-02-26T15:19:43","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9367"},"modified":"2018-03-08T12:24:02","modified_gmt":"2018-03-08T15:24:02","slug":"en-el-interior-construyen-para-la-clase-media","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/en-el-interior-construyen-para-la-clase-media\/","title":{"rendered":"En el interior construyen para la clase media"},"content":{"rendered":"

Los precios que convalida el mercado en las ciudades m\u00e1s importantes oscila entre US$1500 y US$2000 el metro cuadrado; se espera que se aceleren las operaciones financiadas desde el pozo<\/strong><\/p>\n

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C\u00d3RDOBA. Las principales ciudades del interior registran inversiones significativas en el desarrollo de viviendas para la clase media; aunque hay diferencias entre las distintas plazas. Las provincias que llevan la delantera son C\u00f3rdoba, Santa Fe, Mendoza, Tucum\u00e1n y Neuqu\u00e9n. El motor del sector se asienta sobre los pr\u00e9stamos UVA -la Unidad de Valor Adquisitivo- y tambi\u00e9n sobre el financiamiento que los bancos otorgan a los emprendedores.<\/p>\n

C\u00e9sar Mart\u00ednez, presidente de la C\u00e1mara Empresarial de Desarrollistas Urbanos de C\u00f3rdoba (Ceduc), plantea que “todav\u00eda” la reactivaci\u00f3n del sector es “incipiente” por lo que los precios de las unidades subir\u00edan en el mediano plazo. La gran apuesta, en todos los distritos, es al a\u00f1o en curso que se presenta “muy favorable” despu\u00e9s de varios per\u00edodos en baja.<\/p>\n

Dami\u00e1n Tabakman, director de la escuela de negocios EN Real Estate, afirma que la tendencia dominante es hacia productos para la clase media financiados con hipotecas en UVA, iniciativas en pozo. “Hasta ahora la oferta estuvo m\u00e1s focalizada en unidades usadas que hab\u00eda en stock en todas las ciudades; lo que se modifica es la orientaci\u00f3n de los emprendimientos”, analiza. Iv\u00e1n Bergallo, coordinador general de Pecam Desarrollos -empresa con obras en San Nicol\u00e1s (Buenos Aires), Santa Fe, Rosario, Granadero Baigorria (Santa Fe) y Paran\u00e1 (Entre R\u00edos)- describe que el mercado registra una “migraci\u00f3n” de una demanda de “inversores que en la regi\u00f3n no superaba el 5 por ciento del total” hacia los compradores de clase media.<\/p>\n

En ese escenario, los desarrolladores se volcaron esencialmente a monoambientes de 30 m\u00b2 aproximadamente, y a unidades de un dormitorio que promediaban los 65 m\u00b2. Dos segmentos del mercado que representaron m\u00e1s del 60 por ciento de la superficie construida, por una cuesti\u00f3n de valor final de la vivienda para inversi\u00f3n. “El segmento premium tampoco escap\u00f3 de la l\u00f3gica de prototipos habitacionales de pocos dormitorios y metraje no tan holgados -agrega Bergallo-, pero con precios de venta altos, permitiendo buenos m\u00e1rgenes de rentabilidad. El fideicomiso al costo administrado por el desarrollador, ha sido la gran estrella jur\u00eddica de los \u00faltimos 10 a\u00f1os”.<\/p>\n

La irrupci\u00f3n de los hipotecarios cambi\u00f3 esos par\u00e1metros. Una encuesta conjunta de la Corporaci\u00f3n de Empresas Inmobiliarias y de la C\u00e1mara de Empresas Inmobiliarias de Rosario da cuenta de que en los \u00faltimos meses, siete de cada diez consultas por compra de unidades est\u00e1n vinculadas a cr\u00e9ditos; s\u00f3lo tres de esas siete terminan en operaciones concretas. Las que no se concretan, apunta Bergallo, es por los montos “insuficientes” de los pr\u00e9stamos.<\/p>\n

En las principales ciudades es escasa la cantidad de viviendas para atender la demanda del Procrear con financiaci\u00f3n de hasta $2,3 millones con hasta $300.000 de subsidios. Hay coincidencia entre los operadores de que en la regi\u00f3n Centro -C\u00f3rdoba, Santa Fe, Entre R\u00edos- hay un importante stock de propiedades con alguna irregularidad nominal o falta de terminaci\u00f3n de las gestiones de regularizaci\u00f3n que impiden que sean hipotecadas.<\/p>\n

Santiago Laugero, presidente de la mendocina Laugero Construciones, admite que -frente a esas condiciones de la oferta- los cr\u00e9ditos UVA “movieron primero lo que estaba construido” y reci\u00e9n en los \u00faltimos meses “empezaron a verse” los nuevos proyectos.<\/p>\n

“Por una cuesti\u00f3n de tiempos y de velocidad en la ejecuci\u00f3n, los housings ganaron terreno pero ya hay edificios de departamento en marchas y esa ser\u00e1, seguramente, la tipolog\u00eda m\u00e1s elegida”.<\/p>\n

En Salta, Proyecto Norte advirti\u00f3 hace unos a\u00f1os la falta de determinados productos y empez\u00f3 a generarlos tanto en la capital provincial como en los alrededores, con el foco en condominios con amenities -un concepto que fue novedoso para la regi\u00f3n-, departamentos – se est\u00e1n levantando cuatro torres de 60 unidades cada una- y urbanizaciones cerradas. Desde la empresa, Jonas Beccar Varela, marca que la demanda fue variando con la aparici\u00f3n de los hipotecarios pero subraya que la venta en pozo es “muy escasa; todav\u00eda pr\u00e1cticamente nula”. En cambio, hubo una “explosi\u00f3n” de operaciones con unidades hipotecables. “Las viviendas de primera mano en esas condiciones en Salta son muy escasas; hay reventa, pero no alcanza como tampoco el n\u00famero de unidades nuevas que se est\u00e1n volcando al mercado”.<\/p>\n

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Los proyectos para la clase media se multiplican en el interior <\/figcaption><\/figure>\n

Qu\u00e9 y para qui\u00e9nes<\/strong><\/span><\/p>\n

Tabakman est\u00e1 convencido de que es el mix de l\u00edneas UVA y de financiamiento a desarrollistas la que dominar\u00e1 en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. “La segunda es una operatoria m\u00e1s compleja de instrumentar y si ya es lenta en la Capital Federal, lo es m\u00e1s en el interior, pero va avanzando”.<\/p>\n

A su criterio los edificios de departamentos de escala intermedia se imponen entre los desarrollistas porque los d\u00faplex son emprendimientos que por su baja escala “se vuelven antiecon\u00f3micos” para las operatorias bancarias. “Tampoco dan la escala las iniciativas suburbanas ni de las de lujo; la oferta se orienta a una clase media bien media”. En C\u00f3rdoba, donde hay inversiones en marcha en el sector por unos $3500 millones, los desarrollistas apuntan al Suroeste de la ciudad como la zona “a colonizar” por su potencial para el crecimiento en los pr\u00f3ximos a\u00f1os; otros puntos que identifican como interesantes son las cercan\u00edas al aeropuerto Ambrosio Taravella, a unos 15 kil\u00f3metros del centro de la ciudad y la salida hacia Carlos Paz, donde ya hay iniciativas en ejecuci\u00f3n.<\/p>\n

“Hay zonas que todav\u00eda tienen un valor de incidencia del terreno bajo que permite que se valoricen y aumenten los precios, si uno toma el promedio de la regi\u00f3n, hay muchas grandes ciudades del pa\u00eds que est\u00e1n muy lejos de este valor, como pueden ser C\u00f3rdoba, Rosario, Mendoza, etc. Muchas ciudades est\u00e1n invirtiendo mucho en infraestructura, como el caso de C\u00f3rdoba, lo que permitir\u00e1 revalorizar la ciudad”, analiza Christian Bazarian, presidente de Corporaci\u00f3n Am\u00e9rica Inmobliaria, que avanza con las obras del Distrito Las Artes, que se levantar\u00e1 en el predio del ex Batall\u00f3n 141, uno de los principales nuevos desarrollos urbanos de la ciudad en el que se invertir\u00e1n unos US$1000 millones. El proyecto estar\u00e1 completo en 2026 e incluye edificios residenciales y de oficinas, un centro de salud, un mall comercial con entretenimientos, un \u00e1rea para deportes, un hotel con centro de convenciones, un \u00e1rea acad\u00e9mica para alojamiento de estudiantes y actividades de posgrado y cocheras.<\/p>\n

Roque Lenti, socio de GNI -est\u00e1 ejecutando un proyecto de 550 departamentos, locales comerciales y oficinas en barrio Cofico por $1200 millones que se suma a otras por $3000 millones- apuesta a “desarrollos para habitar, que ofrezcan calidad de vida y, en ese segmento, son las unidades de dos o tres dormitorios las que tienen alta demanda”.<\/p>\n

Ubicado en el l\u00edmite entre Rosario y Baigorria, Pecam Desarrollos planific\u00f3 el proyecto m\u00e1s grande en marcha de la desarrolladora. Se trata de M\u00edo, a 15 minutos del centro de rosarino; es una urbanizaci\u00f3n sobre 14 hect\u00e1reas con frente ribere\u00f1o que incluye centro comercial de 20.000 m2, auditorio, centro de convenciones y tres torres con 600 departamentos.<\/p>\n

“Es para sectores medios impulsados con las crecientes oportunidades de pago y financiaci\u00f3n”, explica Bergallo. Un problema com\u00fan a las grandes ciudades del interior es la falta de grandes lotes con servicios incluidos; los “vac\u00edos urbanos -describe Laugero- no son muchos; hay pocos lugares con altos precios de las tierras; una situaci\u00f3n complicada”.<\/p>\n

Tabakman insiste en que, en esos distritos, las familias de clase media que son el fuerte de la demanda no son proclives a salir de las \u00e1reas urbanas. “Hay que aprovechar los terrenos bien ubicados y con construcciones a demoler”. A pesar de esa advertencia, en todos los casos los desarrollos avanzan sobre los anillos que rodean a las ciudades. Por ejemplo, en Mendoza, Laugero est\u00e1 construyendo en Luj\u00e1n de Cuyo -en el Sur del Gran Mendoza- y en Guaymay\u00e9n.<\/p>\n

“En la provincia la demanda est\u00e1 comenzando a mostrar signos de recuperaci\u00f3n tanto por parte de la demanda como de la oferta. Es una econom\u00eda regional muy atada a la agroexportaci\u00f3n y su mejora sumada a la correcci\u00f3n del d\u00f3lar impulsa a nuevos desarrollos”, relata Juli\u00e1n Groisman, CEO de Palmares.<\/p>\n

El desarrollador construye un proyecto en el que trabaja junto a la Municipalidad para que se consolide como un Distrito. Es un masterplan iniciado en 1995 que involucra a 270 hect\u00e1reas ubicadas a 12 kil\u00f3metros de la ciudad que cuenta con un desarrollo comercial que incluye un shopping center que tendr\u00e1 40.000 metros cuadrados de \u00e1rea locativa – en agosto ya estar\u00e1n funcionando 25.000-, oficinas y oferta de servicios una vez finalizado en 2020. Tambi\u00e9n tendr\u00e1 un \u00e1rea residencial que contempla 350.000 metros cuadrados de condominios y 200.000 de casas. “Se va desarrollando por etapas y estar\u00e1 finalizado totalmente en 10 a\u00f1os, y se estima que 15.000 personas residir\u00e1n en el emprendimiento”, aclara el empresario que est\u00e1 vendiendo el metro cuadrado entre US$2400 y US$2600 por metro cuadrado. Hoy el metro cuadrado premium en el mercado mendocino cotiza entre US$2200 y US$2800, mientras que la oferta para la clase media se vende entre US$1800 y US$2200 por metro cuadrado.<\/p>\n

En el primer semestre de este a\u00f1o lanzar\u00e1n en un terreno con una ubicaci\u00f3n \u00fanica dentro de la ciudad un proyecto que la preventa se prev\u00e9 en US$3200 con el objetivo de llegar a los US$4000 cuando est\u00e9 finalizado. Son solo 6000 metros de \u00e1rea de venta en un antigua construcci\u00f3n q se preservar\u00e1 el frente de m\u00e1s de 100 a\u00f1os. Salta es otro de los mercados: “Hace a\u00f1os que no hay tierras, queda muy poca en la ciudad y en los suburbios -que son espacios buscados por el acceso a los paisajes- lo que predomina es la falta de servicios y eso representa un costo extra para los desarrollistas”, dice Beccar Varela.<\/p>\n

Conoc, una desarrollista cordobesa, decidi\u00f3 concentrarse hacia Monte Cristo, Colonia Tirolesa, Jes\u00fas Mar\u00eda y Alta Gracia. “Hay menos limitantes en la disponibilidad de tierras; hay mucho m\u00e1s para expandirse y los municipios ofrecen oportunidades porque est\u00e1n buscando inversiones. Tambi\u00e9n el comprador lo elige por el f\u00e1cil acceso”, explica Ezequiel Oca\u00f1a, gerente general de la compa\u00f1\u00eda que ejecuta una inversi\u00f3n de US$ 41 millones en la primera etapa de 13 urbanizaciones repartidas entre las distintas localidades.<\/p>\n

“Ofrecemos diferentes productos para distintos p\u00fablicos, muy atentos a que los puedan costear y que no se les haga un cuello de botella”, agrega Oca\u00f1a. Conoc cuenta con unos 3100 lotes que le permitir\u00e1n construir m\u00e1s de 5000 viviendas en los pr\u00f3ximos 11 a\u00f1os. Respecto de los precios, los consultados subrayan que estuvieron “quietos” y reci\u00e9n empezaron a subir en los \u00faltimos meses de 2017. Afirman que los sectores medios convalidan valores de entre US$1500 y US$2000\/ m2 en las principales ciudades del interior; pueden trepar hasta US$3000 en desarrollos de lujo. Todos est\u00e1n expectantes porque despegue el financiamiento en UVA desde el pozo, tanto para su segmento como para el consumidor final; se\u00f1alan que es la v\u00eda para llegar a un mercado m\u00e1s amplio.<\/p>\n

Por Gabriela Origlia<\/strong>, S\u00e1bado 10 de febrero de 2018
\nPublicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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