{"id":9456,"date":"2018-05-11T10:47:58","date_gmt":"2018-05-11T13:47:58","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9456"},"modified":"2018-05-11T11:28:04","modified_gmt":"2018-05-11T14:28:04","slug":"panamericana-vs-libertador","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/panamericana-vs-libertador\/","title":{"rendered":"Panamericana VS. Libertador"},"content":{"rendered":"

Oficinas. La demanda, la vacancia, las oportunidades, los proyectos, el potencial y la evoluci\u00f3n de los precios de los submercados del Norte; ventajas y desventajas.<\/strong><\/p>\n

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Una mezcla de practicidad y ubicaci\u00f3n siempre juegan a la hora de buscar oficinas para una compa\u00f1\u00eda. M\u00e1s all\u00e1 de la General Paz, en la zona Norte del Gran Buenos Aires, dos corredores se disputan el reinado: Panamericana y Libertador, que se extienden aproximadamente hasta la altura de Thames, a la altura de San Isidro. En el ring, se podr\u00eda decir que uno gana por practicidad y otro por ubicaci\u00f3n: los metros cuadrados de las oficinas son mayores y los precios son menores en las oficinas que dan a la autopista, pero la avenida logr\u00f3 un posicionamiento que da pelea por el acceso con el tren y la infraestructura y servicios de sus alrededores. En los \u00faltimos a\u00f1os, muchas empresas han instalado sus oficinas en la zona Norte ocupando ubicaciones que combinan la cercan\u00eda a la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires con los beneficios de estar fuera del centro. Ahora bien cu\u00e1les son los beneficios de cada corredor? \u00bfQu\u00e9 buscan los empresarios que apuestan a la zona? \u00bfCu\u00e1les son las tendencias en los nuevos desarrollos?<\/p>\n

“El submercado Libertador fue el primero en desarrollarse y consolidarse gracias a la excelente accesibilidad y red de transporte. Luego con el pasar del tiempo, las empresas empezaron a ver en el corredor Panamericana la soluci\u00f3n a sus crecientes necesidades de edificios con grandes superficies de planta y que dif\u00edcilmente podr\u00edan desarrollarse sobre el sector Libertador”, explica Paula Maidana, broker de Cushman & Wakefield, y agrega: “Claramente, la ubicaci\u00f3n juega un papel fundamental a la hora de determinar el precio, donde el corredor Libertador se sit\u00faa por arriba de Panamericana en t\u00e9rminos de transporte p\u00fablico, entorno y servicios a escala barrial. Si status se relaciona con valor por metro cuadrado, entonces podemos decir que Libertador se ubica un escal\u00f3n por encima de Panamericana”.<\/p>\n

De ese modo, detalla, las empresas suelen elegir un corredor u el otro por la escala de superficie requerida: las que buscan en el rango de los 500 a 1500 metros cuadrados se ubican en Libertador, y las que quieren 1500 metros cuadrados o m\u00e1s eligen ubicarse en Panamericana. Seg\u00fan un informe elaborado por Mercado Libre y Cushman & Wakefield, este \u00faltimo corredor fue el tercero en registrar m\u00e1s visitas online, por detr\u00e1s de Puerto Madero y la zona de Catalinas en el centro porte\u00f1o.<\/p>\n

Sin embargo, apunta Pablo Papad\u00f3pulos, gerente de la divisi\u00f3n de Oficinas de LJ. Ramos, el corredor sobre la autopista est\u00e1 “castigado por los servicios”, ya que no hay prestaciones urbanas cercanas, por lo que las compa\u00f1\u00edas que se mudan all\u00ed deben pensar en ofrecer algunas facilidades, como comedor o kiosko, dentro del edificio. “Aunque el acceso en ambos casos es bueno, lo que cambia es la facilidad que da el tren Mitre en Avenida Libertador y el entorno -a\u00f1ade Gonzalo Meira, senior broker de Jones Lang LaSalle (JLL)-. Si una empresa se llegara a mudar a Panamericana, deber\u00eda pensar un edificio con servicios adentro, porque la gente que trabaja ah\u00ed no sale de los complejos”.<\/p>\n

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Del Libertador, este es buscado por las empresas que demandan hasta 1500 metros cuadrados Fuente: LA NACION - Cr\u00e9dito: Fernando Massobrio<\/figcaption><\/figure>\n

En cuanto a las diferencias entre los submercados de Panamericana y Libertador, Adri\u00e1n Schwartz, Presidente de Noroc y Gamma Sudamericana, reconoce: “No creo que la gente prefiera Panamericana a Libertador, pero si necesita grandes superficies, no hay disponibles en Libertador. En Libertador las oficinas se alquilan m\u00e1s r\u00e1pido y un poco m\u00e1s caras. En Panamericana es m\u00e1s largo el tiempo de vacancia, pero una vez que las empresas se instalan, se quedan mucho m\u00e1s tiempo”. Otra de las disimilitudes que se observan entre los dos corredores es que en Libertador hay muchos edificios multipropietarios.<\/p>\n

Papad\u00f3pulos ubica la vacancia de Panamericana entre un 10 y un 12 por ciento y la de Libertador en un 4 por ciento: “Es una vacancia que es t\u00e9cnicamente cero porque est\u00e1 repartida en varios edificios”, se\u00f1ala. Tambi\u00e9n hay una diferencia en los valores de alquiler: el corredor Libertador est\u00e1 en el orden de los US$31 por metro cuadrado, y Panamericana est\u00e1 cercano a los US$25 por metro cuadrado, detalla Meira. “Los precios est\u00e1n en alza en ambos casos con una tendencia a la estabilidad, esto se debe a la falta de producto Clase A, especialmente en Libertador, por la falta de tierra”, analiza. “Hoy, si una compa\u00f1\u00eda de 300 empleados quisiera mudarse a una nueva oficina, necesitar\u00eda aproximadamente 3000 metros cuadrados, y solo podr\u00eda buscar en Panamericana, ya que en Libertador deber\u00eda esperar a que avancen los proyectos”, a\u00f1ade. Detalla que en los pr\u00f3ximos 24 meses ingresar\u00e1n al mercado unos 179.000 metros cuadrados de oficinas, dos edificios sobre Libertador -uno al 700 y otro al 100, la segunda torre del Complejo Al R\u00edo- y cinco sobre Panamericana a la altura de Vicente L\u00f3pez, dice.<\/p>\n

Rafael Valera, broker de Cushman & Wakefield, da m\u00e1s detalles sobre lo que suceder\u00e1 en cada corredor en el mediano plazo. En Panamericana se est\u00e1n construyendo 59.460 metros cuadrados de producto Clase A mientras que hay 65.880 en cartera esperando comenzar su desarrollo, asegura. Entre los principales desarrollos destaca Olivos Center (a la altura de San Lorenzo), Worko (a la altura de Pelliza) y Bureau Norte (a la altura de General Paz).<\/p>\n

El nodo General Paz y Panamericana, dice Valera, es un centro importante de desarrollos: se est\u00e1n construyendo otros 55.360 metros cuadrados y hay 134.560 metros cuadrados m\u00e1s en proyecto. En el corredor Libertador tambi\u00e9n se concentran los desarrollos cerca de la General Paz. En ambos casos, eso sucede por cercan\u00eda con la Capital Federal, especialmente en el \u00faltimo corredor, que sigue el “\u00edmpetu” de la zona de oficinas que comienza en Belgrano hacia el Norte. Domingo Speranza, director de Newmark Grubb Bacre, resalta que la cercan\u00eda a los centros urbanos y la ubicaci\u00f3n hoy es “100 por ciento importante” por factores de retenci\u00f3n de talento: “El buen acceso es clave porque los j\u00f3venes demandan no tardar mucho tiempo en ir y venir del trabajo”, apunta.<\/p>\n

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M\u00e1s accesibles. Los proyectos ubicados sobre la autopista se alquilan a US$25 por metro cuadrado Fuente: LA NACION - Cr\u00e9dito: Mauro Alfieri<\/figcaption><\/figure>\n

El perfil de las compa\u00f1\u00edas que prefieren cada zona es indistinto, dice Speranza, aunque es seguro que las empresas de servicios financieros no tienen inter\u00e9s en alejarse de la Ciudad de Buenos Aires. Las industriales que tienen plantas o centros de distribuci\u00f3n en Gar\u00edn, Pilar o camino a Rosario s\u00ed tienen una preferencia por el corredor Panamericana por una cuesti\u00f3n de facilidad de comunicaci\u00f3n entre la administraci\u00f3n y la producci\u00f3n.<\/p>\n

En el caso del corredor Libertador en el Gran Buenos Aires, los proyectos tambi\u00e9n compiten contra aquellos ubicados en su contracara porte\u00f1a. “Es m\u00e1s barata la Capital en impuestos, no as\u00ed en renta”, se\u00f1ala Speranza. En la Provincia, se suman grav\u00e1menes como Ingresos Brutos y las tasas municipales que “representan entre un d\u00f3lar y un d\u00f3lar y medio m\u00e1s de alquiler”, dice el director de Newmark Grubb Bacre. Por otro lado, afirma que los precios de alquiler en el corredor porte\u00f1o est\u00e1n entre los US$30 y los US$35, un tanto por encima de los del Conurbano. El ejecutivo recomienda prestar atenci\u00f3n al desarrollo que har\u00e1 la constructora Raghsa en el barrio de N\u00fa\u00f1ez para ver c\u00f3mo evolucionar\u00e1n los mercados. \u00bfY la rentabilidad entre ambos corredores de la zona norte de la provincia? Las fuentes consultadas coinciden en que Panamericana gana en ese aspecto. Valores m\u00e1s bajos de incidencia y mayor eficiencia por tama\u00f1os de planta m\u00e1s grandes son las claves del corredor que lo hacen m\u00e1s atractivo ante los ojos de los inversores. “El valor de entrada es bastante m\u00e1s barato, porque la tierra sobre Libertador est\u00e1 m\u00e1s cara porque hay m\u00e1s desarrollos residenciales, sobre todo a la altura de Vicente L\u00f3pez”, agrega Speranza.<\/p>\n

Lucila Siboldi Bengolea, supervisora de office management y real estate de MercadoLibre da la visi\u00f3n de una empresa: ” captamos gente de tecnolog\u00eda que pondera mucho m\u00e1s la calidad del lugar y los amenities que tengan a su alrededor. Tener metros disponibles ya construidos en el corredor Norte nos resuelve el problema del crecimiento. De los 20 000 metros cuadrados que tenemos proyectados para los pr\u00f3ximos dos a\u00f1os, 13 000 van a estar en este corredor”.<\/p>\n

Para el futuro, los especialistas coinciden en que Panamericana tiene m\u00e1s potencial que Libertador por la disponibilidad de tierra vacante. Para mejorar el entorno -su mayor debilidad- recomienda Meira, un buen paso ser\u00eda incorporar servicios de hoteler\u00eda cercanos: “Es un requerimiento de las multinacionales que hoy no se encuentra en esa zona”, se\u00f1ala.<\/p>\n

Por Sof\u00eda Terrile<\/strong>,<\/strong> Lunes 9 de abril de 2018
\nPublicado en el suplemento\u00a0Inmuebles comerciales e industriales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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Segu\u00ed leyendo “Panamericana VS. Libertador”<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":9459,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[736,5],"tags":[279,336],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9456"}],"collection":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9456"}],"version-history":[{"count":5,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9456\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9463,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9456\/revisions\/9463"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9459"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9456"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9456"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9456"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}