{"id":9494,"date":"2018-05-26T11:19:39","date_gmt":"2018-05-26T14:19:39","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9494"},"modified":"2018-05-28T10:34:04","modified_gmt":"2018-05-28T13:34:04","slug":"oficinas-por-que-son-las-ninas-bonitas-del-mercado","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/oficinas-por-que-son-las-ninas-bonitas-del-mercado\/","title":{"rendered":"Oficinas: por qu\u00e9 son las ni\u00f1as bonitas del mercado"},"content":{"rendered":"

Una vacancia baja y precios de alquiler y venta en niveles r\u00e9cord explican el fuerte inter\u00e9s de los inversores por el negocio; lo que viene.<\/strong><\/p>\n

La ley de oferta y demanda es clave en toda negociaci\u00f3n, inclusive para cerrar operaciones inmobiliarias en el sector corporativo. De este modo, a menor cantidad de metros cuadrados de oficinas disponibles para alquilar, mayores los precios. La ubicaci\u00f3n, las caracter\u00edsticas de la zona, la categor\u00eda del edificio, la conectividad con los medios de transporte, los servicios y las dimensiones de las plantas son determinantes al momento de fijar un valor de renta, en especial en el mercado A+, donde el stock y la vacancia que existe determina la firmeza de la renta a exigir.<\/p>\n

Si bien hay que diferenciar el segmento de oficinas A+ y A de la categor\u00eda B y C, en los primeros dos casos son las que concentran la atenci\u00f3n de los grandes capitales. Es decir los players que desarrollan la mayor cantidad y calidad de metros cuadrados y reflejan las tendencias de la oferta y la demanda.<\/p>\n

“Los precios del mercado de oficinas seguir\u00e1n levemente en aumento durante los pr\u00f3ximos meses porque continuar\u00e1 subofertado a corto plazo y no podr\u00e1 abastecerse la demanda esperada”, afirma Jos\u00e9 Vi\u00f1as, broker senior de Cushman & Wakefield. La demanda premium mantiene desde hace un a\u00f1o una absorci\u00f3n neta positiva: durante 2017 el mercado tom\u00f3 92.000 m2 de superficie clase A y liberaron 31.800 m2, lo que dej\u00f3 una absorci\u00f3n neta positiva de 60.200 m2. Dado ello, “la vacancia contin\u00faa a la baja” por lo que “la ley de la oferta y la demanda demuestra una vez m\u00e1s su vigencia y explica que los valores hayan ascendido a niveles tan poco habituales”, sentencia.<\/p>\n

El \u00edndice de vacancia en Buenos Aires es “relativamente bajo”, de 3,6 por ciento. Adem\u00e1s, en la zona fuera del distrito financiero, en el corredor Libertador tanto de la Capital Federal como de la provincia, y en el nodo Panamericana-General Paz no se muestran superficie premium disponible desde hace seis meses. “A futuro el escenario marca que se viene un mayor stock en oficinas Clase A pero reci\u00e9n se ver\u00e1n los resultados hacia fines de 2018 y principios de 2019 cuando se prev\u00e9 que se finalicen 415.000 m2 de superficie premium. A su vez, a partir de 2020 habr\u00e1 365.000 m2 m\u00e1s que actualmente est\u00e1n en proyecto”, advierte Vi\u00f1as.<\/p>\n

En base a esto se deber\u00eda inferir que los precios “se podr\u00edan estabilizar o incluso podr\u00edan bajar porque al haber m\u00e1s stock, aumenta la vacancia y como consecuencia disminuyen los valores. Pero, el comportamiento de este mercado no siempre es tan lineal. En el juego tambi\u00e9n intervienen los edificios clase B o C, que podr\u00edan ser liberados por empresas para mejorar sus condiciones o bien se podr\u00edan abrir nuevas oficinas de compa\u00f1\u00edas que vengan del exterior. Dado esto, inferir el comportamiento futuro con respecto al nuevo stock a incorporar es un aspecto que empezar\u00e1 a ser visible con las primeras se\u00f1ales del mercado, lo cual hoy es algo prematuro”, analiza el especialista de Cushman & Wakefield.<\/p>\n

A su vez, al comparar con la regi\u00f3n, Buenos Aires tiene un largo camino por recorrer: “Venimos atrasados en los niveles de stock. Hay mucho por hacer y algunas barreras que sortear: la falta de fuentes de financiamiento es una de ellas dado que esto hace que el desarrollo de oficinas premium se concentre en solo un peque\u00f1o n\u00famero de desarrolladores locales. Otro inconveniente es la disponibilidad de tierra estrat\u00e9gicamente localizada, si bien la soluci\u00f3n actual se da a partir de las tierras que el Estado est\u00e1 vendiendo. A futuro, este problema volveremos a tenerlo si no se crean nuevos corredores o se ampl\u00edan los actuales”, afirma Vi\u00f1as.<\/p>\n

De acuerdo al an\u00e1lisis de mercado de Colliers Internacional, en el \u00faltimo a\u00f1o se demand\u00f3 m\u00e1s superficie de oficinas A+ que A. “Esto, contrastado con el alza de los precios de las oficinas con mayor categor\u00eda, valida la predilecci\u00f3n del mercado por los espacios premium”, aseguran en la compa\u00f1\u00eda. Asimismo, al estudiar los proyectos de oficinas hacia 2022, “se puede constatar la orientaci\u00f3n del mercado a construir edificios categor\u00edas A+\/A con certificaci\u00f3n LEED y en menor medida edificios de categor\u00eda B”. Para el t\u00e9rmino de 2018 ingresar\u00e1n 65.724 metros cuadrados ubicados predominantemente en el corredor Norte de la ciudad y de la provincia de Buenos Aires, estiman desde esta consultora.<\/p>\n

Para Eduardo Di Buccio, research manager de CBRE Argentina, los precios de venta y alquiler “se ajustar\u00e1n para mantener la ecuaci\u00f3n de rentabilidad pero no habr\u00e1 cambios significativos. El volumen de transacciones est\u00e1 estable respecto de los \u00faltimos 12 meses y no se esperan cambios relevantes en el corto plazo”. Y adem\u00e1s prev\u00e9 que habr\u00e1 “un marcado crecimiento en el inventario para los pr\u00f3ximos a\u00f1os” dado, entre otros factores, por los nuevos desarrollos corporativos que se construir\u00e1n a partir “de la inyecci\u00f3n de terrenos” de las subastas p\u00fablicas de la Agencia de Administraci\u00f3n de Bienes del Estado (AABE), como la parcela que compr\u00f3 TGLT y las tres con las que se qued\u00f3 Consultatio en la zona porte\u00f1a bautizada como Catalina Norte II.<\/p>\n

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Los nuevos proyectos, la mayor\u00eda de las obras que est\u00e1n en curso son complejos Clase A<\/figcaption><\/figure>\n

“Si se analiza en detalle los desarrollos en curso y los proyectos, si bien la mayor\u00eda de ellos se dar\u00e1n en Clase A+, hay un importante n\u00famero de proyectos, alrededor del 44,3 por ciento de la superficie, que por sus especificaciones t\u00e9cnicas no llegan al tope de gama. Naturalmente, el ingreso de nuevos productos en Clase A+ aumentar\u00e1 la tasa de vacancia del segmento que se encuentra en promedio por debajo del mercado, ya que la oferta de clase A posee mayor disponibilidad”, destaca el entrevistado de CBRE.<\/p>\n

Los n\u00fameros hablan<\/strong><\/p>\n

El \u00faltimo relevamiento realizado por Colliers estableci\u00f3 que a fines de 2017 los precios de renta mensual por metro cuadrado de la categor\u00eda A+ cerraron en US$30,1 y de la categor\u00eda A en US$20,7. Esta brecha entre ambos aument\u00f3 notablemente en el \u00faltimo a\u00f1o: 31,2 por ciento, para finalizar el promedio de la categor\u00eda premium en US$23,4\/m2. “Se consolida la tendencia a la diferenciaci\u00f3n de los precios de las categor\u00edas A+ y A. Este fen\u00f3meno se presenta paulatinamente desde 2016 y refleja una mayor demanda dentro del segmento premium, en un contexto de escasa disponibilidad y que adicionalmente se observa una constante migraci\u00f3n de las compa\u00f1\u00edas a los espacios A+”. analiza Juan Manuel Farola, gerente de la Divisi\u00f3n Oficinas de Colliers.<\/p>\n

En cuanto a venta, se concretaron transacciones en valores que rondan los US$3500 por m2, aunque se trata de casos donde el vendedor decidi\u00f3 desprenderse del activo por el ciclo del negocio o un mejor uso del capital. En cuanto a nuevos desarrollos premium existen precios de referencia que oscilan entre los US$4000 y los US$6500 por metro cuadrado, con distintos niveles respecto en sus condiciones de entrega. Sobre las tasas de retorno, estuvieron entre el 8 y 9,5 por ciento. “La performance de este indicador depender\u00e1 m\u00e1s que nada del stock de m\u00b2 que se dispongan para la venta pero, por sobre todo, del comportamiento de la demanda que al final del d\u00eda convalidar\u00e1 los valores de alquiler que determinar\u00e1n el retorno esperado”, agrega el ejecutivo.<\/p>\n

Para Farola se observa un mercado “con cierta recuperaci\u00f3n en t\u00e9rminos de valores, explicado por la absorci\u00f3n de A+ y un mayor nivel de consultas por parte de compa\u00f1\u00edas de sectores espec\u00edficos que comienzan a evaluar posibles proyectos de relocalizaci\u00f3n en busca de mayor calidad en los espacios, mayor eficiencia de costos en relaci\u00f3n al tama\u00f1o de las plantas y en zonas m\u00e1s amigables respecto a su ubicaci\u00f3n actual”. Vi\u00f1as coincide con que se percibe un mayor movimiento: “Desde fines de 2017 el panorama mejor\u00f3. Actualmente se registran m\u00e1s cantidad de b\u00fasquedas y consultas que hace un a\u00f1o atr\u00e1s e inclusive el cierre de operaciones, tanto de compraventa como de alquiler, es mayor al de a\u00f1os anteriores”.<\/p>\n

En cuanto a los precios de alquiler de oficinas Clase A alcanzados en Buenos Aires, este agente inmobiliario ampli\u00f3 la respuesta: “Estamos ante un hecho hist\u00f3rico dado que, por ejemplo, llegan a US$ 40 mensuales por metro cuadrado en el edificio BBVA que estamos ofreciendo en alquiler. Ante la poca oferta de oficinas que tiene la Capital Federal y el Gran Buenos Aires, el mercado reacciona aumentando los valores. Al incrementar los precios de alquiler, aumentan los de venta, sostenidos por las tasas de capitalizaci\u00f3n que buscan los inversores. En los \u00faltimos a\u00f1os los precios promedio de renta han crecido levemente cada a\u00f1o”. Un dato es que en el Centro Empresarial Libertador que desarrolla Raghsa en Avenida del Libertador al 7200, esquina Manuela Pedraza, N\u00fa\u00f1ez, los valores actuales de prealquiler arrancan desde los US$ 31 por m2 al mes pudiendo variar en funci\u00f3n del piso que se alquile”, detalla el broker.<\/p>\n

Por su parte, Di Buccio afirm\u00f3 que tanto los precios de alquiler como los de venta “se han mantenido mayormente estables a lo largo del \u00faltimo a\u00f1o con tendencia al alza en el caso de alquileres”. El promedio general de rentas aument\u00f3 3,7 por ciento en los primeros tres meses del a\u00f1o respecto del a\u00f1o anterior. Sin embargo, en el segmento Clase A+ el incremento fue m\u00e1s marcado (13,7%) y se explica por una mayor demanda y menor disponibilidad de productos de alta categor\u00eda sumado a la incorporaci\u00f3n de nuevas superficies en lo m\u00e1s alto del segmento. “Estos espacios se comercializan en el techo de las rentas e incluso empujan la frontera a nuevos m\u00e1ximos”, considera. Los valores de alquiler mensual por metro cuadrado hasta el a\u00f1o pasado variaban entre los US$22 y los US$ 42 Clase A+ y entre US$ 15 y US$ 35 para Clase A, de acuerdo a los datos recogidos por CBRE. “El movimiento de precios en alza iniciado en 2014 est\u00e1 llegando a una meseta debido al equilibrio entre oficinas m\u00e1s costosas de mayor categor\u00eda, en conjunto con mayor disponibilidad de oficinas en la secci\u00f3n inferior del rango de precios”, concluy\u00f3 el vocero.<\/p>\n

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N\u00fa\u00f1ez, este submercado sumar\u00e1 a findes de 2019 60.000 m2 alquilables Cr\u00e9dito: Ignacio S\u00e1nchez<\/figcaption><\/figure>\n

Mapa de b\u00fasqueda<\/strong><\/p>\n

De acuerdo a un estudio realizado en base al entrecruzamiento de datos de las visitas a los avisos de oficinas publicados en Mercado Libre Inmuebles y los indicadores del mercado relevados por la consultora corporativa Cushman & Wakefield en el \u00faltimo trimestre de 2017, se pudo apreciar cu\u00e1les son las zonas y los proyectos que m\u00e1s inter\u00e9s suscitaron entre los internautas. De all\u00ed se desprende que el Corredor Libertador, tanto del lado de la Ciudad de Buenos Aires como de Provincia, fue claramente el que m\u00e1s clics recibi\u00f3. “Los desarrollos en construcci\u00f3n -como el de Raghsa en N\u00fa\u00f1ez-, que sumar\u00e1n 60.000 m2 rentables a fines de 2019, se convirtieron en un atractivo para las empresas que buscaban grandes superficies pero no encontraban plantas que superaran los 1000 m2”, relat\u00f3 Mercedes Pagliettini, broker senior de la compa\u00f1\u00eda.<\/p>\n

“Los corredores con mayores aumentos en el ratio de visitas fueron el Corredor Libertador (CABA y GBA) con un pico m\u00e1ximo durante el tercer trimestre, al igual que Puerto Madero, y el Corredor 9 de Julio, que muestra un repunte significativo hacia fin de a\u00f1o”, detall\u00f3 Hern\u00e1n Ib\u00e1\u00f1ez, gerente Comercial de Mercado Libre Clasificados. En tanto, en Microcentro y Retiro-Plaza San Mart\u00edn el ratio baj\u00f3 debido a que la superficie disponible permaneci\u00f3 pr\u00e1cticamente sin cambios, pero descendi\u00f3 el n\u00famero de visitas online. El submercado Catalinas-Plaza Roma tambi\u00e9n disminuy\u00f3 pero se debi\u00f3 al incremento de la superficie desocupada. El Corredor Panamericana fue el \u00fanico submercado que present\u00f3 un comportamiento m\u00e1s estable a lo largo de todo 2017.<\/p>\n

Por Mar\u00eda Eugenia Usatinsky<\/strong>,<\/strong> Lunes 30 de abril de 2018
\nPublicado en el suplemento\u00a0Inmuebles comerciales e industriales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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