{"id":9557,"date":"2018-06-13T10:53:53","date_gmt":"2018-06-13T13:53:53","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9557"},"modified":"2018-06-15T09:02:33","modified_gmt":"2018-06-15T12:02:33","slug":"las-10-claves-para-entender-el-nuevo-mercado","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/las-10-claves-para-entender-el-nuevo-mercado\/","title":{"rendered":"Las 10 claves para entender el nuevo mercado"},"content":{"rendered":"

Quien tiene d\u00f3lares puede obtener descuentos y es el ganador en un contexto en el que los desarrolladores vuelven a pensar en el inversor como comprador y en el segmento premium.<\/strong><\/p>\n

El sector digiere de a poco los cambios que plantea un d\u00f3lar m\u00e1s alto y se anima a plantear las nuevas reglas de juego que marcar\u00e1n el rumbo del a\u00f1o. A\u00fan en un clima de incertidumbre, los empresarios aclaran que es necesario esperar unos meses para ver c\u00f3mo evoluciona la industria, insisten en que hay que mirar el largo plazo pero igual confiesan algunos cambios.<\/p>\n

1. Los inversores ganan protagonismo<\/strong><\/p>\n

Los desarrolladores miran al comprador que es inversor, que apuesta al ladrillo como resguardo de valor y que busca unidades ubicadas en zonas top. “Los proyectos nuevos volver\u00e1n al modelo de la preventa y los fideicomisos al costo que se financian durante la obra”, explica Toribio Ach\u00e1val, presidente de Toribio Ach\u00e1val Propiedades.<\/p>\n

2. La vuelta al producto premium<\/strong><\/p>\n

Con compradores finales a los que la zanahoria del cr\u00e9dito se aleja, el sector volver\u00e1 a construir para el segmento m\u00e1s alto de la pir\u00e1mide. De hecho, casi como una paradoja y en medio de la convulsi\u00f3n, esta semana, Grupo Monarca present\u00f3 el primer lanzamiento del a\u00f1o: Azzurra, un barrio cerrado de US$50 millones de inversi\u00f3n que ocupa 68 hect\u00e1reas en Tortugas, con una oferta de lotes que va desde los US$ 85.000 hasta los US$500.000 -que se pueden pagar al contado con descuento o con un adelanto del 25 por ciento y hasta 36 cuotas fijas en d\u00f3lares, en UVA o en pesos ajustadas por CAC-. “El proyecto tiene un bosque de 52 a\u00f1os de Thays y ser\u00e1 el primero en el mundo con una oferta de lotes que da a una laguna cristalina Crystal Lagoon, esto permitir\u00e1 que tengan playa privada”, relata Gonzalo Monarca, presidente de la desarrolladora hom\u00f3nima. El empresario que esper\u00f3 el desenlace del martes, la jornada del cierre de las Lebac, para reconfirmar el lanzamiento. La decisi\u00f3n de poner las energ\u00edas en el ladrillo premium no fue f\u00e1cil. De hecho, la compa\u00f1\u00eda cambi\u00f3 el emprendimiento sobre la marcha. Inicialmente proyectaba un barrio cerrado para un escal\u00f3n m\u00e1s abajo pero finalmente decidieron ir por lo exclusivo.<\/p>\n

3. Las negociaciones, m\u00e1s flexibles<\/strong><\/p>\n

Jorge D’Odorico, titular de D’Odorico Propiedades admite que, si bien los precios no tienden a la baja, “los due\u00f1os de los pisos dejaron de estar r\u00edgidos y tienen o\u00eddos para las contraofertas”. “Es el mejor momento para hacerlo”, agrega Ach\u00e1val. El broker da n\u00fameros: se pueden encontrar descuentos de hasta 10 por ciento, sobre todo en usados. Por caso, antes por un departamento de US$1 mill\u00f3n era impensada una contraoferta de US$830.000, hoy la escuchan y la analizan. Hay que aclarar que son situaciones particulares. Nadie en el sector est\u00e1 saliendo a “regalar metros”.<\/p>\n

4. El tenedor de d\u00f3lares, el ganador<\/strong><\/p>\n

Este perfil de comprador es el protagonista en las negociaciones flexibles planteadas en el anterior punto. Pero tambi\u00e9n hay casos de inversores l\u00edquidos en d\u00f3lares que buscan unidades en proyectos en marcha que se entreguen en un a\u00f1o y medio. Entran con un anticipo, y saben que el saldo en pesos les costar\u00e1 menos d\u00f3lares que hace un mes atr\u00e1s. Tambi\u00e9n miran el stock remanente que quedan en los proyectos terminados. Son casos en los que los desarrolladores ya est\u00e1n hechos, hab\u00edan logrado que se puedan escriturar -por lo tanto son unidades apto cr\u00e9dito- entonces les hab\u00edan subido los precios hasta 20 por ciento. Hoy para venderlas tienen que bajarlas al precio real de mercado, explican desde las inmobiliarias. “Las hipotecas estaban atadas a la inflaci\u00f3n no controlada y las propiedades que se financiaron estaban m\u00e1s caras de lo que val\u00edan, Adem\u00e1s el sector padece altos costos que no permiten generar mayor actividad”, resume Ignacio Camps, presidente de la inmobiliaria Evoluer.<\/p>\n

5. Habr\u00e1 menos oferta de metros nuevos para la clase media<\/strong><\/p>\n

Los desarrolladores que estaban en proceso de lanzar sus emprendimientos pensados para el consumidor final y en barrios poco consolidados, los volvieron a guardar en el caj\u00f3n. “Con tasas de referencia del encima del 40 por ciento, desarrollar en pesos es inviable, y en d\u00f3lares no ten\u00e9s compradores, salvo en el mercado premium”, afirma Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital, la desarrolladora que construye el proyecto mixto Pueblo Caama\u00f1o en Pilar. Monarca, que compr\u00f3 tierra en La Boca, Wilde y Mar del Plata para construir edificios que se vender\u00edan financiados, esperar\u00e1 a que se calmen las aguas para arrancar. Hoy sus energ\u00edas est\u00e1n puestas en Azzurra. Explica que desarrollar en este segmento es un negocio m\u00e1s financiero, de m\u00e1rgenes m\u00e1s chicos y atado al \u00e9xito de los cr\u00e9ditos intermedios -los que los bancos le otorgan al desarrollador que, por ahora, las entidades financieras suspendieron-. “Es entendible que quienes no arrancaron esperen, pero es como retroceder diez casilleros, no podemos quedarnos con lo que hicimos en los \u00faltimos 20 a\u00f1os y seguir construyendo s\u00f3lo para los ricos”, sentencia Gustavo Llamb\u00edas, Socio de RED, Real Estate Developers. El especialista defiende a rajatabla la UVA como unidad de valor de referencia del sector. “Si tom\u00e1s series largas durante los \u00faltimos 30 a\u00f1os, el sueldo promedio de la gente ha estado dos o tres puntos por encima de la inflaci\u00f3n. Por eso creo que no tendr\u00e1 problema quien tom\u00f3 una l\u00ednea UVA”, agrega y confiesa que cerr\u00f3 el contrato con la empresa demoledora en esa unidad. El desarrollador arrancar\u00e1 en estos d\u00edas la construcci\u00f3n de Lope de Vega IN, el emprendimiento con oferta de unidades con precios desde poco menos de 100.000 UVA y del que, en once meses, vendi\u00f3 70 de los 110 unidades previstas para la primera etapa.<\/p>\n

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El 10%, es el descuento que puede lograr quien va a comprar una unidad con los d\u00f3lares en la mano Cr\u00e9dito: Shutterstock<\/figcaption><\/figure>\n

6. Los proyectos en marcha para los usuarios finales se entregar\u00e1n<\/strong><\/p>\n

Las desarrolladoras que arrancaron en punta como CasasArg -que construye el proyecto Prima en Caballito con departamentos de uno a cuatro ambientes que se venden con precios que parten de $2 millones en los que se ingresa con un anticipo de $200.000- y RED Real Estate Developers -con Lope de Vega IN, ubicado a pocas cuadras del cruce de esa avenida y Juan B. Justo- seguir\u00e1n adelante con sus planes. Es m\u00e1s, podr\u00edan vivir un momento de oportunidad por la escasa oferta de metros nuevos para el comprador final. “Ofrecemos alternativas de financiaci\u00f3n que permiten cancelar el 70 por ciento reci\u00e9n al momento de ingresar a la propiedad, con o sin cr\u00e9dito. Esto significa que, mientras uno adquiere un bien en pesos en cuotas, se dolariza una vez finalizada la obra”, detalla Sebasti\u00e1n Sommer, CEO de CasasArg. Un dato no menor es que en ambos casos, los desarrolladores confiesan que ya cuentan con el capital para terminarlos.<\/p>\n

7. El costo de construcci\u00f3n baj\u00f3.<\/strong><\/p>\n

Es una consecuencia l\u00f3gica del aumento del d\u00f3lar en el corto plazo -hasta que, en el caso de que sucediera, la devaluaci\u00f3n se traslade a la inflaci\u00f3n-. El n\u00famero que se estima entre US$1500 y US$1700 por m2, habr\u00eda ca\u00eddo entre 10 y 15 por ciento por efecto de la devaluaci\u00f3n, seg\u00fan las cuentas de Monarca, quien cree que una menor demanda por parte de la obra p\u00fablica tambi\u00e9n obligar\u00e1 a las constructoras a ser m\u00e1s competitivas con los precios. Hay que tener en cuenta que, de todas formas, este costo tiene un 30 por ciento de incidencia en d\u00f3lares -cemento, el hierro, aluminio y el hormig\u00f3n-.<\/p>\n

8. Los precios de los usados se estabilizar\u00e1n<\/strong><\/p>\n

Las unidades usadas fueron las estrellas de los \u00faltimos meses por efecto del cr\u00e9dito. Hoy con una demanda m\u00e1s reticente a tomarlos, la situaci\u00f3n cambia. Hubo operaciones que se cayeron por la imposibilidad de juntar dinero extra, o tomadores que se retractaron ante un escenario menos estable. “Desde septiembre ven\u00edan creciendo fuerte con los pr\u00e9stamos, y ahora esa subida encontr\u00f3 una pausa, sobre todo por las contraofertas de los potenciales compradores, que piden descuento, y la mayor predisposici\u00f3n de los propietarios de negociar m\u00e1s agresivamente los valores”, analiza Gabriel Brodsky, director de la desarrolladora e inmobiliaria Predial, que construye microdepartamentos. Ach\u00e1val aclara que, por la demanda, las propiedades de tres ambientes bien ubicadas con buenos accesos que promedian los US$150.000 defienden el valor y no bajar\u00e1n. “Son casos en los que, si el comprador no llega, le pide el dinero al padre”, explica. Las realidades son distintas seg\u00fan el segmento.<\/p>\n

Seguramente las negociaciones sean m\u00e1s feroces en propiedades dirigidas a la clase media y a un nivel socioecon\u00f3mico menor. “Las propiedades usadas ubicadas en el corredor Norte de la ciudad tienen un perfil de vendedores que, por lo general, no tienen una necesidad econ\u00f3mica urgente de desprenderse del activo sino que ofrecen sus unidades para conseguir dinero para hacer otro negocio o para resguardarse en otro inmueble. Ninguno de ellos me habl\u00f3 de bajar el precio, sino de esperar”, detalla Hern\u00e1n Siwacki, socio de Capital Brokers. En n\u00fameros, Germ\u00e1n G\u00f3mez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario proyecta que el valor de los usados crecer\u00e1 un 5 por ciento este a\u00f1o, frente al 10 por ciento del a\u00f1o pasado traccionado por el cr\u00e9dito, pero que las unidades a estrenar se mantendr\u00e1n m\u00e1s estables. “Con un crecimiento de la econom\u00eda del 3 por ciento, el empresario traslada la inflaci\u00f3n a precios, el cr\u00e9dito se encareci\u00f3 para el que compra, pero tambi\u00e9n para el que construye”, aclara un desarrollador en off. Marcelo Plana de la consultora del economista Orlando Ferreres propone imaginar un escenario en el que el valor real del d\u00f3lar -es decir, aquel que excluye el aumento de precios- aumente luego de que la volatilidad se estabilice. “Lo que esto produce es una ca\u00edda en los valores de la propiedad medidos en d\u00f3lares, pero para eso hay que esperar a ver c\u00f3mo evolucionan la inflaci\u00f3n y el tipo de cambio. “, resume. En el mediano plazo se cabr\u00eda esperar una recuperaci\u00f3n, pero con variaci\u00f3n entre los nuevos y los usados. En este momento, dice, el segundo grupo tiene un valor mayor por la poca oferta de desarrollos a estrenar. “En la medida en que el mercado inmobiliario sea sostenible durante un tiempo suficiente, va a ser negocio construir m\u00e1s, y por ende el nuevo se diferenciar\u00e1 m\u00e1s que el usado, crecer\u00e1 a un ritmo mayor”, afirma.<\/p>\n

9. La demanda de cr\u00e9dito hipotecario se enfriar\u00e1<\/strong><\/p>\n

El clima de incertidumbre no ayuda y el aumento de las tasas por encima del 7 por ciento + UVA gener\u00f3 que quienes estaban en proceso de sacar un pr\u00e9stamo prefieran esperar. Dami\u00e1n Tabakman, rector en la Escuela de Negocios Real Estate es contundente: “El pr\u00e9stamo hipotecario es hijo de la estabilidad y la inflaci\u00f3n alta lo deshabilita”. En esa l\u00ednea, el broker Adri\u00e1n Mercado de la inmobiliaria hom\u00f3nima agrega que la gente que saca un pr\u00e9stamo trabaja en empresas que dependen de la situaci\u00f3n econ\u00f3mica del pa\u00eds, y una tasa de referencia por encima de 40 por ciento es un problema para las pymes. “En este escenario, \u00bfqu\u00e9 garant\u00eda puede tener la persona de que no va a tener un problema en su trabajo?”, se pregunta. Su colega Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, aclara que las operaciones en las que se ped\u00eda un pr\u00e9stamo de hasta el 35 por ciento del precio final de la propiedad siguen en marcha. La buena noticia es que los directivos de los bancos tanto p\u00fablicos como privados admitieron en ExpoConstruir que no suspender\u00e1n las l\u00edneas en UVA.<\/p>\n

10. Invertir en pozo, una oportunidad<\/strong><\/p>\n

Seg\u00fan Hern\u00e1n Nucifora, de la desarrolladora Global Investments, con la devaluaci\u00f3n se abre una oportunidad para los departamentos en pozo en pesos. Propone recurrir a un fideicomiso en pesos con precios concertados y no al costo. “M\u00e1s all\u00e1 de que hay costos de la construcci\u00f3n como el hierro y el aluminio, que se incrementar\u00e1n con el d\u00f3lar, son un componente menor en el valor del metro cuadrado. Nosotros tenemos respuesta con los departamentos que se comercializan en pesos. La lista de precios baj\u00f3 un 15% y el \u00edndice de la C\u00e1mara de la Construcci\u00f3n a\u00fan no traslad\u00f3 aumentos”, apunta. Llamb\u00edas, que vende en UVA, no baj\u00f3 los precios pero tambi\u00e9n habla de oportunidad. “Hoy con los mismos d\u00f3lares compr\u00e1s m\u00e1s UVA”, explica. Y aclara que no toc\u00f3 los valores en UVA porque vendi\u00f3 a precio fijo. Tom\u00f3 un riesgo comercial, por lo tanto, si baja el costo de construcci\u00f3n en UVA, se beneficiar\u00e1. Si sube, en cambio, tendr\u00e1 que cubrirlo. Gajes del oficio.<\/p>\n

Por Carla Quiroga<\/strong>, S\u00e1bado 19 de mayo de 2018
\nPublicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Quien tiene d\u00f3lares puede obtener descuentos y es el ganador en un contexto en el que los desarrolladores vuelven a pensar en el inversor como comprador y en el segmento premium. El sector digiere de a poco los cambios que plantea un d\u00f3lar m\u00e1s alto y se anima a plantear las nuevas reglas de juego … <\/p>\n

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