{"id":9607,"date":"2018-08-07T14:53:15","date_gmt":"2018-08-07T17:53:15","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9607"},"modified":"2018-08-07T14:53:15","modified_gmt":"2018-08-07T17:53:15","slug":"la-volatilidad-del-dolar-detuvo-el-ritmo-de-las-ventas","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/la-volatilidad-del-dolar-detuvo-el-ritmo-de-las-ventas\/","title":{"rendered":"La volatilidad del d\u00f3lar detuvo el ritmo de las ventas"},"content":{"rendered":"

En un mercado en el que el 35 por ciento de las operaciones se realizaba con cr\u00e9dito, los compradores y vendedores pusieron un freno; el futuro de los precios y el cambio de escenario.
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Incertidumbre y enfriamiento. Estas palabras son las que mejor describen c\u00f3mo el sector inmobiliario <\/a> est\u00e1 viviendo los cimbronazos del tipo de cambio. La receta para el mercado indica cautela. “Se hacen operaciones, pero a un ritmo menor. Es decir, en el an\u00e1lisis semanal hay una baja de actividad, pero en el anual no afectar\u00e1 nada”, minimiza el impacto Mart\u00edn Boquete, director de Toribio Ach\u00e1val Propiedades, quien cuantifica que durante los \u00faltimos d\u00edas se postergaron el 20 por ciento de sus operaciones.<\/p>\n

En una industria que necesita cimientos estables para poder construir -en sentido metaf\u00f3rico y literal- las subidas y bajadas del d\u00f3lar estadounidense, que desde fines de abril tiene picos por encima de los $23, complican algunas operaciones. De hecho, en la \u00faltima semana, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registr\u00f3 40 operaciones canceladas. Eso representa aproximadamente un 7 por ciento de las casi 540 operaciones semanales con cr\u00e9dito que se hicieron en marzo, seg\u00fan los \u00faltimos datos disponibles. “Lo sabemos por las consultas que nos llegaron. Tuvimos escribanos in situ en los bancos que nos preguntaban: ‘\u00bfC\u00f3mo cierro la operaci\u00f3n?’, ‘\u00bfDe qui\u00e9n la responsabilidad?'”, reconoce Claudio Caputo, presidente de la entidad. Otros matizan las consecuencias.<\/p>\n

En una industria que necesita cimientos estables para poder construir -en sentido metaf\u00f3rico y literal- las subidas y bajadas del d\u00f3lar estadounidense, que desde fines de abril tiene picos por encima de los $23, complican algunas operaciones<\/p>\n

Para Germ\u00e1n G\u00f3mez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario, hay un efecto “temporal” que durar\u00e1 unas dos semanas m\u00e1s en el mercado hasta que la gente se aclimate al nuevo valor de la divisa norteamericana. Sin embargo, aclara, el argentino es un animal de costumbre, “y ya sabe que el d\u00f3lar <\/a> se acomoda, repentinamente o paulatinamente”, y m\u00e1s cuando, a su juicio, hab\u00eda atraso cambiario. A quienes estaban pensando en tomar una hipoteca, la devaluaci\u00f3n de las \u00faltimas semanas jug\u00f3 como un gran desincentivo. Alejandro Bennazar, presidente de la C\u00e1mara Inmobiliaria Argentina, estima que el 25 por ciento de las operaciones tienen dificultades. “Medimos el impacto con nuestros asociados (martilleros y corredores p\u00fablicos) y el 50 por ciento logr\u00f3 concretar las operaciones con cr\u00e9dito mientras que el otro 50 por ciento se divide en dos. Un 25 por ciento que est\u00e1 negociando hacerlo mediante un acuerdo entre partes o con un codeudor u otro tipo de integraci\u00f3n en la operaci\u00f3n. Y otro 25 por ciento que releg\u00f3 o puso un par\u00e9ntesis de 10-15 d\u00edas hasta que se estabilice el d\u00f3lar”, explica.<\/p>\n

Lo cierto es que la devaluaci\u00f3n hizo que algunos compradores tuvieran que salir a buscar pesos extra. Por dar un ejemplo: el viernes 4 de mayo, cuando la divisa cotizaba a $22,28, se necesitaban $174.000 m\u00e1s que el 24 de abril -fecha en la que el d\u00f3lar estaba a $20,54- para adquirir una unidad de US$100.000, el equivalente a un dos ambientes en barrios como Villa Devoto. “Hubo casos concretos en los que, en menos de 24 horas, el comprador deb\u00eda US$25.000 y no pod\u00eda cerrar la operaci\u00f3n porque no los ten\u00eda”, afirma Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff. Las personas que no consiguen el dinero adicional o que no precalificaron para una extensi\u00f3n, no pudieron concretar la compra y debieron reiniciar la b\u00fasqueda de una vivienda. En l\u00ednea, el br\u00f3ker Adri\u00e1n Mercado, presidente de la inmobiliaria hom\u00f3nima, afirma que la palabra que define el momento es pausa. “Hay que esperar dos semanas para ver c\u00f3mo abre el panorama”, dice. Para quienes ya tienen los d\u00f3lares en la mano y van a comprar sin necesidad de tomar cr\u00e9dito, tambi\u00e9n hubo algunos leves cambios.<\/p>\n

El presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucicba), Armando Pepe, nota una se\u00f1al leve: “Hace dos semanas no se aceptan contraofertas. El que vende no se quiere perder ni un solo d\u00f3lar, porque con ese dinero va a comprar otra cosa y quiere asegurarse”, dice. \u00bfEl consejo? Esperar a que el “tif\u00f3n” termine y la moneda se estabilice. En tanto, Anal\u00eda Grecco, broker senior de la divisi\u00f3n Residencial de LJ Ramos, apunta que la volatilidad cambiaria solo genera “m\u00e1s dudas”, pero que, cuando se aleja el foco y se mira un panorama m\u00e1s amplio, la propiedad sigue siendo un refugio de capital valorado. “Ante la inestabilidad de los mercados financieros, hay personas que prefieren volcar su dinero hacia el mercado inmobiliario, aunque sea una inversi\u00f3n conservadora. Eso hace que los vendedores defiendan mucho su precio, y que el comprador haga valer sus d\u00f3lares como pueda”, dice. Asegura, adem\u00e1s, que ante la pregunta de si conviene vender, ella consulta qu\u00e9 se har\u00e1 con el dinero una vez cobrado. “Si me dicen que lo van a poner en su pyme para multiplicar la producci\u00f3n, me parece bien. Pero si lo van a tener guardado, les digo que en este contexto es preferible que se queden con la propiedad”, resalta.<\/p>\n

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El 50% de las operaciones con hipotecas tuvieron problemas en los \u00faltimos 15 d\u00edas Cr\u00e9dito: Shutterstock<\/figcaption><\/figure>\n

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El ladrillo como resguardo<\/strong><\/p>\n

Hoy la esperanza del sector est\u00e1 puesta en el fly to brick (“vuelta al ladrillo”), sobre todo en un mercado como el local que no est\u00e1 apalancado en deuda -cr\u00e9ditos-. En momentos de volatilidad, incertidumbre, con turbulencias mundiales y encarecimiento de los mercados emergentes, el real estate funciona como resguardo de valor. “Los inmuebles est\u00e1n por encima de todo y no hay ning\u00fan otro activo con tanta vida \u00fatil. Son rentables en las buenas y nobles en las malas”, sintetiza Boquete, de Toribio Ach\u00e1val. Es que quien compra un inmueble adquiere un activo con un valor d\u00f3lar futuro y la experiencia es que, para quien lo puede esperar, a\u00fan en las peores crisis, recupera su valor. “Quienes pueden esperar las curvas largas y quieren guardar su dinero en ladrillo, nunca pierden”, analiza Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital.<\/p>\n

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Los precios, por ahora, estables<\/strong><\/div>\n<\/div>\n

Hubo ocasiones en los que un freno en la demanda gener\u00f3 oportunidades: en plena crisis de 2001, se vendieron pisos en Recoleta a US$800\/m2. Esta foto est\u00e1 lejos de la actual. No se espera una baja en los precios. “No hay una crisis estructural, nadie saldr\u00e1 a reventar metros”, agrega Gagliardo. De hecho esta semana se dio a conocer la evoluci\u00f3n del precio medio de venta de propiedades en la Capital que todos los meses realiza ZonaProp. El informe determin\u00f3 que los valores en d\u00f3lares publicados aumentaron un 4,7 por ciento en los primeros cuatro meses del a\u00f1o, casi la mitad de lo acumulado durante todo 2017 (10,8%).<\/p>\n

“No habr\u00e1 cambios en los precios porque estos se producen cuando la demanda posterga las decisiones, y lo que est\u00e1 sucediendo es que hoy los propietarios tampoco quieren vender”, opina Boquete. Gagliardo tampoco espera una baja y afirma que los valores de las propiedades resistir\u00edan sin descender hasta un d\u00f3lar entre 10 y 15 por ciento m\u00e1s caro que a $23. En tanto, s\u00ed vaticina un alza de los precios producto del alto valor de reposici\u00f3n -la inversi\u00f3n que se necesita para realizar una obra igual- y un posible aumento del costo de la construcci\u00f3n.<\/p>\n

Otros hablan de precios que se acomodar\u00e1n un escenario “de demanda fr\u00eda”, tal como lo describe Dami\u00e1n Tabakman, rector de EN Real Estate. “Las tasaciones se van a postergar, los bancos estar\u00e1n m\u00e1s restrictivos a la hora de dar cr\u00e9dito”, proyecta. El experto anticipa, no obstante, que la tendencia pasar\u00e1 de alcista a estable.<\/p>\n

La Ley de Financiamiento Productivo<\/strong><\/p>\n

La aprobaci\u00f3n en el Congreso de la Ley de Financiamiento Productivo el pasado mi\u00e9rcoles fue un aliciente. “La norma permitir\u00e1 securitizar las carteras UVAs, que los bancos tengan mayor liquidez, y representa un incentivo para la compra de carteras hipotecarias de largo plazo”, explica Sebasti\u00e1n Sommer , CEO de CasasArg, la desarrolladora que tiene el foco en proyectos para la clase media. Adem\u00e1s, convertir\u00e1 a los fondos en veh\u00edculos m\u00e1s transparentes y din\u00e1micos porque ese veh\u00edculo deja de pagar ganancias -antes lo abonaban el instrumento y el inversor, una de las principales razones por la que los fondos cerrados de inversi\u00f3n destinados al sector no terminaron de despegar-.<\/p>\n

Por otra parte, se exime totalmente de ese impuesto la renta que provenga de proyectos sociales -aqu\u00e9llos dirigidos a la clase media-. “Tocamos fondo para que la clase pol\u00edtica se d\u00e9 cuenta de la importancia de la aprobaci\u00f3n”, dispara un desarrollador. Y reconoce que, sin duda, el mejor momento para generar un clima de inversiones propicio fue en noviembre del a\u00f1o pasado, post elecciones y con otro escenario internacional, pol\u00edtico y macroecon\u00f3mico. Hoy, si bien no es tarde y ayuda, la realidad es que, a mayor riesgo, mayores ser\u00e1n las pretensiones de retorno de los inversores que exigen altas tasas de inter\u00e9s. “La ley, de alguna manera, amortiguar\u00e1 la suba del costo de capital, que es el desaf\u00edo m\u00e1s grande que tiene la Argentina derivada de la percepci\u00f3n de mayor riesgo”, analiza Sommer.<\/p>\n

La soluci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

La clave, entonces, parecer\u00eda estar en lograr que s\u00f3lo se hable de los valores de los inmuebles en UVA, es decir, que se aleje de la referencia del d\u00f3lar. “Nosotros lo que propusimos es tasar, vender y ofertar las unidades en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), pero para esto el sistema bancario tambi\u00e9n deber\u00eda trabajar con UVA. De esta forma, si empezabas con un pr\u00e9stamo en octubre con UVA, hoy tendr\u00edas la misma cantidad de UVA y no lo que pasa habitualmente que es que en el lapso de los 90 a 120 d\u00edas que tarda el tr\u00e1mite ten\u00e9s tres cambios del d\u00f3lar”, apunta Bennazar.<\/p>\n

M\u00e1s all\u00e1 de la postal actual, nadie espera un escenario de crisis. “Este es un mercado que se detiene, pero despu\u00e9s vuelve a arrancar”, afirma Tabakman. Por su parte, Pepe sostiene que los desarrolladores no sentir\u00e1n mayores impactos. Durante todo 2017, dice, se aprobaron planos por 1,2 millones de metros cuadrados para construir en la Ciudad de Buenos Aires, de acuerdo con los datos del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo. En los primeros cuatro meses de este a\u00f1o, se sumaron 380.000 metros cuadrados m\u00e1s, “lo que demuestra que se sigue apostando al ladrillo y al apalancamiento brutal que dieron los cr\u00e9ditos”, opina el presidente de Cucicba. De todos modos, los desarrolladores con emprendimientos pensados para la clase media est\u00e1n recalculando. “Con tasas de referencia del 40 por ciento, desarrollar en pesos es inviable, y en d\u00f3lares no ten\u00e9s compradores, salvo en el mercado premium”, afirma Gagliardo. “Si el gobierno lograra seguir reduciendo el d\u00e9ficit fiscal, domesticar de manera efectiva la inflaci\u00f3n y evitar que el crecimiento de la econom\u00eda se resienta por debajo de un 2,5 por ciento, la coyuntura actual no deber\u00eda ser tan desequilibrante para la actividad”, finaliza el br\u00f3ker Fernando Cali\u00f3, director en CDP Bienes Inmobiliarios.<\/p>\n

Por Sof\u00eda Terrile y\u00a0Carla Quiroga<\/strong>, S\u00e1bado 12 de mayo de 2018<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En un mercado en el que el 35 por ciento de las operaciones se realizaba con cr\u00e9dito, los compradores y vendedores pusieron un freno; el futuro de los precios y el cambio de escenario. Incertidumbre y enfriamiento. Estas palabras son las que mejor describen c\u00f3mo el sector inmobiliario est\u00e1 viviendo los cimbronazos del tipo de … <\/p>\n

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