{"id":9622,"date":"2018-08-10T15:01:06","date_gmt":"2018-08-10T18:01:06","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9622"},"modified":"2018-08-14T15:00:33","modified_gmt":"2018-08-14T18:00:33","slug":"el-desafio-de-lograr-la-desdolarizacion-del-precio-de-las-propiedades","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/el-desafio-de-lograr-la-desdolarizacion-del-precio-de-las-propiedades\/","title":{"rendered":"El desaf\u00edo de lograr la desdolarizaci\u00f3n del precio de las propiedades"},"content":{"rendered":"

C\u00f3mo funciona el modelo chileno que vende los inmuebles en UF; la f\u00f3rmula que aplic\u00f3 Uruguay y las claves para que el mercado local deje de estar atado a la moneda estadounidense<\/strong><\/p>\n

<\/strong>El hecho de que en la Argentina el mercado inmobiliario est\u00e9 dolarizado es una rareza. Los inmuebles son bienes no transables internacionalmente, es decir no son exportables y son locales por definici\u00f3n, raz\u00f3n por la que en la mayor\u00eda de los pa\u00edses con econom\u00edas estables se venden en moneda local. “La Argentina hace 70 a\u00f1os que no tiene una moneda estable lo que explica por qu\u00e9 los inmuebles se han dolarizado”, analiza el desarrollador Gustavo Llamb\u00edas, socio de RED\/Real Estate Developers.<\/p>\n

Por otra parte que los argentinos tengan una cultura de ahorro en d\u00f3lares se debe a que, desde hace a\u00f1os, el peso no es una reserva de valor. La raz\u00f3n tiene un nombre: la inflaci\u00f3n. “En el pa\u00eds, salvo en las \u00e9pocas de estabilidad de precios -que suman menos de 20 a\u00f1os en los \u00faltimos 70-, la tasa de inter\u00e9s pasiva -la que las instituciones le abonan a los ahorristas- estuvo muy por debajo de la tasa de inflaci\u00f3n”, explica el economista Juan Carlos de Pablo en el art\u00edculo “El eterno romance de los argentinos con el d\u00f3lar” publicado el 29 de abril en LA NACION<\/strong>. En el mismo art\u00edculo, el especialista pone como ejemplo el caso de Brasil tambi\u00e9n acostumbrado a las crisis econ\u00f3micas y pol\u00edticas, pero que de todas formas vende sus inmuebles en reales. La explicaci\u00f3n a ese fen\u00f3meno es que en ese pa\u00eds, el ahorro de la gente en la moneda local tuvo tasas positivas respecto a la inflaci\u00f3n. “En la Argentina, en cambio, hace 70 a\u00f1os que si vos pones pesos en el banco te devuelven menos que la inflaci\u00f3n”, analiza Llamb\u00edas. Sin embargo, el sistema de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) implementado en la compra y venta de propiedades en el pa\u00eds desde marzo de 2017 representa una alternativa a la dolarizaci\u00f3n, Ese modelo tiene como referente al sistema chileno creado en 1967 que utiliza a la unidad de fomento (UF) -que ajusta con la inflaci\u00f3n- para adquirir toda clase de bienes durables con cr\u00e9dito a largo plazo. Es decir, no solo las propiedades sino tambi\u00e9n los autos, las heladeras y los televisores. Cuando se crearon las UF, Chile ten\u00eda una inflaci\u00f3n del 30 por ciento con un crecimiento de la econom\u00eda que rondaba el 4 por ciento. Fue el presidente de turno, Eduardo Frei Montalva, quien estableci\u00f3 esta unidad de cuenta indexada para revalorizar los recursos invertidos y ganarle a la inflaci\u00f3n. Es que para mantener el circuito financiero es fundamental que quien presta pueda recuperar el capital sin que la inflaci\u00f3n devore parte del dinero invertido. Si esto sucede, el prestamista no vuelve a prestar entonces se dilapida el sistema de cr\u00e9dito. Otra condici\u00f3n para cualquier pa\u00eds que quiera tener una unidad de valor confiable es tener tasas bajas de inflaci\u00f3n. De todas formas, Chile tambi\u00e9n tuvo sus tiempos de alta inflaci\u00f3n como por ejemplo la crisis del cobre que la elev\u00f3 al 27 por ciento anual pero r\u00e1pidamente aplic\u00f3 medidas correctivas: instaur\u00f3 mecanismos de estabilizaci\u00f3n anti\u00edclicos como la creaci\u00f3n de un fondo de estabilizaci\u00f3n fiscal, adem\u00e1s de ahorrar en tiempos de coyunturas favorables. “Apoy\u00f3 las UF bajo dictadura militar, gobierno de derecha y de izquierda, las mantuvo porque no se trata de una cuesti\u00f3n ideol\u00f3gica sino de darle posibilidad de ahorro a la gente y de que compre con cr\u00e9dito”, enfatiza Llamb\u00edas.<\/p>\n

Un modelo que se extendi\u00f3<\/strong><\/p>\n

Uruguay es otro de los pa\u00edses que tom\u00f3 al modelo de las UF chilenas. Esa geograf\u00eda tiene una inflaci\u00f3n anual que oscila entre 5,7 y el 8,5 por ciento, sin bruscas variaciones lo que le permiti\u00f3 crear una variable de ajuste \u00fanica: la “unidad indexada” -conocida como la UI– en la que se plantean la compra y venta de los inmuebles, los cr\u00e9ditos hipotecarios y los contratos de obra. Adem\u00e1s en 2011, el Gobierno puso en marcha el Programa de Vivienda Promovida que otorga una serie de beneficios al desarrollador y al comprador para impulsar la construcci\u00f3n de proyectos para la clase media-baja y media-media -, inmuebles en un rango amplio de valores que van desde los US$60.000 hasta los US$200.000-. El programa establece zonas determinadas de Montevideo para construir y en el resto del pa\u00eds y le otorga al desarrollador ciertos beneficios: est\u00e1 exento de IVA, del Impuesto a las Ganancias, del Impuesto al Patrimonio durante todo el desarrollo del proyecto y del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles. Mientras que el comprador no paga en la primera venta el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, Ganancias, ni el tributo al patrimonio por diez a\u00f1os. Los contratos de obra se rigen por UI y el valor de las unidades del Programa de Vivienda Promovida tambi\u00e9n est\u00e1n en esa unidad. Adem\u00e1s, cuando el desarrollador aplica para recibir los beneficios del programa, el Gobierno pide a cambio el 10 por ciento de las unidades, para vender a un precio fijado en UI pero si a los 180 d\u00edas de concluida la obra no las pudo vender, las devuelve.<\/p>\n

“El programa fue tan exitoso que en Montevideo en los \u00faltimos siete a\u00f1os desde que existe esta ley que se han desarrollado m\u00e1s de 700 proyectos inmobiliarios”, asegura Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital. El proyecto tiene el apoyo del Banco de Uruguay que financia hasta el 90 por ciento del valor de la unidad a 25 a\u00f1os con una tasa que es UI + 6 por ciento, con una relaci\u00f3n cuota ingreso del 30 por ciento. Y el \u00e9xito de esta ley se explica tambi\u00e9n porque los bancos uruguayos dan pr\u00e9stamos a desarrolladores con tasas del 5,25 por ciento anual en d\u00f3lares y el banco presta hasta el 60 por ciento del valor total de la obra.<\/p>\n

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Cr\u00e9dito: Shutterstock <\/figcaption><\/figure>\n

La Argentina y la UVA<\/strong><\/p>\n

Esta semana se conoci\u00f3 un dato desalentador: el 92 por ciento de las publicaciones para la venta de inmuebles est\u00e1n expresadas en d\u00f3lares. Si bien la dolarizaci\u00f3n de las viviendas es com\u00fan en la venta de inmuebles, esta tendencia empieza a replicarse en los precios de los alquileres que ahora representan el 9 por ciento del total -el doble si se lo compara con lo que suced\u00eda hace dos a\u00f1os atr\u00e1s cuando s\u00f3lo representaban el 4,6 por ciento de la muestra-, seg\u00fan un relevamiento realizado por MercadoLibre Inmuebles. En la ciudad de Buenos Aires, la tendencia es mayor: los departamentos en d\u00f3lares representan un 11,6 por ciento de la oferta en 2018. Seg\u00fan este an\u00e1lisis, se detect\u00f3 tambi\u00e9n que durante la primera quincena de mayo de 2018 se gener\u00f3 un aumento en el precio de venta en pesos de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires en un 7,7 por ciento.<\/p>\n

La noticia no alienta al sector ilusionado con lograr que los valores del mercado dejen de expresarse en d\u00f3lares. Pero para que el sistema de UVA prospere en la Argentina es condici\u00f3n una econom\u00eda previsible. Y el primer paso es bajar la inflaci\u00f3n para lograr previsibilidad y que el sistema de referencia se vuelva fuerte. “Para que un inversor conf\u00ede en la moneda del pa\u00eds a largo plazo se necesita una inflaci\u00f3n baja, cercana al 3,4 o 5 por ciento como tienen la mayor\u00eda de las econom\u00edas de Latinoam\u00e9rica y que se mantenga sin sobresaltos”, dice Gagliardo. “Si el a\u00f1o pasado la inflaci\u00f3n fue de 24 por ciento y este a\u00f1o se planeaba de 15 por ciento pero terminar\u00e1 siendo del 25 por ciento y la proyectada para el a\u00f1o que viene pas\u00f3 del 10 a por encima del 18 por ciento es muy dif\u00edcil poder planificar. La previsibilidad es el punto de partida, porque una vez que se baja la inflaci\u00f3n a valores normales se pueden establecer distintos mecanismos de referencia como el UVA y que el mercado las adopte”, agrega.<\/p>\n

Federico Barni, director ejecutivo de Navent Argentina, el grupo propietario de ZonaProp, coincide en que el sistema de las UVA funcionar\u00e1 en la medida en que estas situaciones de devaluaci\u00f3n o de inflaci\u00f3n se aquieten: “el UVA est\u00e1 atado a la inflaci\u00f3n y si aumenta el d\u00f3lar, se incrementan los costos, se genera inflaci\u00f3n y consecuentemente aumenta el UVA. En un pa\u00eds en el que la proyecci\u00f3n de la inflaci\u00f3n sube 5 o 6 puntos, y a\u00fan no sabemos que suceder\u00e1 con las paritarias, el UVA no se puede tomar como valor de referencia. Cuando la gente percibe fluctuaciones, no arriesga”, explica.<\/p>\n

Para Fernando Ezquerro, presidente de la desarrolladora y gerenciadora Dirikon, y expresidente de la Asociaci\u00f3n de Empresarios de la Vivienda, lo que va a ayudar a que el sistema de UVA se establezca en el pa\u00eds es la constancia del sistema bancario en estimular las UVA. \u00bfC\u00f3mo? Promoviendo el ahorro de la gente y otorgando cr\u00e9ditos a constructores en esa unidad. “La ventaja para el desarrollador es que si toma cr\u00e9dito en UVA y vende en UVA no tiene oscilaci\u00f3n como antes que tomaba cr\u00e9ditos en pesos y vend\u00eda en d\u00f3lares y ten\u00eda un desajuste”, analiza. El problema para el desarrollador se origina en el costo de la construcci\u00f3n que todav\u00eda no se mide en UVA, aunque el empresario advierte que en el mediano plazo las empresas constructoras van a terminar acept\u00e1ndolo. Indirectamente, todos los referentes coinciden en la necesidad de lograr plazos l\u00f3gicos de estabilizaci\u00f3n y de construcci\u00f3n de una moneda que sea reserva de valor. “Por lo menos, necesitamos diez a\u00f1os”, aclara Llamb\u00edas que construye un proyecto para la clase media que vende en UVA y que incluso cerr\u00f3 el contrato con la constructora en esa unidad. Est\u00e1 claro que no es un tema que se arreglar\u00e1 de un d\u00eda para el otro. “La Argentina tiene todav\u00eda una inflaci\u00f3n muy alta incompatible con el sistema de cr\u00e9dito, lo sabe el Gobierno y la tiene que bajar”, analiza. Un dato alentador que plantea es que si uno analiza “series largas bien medidas el \u00edndice de variaci\u00f3n de sueldos ha estado siempre por encima de la inflaci\u00f3n”. Alguna vez estuvo uno o dos puntos abajo y la mayor\u00eda dos o tres puntos arriba, datos que corroboran su an\u00e1lisis de que quien se endeuda en UVA y tiene un sueldo promedio que se ajusta con el coeficiente de variaci\u00f3n salarial -que es el promedio de todos los gremios– no tendr\u00e1 problemas en pagar la cuota, analiza. La buena noticia es que en el Gobierno trabajan para que los pr\u00f3ximos llamados a tomar Procrear sean nominados en UVA. Si los cr\u00e9ditos est\u00e1n en una moneda que se indexa, los actores del sector aspiran a que los vendedores empiecen a valuar sus propiedades en UVA y no en d\u00f3lares .De esta manera, se quitar\u00e1, aunque sea en parte, la fluctuaci\u00f3n de la moneda. ” Tuvimos un crecimiento exponencial de los cr\u00e9ditos; la turbulencia cambiaria trajo incertidumbre, pero todos estamos de acuerdo con que el impulso a los cr\u00e9ditos UVA fue una excelente decisi\u00f3n”, destac\u00f3 el ministro Rogelio Frigerio que junto al titular de la Secretario de la Vivienda, Iv\u00e1n Kerr, se reunieron con referentes del sector, y trabajan en modificaciones para que la turbulencia macro no afecte la demanda. El plan est\u00e1 en acci\u00f3n, veremos los resultados.<\/p>\n

El estigma del d\u00f3lar<\/strong><\/p>\n

Los inmuebles en la Argentina<\/p>\n

92% de la oferta<\/strong><\/p>\n

Es el porcentaje de los avisos publicados en MercadoLibre Inmuebles que expresa el valor de las propiedades en d\u00f3lares. El relevamiento fue realizado en la Argentina durante la primera quincena de mayo.<\/p>\n

9% alquileres verdes<\/strong><\/p>\n

Es el porcentaje de los avisos de alquileres publicados por MercadoLibre Inmuebles que expresan los valores en d\u00f3lares. La tendencia se profundiz\u00f3. Hace dos a\u00f1os s\u00f3lo el 4,6 por ciento de los propietarios que rentaban sus inmuebles publicaba los valores en la moneda estadounidense.<\/p>\n