{"id":9669,"date":"2018-09-04T15:56:11","date_gmt":"2018-09-04T18:56:11","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9669"},"modified":"2018-09-05T12:02:39","modified_gmt":"2018-09-05T15:02:39","slug":"efecto-metrobus-como-impacta-en-las-ventas-de-los-locales-de-la-zona","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/efecto-metrobus-como-impacta-en-las-ventas-de-los-locales-de-la-zona\/","title":{"rendered":"Efecto Metrobus: c\u00f3mo impacta en las ventas de los locales de la zona"},"content":{"rendered":"

El medio de transporte no genera grandes cambios en los corredores consolidados pero beneficia a los inmuebles de las arterias transversales.<\/strong><\/p>\n

Al momento de elegir la ubicaci\u00f3n donde construir locales o instalar un nuevo negocio, son m\u00faltiples las variables a considerar. Entre ellas, la afluencia de p\u00fablico en la zona, la disponibilidad de servicios y de v\u00edas de transporte que impulsen la circulaci\u00f3n de los posibles clientes. En funci\u00f3n de ello, la llegada del Metrobus a zonas comerciales genera pol\u00e9mica entre conductores de autom\u00f3viles particulares, choferes, pasajeros, peatones y, as\u00ed tambi\u00e9n, con los comerciantes que se ven afectados por el cambio en la din\u00e1mica de circulaci\u00f3n. “Desde el punto de vista de la actividad comercial, hay diferentes miradas sobre el impacto que produce el Metrobus. Seguramente un cambio del tr\u00e1fico de las personas en las veredas para algunos lugares puede ser beneficioso y, para otros, no tanto”, explica Marcelo Zuliani, gerente Comercial del \u00e1rea de retail de la consultora Colliers International Argentina. Y cita como ejemplo el corredor de Cabildo y Juramento: “Desde el punto de vista de las ventas podr\u00eda generarse un impacto no tan positivo, ya que el pasajero en tr\u00e1nsito compra al regreso de su trabajo y, muchas de las veces, esperando en la parada del colectivo, ve alg\u00fan local de inter\u00e9s, sale de la fila y adquiere algo. Pero, si los pasajeros transitan y esperan el colectivo en la mitad de la avenida -donde se ubican las paradas del Metrobus, la circulaci\u00f3n por las veredas disminuye y esto claramente afecta las ventas”, profundiza. De todas formas, aclara que hoy la vacancia en esa zona es “muy sana, pr\u00e1cticamente cero” y a\u00fan no puede evaluarse c\u00f3mo impactan esos cambios. Para Mario Korn, presidente de la inmobiliaria hom\u00f3nima, en avenidas con un gran desarrollo como Cabildo, la instalaci\u00f3n de esta red de transporte no afect\u00f3 absolutamente en nada la vida comercial diaria. “Hoy se registra el mismo nivel de actividad con escasa vacancia en locales, tanto en venta como en alquiler”, explica.<\/p>\n

El an\u00e1lisis es diferentes en las arterias con menor desarrollo comercial: “Trajo mejoras en iluminaci\u00f3n y al tr\u00e1fico vehicular, pero perjudic\u00f3 a algunos comercios que, anteriormente, al estar ubicados en las paradas de los colectivos, ten\u00edan mayor consumo de gente que estaba esperando el transporte”, agrega. Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, opina que esta red “aumenta la cantidad de personas que toman los \u00f3mnibus” y por lo tanto, “esas avenidas se benefician”. Pero, hay otros casos en los que “es diferente porque antes de su llegada, las paradas estaban frente a los locales y se pierde p\u00fablico”. No obstante, el broker sostiene que todav\u00eda se perciben cambios. “La situaci\u00f3n de los locales es dif\u00edcil, con o sin Metrobus”, dispara y agrega que “los que seguramente se beneficien son los locales sobre las calles que cortan al Metrobus ya que la gente que pasa por all\u00ed es mucho mayor”.<\/p>\n

En tanto, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, no duda en considera que esta v\u00eda de transporte aporta un aumento de p\u00fablico por dos motivos: “Los peatones que antes caminaban hacia una parada en el interior de una calle hoy lo hacen hacia a la avenida por lo que tienen paso obligado por los comercios del entorno. Y, quien se acerca en veh\u00edculo especialmente a un comercio sobre la avenida, estaciona en las calles internas y tambi\u00e9n debe realizar un trayecto a pie pasando por los diferentes comercios”.<\/p>\n

El transporte, motor de crecimiento<\/strong><\/p>\n

Zuliani advierte que el panorama es distinto cuando la zona no est\u00e1 consolidada o es poco transitada, caso en el que podr\u00eda incidir positivamente. Aunque aclara que si se tratase de una avenida vehicular como puede ser Juan B. Justo, “no se generar\u00edan grandes cambios”. El ejecutivo marc\u00f3 como positivo el Metrobus que se extiende por la ruta 3 en La Matanza. “Es una zona en la que el medio de transporte la realz\u00f3, la urbaniz\u00f3 y gener\u00f3 seguridad. Un fen\u00f3meno que en el futuro desencadenar\u00e1 en la instalaci\u00f3n de nuevos locales comerciales y en la mejora de los existentes”.<\/p>\n

En cuanto al valor de alquiler de los locales comerciales en las zonas de influencia de este medio de transporte, Zuliani considera que podr\u00eda impactar con una suba “donde no hab\u00eda una actividad comercial consolidada y, por ende, donde se genere un flujo activo de mayor tr\u00e1fico”.<\/p>\n

Sin embargo, para Altgelt, “en la actualidad esto no influye” ni para la suba ni para la baja del valor del alquiler. No obstante, Migliorisi tiene una percepci\u00f3n diferente: “Sin duda los locales que est\u00e1n ubicados frente a las paradas valen por lo menos un 25 por ciento m\u00e1s que los inmuebles que no lo est\u00e1n porque all\u00ed confluye el p\u00fablico de todas las l\u00edneas. Es un p\u00fablico peatonal que antes no era tan fluido y que actualmente se triplic\u00f3”, profundiza y remarca que las propiedades ubicacadas en las calles internas o cuadras pr\u00f3ximas a las paradas sobre el trayecto del Metrobus tambi\u00e9n se vieron beneficiados.<\/p>\n

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Fuente: LA NACION - Cr\u00e9dito: Ricardo Pristupluk<\/figcaption><\/figure>\n

Un an\u00e1lisis aparte merece el fen\u00f3meno que se est\u00e1 generando en el cruce de la avenida Cabildo casi General Paz: “Es una zona en la que se est\u00e1 incrementado la actividad comercial y all\u00ed las paradas del Metrobus pueden incidir de manera positiva porque si la gente est\u00e1 reduciendo su tiempo de viaje, le queda resto para recorrer esos 15 o 20 minutos que se ahorra. Distinto ser\u00eda el efecto que podr\u00eda producir un Metrobus en Acoyte y Rivadavia, uno de los mejores corredores comerciales de la Ciudad, donde, desde el punto de vista comercial, su impacto ser\u00eda negativo”.<\/p>\n

Zuliani aclara que, como hasta el momento, no hay registros que permitan concluir el impacto del medio de transporte en los resultados comerciales, hay que analizarlo desde “c\u00f3mo se percibe el comportamiento de la compra seg\u00fan la demanda que los clientes les hacen”, ya que al tener que elegir un local comercial “algunos toman en cuenta que est\u00e9 ubicado en la vereda donde haya paradas de colectivos y, en esos casos, el Metrobus no podr\u00eda dar respuesta”.<\/p>\n

Seg\u00fan el vocero de Colliers, en particular para los rubros relacionados con servicios financieros, supermercados o de gastronom\u00eda, “si el Metrobus pasa por el medio, preferir\u00e1n estar en la cuadra de las paradas antes que no estar. Y todav\u00eda m\u00e1s si el local est\u00e1 en la esquina, donde la gente cruza hacia la parada y lo ve. De esta manera, las esquinas tomar\u00e1n seguramente m\u00e1s protagonismo, aumentando la demanda”.<\/p>\n

En definitiva, los casos prueban que el impacto sobre la vida comercial es distinto en cada avenida. Las marcas, a la hora de definir donde se van a ubicar, exigen locales con la mayor visibilidad posible. Un objetivo para el que se ponderan ubicaciones de esquinas, tr\u00e1fico peatonal y vehicular, medidas del frente del local y la posibilidad que tiene la propiedad de instalar una buena marquesina, entre otras variables. “Hoy el Metrobus no es un requisito recurrente al momento de elegir donde ubicar su comercio pero si lo es la cercan\u00eda que tiene el inmueble de las paradas de colectivos”, apunta Korn. “Romper con una din\u00e1mica de circulaci\u00f3n en las zonas origina cambios que pueden ser positivos, neutrales o negativos, dependiendo de las caracter\u00edsticas de cada una”, concluye Zuliani.<\/p>\n

El impacto en las oficinas<\/strong><\/p>\n

Como toda nueva v\u00eda de transporte, el Metrobus no solo puede afectar la vida comercial de una Ciudad sino tambi\u00e9n incidir en el flujo de la demanda y oferta de oficinas. “Sin ninguna duda las principales l\u00edneas de Metrobus -que impactan sobre el mercado de oficinas- son las de las avenidas 9 de Julio y Leandro N. Alem. Hist\u00f3ricamente ambas avenidas delimitaron la zona central de oficinas de Buenos Aires, y se caracterizaron por ser grandes arterias de transporte”, afirma Paula Maidana, broker de Cushman & Wakefield, referentes en servicios inmobiliarios corporativos. Si bien se trata de submercados consolidados, la llegada de ese medio de transporte gener\u00f3 un gran diferencial en el entorno de las oficinas en cuando a visuales y circulaci\u00f3n tanto de los medios de transporte p\u00fablico como de los privados. Otra de las l\u00edneas de Metrobus que impacta en la oferta de pisos corporativos es el que corre por la avenida Cabildo. En cuanto a si hay diferencia de valores de alquiler, Maidana sostiene que “esto no solo se da por la inmediatez al Metrobus y la conectividad, sino tambi\u00e9n por la impronta de los edificios frente a avenidas. El valor est\u00e1 relacionado a la combinaci\u00f3n entre ubicaci\u00f3n y tipo de edificio”. Korn agrega el impacto de un aumento en la demanda porque “muchas empresas empezaron a mirar las zonas con Metrobus por la facilidad que tiene la gente para desplazarse al lugar de trabajo de forma r\u00e1pida”.<\/p>\n

Por Mar\u00eda Eugenia Usatinsky<\/strong>,<\/strong> Lunes 16 de julio de 2018
\nPublicado en el suplemento\u00a0Inmuebles comerciales e industriales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El medio de transporte no genera grandes cambios en los corredores consolidados pero beneficia a los inmuebles de las arterias transversales. Al momento de elegir la ubicaci\u00f3n donde construir locales o instalar un nuevo negocio, son m\u00faltiples las variables a considerar. Entre ellas, la afluencia de p\u00fablico en la zona, la disponibilidad de servicios y … <\/p>\n

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