{"id":9717,"date":"2018-09-03T17:08:06","date_gmt":"2018-09-03T20:08:06","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9717"},"modified":"2018-09-03T17:08:27","modified_gmt":"2018-09-03T20:08:27","slug":"el-ladrillo-continua-siendo-un-refugio-de-valor","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/el-ladrillo-continua-siendo-un-refugio-de-valor\/","title":{"rendered":"\u00bfEl ladrillo contin\u00faa siendo un refugio de valor?"},"content":{"rendered":"

En un contexto vol\u00e1til y complejo, con la suba del d\u00f3lar y la disminuci\u00f3n de los cr\u00e9ditos, qu\u00e9 recomiendan los brokers a la hora de comprar o invertir en propiedades, a pesar de la coyuntura actual.<\/strong><\/p>\n

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Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, el ladrillo sigue siendo un refugio de valor, \u2018\u2019sobre todo para el inversor conservador, si se tiene el dinero hay que comprar porque la propiedad que uno busca y quiere puede ser que m\u00e1s adelante ya no est\u00e9. La especulaci\u00f3n muchas veces no es la mejor de las decisiones\u2019\u2019.<\/p>\n

Asimismo, agrega que hay que tener en claro qu\u00e9 se busca, ya que eso permitir\u00e1 realizar una b\u00fasqueda lo m\u00e1s exhaustiva posible para tener un buen comparativo de precios. Y precisa que el comprador deber\u00eda conocer qu\u00e9 aspectos de la compra son excluyentes y cu\u00e1les estar\u00eda dispuesto a sacrificar.<\/p>\n

En cuanto al tipo de propiedades y las zonas convenientes, Altgelt asegura que hay que avanzar con aquellas que cumplan con los requisitos propios de compra, aunque aclara que, en el caso de que se busque para inversi\u00f3n \u2018\u2019quiz\u00e1s habr\u00eda que buscar en zonas en desarrollo o donde los alquileres ya est\u00e9n consolidados\u2019\u2019.<\/p>\n

APUNTAR AL LARGO PLAZO<\/strong><\/p>\n

A su vez, Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades, especialista en la zona sur de la Capital Federal, es cauteloso y resalta: \u2018\u2019Todo depender\u00e1 del intervalo temporal que se considere, en el largo plazo el bien inmueble demostr\u00f3 sortear todas las crisis que present\u00f3 nuestra econom\u00eda desde comienzo de los 80\u2019 a la fecha, revalorizando su cotizaci\u00f3n en aquella moneda; en el corto plazo la evoluci\u00f3n de los activos inmobiliarios puede presentar ruidos con movimientos hacia la baja, tal ocurre en la actualidad en el mercado de los inmuebles usados.\u2019\u2019<\/p>\n

Sin embargo, Di Mitrio recomienda \u2018\u2019sin dudas\u2019\u2019 comprar: \u2018\u2019Las crisis son tiempos de oportunidad solo para quienes tienen la capacidad de advertirlas. En la actualidad existen muy interesantes opciones para ingresar en desarrollos inmobiliarios en \u00e1reas en crecimiento como el Sur de la ciudad, concretamente en cercan\u00edas del Parque Lezama. Emprendimientos inmobiliarios, con entrega hacia el 2020, y listas de precios en pesos que han quedado relegadas atento a la importante devaluaci\u00f3n que traemos de diciembre a la fecha\u201d.<\/p>\n

Por su parte, Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, advierte que \u2018\u2019para llegar a un refugio de ladrillos primero hay que juntar d\u00f3lares\u2019\u2019. Pero tambi\u00e9n precisa que tanto la ciudad de Buenos Aires como muchas otras del interior est\u00e1n en \u2018\u2019pleno desarrollo y ese es un crecimiento diverso que permite m\u00faltiples opciones\u2019\u2019. Adem\u00e1s, se\u00f1ala que la ubicaci\u00f3n es un factor muy importante, \u2018\u2019como tambi\u00e9n lo son los barrios en desarrollo\u2019\u2019 como Paternal, Chacarita, Villa Crespo y todos los relacionados con la Villa Ol\u00edmpica; \u2018\u2019el que apuesta all\u00ed har\u00e1 un excelente negocio\u2019\u2019, vaticina.<\/p>\n

Tomas Seeber, director de RG Montes, afirma que: \u2018\u2019si tomamos series de largo plazo, el ladrillo es refugio de valor frente al aumento del d\u00f3lar. Siempre ha demostrado serlo frente a inversiones m\u00e1s inestables como las financieras donde uno puede ganar mucho en lapsos cortos de tiempo, pero tambi\u00e9n perder mucho. La inversi\u00f3n en inmuebles siempre es m\u00e1s conservadora pero m\u00e1s estable y en moneda dura\u201d.<\/p>\n

Hern\u00e1n Oppel, director de Oppel Inmobiliaria, tambi\u00e9n considera que en toda \u00e9poca el ladrillo ha demostrado ser la mejor inversi\u00f3n: \u2018\u2019los inmuebles deben evaluarse seg\u00fan el costo de su reposici\u00f3n, es decir que son el resultado de por lo menos dos variables muy fuertes, como ser el costo de la tierra, medido en t\u00e9rminos de bien escaso por su ubicaci\u00f3n, y la construcci\u00f3n, medido en horas hombre por la mano de obra y el costo de materiales\u2019\u2019. Para Oppel, resulta fundamental descubrir la oportunidad \u2018\u2019en periodos de gran actividad no se encuentra mucha oferta debido a la gran demanda existente, y uno compra lo que m\u00e1s le cierra. En momentos como \u00e9ste, donde la menor demanda genera mayor y m\u00e1s competencia en la oferta, es buen momento para comprar, ya que encontramos m\u00e1s oferta y eso provoca que se pueda elegir mejor\u2019\u2019.<\/p>\n

QU\u00c9 COMPRAR Y D\u00d3NDE<\/strong><\/p>\n

Seg\u00fan Altgelt, el usado tiene los precios en equilibrio y al nuevo no le ve mucho margen para la baja. Adem\u00e1s indica que \u2018\u2019los de pozo est\u00e1n saliendo con valores altos en relaci\u00f3n con el usado. Antes de la aparici\u00f3n de los cr\u00e9ditos hipotecarios, la compra en pozo era una buena alternativa de compra financiada. Habr\u00e1 que ver si hay un resurgimiento de los cr\u00e9ditos\u2019\u2019. Y puntualiza que si la compra es para inversi\u00f3n es importante analizar la renta: \u2018\u2019en ese caso lo mejor es cualquier inmueble que tenga una renta m\u00ednima del 5% anual en d\u00f3lares. Hoy los locales comerciales son lo que m\u00e1s se asemeja a esa renta\u2019\u2019.<\/p>\n

Por su parte, para Oppel, el pozo es una buena oportunidad para comprar inmuebles al costo y con cierto financiamiento \u2018\u2019que suele ser el plazo que dure la obra y destinar cuotas en pesos para luego encontrarse con un producto final revalorizado\u2019\u2019. \u2018\u2019El usado es una excelente oportunidad para comprar inmuebles con escritura y posesi\u00f3n inmediata en ubicaciones dif\u00edciles o imposibles de encontrar reemplazo, con buenos materiales y a valores que, en muchas ocasiones, no llegar\u00edan a su real costo de reposici\u00f3n\u2019\u2019.<\/p>\n

Oscar Puebla de Puebla Inmobiliaria, recomienda evaluar el tipo de operaci\u00f3n en base al monto de inversi\u00f3n que se tenga: \u2018\u2019en un monto de entre U$20.000\/U$30.000, la opci\u00f3n es la compra de cocheras en zonas de alta densidad, ya que estas inversiones generan una buena renta y le permite a un peque\u00f1o inversor acceder a un bien inmueble y de r\u00e1pida realizaci\u00f3n a la hora de venderlo\u2019\u2019.<\/p>\n

Ezequiel Chomer, CFO (Chief financial officer) de Grupo Chomer, compa\u00f1\u00eda desarrolladora, considera que en el contexto actual, la inversi\u00f3n \u2018\u2019depende del tipo de producto a comprar y la zona, hay que ser m\u00e1s cuidadosos que antes, ya que cada propiedad responde distinto\u2019\u2019. Hoy se encuentra valor en los productos premium, ya que su target est\u00e1 m\u00e1s disociado de las crisis econ\u00f3micas y tambi\u00e9n en productos asociados a un contexto de d\u00f3lar alto: \u2018\u2019hay que pensar como en cualquier otra inversi\u00f3n: \u00bfQu\u00e9 panorama vemos para los pr\u00f3ximos a\u00f1os? \u00bfHabr\u00e1 mayor demanda de viviendas? \u00bfMayor turismo receptivo? \u00bfMejores rentabilidades en el campo, en la industria, en las empresas de servicios? Si uno logra responder estas preguntas es m\u00e1s f\u00e1cil dirigir la inversi\u00f3n inmobiliaria, hacia viviendas, locales u oficinas. Tambi\u00e9n hay que prestar atenci\u00f3n a los cambios de regulaci\u00f3n. Por ejemplo, con el nuevo c\u00f3digo de edificaci\u00f3n de la ciudad ser\u00e1 casi imposible construir nuevas torres. Tiene sentido aprovechar a comprar departamentos en torres nuevas o usadas ya que se convertir\u00e1n en un bien escaso\u201d.<\/p>\n

PLAZOS Y RENTABILIDADES<\/strong><\/p>\n

En relaci\u00f3n con la inversi\u00f3n y los tiempos, para Chomer el mercado inmobiliario no puede pensarse con seriedad \u2018\u2019para un pase de manos\u2019\u2019. Esto se da s\u00f3lo para quienes est\u00e1n en el rubro. El ciclo es otro, comprar en pozo para vender cuando est\u00e1 terminado es una estrategia com\u00fan que suele dar resultado ya que uno toma el riesgo del \u00e9xito del negocio en s\u00ed, logrando un diferencial de punta a punta de un 30% por lo menos. En el usado esa estrategia s\u00f3lo suele servir si uno compra a refaccionar y vende reciclado, pero por lo general el ciclo debe ser medido en no menos de 5 a\u00f1os. Lo que debe responderse, antes de invertir, es: \u00bfpor qu\u00e9 creo yo que este inmueble subir\u00e1 de valor en ese plazo?\u2019\u2019.<\/p>\n

Por su lado, Oppel agrega que la inversi\u00f3n en inmuebles suele ser directamente proporcional al tiempo transcurrido, aunque l\u00f3gicamente siempre ir\u00e1 de la mano de la econom\u00eda: \u2018\u2019como cualquier mercado fuerte, en el mediano plazo, suele estar su punto de madurez\u2019\u2019. Y comenta\u00a0que el alquiler temporal requiere que sea en una zona determinada y espec\u00edfica, y requerir\u00e1 ocuparse cotidianamente ya que tiene una alta rotaci\u00f3n de inquilinos, debiendo promediar entre el tiempo vac\u00edo y ocupado para evaluar su renta; mientras que la renta fija, solo requiere estudiar muy bien el perfil del inquilino cada dos a\u00f1os y un seguimiento mensual para repasar su cumplimiento\u2019\u2019.<\/p>\n

\u2018\u2019Como negocio tradicional, comprar un departamento para alquilarlo conlleva una renta limpia de alrededor del 3,5% anual, m\u00e1s la valorizaci\u00f3n esperada. No est\u00e1 tan mal, pero si uno busca una estrategia m\u00e1s profesional, sugiero prestar atenci\u00f3n a los ciclos de cada tipolog\u00eda y cada zona: comprar zonas que puedan crecer en demograf\u00eda, en calidad, en infraestructura\u2019\u2019 afirma Chomer. Y agrega que no puede pensarse s\u00f3lo un negocio inmobiliario por su valorizaci\u00f3n ni s\u00f3lo por renta: \u2018\u2019para maximizar la utilidad debe lograrse valor en ambas. Por ejemplo, comprar una propiedad demandada y obtener una renta por encima de la media, digamos un 5%, y conseguir m\u00e1s una valorizaci\u00f3n anual de otro 5%, por ser una zona en crecimiento, permite al final del ciclo del negocio haber logrado una utilidad anual del 10%, lo que significa un excelente rinde como inversi\u00f3n. Y otro consejo final: \u201cno atarse al inmueble. Si alcanz\u00f3 su nivel m\u00e1ximo en la curva de valor, venderlo y continuar la inversi\u00f3n en otro lado. El inversor conservador piensa en la variable ubicaci\u00f3n, pero el inversor profesional tambi\u00e9n piensa en la variable de tiempo\u201d.<\/p>\n

Jueves 30 de Agosto de 2018
\nPublicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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