{"id":9749,"date":"2018-10-18T10:08:55","date_gmt":"2018-10-18T13:08:55","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9749"},"modified":"2018-10-18T10:08:55","modified_gmt":"2018-10-18T13:08:55","slug":"la-construccion-ante-un-nuevo-paradigma","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/la-construccion-ante-un-nuevo-paradigma\/","title":{"rendered":"La construcci\u00f3n ante un nuevo paradigma"},"content":{"rendered":"

El hecho de que el costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares se encuentra en sus niveles m\u00e1s bajos desde el 2009 generando una ganancia \u201cextraordinaria\u201d para los desarrolladores posicionados en moneda dura, es un cambio de paradigma que analiza Mat\u00edas Celasco Correa, economista y Research Manager de CBRE.<\/strong><\/p>\n

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\nEs sabido que luego de la \u00faltima gran crisis sufrida por Argentina en el 2001, los precios del real estate comenzaron un rally alcista, acelerando la tendencia sobre todo en los \u00faltimos a\u00f1os. Pero \u00bfPor qu\u00e9 se dio este aumento en los precios? El principal componente de esta suba fue el \u201catraso cambiario\u201d. Para comprenderlo mejor miremos el siguiente gr\u00e1fico:
\nEn el eje izquierdo se encuentra el precio en d\u00f3lares por metro cuadrado residencial, y en el eje inferior el tipo de cambio equivalente a pesos del 2018. Siguiendo la l\u00ednea de tendencia, podemos observar que los precios en d\u00f3lares fueron aumentando a medida que el atraso cambiario se hac\u00eda m\u00e1s notorio. Por lo tanto, el paradigma hasta la fecha parecer\u00eda haber sido dominado por un ajuste en los precios en d\u00f3lares debido a un tipo de cambio que no acompa\u00f1aba la suba de la inflaci\u00f3n. Sumado a la vez, shocks ex\u00f3genos en la demanda dados como consecuencia de controles cambiarios que comenzaron a regir a finales del 2011.<\/p>\n

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\nEntonces, parecer\u00eda haber creado un mercado de real estate inflexible a la baja, dado que, al momento de comprar una propiedad, el \u201cinversor\u201d no s\u00f3lo observaba la baja o casi nula tasa interna de retorno de su inversi\u00f3n por medio de alquiler, sino tambi\u00e9n contemplaba la ganancia por tenencia que este inmueble le generaba.<\/p>\n

Por el lado del costo de la construcci\u00f3n, este parec\u00eda tener una tendencia permanente a la suba en d\u00f3lares, debido nuevamente al esquema de atraso cambiario mostrando correcciones en las devaluaciones (2014, salida del Cepo Cambiario a final del 2015 hasta la \u00faltima devaluaci\u00f3n). Esto se observa en el siguiente ratio costo de Construcci\u00f3n vs. D\u00f3lar.<\/p>\n

NUEVO PARADIGMA<\/strong><\/p>\n

La actual depreciaci\u00f3n de la moneda argentina parece estar marcando el comienzo de una nueva \u201cera\u201d, no obstante es muy temprano para conocer en detalle cual ser\u00e1 el desenlace del mercado.<\/p>\n

Por el lado del tipo de cambio, actualmente nos encontramos en niveles similares a los que ten\u00edamos previo al 2008, con una tendencia que parece haberse roto (salido de la curva) que nos abre la puerta a incertidumbre en el precio y sobre todo a la correlaci\u00f3n macroecon\u00f3mica.<\/p>\n

Es en este punto, en que podemos plantearnos al menos dos escenarios basados en el comportamiento de las variables macroecon\u00f3micas, sobre todo en el precio del tipo de cambio nominal y en el contexto inflacionario.<\/p>\n

En primer lugar, un esquema similar al anterior donde el proceso inflacionario dilapide la devaluaci\u00f3n, volviendo a generar presi\u00f3n sobre los precios en d\u00f3lares del m2, manteniendo la inflexibilidad a la baja y resolviendo finalmente continuar con la tendencia de \u201crally\u201d alcista.<\/p>\n

El segundo esquema, y quiz\u00e1s un poco m\u00e1s alineado a las expectativas y comportamiento del Banco Central, estar\u00eda dado por la pol\u00edtica cambiaria, flotaci\u00f3n entre bandas ajustadas por inflaci\u00f3n, al mismo tiempo que el control de agregados monetarios parecer\u00edan dejar atr\u00e1s posibles retrasos cambiarios.<\/p>\n

Adicionalmente, el costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares se encuentra en sus niveles m\u00e1s bajos desde el 2009 generando una ganancia \u201cextraordinaria\u201d para los desarrolladores posicionados en moneda dura, que podr\u00edan generar flexibilidad a la hora de negociar precio final sobre todo en la entrega de nuevas viviendas, no as\u00ed en el precio de los proyectos cercanos a finalizar y departamentos usados.<\/p>\n

Como conclusi\u00f3n, de seguir el segundo esquema planteado, el cual parece m\u00e1s acertado debido al camino que est\u00e1n tomando las variables macroecon\u00f3micas, un ajuste de precios en d\u00f3lares del metro cuadrado (hacia la curva) podr\u00eda ser una consecuencia natural de un mercado que sufri\u00f3 un fuerte ajuste v\u00eda devaluaci\u00f3n y un cese de impulso por demanda dada la ca\u00edda en el cr\u00e9dito hipotecario. Este ajuste, podr\u00eda ir hacia valores en donde resulten m\u00e1s atractivas las tasas de retorno de la renta mensual, al mismo tiempo que permita nuevos proyecto financiados por cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n

Jueves 11 de Octubre de 2018
\nPublicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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