{"id":9756,"date":"2018-10-22T09:51:16","date_gmt":"2018-10-22T12:51:16","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9756"},"modified":"2018-10-22T09:51:16","modified_gmt":"2018-10-22T12:51:16","slug":"todo-lo-que-hay-que-saber-antes-de-instalarse-en-el-distrito-tecnologico","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/todo-lo-que-hay-que-saber-antes-de-instalarse-en-el-distrito-tecnologico\/","title":{"rendered":"Todo lo que hay que saber antes de instalarse en el Distrito Tecnologico"},"content":{"rendered":"

A diez a\u00f1os de su creaci\u00f3n, la zona suma metros bajo el modelo built to suit; qu\u00e9 proyectos se estrenar\u00e1n este a\u00f1o<\/strong><\/p>\n

Qu\u00e9 sucede con los accesos? \u00bfVa a llegar el subte? \u00bfNo se me va a ir el personal? Eran algunas de las preguntas que escuchaban los desarrolladores cuando se reun\u00edan para intercambiar visiones sobre Parque Patricios con potenciales clientes. Otro enigma era si el el Gobierno de la Ciudad realmente iba a trasladar sus oficinas .”Para una compa\u00f1\u00eda, la decisi\u00f3n de mudarse significa millones de pesos. Lo piensan mucho y eval\u00faan hasta las cuestiones m\u00e1s mundanas, como que el due\u00f1o de la compa\u00f1\u00eda diga si le queda inc\u00f3modo o no. Se eval\u00faan un mont\u00f3n de cosas”, relata Marcos Juejati, socio Director de Northbaires, desarrolladora a cargo del proyecto Luna 49.<\/p>\n

A diez a\u00f1os de la sanci\u00f3n la ley que reconfiguro el uso de la zona, el barrio se impone como un cl\u00faster tecnol\u00f3gico. Seg\u00fan un informe elaborado por la consultora Colliers International, el distrito cuenta con 159 mil m\u00b2 de inventario, de los cuales solo 10 mil m\u00b2 est\u00e1n disponibles en alquiler, a diferencia de lo que suele ocurrir en el resto de los submercados de la zona metropolitana. Esto se da gracias a que la construcci\u00f3n fue evolucionando bajo la categor\u00eda “built-to-suit”, es decir, construcci\u00f3n a medida, lo que hace que la vacancia no sea un problema para los desarrolladores.<\/p>\n

El programa de beneficios impositivos establece la exenci\u00f3n del pago de Ingresos Brutos por un plazo de 10 a\u00f1os para empresas multinacionales y de 15 a\u00f1os para empresas nacionales de software; la extensi\u00f3n del per\u00edodo para hacer efectivo el pago del impuesto a los sellos hasta los tres meses posteriores de la transferencia de dominio del inmueble; la exenci\u00f3n del pago de ABL por 10 a\u00f1os; y la implementaci\u00f3n de una l\u00ednea de cr\u00e9ditos preferenciales aportados por el Banco Ciudad. “Las decisiones de mudanza las termina tomando el CFO”, bromea Alejandro Gawianski, arquitecto y fundador de Hit Group, quien asegura que el beneficio, en general, equivale a un monto igual o mayor al valor del alquiler. Domingo Speranza, cofundador y director de Newmark Grubb Bacre agrega que, a la hora de firmar el contrato, las empresas pueden descontar todos los a\u00f1os juntos: “As\u00ed es como el alquiler queda gratis o, si constru\u00eds tus oficinas, casi que tambi\u00e9n quedar\u00edan gratis si cobr\u00e1s todo el adelanto. Ah\u00ed est\u00e1 la ventaja fiscal”, explica el especialista.<\/p>\n

En total, de acuerdo con los datos oficiales del Gobierno de la Ciudad, ya hay 265 empresas instaladas y 74 en instancia de aprobaci\u00f3n. De estas, el 66 por ciento pertenecen a la industria del software y el 24 por ciento al sector de Business Process Outsourcing (BPO). Las estad\u00edsticas destacan que, en total, un 91 por ciento de las empresas que se mudaron son de origen nacional. Sin embargo, referentes del sector reconocen que uno de los puntos d\u00e9biles del distrito est\u00e1 en el tiempo que llega desde que una empresa decide ingresar, hasta que se le aprueban todos los papeles. Juejati explica que ese proceso puede llevar hasta un a\u00f1o, tiempo en el que se queda sin cobrar es el propio desarrollador. “Los papeles tienen que pasar por varias agencias del Gobierno. La gente del Gobierno atiende muy bien a las empresas, pero el proceso es lento”, aclara.<\/p>\n

Los especialistas reconocen que, desde el punto de vista de operaci\u00f3n de la econom\u00eda urbana y del desarrollo de la ciudad, el Distrito Tecnol\u00f3gico fue m\u00e1s exitoso que el audiovisual. “Se da as\u00ed por la sencilla raz\u00f3n de que el Audiovisual era en una barrio m\u00e1s demandado, en Parque Patricios no hab\u00eda demanda de nada y se revitaliz\u00f3 un mont\u00f3n ahora. Hay una mejora en el comercio minorista, entra a tener mejoras transporte p\u00fablico, del espacio p\u00fablico”, comenta Speranza. “Cuando arrancamos nosotros, en el 2012, era tierra de nadie. Era una zona llena de promesas. El grado de marginalidad era muy grande hab\u00eda gente fumando paco, eso cambi\u00f3 profundamente”, reconoce Alex Sakkal de Ns Desarrollos, quien junto a Andr\u00e9s Neumann y Pablo Saubidet – cofundador de Iplan y socio de los j\u00f3venes desarrolladores-, apost\u00f3 a la zona con la construcci\u00f3n de proyectos con valor agregado como Tesla Patricios I y Tesla Patricios II.<\/p>\n

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La conectividad<\/strong><\/p>\n

Por su parte, Oscar Puebla, titular de Puebla Inmobiliaria, cita un caso concreto que conoce de primera mano: “Pudimos ver como los emprendimientos tuvieron un cambio fundamental al quedar frente al Metrobus de la avenida Chiclana y S\u00e1nchez de Loria. \u00c9sta es una obra que trajo gran beneficio para todas la empresas que hoy trabajan en la zona y la seguridad mejor\u00f3 mucho”. Puebla considera que en las zonas comerciales ya consolidadas, la parada de Metrobus “no genera un gran impacto”. Pero, el “gran cambio es evidente en las zonas donde est\u00e1 todo por hacer, en esas cuadras en las que se comienza a ver el emplazamiento de bares, supermercados, maxikioscos y de a poco las viejas casas se van transformando en edificios de viviendas con locales comerciales que forman un centro pr\u00f3ximo a las paradas del Metrobus, cambiando para siempre la zona”, concluye.<\/p>\n

Rafael Varela, Broker Senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, confirma que los precios de alquiler por metro cuadrado se sit\u00faan en un rango que va de los US$ 18 a los US$ 25 por mes, seg\u00fan la categor\u00eda del edificio. Respecto al impacto de macro, Juejati afirma que a pesar de que el distrito de Parque Patricios se desarroll\u00f3 en paralelo a la demanda, la devaluaci\u00f3n influye bastante “porque el beneficio que obtienen las empresas es en pesos y los alquileres y el valor de la propiedad tienen un valor compuesto entre pesos y d\u00f3lares.<\/p>\n

Entre los grandes proyectos estipulados para este a\u00f1o se encuentra el edificio corporativo AAA TESLA II, ubicado en la avenida Caseros al 3000. Son unos 27.000metros cuadrados, de los cuales 18.000m2 ser\u00e1n destinados a oficinas, y el resto a gimnasio, cafeter\u00eda, banco, auditorio para 180 personas, y terraza con espacio gastron\u00f3mico. MercadoLibre, Provincia-Net y Cardinal ya compraron sus espacios mientras que el resto, queda en la desarrolladora para alquiler y ya est\u00e1 ocupado por empresas como Nokia, Huawei, Neoris y Stefanini. “A Tesla II no llegan solo por el beneficio fiscal, si no por el edificio en s\u00ed mismo. En Buenos Aires hay un retraso en cuanto a oferta doble A o triple A”, detalla Sakkal quien agrega que, como compa\u00f1\u00eda, hacen un seguimiento personalizado con los clientes a quienes ayudan a realizar sus tr\u00e1mites de exenci\u00f3n y, en paralelo, tratan de ofrecer un beneficio diferenciado en el que se destaca la Comunidad Aldea, una propuesta vinculada al bienestar y la salud para quienes trabajen en sus espacios y sin un costo extra. Los locales comerciales de Tesla II fueron ocupados por Megatlon, Starbucks y un banco. “Hace dos a\u00f1os, el local del edificio anterior nos cost\u00f3 mucho alquilarlo, las marcas no ve\u00edan al distrito como una oportunidad”, confiesa y agrega que, ahora, ellos terminan eligiendo qui\u00e9n deber\u00eda entrar al edificio. “En total se espera que lleguen 2800 personas m\u00e1s. Entre nosotros y el edificio de Accenture, aumentaremos en un 60 por ciento la cantidad de gente que llega hasta el barrio”, asegura Sakkal.<\/p>\n

Nuevos proyectos<\/strong><\/p>\n

El edificio de Accenture se ubicar\u00e1 en la calle 24 de noviembre 2120. Macarena Fagundez, directora de la firma detalla que esperan estrenarlo en 2019 y que las instalaciones est\u00e1n preparadas para albergar a 4000 empleados. “Ser\u00e1 ecol\u00f3gico y sustentable y contar\u00e1 con un sistema inteligente de aire acondicionado y separaci\u00f3n de residuos en origen”, detalla. Northbaires posee Luna 49. Juejati detalla que, en total, la desarrolladora invirti\u00f3 US$12 millones “El edificio est\u00e1 colocado, no hay vacancia. Estamos entregando lo \u00faltimo en octubre. Nosotros compramos la tierra e, inmediatamente, buscamos al cliente para que compre o alquile”, detalla. Proyectados y a\u00fan sin fecha de entrega, se encuentran los edificios HIT 7, HIT 8, HIT 9 y HIT 10 En total, Hit Group cuenta con m\u00e1s de 50.000 metros cuadrados construidos y otros 50.000 metros cuadrados en construcci\u00f3n. El grupo diversifica su oferta entre oficinas de alquiler, y espacios de coworking con membres\u00edas que arrancan desde los US$270. Todos los HIT tienen espacio de wellnes, gimnasios, clases de danza, estacionamiento para bicicletas, vestuarios, duchas y auditorios para presentaciones. Gawianski asegura que, al principios, quienes se acercaban al distrito eran pr\u00f3ceres: “Ten\u00edan que creernos lo que \u00edbamos a hacer y ven\u00edan por los beneficios impositivos, ahora est\u00e1 demostrado que es un caso de \u00e9xito y vienen por decisi\u00f3n propia”, concluye.<\/p>\n

Por Lucila Lopardo<\/strong>,<\/strong> Lunes 3 de septiembre de 2018
\nPublicado en el suplemento\u00a0Inmuebles comerciales e industriales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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