{"id":9763,"date":"2018-10-23T09:59:24","date_gmt":"2018-10-23T12:59:24","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9763"},"modified":"2018-10-23T11:33:33","modified_gmt":"2018-10-23T14:33:33","slug":"como-cambian-las-reglas-de-juego-a-la-hora-de-construir-en-la-ciudad","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/como-cambian-las-reglas-de-juego-a-la-hora-de-construir-en-la-ciudad\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo cambian las reglas de juego a la hora de construir en la Ciudad"},"content":{"rendered":"

La Legislatura aprob\u00f3 en primera instancia los C\u00f3digos de Edificaci\u00f3n y Urban\u00edstico; los l\u00edmites en las alturas de los edificios es uno de los puntos m\u00e1s cuestionados; c\u00f3mo impacta en el negocio de los desarrolladores<\/strong><\/p>\n

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\nCon 34 votos a favor, 20 en contra y 6 abstenciones qued\u00f3 aprobado -en primera lectura- el nuevo C\u00f3digo de Edificaci\u00f3n de la Ciudad de Buenos Aires. El anterior, que databa de 1943 ya est\u00e1 totalmente desfasado con las tecnolog\u00edas, materiales y paradigmas de construcci\u00f3n de la actualidad. En la misma sesi\u00f3n, y con la id\u00e9ntica proporci\u00f3n de votos, tambi\u00e9n se dio el visto bueno para que entre en vigencia el nuevo C\u00f3digo Urban\u00edstico de la Capital Federal. Ahora, esta propuesta deber\u00e1 ser debatida en audiencia p\u00fablica y volver\u00e1 al recinto donde podr\u00eda ser sancionado definitivamente. “Los vecinos se ver\u00e1n beneficiados al permitir la construcci\u00f3n de edificios de mejor calidad a menor costo. El C\u00f3digo vigente hasta ahora detalla materiales espec\u00edficos, t\u00e9cnicas y definiciones anticuadas, como la obligaci\u00f3n de que la mesada de la cocina sea de m\u00e1rmol o que las paredes sean pintadas a la cal. Adem\u00e1s, es muy r\u00edgido en cuanto a espacios hoy innecesarios: por ejemplo, especifica c\u00f3mo debe ser un maduradero de bananas, un dep\u00f3sito de huevos o una sala de planchado. Para evitar que ocurra algo similar en el futuro, la nueva ley fijar\u00e1 las prestaciones y luego se incorporar\u00e1n los reglamentos que especificar\u00e1n los procedimientos t\u00e9cnicos. Si en el futuro surge una nueva t\u00e9cnica constructiva o material no har\u00e1 falta modificar la ley, solo se incorporar\u00e1 en el reglamento”, argumenta Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte porte\u00f1o.<\/p>\n

Gratificado por este cambio en la reglamentaci\u00f3n se mostr\u00f3 Francisco Pedrazzi, gerente Regional de Operaciones de Barbieri, empresa especializada en productos para la construcci\u00f3n en seco. “Al dividir el c\u00f3digo en dos partes, la que analiza el uso del suelo y el reglamente t\u00e9cnico, permite poder adecuar la legislaci\u00f3n de un modo m\u00e1s din\u00e1mico”, aclara el directivo.<\/p>\n

En cuanto a poder aprovechar al m\u00e1ximo los terrenos, una de las novedades de la nueva reglamentaci\u00f3n es que se elimina el Factor de Ocupaci\u00f3n Total (FOT) y el Factor de Ocupaci\u00f3n del Suelo (FOS). “Con esta medida se acaban las medianeras y las esquinas enanas. Entonces, aumenta la constructividad de los terrenos. Otra ventaja es que terminan los usos -residenciales, comerciales- y se facilita una distribuci\u00f3n m\u00e1s pareja, alentando a que uno pueda vivir cerca de su trabajo”, explica Alejandro Gawianski, CEO de la desarrolladora Hit. “Se va a mejorar el valor de los lotes chicos y de las esquinas. Se crear\u00e1 una ciudad m\u00e1s densa y compacta. La intenci\u00f3n es revalorizar las zonas que est\u00e1n postergadas, como el Sur, que ya ten\u00eda el privilegio de 25 por ciento m\u00e1s de capacidad constructiva. Los porte\u00f1os se tendr\u00e1n que olvidar de la idea de vivir en una casa con jard\u00edn, para que la gesti\u00f3n no sea deficitaria deb\u00e9s tener mayor recaudaci\u00f3n y para eso necesit\u00e1s m\u00e1s gente por kil\u00f3metro cuadrado”, explica Gustavo Gonz\u00e1lez, asesor t\u00e9cnico comercial de Serinco, la consultora especializada en tasaciones.<\/p>\n

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Cr\u00e9dito: Shutterstock<\/figcaption><\/figure>\n

Seg\u00fan esta entidad, hay ciertos aspectos que tendr\u00e1n un impacto en el valor de los lotes, entre estos se incluyen: la definici\u00f3n con exactitud de las zonas donde se podr\u00e1n hacer edificios en torre, la eliminaci\u00f3n del FOT, las alturas homog\u00e9neas para las manzanas, la posibilidad de potenciar las esquinas de terrenos peque\u00f1os y la ubicaci\u00f3n de las torres en la periferia de .<\/p>\n

“Se modifica la capacidad edificable de los terrenos (en la mayor\u00eda aumenta, en otros no) y se agregan metros cuadrados construibles a la ciudad, por ende deber\u00eda aumentar la oferta de predios y, en consecuencia, desacelerar el aumento de las incidencias de tierra”, analiza Gonzalo Pagano, a cargo del \u00e1rea de Terrenos y Desarrollos de Interwin.<\/p>\n

Uno de los cambios m\u00e1s importantes est\u00e1 relacionado con las alturas de los edificios: el nuevo C\u00f3digo Urban\u00edstico determina seis alturas distintas seg\u00fan las zonas, en reemplazo de las 27 que actualmente est\u00e1n vigentes. Estas van desde planta baja y dos pisos (9 metros) hasta planta baja y 12 pisos (38 metros). “La simplificaci\u00f3n dar\u00e1 m\u00e1s previsibilidad y transparencia en la construcci\u00f3n y evitar\u00e1 sorpresas para los vecinos como la construcci\u00f3n de una torre al lado de su casa. En ese mismo sentido, las alturas m\u00e1ximas de construcci\u00f3n estar\u00e1n definidas seg\u00fan la manzana, respetando la fisonom\u00eda urbana de los barrios. Hasta ahora, lo que defin\u00eda la capacidad constructiva en altura era la superficie del terreno, provocando irregularidad en las cuadras”, anuncia Moccia. Por ejemplo, en grandes corredores urbanos, como Libertador o en la 9 de Julio, se permitir\u00e1n hasta 38 metros. En avenidas y calles comunes podr\u00e1n ir hasta los 22 o los 16,5 metros, seg\u00fan el barrio. En calles m\u00e1s chicas y los pasajes el tope ser\u00e1 de 10 metros. Por esto, todos, tanto vecinos como desarrolladores, sabr\u00e1n de antemano qu\u00e9 altura se podr\u00e1 construir en su manzana a trav\u00e9s de una aplicaci\u00f3n que estar\u00e1 en l\u00ednea. “La altura de los desarrollos tender\u00e1 a disminuir. Eso generar\u00e1 una ciudad m\u00e1s armoniosa y con mejor escala. No creo que eso afecte la cantidad de metros disponibles, ya que se compensar\u00e1 con la eliminaci\u00f3n del FOT”, opina el arquitecto N\u00e9stor Curland, director de Zentrum Developers.<\/p>\n

En la misma l\u00ednea, Manuel Mel, gerente de Ventas de Mel Propiedades, sostiene que “con esta nueva normativa se consigue proteger las alturas de zonas residenciales de cada barrio. Al poder edificarse un volumen determinado se logra edificar de una forma homog\u00e9nea la totalidad de las manzanas. En aquellas que ya est\u00e1n sustancialmente edificadas y que presentan lotes que a\u00fan no est\u00e1n construidos, se va a poder erigir a la misma altura de lo ya existente. Esto genera que lotes que se ubicaban pr\u00f3ximos a las esquinas, van a poder construirse a misma altura que lotes a mitad de cuadra, generando en estas manzanas m\u00e1s metros cuadrados disponibles”. “Desde la ingenier\u00eda civil, se debe tener en cuenta el crecimiento de la infraestructura, fundamentalmente, energ\u00eda el\u00e9ctrica, distribuci\u00f3n de agua, cloacas y gas, porque ya tenemos serios problemas. Las empresas de servicios deber\u00e1n trabajar sobre las zonas donde se espera crecimiento edilicio. Pero en el proyecto de nuevo C\u00f3digo Urban\u00edstico no se habla de propuestas para resolver la infraestructura, y entendemos que las proveedoras de servicios deber\u00edan ajustar sus programas de expansi\u00f3n”, observa el ingeniero Armando Gagliano, prosecretario del Consejo Profesional de Ingenier\u00eda Civil (CPIC).<\/p>\n

Otros de los puntos es que ahora ya no ser\u00e1 obligatorio adjudicarle un departamento al encargado. Tambi\u00e9n la unidad m\u00e1s peque\u00f1a ahora puede ser de 18 metros cuadrados (hasta ac\u00e1 era de 30), que, en palabra de los especialistas, ayudar\u00e1 a los j\u00f3venes a acceder a su primera vivienda. Por otra parte, se incentiva la sustentabilidad “Premiar\u00e1 con reducci\u00f3n de impuestos la prevenci\u00f3n de efectos isla de calor -cubiertas y fachadas verdes-, el manejo del agua de lluvia -reservorios- y la restauraci\u00f3n y mejora de la biodiversidad”, detalla Gabriel Torraca, titular del estudio de arquitectura Gatarqs. “En caso de aprobarse, los profesionales deberemos estudiarlo pero no creo que nuestro trabajo se modifique sustancialmente”, concluye Luis Guido, director de GRID (Grupo Idea Desarrollos).<\/p>\n

Por Marysol Ant\u00f3n<\/strong>, S\u00e1bado 8 de septiembre de 2018<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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