{"id":9770,"date":"2018-10-24T08:04:06","date_gmt":"2018-10-24T11:04:06","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9770"},"modified":"2018-10-24T08:56:27","modified_gmt":"2018-10-24T11:56:27","slug":"los-parques-industriales-generan-oportunidades","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/los-parques-industriales-generan-oportunidades\/","title":{"rendered":"Los parques industriales generan oportunidades"},"content":{"rendered":"

Con m\u00e1s del 70 por ciento de la superficie en oferta disponible, el sector genera oportunidades en la provincia de Buenos Aires.<\/strong><\/p>\n

Si las empresas que est\u00e1n cautivas dentro de la Capital Federal y el primer cord\u00f3n del conurbano bonaerense decidieran mudarse a un parque industrial, no alcanzar\u00edan los metros cuadrados disponibles”, asegura Santiago Isern, broker Senior de Cushman & Wakefield. La empresa global de servicios inmobiliarios realiz\u00f3 un informe exclusivo en el que analiz\u00f3 las condiciones y particularidades de 46 complejos ubicados en la regi\u00f3n metropolitana de Buenos Aires que revela que la cantidad actual de parques industriales en la Provincia de Buenos Aires duplica a la de 2010 y asegura que la tendencia seguir\u00e1 creciendo.<\/p>\n

Desde el Grupo Adri\u00e1n Mercado, Pablo Fiorita, responsable de Parques Industriales, asegura que, en total, existen 7000 empresas que deber\u00edan mudarse “de forma urgente” por estar en zonas en las que no est\u00e1 permitido ejercer actividades industriales. “Las consultas son continuas, siguiendo la tendencia a nivel nacional de reordenamiento urbano donde las empresas industriales y log\u00edsticas deben estar en zonas que no afecten a las urbanizaciones”, aclara el especialista. Alejandro Winokur, presidente de Newmark Grubb Bacre y especialista en este segmento detalla que la provincia de Buenos Aires cuenta con 150 parques industriales que representan el 40 por ciento del total nacional, que asciende a unos 400.<\/p>\n

La complejidad que representa la mudanza de una industria y la coyuntura argentina hace que las empresas tomen decisiones temporales y no consideren su entrada a un parque industrial: “Se ven crecimientos raros, muchos terminan comprando una propiedad vecina, anexando un entrepiso. Pensar en mudar una industria es un proceso m\u00e1s largo, m\u00e1s caro y m\u00e1s dif\u00edcil, pero asegura una permanencia en un entorno preparado”, destaca Isern. Winokur reconoce que el contexto actual llev\u00f3 a que la toma decisiones requiera un tiempo mayor. “Cuando explicamos en detalle y de manera profesional las ventajas de radicarse en un parque o sector industrial, los argumentos son muy dif\u00edciles de desestimar. La duda inicial de los clientes tiene que ver con la relocalizaci\u00f3n a una ubicaci\u00f3n distante de la actual y la capacidad de acceso del personal”, explica. ” El proceso m\u00e1s complicado de todos es mudar la l\u00ednea de producci\u00f3n, no por el hecho de trasladarla sino por coordinar el apagado de una planta con el encendido de la otra”, agrega Isern.<\/p>\n

“Las inquietudes de las empresas a la hora de alquilar un dep\u00f3sito, ya sea dentro o fuera de un parque es hacer los contratos en pesos y con actualizaciones que van en un rango entre 13 y 15.5 por ciento% semestral”, comenta Gonzalo Gianola, director de la Divisi\u00f3n Corporativa, Industria y Log\u00edstica de L.J. Ramos y reconoce que la volatilidad del tipo de cambio enfri\u00f3 las operaciones en agosto, pero que comenzaron a repuntar en septiembre.<\/p>\n

Los especialistas coinciden en que la exenci\u00f3n impositiva hace la diferencia. El 82 por ciento de los 46 predios relevados por Cushman & Wakefield en la provincia de Buenos Aires cuenta con la clasificaci\u00f3n de parque o agrupamiento industrial, lo que les permite acceder a beneficios como la seguridad jur\u00eddica, exenciones impositivas y la posibilidad de ampliar la actividad de las empresas sin restricciones por futuros cambios de c\u00f3digos urban\u00edsticos. Por otra parte Gianola explica que en un parque industrial “se optimizan los costos ya que es un consorcio donde los gastos comunes se pagan entre todos los que ocupan el consorcio en forma proporcional”.<\/p>\n

“Adem\u00e1s de las ventajas en cuanto a costos, log\u00edstica, disponibilidad de mano de obra, estabilidad macroecon\u00f3mica y dem\u00e1s variables en la ecuaci\u00f3n de la localizaci\u00f3n, las empresas buscan siempre d\u00f3nde pueden operar con un m\u00ednimo de riesgo. Y es esto, precisamente, lo que ofrecen los parques industriales, un lugar para operar en condiciones de certeza para favorecer la competitividad”, sostiene Winokur, quien, adem\u00e1s, agrega que al ser las empresas multinacionales las principales propietarias o inquilinas de estos establecimientos, la necesidad de certificaciones empez\u00f3 a ser una tendencia en este segmento. “Hoy, proyectar pensando en una certificaci\u00f3n LEED, es y debe ser un standard”, aclara.<\/p>\n

Isern coincide al ver que la sustentabilidad es un tema importante, pero aclara que el mercado argentino, a\u00fan, est\u00e1 en un nivel inicial: “Las industrias necesitan tener garantizadas sus necesidades b\u00e1sicas, que son los servicios: la energ\u00eda, el gas y el agua potable. Primero piensan de qu\u00e9 manera se pueden dar esas condiciones con el mejor rendimiento, despu\u00e9s piensan en las condiciones de sustentabilidad”, aclara.<\/p>\n

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El Norte tiene el 48% de la superficie de parques; el Oeste, 28, y el sur, 24, seg\u00fan el relevamiento de Cushman<\/figcaption><\/figure>\n

Fiorito ve con buenos ojos el desarrollo que est\u00e1 teniendo el tema de la sustentabilidad en los complejos nuevos. “A los parques m\u00e1s antiguos solo les queda la posibilidad de adecuarse a estas nuevas pol\u00edticas ecol\u00f3gicas. Es costoso implementar procesos sustentables m\u00e1s all\u00e1 del valor agregado”, aclara y, tambi\u00e9n, bromea: “Ser sustentable no solo es plantar arbolitos”<\/p>\n

Entre sus consultas, Fiorito tambi\u00e9n recibe preguntas ligadas a la seguridad. ” La inseguridad no cesa en el contexto actual y los costos de contratar seguridad privada son muy elevados”, resalta, adem\u00e1s, por el lado de la inversi\u00f3n, reconoce que este tipo de establecimientos no suelen depreciarse.<\/p>\n

Por su parte, Mart\u00edn Rapallini, presidente de Alberdi Desarrollos, del Polo Industrial Ezeiza y titular de la Uni\u00f3n Industrial de la Provincia de Buenos Aires, quien tambi\u00e9n colabor\u00f3 en el informe de Cushman & Wakefield, agrega la creaci\u00f3n de comunidades empresarias como otro de los beneficios que ofrece este tipo de conglomerados: “En algunos casos, se instalan en un mismo parque empresas que se brindan servicios mutuamente: una produce bebidas, otra fabrica los envases, y otra funciona como centro de acopio y distribuci\u00f3n”, afirma. Con una mirada urbana, el especialista tambi\u00e9n hace hincapi\u00e9 en el aporte que hacen la organizaci\u00f3n de industrias en complejos a la organizaci\u00f3n del tr\u00e1nsito dentro de las ciudades: “Por su ubicaci\u00f3n cercana a autopistas, rutas y puertos contribuyen a disminuir el tr\u00e1nsito pesado y esto se traduce en un beneficio que excede los intereses productivos de cada empresa”, afirma. Winokur reconoce que el corredor Norte sigue siendo el m\u00e1s solicitado por las empresas con necesidades de conexi\u00f3n y distribuci\u00f3n hacia los pa\u00edses del Mercosur. “Hoy, encontrar espacio para radicarse en este corredor requiere alejarse varios kil\u00f3metros de la ciudad”, comenta. Lo que sucede es que los predios ubicados hasta el kil\u00f3metro 35 poseen un precio muy elevado de la tierra, casi el doble de lo que puede valer en el kil\u00f3metro 50 en localidades Pilar o Escobar. En paralelo, destaca que la log\u00edstica ligada al ecommerce oblig\u00f3 a las empresas a revisar las ubicaciones de sus centros de distribuci\u00f3n.<\/p>\n

Desde Cushman & Wakefield aclaran que la zona norte est\u00e1 m\u00e1s desarrollada por su infraestructura. “Los caminos y servicios p\u00fablicos llegaron antes”, destaca Isern. Mediante el uso de im\u00e1genes satelitales, la empresa global de servicios inmobiliarios pudo reconocer la superficie total, su vacancia y otro tipo de factores internos y externos, como la conectividad para, de esa manera, determinar el potencial para recibir nuevas industrias. Por caso relev\u00f3 que el Norte es la zona con la mayor superficie construida de la regi\u00f3n. La superficie construible ronda las 879 hect\u00e1reas, cifra que supone el 71 por ciento de FOS total del \u00e1rea mientras que el Oeste, es la segunda en t\u00e9rminos de potencial de crecimiento. Con el Polo Industrial Ezeiza y el General Rodr\u00edguez, la zona aument\u00f3 el potencial hasta llegar al 80 por ciento del FOS total. Por su parte, el Sur cuenta con un potencial de crecimiento de 337 hect\u00e1reas que suponen el 63 por ciento de su FOS total.<\/p>\n

Por otra parte, en el relevamiento, elaboraron un ranking en los que resaltaron a los mejores proyectos. Entre ellos se destacan, de zona norte, el Parque Industrial Pilar -el primer parque privado creado en 1978 con 227 parcelas ocupadas y 40 libres-; el Parque Industrial Ruta 6 fundado en 2014 en Exaltaci\u00f3n de la Cruz; y la nueva plataforma log\u00edstica Norlog de Tigre. El proyecto destinado al movimiento y almacenamiento de mercader\u00edas y a la radicaci\u00f3n de industrias livianas fue fundado en 2016 y est\u00e1 compuesto de 18 parcelas de las cu\u00e1les solo una se encuentra disponible. El top five lo completan el Parque Industrial Tecnol\u00f3gico de Florencio Varela y el Polo Industrial Ezeiza, zona a la que los brokers ven con m\u00e1s expectativa de crecimiento en el mediano plazo.<\/p>\n

Por Lucila Lopardo<\/strong>,<\/strong> Lunes 10 de septiembre de 2018
\nPublicado en el suplemento\u00a0Inmuebles comerciales e industriales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Con m\u00e1s del 70 por ciento de la superficie en oferta disponible, el sector genera oportunidades en la provincia de Buenos Aires. Si las empresas que est\u00e1n cautivas dentro de la Capital Federal y el primer cord\u00f3n del conurbano bonaerense decidieran mudarse a un parque industrial, no alcanzar\u00edan los metros cuadrados disponibles”, asegura Santiago Isern, … <\/p>\n

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