{"id":9817,"date":"2018-11-12T10:40:00","date_gmt":"2018-11-12T13:40:00","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9817"},"modified":"2018-11-12T13:45:44","modified_gmt":"2018-11-12T16:45:44","slug":"claves-para-renegociar-el-contrato-de-alquiler-de-un-local","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/claves-para-renegociar-el-contrato-de-alquiler-de-un-local\/","title":{"rendered":"Claves para renegociar el contrato de alquiler de un local"},"content":{"rendered":"

La devaluaci\u00f3n gener\u00f3 un escenario de precios dispares; las grandes marcas imponen sus ofertas y las m\u00e1s peque\u00f1as pierden poder.<\/strong><\/p>\n

La baja del consumo y la recesi\u00f3n est\u00e1n cambiando las reglas de juego a la hora de enfrentarse ante la renegociaci\u00f3n de los contratos de los alquileres de los locales comerciales. Este nuevo escenario est\u00e1 mostrando no s\u00f3lo una disparidad de precios del metro cuadrado sino que adem\u00e1s le permiti\u00f3 a las grandes marcas imponer sus ofertas. Las firmas medianas y peque\u00f1as en cambio, tienen otra realidad y en muchos casos ante exigencias desmedidas de los propietarios se sienten obligadas a buscar ubicaciones m\u00e1s accesibles y fuera de los grandes ejes comerciales principales.<\/p>\n

En los \u00faltimos tiempos, uno de los principales factores en com\u00fan a la hora de renegociar un contrato locativo, fue la inestabilidad econ\u00f3mica, encontrando al tipo de cambio y a la inflaci\u00f3n como algunos de los m\u00e1s importantes inconvenientes. “Otra de las variables determinantes fue la fuerte ca\u00edda del consumo que, seg\u00fan nuestros registros, en muchos de los principales ejes rond\u00f3 un 50 por ciento”, explica Jorge Gayoso br\u00f3ker de Sales Retail de la firma L.J. Ramos.<\/p>\n

En este escenario comenzaron a desaparecer los precios de referencia. Dicho de otra manera, las ofertas por alquileres de las principales marcas lideradas por bancos, cafeter\u00edas como Starbucks, Fr\u00e1vega o Garbarino, entre otros, son las que ponen, de alg\u00fan modo, los techos de los valores de los espacios comerciales. Estas compa\u00f1\u00edas tienen un n\u00famero ya destinado para el alquiler y no est\u00e1n dispuestas a abonar m\u00e1s de sus estimaciones. Si los due\u00f1os de los locales no est\u00e1n preparados para aceptar esta contrapartida, seguramente no habr\u00e1 acuerdo. “Sin duda este escenario est\u00e1 empoderando a los inquilinos importantes y rompiendo con la hegemon\u00eda que hasta hace poco tiempo propon\u00eda el mercado. Es decir hoy se establece el valor del metro cuadrado en los principales polos luego de una puja entre las partes”, relata Gayoso.<\/p>\n

Pero para Lucas Desalvo, supervisor del \u00e1rea de Negocios Corporativos de la consultora Serinco, los bancos cuentan con algunos inconvenientes a la hora de sentarse a renegociar. “Muchos propietarios hoy especulan con que el reposicionamiento de una entidad bancaria, l\u00e9ase mudanza, ronda los $35 millones, algo que no todas las firmas est\u00e1n dispuestas a realizar, por ende eso los debilita a la hora de una negociaci\u00f3n”, explica Desalvo. Y agrega: “En contraposici\u00f3n, hay muchas firmas que no tienen inconvenientes en dejar las principales arterias comerciales movi\u00e9ndose a espacios de menor exposici\u00f3n pero de muy buen flujo peatonal”.<\/p>\n

Nuevos modelos<\/strong><\/p>\n

Seg\u00fan Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades, hay varios modelos de contratos de alquiler. “Estos se pueden dar como m\u00ednimo por tres a\u00f1os, existen algunos que incluso alcanzan los cinco y en casos excepcionales aparecen tambi\u00e9n contratos que duran hasta una d\u00e9cada. Un dato que revela la permanencia en cada espacio es que la rotaci\u00f3n promedio ronda entre los ocho y los diez a\u00f1os aproximadamente”, cuenta Mel.<\/p>\n

Las negociaciones<\/strong><\/p>\n

En la actualidad, los brokers consultados coinciden en que las renovaciones por alquileres se realizan o en pesos o en d\u00f3lares. “Las que se hacen en moneda extranjera, este es el caso de los locales que tienen valores que van entre US$7000 y US$25.000, se est\u00e1n tratando de mantener e incluso en algunos casos pueden bajar entre un 10 y un 15%. En cambio, los que se cierran en la moneda local, en pesos se incrementan entre 15 y 20 por ciento semestral. Aunque todo esto tambi\u00e9n est\u00e1 vinculado con el peso de la marca, el poder de negociaci\u00f3n y la zona en la que se encuentra el espacio comercial”, sostiene Desalvo.<\/p>\n

Christian Gim\u00e9nez, responsable de la divisi\u00f3n Locales Comerciales del Grupo Adri\u00e1n Mercado, aporta otro dato interesante: “Las multinacionales a la hora de la negociaci\u00f3n por las renovaciones de contratos de locaci\u00f3n suelen utilizar ajustes vinculados con la canasta de productos que comercializan”, sostiene el especialista.<\/p>\n

Desalvo explica que en la actualidad resulta muy dif\u00edcil de determinar los valores de los metros cuadrados eje por eje. “Desde Serinco, hemos realizado un relevamiento sobre m\u00e1s de 800 casos de alquileres en los principales focos comerciales de todo el pa\u00eds y pudimos precisar que en estos la cotizaci\u00f3n oscila entre los US$25 y US$30. Mientras que en los polos comerciales m\u00e1s d\u00e9biles el metro cuadrado puede llegar a rondar entre los US$7 y los US$10. Obviamente en todos los casos hay que sumarle las expensas y el IVA”, afirma el vocero de la consultora.<\/p>\n

Con un ejemplo muy claro Gayoso, confirma que los precios est\u00e1n sujetos a las negociaciones de las partes: “Hasta hace un tiempo ten\u00edamos un muy buen local en una de las esquinas del eje de Cabildo, que se ofrec\u00eda a $220.000 pero que tras la negociaci\u00f3n se termin\u00f3 alquilando a $180.000, esto es una gran muestra que las firmas fuertes tiene voz y peso al momento de cerrar el contrato”.<\/p>\n

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Qu\u00e9 se busca<\/strong><\/p>\n

“Hoy lo que buscan las principales marcas son locales con excelente visibilidad sobre avenidas o calles de alto tr\u00e1nsito peatonal. El tipo de local tiene que ver con el rubro de la marca, por ejemplo, una cafeter\u00eda de renombre, busca espacios sobre esquinas con una superficie de no m\u00e1s de 150 metros cudrados, en cambio, las cadenas de fast food, buscan locales grandes con un frente importante y mucho fondo. Los comercios m\u00e1s solicitados por las grandes marcas van desde los $180.000 a $300.000. Los corredores m\u00e1s buscados son la avenida Cabildo, desde Pampa hasta Monroe; la avenida Santa Fe, desde Talcahuano hasta Pueyrred\u00f3n, y Coronel D\u00edaz hasta Scalabrini Ort\u00edz y la calle Florida, desde Diagonal Norte hasta la avenida C\u00f3rdoba. El motivo de su atractivo reside en que son centros comerciales muy calientes, con gran afluencia de p\u00fablico permanente, y donde suele haber un alto nivel de consumo, y por ello, hay mucha presencia de primeras marcas”, cuenta Gim\u00e9nez.<\/p>\n

Los espacios m\u00e1s peque\u00f1os, que van entre los 10 y los 100 metros cuadrados son los que, en la actualidad cuentan con una gran vacancia. “Esta ha crecido mucho desde principio de a\u00f1o, y se ha ido incrementando en estos \u00faltimos meses. Muchos peque\u00f1os locales han cerrado y, adem\u00e1s, ha bajado mucho la demanda de este tipo de locales, ya que ese tipo de comerciantes, no tienen mucho respaldo econ\u00f3mico para sobrevivir a una recesi\u00f3n tan fuerte y prolongada. Esto se observa muy claramente en zonas menos comerciales, como por ejemplo, el tramo que se encuentra sobre Rivadavia, entre Plaza Flores y Carabobo”, comenta Gim\u00e9nez.<\/p>\n

Mel ampl\u00eda: “En estos \u00faltimos meses donde el mercado est\u00e1 variando sustancialmente, podemos observar zonas donde se encuentran locales con carteles de ‘se alquila’, como sucede en la avenida C\u00f3rdoba entre Juan B. Justo y Scalabrini Ortiz. Hasta hace un tiempo esto no se observaba dado que los locales, en la zona de outlets, se alquilaban r\u00e1pidamente. Esta reubicaci\u00f3n que se est\u00e1 generando llega de la mano de la migraci\u00f3n de marcas a zonas m\u00e1s econ\u00f3micas, que se terminan convirtiendo en nuevos polos comerciales. Hoy a nuestro entender podemos encontrar, en promedio, en zonas muy comerciales un 15 por ciento de locales vac\u00edos, a la espera de nuevos emprendedores”.<\/p>\n

Una caracter\u00edstica en la que coinciden los brokers consultados es que en la actualidad nadie quiere poner a la venta un local. “Nosotros tenemos clientes que nos dicen que en este escenario no s\u00f3lo no est\u00e1n dispuestos a vender sino que adem\u00e1s quieren ampliar su cartera de locales”, dice Gayoso, quien agrega: “El mercado hoy requiere de un aggiornamiento en la mirada tanto de un lado como del otro. Actualmente, el poder de renegociaci\u00f3n se encuentra de los dos lados de la mesa, a tal punto que si un propietario no est\u00e1 dispuesto a encontrar un punto de equilibrio con su inquilino es muy factible que la marca no tenga mucho inconveniente en cambiar de locaci\u00f3n”.<\/p>\n

Por Leandro Murciego<\/strong>,<\/strong> Lunes 8 de octubre de 2018
\nPublicado en el suplemento\u00a0Inmuebles comerciales e industriales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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