{"id":9861,"date":"2018-11-28T12:07:24","date_gmt":"2018-11-28T15:07:24","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9861"},"modified":"2018-12-10T12:17:55","modified_gmt":"2018-12-10T15:17:55","slug":"medidas-del-gobierno-los-desarrolladores-poden-pista-para-el-dialogo","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/medidas-del-gobierno-los-desarrolladores-poden-pista-para-el-dialogo\/","title":{"rendered":"Medidas del Gobierno: Los desarrolladores poden pista para el di\u00e1logo"},"content":{"rendered":"

Las medidas anunciadas por el Gobierno no conformaron a los empresarios; aseguran que la construcci\u00f3n de nuevos proyectos est\u00e1 atada a la previsibilidad, la baja de la inflaci\u00f3n y de la tasa de inter\u00e9s.<\/strong><\/p>\n

<\/strong>La ley de alquileres cop\u00f3 la atenci\u00f3n informativa de las noticias relacionadas con el mercado inmobiliario. Sin embargo, en el paquete de iniciativas anunciadas por el Gobierno, hay otras medidas que buscan reactivar al sector fuertemente afectado por la devaluaci\u00f3n y su impacto en la baja de los cr\u00e9ditos hipotecarios.<\/p>\n

El presidente Mauricio Macri busca reforzar la pol\u00edtica de vivienda con dos focos. Por un lado, dar m\u00e1s opciones a las familias que buscan acceder a la vivienda propia y generar tranquilidad en los casi 100.000 hogares que sacaron cr\u00e9ditos en UVA. Y por el otro, promover la construcci\u00f3n de casas y departamentos para aliviar el d\u00e9ficit de m\u00e1s de un mill\u00f3n de viviendas y, al mismo tiempo, sostener el empleo en la construcci\u00f3n afectado por la disminuci\u00f3n de la obra p\u00fablica. Sin embargo, las iniciativas anunciadas no convencieron a los desarrolladores, quienes insisten en la necesidad de juntarse a dialogar con los funcionarios sobre los anuncios. “El problema de acceso a la vivienda se resuelve con m\u00e1s casas en oferta, no con el acceso a cr\u00e9ditos que motoricen la demanda”, analiza Dami\u00e1n Tabakman, presidente de la C\u00e1mara que nuclea a los desarrolladores, m\u00e1s conocida como CEDU. “Son medidas interesantes pero no aplicables a un contexto sin cr\u00e9dito”, coincide Gonzalo Monarca, presidente del grupo desarrollador hom\u00f3nimo, quien durante el auge del cr\u00e9dito hipotecario compr\u00f3 una tierra en La Boca para construir un proyecto -que posterg\u00f3-para el segmento que calificaba para los pr\u00e9stamos. Hoy en cambio, tiene las fichas puestas en Azzurra, un barrio privado premium que desarrolla en Tortuguitas. “Este es el segmento que se mueve porque en un contexto de volatilidad, los buenos productos son resguardo de valor”, explica. En este contexto, se anunciaron medidas que se detallan a continuaci\u00f3n..<\/span><\/p>\n

Se limita el aumento en las cuotas de las deudores UVA<\/strong><\/div>\n
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Hoy la incobrabilidad no es tema central de la agenda. El propio Javier Gonz\u00e1lez Fraga, presidente del Banco Naci\u00f3n, enfatiz\u00f3 en el Summit de real estate, organizado por la naci\u00f3n, a mediados de septiembre, que es ” casi cero el nivel de incobrabilidad: s\u00f3lo 43 casos de 45.000″. De todas formas, el Gobierno agreg\u00f3 un mecanismo que limita los aumentos para las cuotas de los deudores UVA. En el esquema original ya exist\u00eda un mecanismo para alargar el plazo del cr\u00e9dito cuando la inflaci\u00f3n se distanciara de los salarios. En el nuevo mecanismo el aumento acumulado de las cuotas s\u00f3lo podr\u00e1 superar al de los salarios desde que se tom\u00f3 el cr\u00e9dito en diez puntos. \u00bfC\u00f3mo? Se fija un tope a las cuotas mensuales. Este estar\u00e1 dado por un rango de m\u00e1s o menos 10 por ciento con respecto a la cuota resultante de haber ajustado por salarios desde el comienzo. Para esto, se toma como punto de partida el mes en el que se otorg\u00f3 el cr\u00e9dito. Es decir, todos los que sacaron un cr\u00e9dito en un mes en particular tendr\u00e1n el mismo trato. Si la cuota supera ese porcentaje, el deudor pagar\u00e1 una cuota limitada. El resto ser\u00e1 absorbido por el banco hasta que la cuota vuelva a estar por debajo del tope. Cuando esto suceda, lo que no se cubri\u00f3 antes ser\u00e1 agregado a la cuota como un nuevo cr\u00e9dito. El monto excedente se actualizar\u00e1 con las mismas condiciones que el cr\u00e9dito original. Los bancos p\u00fablicos incluir\u00e1n este esquema para todos los nuevos cr\u00e9ditos y sigue vigente la posibilidad de extender el plazo.<\/div>\n
Para quienes ya sacaron un cr\u00e9dito, este tope es opcional. “Aporta pero no es un tema central. El problema es que la gente no puede acceder: hoy para comprar un dos ambientes necesitas acreditar ingresos mensuales por $105.000”, explica Jos\u00e9 Luis Rozados, director de Reporte Inmobiliario, e insiste en que, en el contexto actual, quienes sacaron un pr\u00e9stamo no tienen problemas. “Un ejemplo sencillo: quien en octubre del a\u00f1o pasad, sac\u00f3 un cr\u00e9dito con una cuota que representaba el 25 por ciento de su salario, a\u00fan sin obtener ning\u00fan incremento de su salario y con una suba imaginemos de 40 por ciento en el pr\u00e9stamos en un a\u00f1o, el impacto en la cuota es de s\u00f3lo 10 por ciento, es decir termina destinando el 35 por ciento de su salario. Un ejemplo sencillo, en un sueldo de $100.000, el a\u00f1o pasado pagaba una cuota de $25.000 y hoy con el 40 por ciento de suba termina pagando $35.000”, sintetiza.<\/div>\n
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Se aplicar\u00e1n exenciones impositivas<\/strong><\/div>\n
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El sector qued\u00f3 de capa ca\u00edda cuando la devaluaci\u00f3n y los cambios en las reglas de juego cambiaron los planes de muchos desarrolladores que incluso hab\u00edan adquirido terrenos en los barrios medios que permit\u00edan generar proyectos a valores que se pod\u00edan adquirir con cr\u00e9dito hipotecario. Claro, en ese momento, se planeaba triplicar en 2018 los 50.000 cr\u00e9ditos entregados en 2017 y llegar al mill\u00f3n en 2023. En aquellos tiempos, el dilema era la liquidez para sostener ese ritmo de la demanda. En el contexto actual, el Gobierno quiere que los empresarios comiencen a construir y busca incentivarlos con exenciones impositivas como la del IVA, v\u00eda devoluci\u00f3n de cr\u00e9dito fiscal para proyectos de viviendas de hasta 140.000 UVA (US$100.000) aprobados por la Secretar\u00eda de Vivienda. “Vamos a promover la construcci\u00f3n de 60.000 viviendas con estos beneficios en cuatro a\u00f1os”, detalla Kerr, y agrega que “el sector de la construcci\u00f3n es un gran generador de trabajo: emplea formalmente a 450.000 personas y a cerca de 900.000 de manera informal. Por eso, impulsar el cr\u00e9dito y la construcci\u00f3n es, tambi\u00e9n, fortalecer la econom\u00eda”.<\/div>\n
Los empresarios no tienen la misma mirada que el Secretario para la Vivienda. En la cocina, los desarrolladores esperaban otro tipo de alcance de las exenciones. Por ejemplo, que aplicaran a todos los proyectos que arrancar\u00e1n entre el 2019 y hasta el 2023 con una duraci\u00f3n limitada de cinco a\u00f1os. “Es el modelo que utilizaron pa\u00edses como Chile, Per\u00fa y Paraguay para reactivar al sector”, analiza un empresario, y agrega que el resultado hubiese sido perfecto: la construcci\u00f3n privada tomar\u00eda los puestos de trabajo que dejar\u00e1 la obra p\u00fablica, se generar\u00e1 m\u00e1s oferta de unidades, bajar\u00e1n los precios y m\u00e1s compradores podr\u00e1n calificar para los cr\u00e9ditos. “Hoy la carga impositiva de un proyecto supera al 40 por ciento”, agrega.<\/div>\n
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Cr\u00e9dito: Shutterstock<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n
Adem\u00e1s del IVA, se anunci\u00f3 la exenci\u00f3n de Impuesto a los D\u00e9bitos y Cr\u00e9ditos, Ganancias e Ingresos Brutos (sujeto a adhesi\u00f3n de las provincias). “Las exenciones fiscales siempre son bienvenidas “, afirma Tabakman,. El empresario se mostr\u00f3 preocupado por el impacto que podr\u00eda tener la ley de alquileres en las decisiones de compra de los inversores.” Muchos desarrolladores trabajan b\u00e1sicamente con inversores que compran unidades en pozo para la renta. Para ellos, lo que se viene es muy preocupante”, agrega. “Quien va a destinar sus ahorros en ladrillos si a la baja rentabilidad del negocio de alquiler se suma la inseguridad jur\u00eddica que plantea la ley”, agrega en off un inversor.<\/div>\n
Otra mirada tiene Rozados: “Es una buena medida porque adem\u00e1s mejora la competitividad de quienes est\u00e1n arrancando un proyecto en comparaci\u00f3n a los que lo iniciaron hace un a\u00f1o y medio que tuvieron que enterrar m\u00e1s d\u00f3lares y tienen menos margen para bajar el precio en un mercado en el que los valores tienden a disminuir”. El consultor aclara que con los actuales costos, los desarrolladores podr\u00edan generar unidades de dos ambientes a US$100.000 en barrios como Almagro y Boedo. “En un contexto de contenci\u00f3n del gasto, los recursos est\u00e1n siendo aplicados de forma inteligente”, agrega.<\/div>\n
Mariano Otalora, autor del libro “Cr\u00e9ditos UVA: La gu\u00eda definitiva”, adelanta que tambi\u00e9n motorizado por la baja del costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares generada por la devaluaci\u00f3n, habr\u00e1 “un mercado s\u00faper competitivo, en donde competir\u00e1n las propiedades usadas con las nuevas terminadas y las nuevas en proceso de construcci\u00f3n, con diferencias de precios notables”. Actualmente desarrollar una vivienda de 305 m2 (sin incluir el valor de la tierra) tiene un costo de U$S 378.804. Este monto representar\u00eda US$212.381 d\u00f3lares menos de lo que costaba construir la misma casa en noviembre del a\u00f1o pasado, hace tan s\u00f3lo 9 meses (en ese momento U$S 591.185), seg\u00fan el relevamiento que hace Reporte Inmobiliario. “A\u00fan con la baja del costo de construcci\u00f3n en d\u00f3lares somos unos de los pa\u00edses m\u00e1s caros de la regi\u00f3n, y lo m\u00e1s preocupante es que se sigue castigando la eficiencia y al dinamismo del sector”, se queja un constructor.<\/div>\n
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Se podr\u00e1 sacar cr\u00e9dito en las compras al pozo<\/strong><\/div>\n
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Por otra parte y con el objetivo de acelerar los procesos de otorgamiento de cr\u00e9dito hipotecario en los casos en que se compra desde el pozo, se permitir\u00e1 el registro y digitalizaci\u00f3n del boleto de compraventa, para concederle car\u00e1cter p\u00fablico y escriturable al boleto, al pasar a ser un documento oponible a terceros. As\u00ed, el cr\u00e9dito podr\u00e1 darse desde el momento en el que hay boleto y este ser\u00e1 la garant\u00eda. “Es una buena medida pero con esta inflaci\u00f3n y tasas, quien va a tomar un cr\u00e9dito”, se pregunta Monarca.<\/div>\n
Tambi\u00e9n se licitar\u00e1n predios de la Agencia de Administraci\u00f3n de Bienes del Estado. El lote se le entrega al desarrollador a modo de subsidio (a diferencia de la manera actual en la que se da una bonificaci\u00f3n de capital). Otra medida anunciada y muy esperada por el sector es la reducci\u00f3n de la al\u00edcuota de ganancias a los Fondos Comunes Cerrados (FCI) de Inversi\u00f3n y fideicomisos financieros que inviertan en viviendas de 220.000 UVA, es decir US$155.000. Este es un punto clave porque una de las principales dificultades del sector es la falta de capital para avanzar en proyectos. No hay tantos desarrolladores locales con espalda financiera para apostar millones de d\u00f3lares a un solo proyecto. Por eso los FCI son clave y permitir\u00e1n un trabajo mancomunado entre el mercado de capitales y el sector, fundamental para la generaci\u00f3n de nuevas obras. Adem\u00e1s, las compa\u00f1\u00edas de seguros van a poder invertir en estos FCI y aprovechar la exenci\u00f3n de ganancias. “La desventaja de este instrumento es que exige dejar inmovilizado el dinero por lo menos cinco a\u00f1os en un proyecto. Quien quiere jugarse en un pa\u00eds en el que da v\u00e9rtigo hasta comprometer inmovilizaci\u00f3n un mes”, agrega un inversor en off.<\/div>\n
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Los seguros de cauci\u00f3n<\/strong><\/div>\n
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El Banco Naci\u00f3n financiar\u00e1 a constructores tomando como garant\u00eda un seguro de cauci\u00f3n v\u00e1lido hasta el fin de la obra municipal. “Es una medida que permitir\u00e1 ampliar el acceso al cr\u00e9dito a los constructores”, afirma Kerr. El Gobierno est\u00e1 convencido de que con los seguros, los desarrolladores podr\u00e1n acceder al financiamiento intermedio y los bancos estar\u00e1n cubiertos de posibles inconvenientes con la terminaci\u00f3n de la obra. “Funcionar\u00e1n cuando el mercado vuelva a un modelo de venta tradicional con financiamiento bancario, no en el panorama actual en el que volvieron a escena los fideicomisos al costo que compran los inversores”, analiza Tabakman.<\/div>\n
Kerr tambi\u00e9n destaca la creaci\u00f3n de un seguro hipotecario para los bancos que, asegura, permitir\u00e1 bajar las tasas y mejorar el perfil crediticio de los hogares.<\/div>\n
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Se lanzar\u00e1n nuevas l\u00edneas Procrear<\/strong><\/div>\n
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Durante la presentaci\u00f3n se prometi\u00f3 un nuevo llamado del plan Procrear para compra y construcci\u00f3n; y la actualizaci\u00f3n de los montos m\u00e1ximos para financiaci\u00f3n de Soluci\u00f3n Casa Propia y la l\u00ednea llamada Ahorro Joven. Adem\u00e1s se relanzar\u00e1n, en coordinaci\u00f3n con la ANSES, los pr\u00e9stamos Mejor Hogar, destinados al mejoramiento, ampliaci\u00f3n y refacci\u00f3n del hogar. “Se proyecta dar cerca de medio mill\u00f3n de cr\u00e9ditos para mejoramientos con acuerdos firmados con corralones y comercios para mejorar precios y condiciones de venta”, explica Kerr. Hasta ahora, m\u00e1s de 30.000 familias pudieron acceder a su vivienda a trav\u00e9s del programa.<\/div>\n
A la hora de hablar de soluciones, los empresarios plantean que el sector retomar\u00e1 el envi\u00f3n cuando la inflaci\u00f3n sea de un digito y baje la tasa de inter\u00e9s, claves para que los cr\u00e9ditos -tanto el intermedio como el hipotecario- arranquen de nuevo. En un an\u00e1lisis m\u00e1s cortoplacista, Rozados plantea la necesidad de generar se\u00f1ales al tenedor de d\u00f3lares como por ejemplo la posibilidad de que compre un 30 por ciento m\u00e1s de metros que antes de la devaluaci\u00f3n. “De lo contrario, nadie los sacar\u00e1 del colch\u00f3n”, finaliza.<\/div>\n
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Por\u00a0Carla Quiroga<\/strong>, S\u00e1bado 20 de octubre de 2018<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Las medidas anunciadas por el Gobierno no conformaron a los empresarios; aseguran que la construcci\u00f3n de nuevos proyectos est\u00e1 atada a la previsibilidad, la baja de la inflaci\u00f3n y de la tasa de inter\u00e9s. La ley de alquileres cop\u00f3 la atenci\u00f3n informativa de las noticias relacionadas con el mercado inmobiliario. Sin embargo, en el paquete … <\/p>\n

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