{"id":9942,"date":"2019-01-04T11:00:50","date_gmt":"2019-01-04T14:00:50","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9942"},"modified":"2019-01-22T11:20:03","modified_gmt":"2019-01-22T14:20:03","slug":"alquileres-la-provincia-de-buenos-aires-avanza-con-una-ley-similar-a-la-de-la-ciudad","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/alquileres-la-provincia-de-buenos-aires-avanza-con-una-ley-similar-a-la-de-la-ciudad\/","title":{"rendered":"Alquileres: la provincia de Buenos Aires avanza con una ley similar a la de la Ciudad"},"content":{"rendered":"

Menos operaciones. Las inmobiliarias afirman que la regulaci\u00f3n disminuir\u00e1 la oferta en alquiler.<\/strong><\/p>\n

Mientras en el Congreso de la Naci\u00f3n, un proyecto de ley de Alquileres-que contaba con el apoyo de los inquilinos pero fue fuertemente resistido por el sector inmobiliario- est\u00e1 a punto de quedarse afuera de la convocatoria a extraordinarias y perder estado parlamentario, la C\u00e1mara de Diputados bonaerense aprob\u00f3 por unanimidad una ley de Comisiones Cero y la gir\u00f3 al Senado provincial. Si avanza, los inquilinos de vivienda familiares permanentes que no superen el monto de un salario y medio m\u00ednimo vital y m\u00f3vil por mes quedar\u00e1n eximidos de afrontar los costos de gastos administrativos, honorarios y las comisiones inmobiliarias para la contrataci\u00f3n del servicio. \u00bfCu\u00e1les son las diferencias entre ambos proyectos? \u00bfQu\u00e9 proponen? \u00bfQui\u00e9nes los apoyan o los rechazan?<\/p>\n

A diferencia del proyecto nacional, que busca regular la relaci\u00f3n entre locadores y locatarios a nivel m\u00e1s general y aportar un marco para el desarrollo de la actividad y el sector -luego las distintas provincias deber\u00e1n dictar sus propias normas-, el bonaerense es mucho m\u00e1s espec\u00edfico en la medida en que se limita a fijar los gastos que deber\u00e1n afrontar los inquilinos a la hora de alquilar una vivienda familiar y a determinar, en este sentido, algunas obligaciones para los martilleros. No obstante, ambas leyes son complementarias.<\/p>\n

Otra diferencia entre ambas es que la provincial logr\u00f3 el consenso de todas las fuerzas pol\u00edticas con representaci\u00f3n en la C\u00e1mara Baja dado que el texto aprobado es el resultado de la unificaci\u00f3n de una propuesta de los peronistas K Roc\u00edo Giaccone y Jos\u00e9 Ottavis <\/a> con otra que llevaba la firma de uno de los hombres de confianza de Mar\u00eda Eugenia Vidal <\/a> , el presidente de los diputados provinciales, Manuel Mosca (Cambiemos) y una tercera iniciativa del massista Ricardo Lissalde. De ah\u00ed que logr\u00f3 el aval de todas las fuerzas tanto durante el debate en comisiones como en el recinto y cuenta con el apoyo de la Federaci\u00f3n de Inquilinos Nacional y de la Asociaci\u00f3n Platense de Inquilinos, quienes desde el inicio aportaron su posici\u00f3n.<\/p>\n

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En cambio, en el Congreso Nacional, pese a que hace poco m\u00e1s de un mes se logr\u00f3 un despacho con importantes modificaciones a la media sanci\u00f3n del Senado de 2016 que fue consensuado con los inquilinos y cuenta con el impulso del propio presidente Mauricio Macri <\/a> , a\u00fan no se logran los votos para que avance. “Estamos trabajando para hacer cambios en el recinto, que mantienen la base del dictamen pero buscan asegurar el acuerdo para que salga la ley”, confirm\u00f3 a los medios acreditados en el Palacio Legislativo el oficialista Daniel Lipovetzky, titular de la comisi\u00f3n de Legislaci\u00f3n General donde se debati\u00f3 el tema.<\/p>\n

De todas formas el proyecto quedar\u00eda frenado hasta el a\u00f1o que viene por las diferencias que existen en el propio bloque oficialista porque, algunos sectores, se alinearon con la postura de las asociaciones de martilleros e inmobiliarias de la ciudad y la provincia, que amenazan con frenar la ley si es sancionada. En el mismo sentido, otra de las razones que determinar\u00edan que la norma reci\u00e9n sea tratada en 2019 son los desacuerdos en la bancada peronista de Argentina Federal. El propio diputado salte\u00f1o Javier David confirm\u00f3 a la prensa que el “bloque est\u00e1 dividido” y sin una postura definida.<\/p>\n

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Ahora bien, pese al alto consenso logrado en la C\u00e1mara de Diputados bonaerense en torno a la ley de Comisi\u00f3n Cero, el avance y destino de la ley nacional podr\u00eda condicionar el futuro de la provincial. As\u00ed lo sugiri\u00f3 a este medio el presidente del bloque de Cambiemos del Senado bonaerense, Roberto Costa, quien tiene en su manos la llave para que este tema vea la luz antes de fin de a\u00f1o o no, dado que con 29 senadores oficialistas contra 17 opositores ese espacio pol\u00edtico tiene mayor\u00eda propia y poder de decisi\u00f3n.<\/p>\n

“No es un tema urgente. Y creo que no deber\u00edamos apurarnos a sacar la ley sin antes ver hacia d\u00f3nde va a apuntar la normativa nacional y si tenemos que incorporar alguna cuesti\u00f3n”, se\u00f1al\u00f3 el senador y agreg\u00f3 que “si hubiera acuerdo podr\u00edamos aprobarlo el 13 o 20 de diciembre que vamos a desarrollar una sesi\u00f3n extraordinaria, pero para entonces necesitar\u00eda una mayor\u00eda especial de dos tercios para tratarlo sobre tablas -dado que en ese per\u00edodo ya no funcionan las comisiones-. Pero yo soy de la idea que como es una ley que favorece a muchos pero tambi\u00e9n perjudica a otros, debemos analizarla en profundidad”.<\/p>\n

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Si avanza la ley, los inquilinos de vivienda familiares permanentes que no superen el monto de un salario y medio m\u00ednimo vital y m\u00f3vil por mes quedar\u00e1n eximidos de afrontar los costos de gastos administrativos, honorarios y las comisiones inmobiliarias Fuente: Archivo<\/figcaption><\/figure>\n

Pero, entonces, \u00bfqu\u00e9 propone cada ley?; \u00bfqu\u00e9 gastos caer\u00e1n sobre las espaldas de los inquilinos y cu\u00e1les sobre las de los propietarios?; \u00bfqu\u00e9 papel jugar\u00e1n las inmobiliarias?<\/p>\n

La letra bonaerense<\/strong><\/p>\n

La media sanci\u00f3n de los Diputados bonaerense establece que los inquilinos que paguen $16.050 o menos de alquiler quedar\u00e1n eximidos de afrontar los costos de gastos administrativos, honorarios y las comisiones inmobiliarias para la contrataci\u00f3n del servicio. Esto incluye, adem\u00e1s, los importes que percibe el Estado por timbrados y otros impuestos.<\/p>\n

La letra fina de la ley fija que alcanza s\u00f3lo a los contratos de vivienda familiar permanente y cuyo “canon locativo mensual” no supere “el monto equivalente a un salario y medio m\u00ednimo vital y m\u00f3vil”, fijado en $10.700 seg\u00fan el Ministerio de Producci\u00f3n y Trabajo de la Naci\u00f3n. La reducci\u00f3n de honorarios y gastos abarca tambi\u00e9n a la renovaci\u00f3n de los contratos, que a partir de la sanci\u00f3n de ley ser\u00e1 como m\u00e1ximo del uno por ciento y estar\u00e1n solo a cargo del locador.<\/p>\n

En tanto, el texto deja en claro que solo se beneficiar\u00e1 al inquilino “persona humana” cuando quiera alquilar “un inmueble con destino habitacional”. De esta manera, quedan excluidos los de departamentos con fines comerciales.<\/p>\n

Por su parte, se fija que los alquileres exceptuados, es decir, los \u00faltimos mencionados y los que asciendan al equivalente a un salario m\u00ednimo y medio, deber\u00e1n pagar s\u00f3lo del uno al dos por ciento en concepto de honorarios y gastos administrativos y no el cuatro por ciento como hasta ahora. Por \u00faltimo, en alquileres por temporada, el costo ser\u00e1 del uno y medio al tres por ciento del monto del contrato a cargo de cada parte.<\/p>\n

Finalmente, el proyecto obliga a los martilleros a que en todos los anuncios publicitarios de alquileres agreguen de manera visible una leyenda que diga que est\u00e1 prohibido el cobro de honorarios y gastos vinculados al corretaje a los inquilinos al momento de firmar un contrato.<\/p>\n

Durante el debate, la diputada del bloque Frente Amplio Justicialista y autora de uno de los proyectos involucrados, Giaccone, sostuvo que “hoy en d\u00eda el inquilino absorbe la totalidad de los montos del gasto del contrato, y esto se debe a las condiciones del mercado donde es m\u00e1s f\u00e1cil cobrarle al m\u00e1s d\u00e9bil, al que m\u00e1s lo necesita, al inquilino”. Y agreg\u00f3 que “no podemos dejar el derecho de acceso a la vivienda bajo el m\u00e1s absoluto juego de la oferta y la demanda”.<\/p>\n

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El proyecto de ley bonaerense es mucho m\u00e1s espec\u00edfico en la medida en que se limita a fijar los gastos que deber\u00e1n afrontar los inquilinos a la hora de alquilar una vivienda familiar y a determinar, en este sentido, algunas obligaciones para los martilleros Cr\u00e9dito: Fabi\u00e1n Marelli<\/figcaption><\/figure>\n

Por su lado, el massista Lissalde, impulsor de otro de los proyectos tenidos en cuenta, dijo que “esta ley no va a solucionar el problema de acceso a la vivienda, porque no es su objetivo, sino bajar el costo de acceso a un alquiler o a su renovaci\u00f3n. Un objetivo quiz\u00e1s m\u00e1s limitado pero que lo va a cumplir”. Finalmente, el oficialista Mosca celebr\u00f3 la media sanci\u00f3n del proyecto y asegur\u00f3: “sabemos que los bonaerenses est\u00e1n haciendo un gran esfuerzo, y trabajamos para que quienes tienen que alquilar, puedan hacerlo bajo mejores condiciones y teniendo que afrontar menos gastos”.<\/p>\n

Las cr\u00edticas m\u00e1s fuertes a la iniciativa llegaron de la mano del presidente del Colegio de Martilleros bonaerense, Juan Carlos Donsanto, que amenaz\u00f3 con presentar recursos de amparo si se convierte en ley por el perjuicio que implica “la p\u00e9rdida del 50 por ciento en nuestros honorarios”. Explic\u00f3 adem\u00e1s que su entidad est\u00e1 de acuerdo con fijar una “tarifa social” para los inquilinos pero pretend\u00eda que el tope fuera de “$7000 u $8000 de alquiler mensual”.<\/p>\n

Seg\u00fan el dirigente, con el monto que fijaron los diputados, “m\u00e1s de la mitad de las operaciones quedar\u00e1n abarcadas”. Es que, seg\u00fan un relevamiento del Colegio, el promedio de alquiler de una propiedad en provincia est\u00e1 en $9415.<\/p>\n

La negociaci\u00f3n nacional<\/strong><\/p>\n

El texto que espera ser incorporado en el temario de extraordinarias del Congreso Nacional introdujo importantes modificaciones al proyecto de ley de alquileres recibido en revisi\u00f3n de la C\u00e1mara Alta. No obstante, los distintos bloques negocian m\u00e1s cambios que ser\u00edan introducidos en el recinto en el debate en particular. Luego de esa votaci\u00f3n, la nueva media sanci\u00f3n deber\u00e1 volver al Senado para ser ratificada o rechazada. Esto, seguro en 2019.<\/p>\n

El texto aprobado, que cuenta con el aval de la Federaci\u00f3n de Inquilinos Nacional pero que fue muy cuestionado por el sector inmobiliario, establece que las comisiones no podr\u00e1n superar un mes de alquiler; que el plazo m\u00ednimo para el alquiler de viviendas ser\u00e1n de tres a\u00f1os y que la actualizaci\u00f3n deber\u00e1 hacerse de acuerdo con el coeficiente que surja de la combinaci\u00f3n en partes iguales de la inflaci\u00f3n y del \u00edndice de variaci\u00f3n salarial.<\/p>\n

Adem\u00e1s, se fija que las comisiones y honorarios deber\u00e1n ser abonados por los propietarios y no podr\u00e1n superar medio mes de alquiler en el caso de una renovaci\u00f3n, que el plazo m\u00ednimo de alquiler para comercios ser\u00e1 de dos a\u00f1os y que la actualizaci\u00f3n ser\u00e1 semestral.<\/p>\n

Se incorpor\u00f3 tambi\u00e9n un art\u00edculo que flexibiliza el sistema de garant\u00edas, criticado por toda la oposici\u00f3n. A la garant\u00eda de una propiedad que se exige en la actualidad se a\u00f1aden otras tres opciones que deber\u00e1n ser aceptadas por el propietario: el aval bancario; un seguro de cauci\u00f3n y una garant\u00eda personal del inquilino.<\/p>\n

No obstante, uno d\u00edas despu\u00e9s de la firma del dictamen, el diputado oficialista Daniel Lipovetzky, el secretario de Vivienda, Iv\u00e1n Kerr, y los representantes de las c\u00e1maras inmobiliarias acordaron incorporar al proyecto gran parte los reclamos del sector: se mantendr\u00eda el plazo m\u00ednimo de tres a\u00f1os para los contratos pero el ajuste o actualizaci\u00f3n de los valores ser\u00edan en base a la variaci\u00f3n del \u00edndice UVA -ya no un mix entre inflaci\u00f3n y variaci\u00f3n salarial-. Adem\u00e1s, el propietario puede reservarse el derecho de exigir garant\u00edas reales al posible inquilino; los corredores pueden cobrar comisiones si es el inquilino quien necesita el servicio de b\u00fasqueda de un inmueble; no podr\u00e1n fijarse topes a la comisi\u00f3n que el inmobiliario le cobre al propietario; y no ser\u00e1 obligatorio registrar el contrato ante la AFIP <\/a> , entre otras propuestas menores.<\/p>\n

Resta ver si en los pr\u00f3ximos meses, se logran los acuerdos necesarios para que la nueva norma nacional de alquileres y la de comisiones cero bonaerense se conviertan en ley. Al menos, una de ellas si no ambas.<\/p>\n

Caso testigo<\/strong><\/p>\n

La norma bonaerense que avanza en su tratamiento tom\u00f3 como fuente de inspiraci\u00f3n la aprobada en la Ciudad de Buenos Aires. La propuesta que tambi\u00e9n gener\u00f3 una fuerte resistencia en el sector.. “En un alquiler intervienen tres partes: locador, locatario e inmobiliaria. Y este proyecto est\u00e1 pensado s\u00f3lo en el inquilino”, es categ\u00f3rico Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. Y agrega: “El propietario no quiere seguir perdiendo rentabilidad que ya cay\u00f3 del 3 al 2,5 por ciento anual en d\u00f3lares. Por lo tanto intentar\u00e1 defender el mayor precio posible. Por otra parte, habr\u00e1 que ver qu\u00e9 pasa con la oferta porque s\u00ed la rentabilidad es baja y la ley protege m\u00e1s al inquilino que al locador, el propietario buscar\u00e1 otro tipo de inversi\u00f3n”.<\/p>\n

Por Lorena Zapata<\/strong>, S\u00e1bado 1 de diciembre de 2018<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Menos operaciones. Las inmobiliarias afirman que la regulaci\u00f3n disminuir\u00e1 la oferta en alquiler. Mientras en el Congreso de la Naci\u00f3n, un proyecto de ley de Alquileres-que contaba con el apoyo de los inquilinos pero fue fuertemente resistido por el sector inmobiliario- est\u00e1 a punto de quedarse afuera de la convocatoria a extraordinarias y perder estado … <\/p>\n

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