{"id":9948,"date":"2019-01-07T11:08:32","date_gmt":"2019-01-07T14:08:32","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9948"},"modified":"2019-01-22T11:13:05","modified_gmt":"2019-01-22T14:13:05","slug":"el-nuevo-once-como-los-cambios-en-la-zona-afectaron-el-valor-de-los-alquileres","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/el-nuevo-once-como-los-cambios-en-la-zona-afectaron-el-valor-de-los-alquileres\/","title":{"rendered":"El nuevo Once: c\u00f3mo los cambios en la zona afectaron el valor de los alquileres"},"content":{"rendered":"

Afectada por la ca\u00edda del consumo y el avance de las ventas online, la zona que, fue mejorada, reconfigura su oferta comercial<\/strong><\/p>\n

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\nSin prisa pero sin pausa, la zona de Once se reconfigura. En efecto, el que es uno de los barrios m\u00e1s comerciales de la ciudad cambia a ra\u00edz de distintos factores entre los que se encuentran la desaparici\u00f3n de algunos rubros, la salida de los manteros, la irrupci\u00f3n de nuevos formatos y la coyuntura econ\u00f3mica.<\/p>\n

Si bien hay distintas postales del Once -aunque tambi\u00e9n muy fundidas entre s\u00ed-, aquella que tiene al comercio mayorista y minorista sigue siendo protagonista, aun cuando algunas de sus cuadras muden su fisonom\u00eda. “Por un lado, en el sector textil estamos viviendo la desaparici\u00f3n del pret \u00e0 porter, un rubro del que cada vez quedan menos actores y, paralelamente, en aquellos locales que antes estaban dedicados a este tipo de indumentaria, surgen nuevos negocios; sobre todo, servicios vinculados a la comunidad jud\u00eda como supermercados y un peque\u00f1o polo gastron\u00f3mico kosher”, introduce Diego Salem, titular de Diego E. Salem Negocios Inmobiliarios, desde su negocio ubicado sobre la calle Paso, en relaci\u00f3n a los cambios que se perciben a simple vista recorriendo la arteria en cuesti\u00f3n. “Y por el otro lado, est\u00e1 el factor rentabilidad: sobre Tucum\u00e1n, entre Pueyrred\u00f3n y Paso, hay un desarrollo residencial algo impensable en otro momento por los altos valores que ten\u00edan los locales. Ahora, muchos de los grandes locales de esta calle est\u00e1n cerrados y reconvertidos en dep\u00f3sitos, pagando un alquiler que un negocio de ropa no podr\u00eda abonar. Los que se mantienen es porque tienen una clientela de a\u00f1os”, contin\u00faa el broker, en relaci\u00f3n a otra de las arterias que, en la actualidad, cambiaron las vidrieras por las persianas met\u00e1licas. La ca\u00edda del consumo aparece como otra de las razones que explican los cambios. De acuerdo con Cobi Cohen, titular de Cobi Propiedades, la inmobiliaria ubicada en Tucum\u00e1n y Paso, el rubro textil es el primero que acusa recibo de las crisis. “De hecho hay algunas cuadras que funcionan muy bien, por ejemplo, Pasteur con la bijouterie, Larrea con el blanco o Azcu\u00e9naga con las telas, pero la ropa es lo primero que se resiente en momentos complicados, lo que explica los locales cerrados de Paso . Y adem\u00e1s Flores se ha llevado a muchos de los fabricantes hacia all\u00e1”, relata el especialista. Un dato a tener en cuenta es que hay m\u00e1s de diez inmuebles con las persianas bajas en Paso al 600.<\/p>\n

El impacto en los precios<\/strong><\/p>\n

La falta de demanda impact\u00f3 y a\u00fan impacta en los valores de los alquileres. “Los supermercados kosher, los kioscos y los negocios dedicados a la venta de frutos secos y semillas pagan la mitad de lo que pagaba un confeccionista, pero el propietario, al no tener alternativa, lo alquila porque un local cerrado tambi\u00e9n se deteriora”, relata Cohen, quien no obstante asegura que si bien los precios cayeron todav\u00eda no reflejan la dimensi\u00f3n de la crisis.<\/p>\n

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Seg\u00fan explican en Cobi Propiedades, lo cierto es que hasta hace algunos a\u00f1os, la zona comercial m\u00e1s cotizada del Once se encontraba entre las avenidas C\u00f3rdoba y Corrientes mientras que de Corrientes hacia Rivadavia estaba la de menor valor. Hoy, sostienen, esta ecuaci\u00f3n se invirti\u00f3 y la vacancia es mucho menor hacia el Sur, lo que se refleja en los valores. Dependiendo del tama\u00f1o, claro est\u00e1, un local en el \u00e1rea m\u00e1s cotizada hoy puede valor tres veces m\u00e1s que en la parte con menos movimiento.<\/p>\n

“Si bien esta zona Sur del Once presenta m\u00e1s actividad, lo cierto es que tambi\u00e9n hay locales vac\u00edos y las expectativas -o la falta de ellas- se reflejan en las renovaciones y en los ajustes”, comentan en Diego E. Salem Negocios Inmobiliarios, destacando que ya no hay ajustes semestrales del 15 por ciento, como suced\u00eda hasta no mucho tiempo atr\u00e1s. Esta parte del Once, adem\u00e1s, asiste al fen\u00f3meno de las ferias, un formato presente en las calles Bartolom\u00e9 Mitre, Per\u00f3n y Sarmiento y en Paso y Castelli. “Tienen, en promedio 40 puestos y no hay menos de 20”, apunta Salem. No obstante, indica, una “saladita” bien ubicada hoy funciona al 60 por ciento. De acuerdo con Cohen, la ca\u00edda del consumo y el auge de nuevos formas de comprar-la venta on line, por caso- no s\u00f3lo afecta a Balvanera sino, tambi\u00e9n, a otras zonas de retail. Seg\u00fan revela, en plena zona de outlets, en la calle Aguirre, ya est\u00e1n estudiando una reconversi\u00f3n para, de la mano del nuevo c\u00f3digo, reposicionar el \u00e1rea en el mercado residencial. “En cuanto al Once, ser\u00eda bueno que todos los comerciantes se agrupen para recuperar su esencia, basada en el comercio mayorista y los buenos precios”, agrega.<\/p>\n

Menos manteros<\/strong><\/p>\n

Hoy, el Once luce diferente con una estaci\u00f3n de tren -por la que pasan unos 50.000 pasajeros diarios-y cuya fachada fue reparada y veredas en mejor estado, Sin duda, el desalojo de los m\u00e1s de 1880 manteros que sol\u00edan instalarse por d\u00eda en 2017 fue clave. Desde la Direcci\u00f3n de Regeneraci\u00f3n Urbana del Gobierno porte\u00f1o reconocen que no se hubiera podido trabajar en la transformaci\u00f3n urbana de ese barrio con los manteros apostados tomando parte de las veredas.<\/p>\n

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Fuente: LA NACION - Cr\u00e9dito: Ricardo Pristupluk<\/figcaption><\/figure>\n

Un dato interesante es que el dise\u00f1o de la terminal de trenes ubicada en Once fue fruto de una especie de ensamble. Haciendo un poco de historia, en 1896 se inaugur\u00f3 el “edificio de las pasajeros” proyectado por el arquitecto holand\u00e9s, Juan. J. Doyer. El problema de esa edificaci\u00f3n es que era peque\u00f1o. En 1899 y por el encanto que gener\u00f3. se construy\u00f3 uno similar en otra de las esquinas de Pueyrred\u00f3n para que ah\u00ed funcionara la Bolsa de Cereales. Pero en 1907 cl edificio de pasajeros result\u00f3 chico, raz\u00f3n por la que se decidi\u00f3 ampliar la terminal y el propio arquitecto holand\u00e9s lider\u00f3 la obra de uni\u00f3n de ambas construcciones. De esta manera en una obra que demand\u00f3 $9,4 millones se puso en valor la Recova y la fachada de la estaci\u00f3n, \u00edconos emblem\u00e1ticos de la zona.<\/p>\n

El ordenamiento de los manteros y la mudanza a las ferias tambi\u00e9n fue clave. La estimaci\u00f3n es que hab\u00eda un mantero cada dos comercios legales afectando principalmente los locales ubicados en los corredores como Pueyrred\u00f3n, Rivadavia y Jujuy; y en las calles Paso, Per\u00f3n, Castelli y Mitre.<\/p>\n

Una de las ferias m\u00e1s reconocidas en donde hoy los manteros pueden vender sus productos es el paseo ubicado en Per\u00f3n y Boulogne Sur Mer, un espacio con oferta que va desde ropa infantil y calzados hasta libros usados, bijouterie y accesorios para celulares, entre otras opciones. El problema, seg\u00fan los propios manteros, es que se vende poco y reclaman una mayor publicidad. “La que se realiz\u00f3 con los folletos no alcanza”, reconoce una de las vendedoras que prefiere no ser identificada.<\/p>\n

Los inquilinos de los inmuebles comerciales, en cambio, reconocen que el desalojo de los manteros de la zona de Once, les gener\u00f3 una suba en las ventas que promedio el 6 por ciento pero que hasta alcanz\u00f3 el 30 por ciento sobretodo en el rubro de blanquer\u00eda, el m\u00e1s favorecido. Otros sectores beneficiados fueron indumentaria en donde la mejora promedio el 7 por ciento -con casos puntuales que tambi\u00e9n llegaron al 30 por ciento-, lencer\u00eda y accesorios de celulares. El dato se desprende de un relevamiento realizado por la Federaci\u00f3n de Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires (Fecoba), en el que se encuest\u00f3 395 comercios durante una semana del mes de mayo. Si bien, la mayor\u00eda de los comerciantes reconoci\u00f3 vender menos que el a\u00f1o pasado por la ca\u00edda del consumo, el 58,1 por ciento de los consultados afirm\u00f3 que las ventas mejoraron tras la salida de los manteros. En las casas que venden indumentaria de deportes la mejora promedio fue de 6,5 por ciento y se registraron casos de subas de hasta 18 por ciento. Mientras que en accesorios de celulares, las mejoras fueron de 5,7 por ciento y con subas de hasta 13 por ciento, y en bazares el incremento fue del 5,2 por ciento, con mejoras de hasta 15 por ciento. En calzados, las ventas subieron en promedio 4,4 por ciento, aunque hubo locales que se beneficiaron con subas de hasta 10,5 por ciento; y en bijouterie el ascenso oscil\u00f3 entre 6,5 y 10 por ciento. Porcentajes que, sin duda, incentivaron la demanda de locales en la zona. En datos y seg\u00fan la medici\u00f3n de la C\u00e1mara Argentina de Comercio y Servicios -que realiza el seguimiento desde 2014-, durante septiembre y octubre, en las doce cuadras de la avenida Pueyrred\u00f3n (entre el 0 y el 1200), la cantidad de locales vac\u00edos se redujo de 23 a 13, es decir cay\u00f3 un 43 por ciento si se lo compara con el julio y agosto de 2018. Sin dudas de a poco, este tradicional foco comercial de la ciudad de Buenos Aires recupera su encanto.<\/p>\n

Por Victoria Aranda<\/strong>, Lunes 3 de diciembre de 2018<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Inmuebles comerciales e industriales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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