{"id":9954,"date":"2019-01-09T11:14:28","date_gmt":"2019-01-09T14:14:28","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9954"},"modified":"2019-01-22T11:18:15","modified_gmt":"2019-01-22T14:18:15","slug":"pese-a-la-crisis-se-multiplica-la-oferta-de-parques-logisticos","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/pese-a-la-crisis-se-multiplica-la-oferta-de-parques-logisticos\/","title":{"rendered":"Pese a la crisis, se multiplica la oferta de parques log\u00edsticos"},"content":{"rendered":"

La crisis no frena la construcci\u00f3n de los proyectos premium; la demanda aumenta por la necesidad que tienen las empresas de mejorar la eficiencia en los costos de operaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

A pesar del momento econ\u00f3mico, el mercado de parques log\u00edsticos en Buenos Aires est\u00e1 en un momento de expansi\u00f3n y modernizaci\u00f3n, cada a\u00f1o se suman puntos estrat\u00e9gicos y se incorporan m\u00e1s metros cuadrados. Seg\u00fan un informe sobre el sector elaborado por la consultora Cushman & Wakefield, este mercado que se concentra, en su mayor\u00eda, en zona Norte, Sur y en el Oeste del Gran Buenos Aires, continu\u00f3 expandi\u00e9ndose durante el primer semestre de 2018. El inventario premium de m2 disponibles de estos centros en alquiler se increment\u00f3 un 7,8 por ciento respecto del semestre anterior, cifra que supuso una producci\u00f3n de 118.300 m2, que super\u00f3 en un 25,9 por ciento al total contabilizado en 2017.<\/p>\n

De acuerdo con este an\u00e1lisis, la absorci\u00f3n neta del primer semestre alcanz\u00f3 los 98.800m2, cifra que evidencia un crecimiento del 58,7 por ciento respecto del mismo per\u00edodo de 2017. El 40 por ciento de la superficie ocupada correspondi\u00f3 a transacciones “built to suit” o hechas a medida de las necesidades de las empresas.<\/p>\n

El aumento creciente en la demanda de parques log\u00edsticos est\u00e1 dado por la necesidad de las compa\u00f1\u00edas de optimizar su infraestructura, concentrar la producci\u00f3n, log\u00edstica, seguridad, capacitaci\u00f3n y servicios. “El modelo de la f\u00e1brica inmersa dentro del tejido urbano que desde all\u00ed distribuye a su cadena de compradores ya no es sin\u00f3nimo de eficiencia y \u00e9xito”, aclara Alejandro Winokur, presidente de Newmark Grubb BACRE.<\/div>\n

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Seg\u00fan Winokur, el mercado inmobiliario industrial de Buenos Aires es el m\u00e1s grande de la Argentina con aproximadamente 2.100.000 de metros cuadrados totales relevados de dep\u00f3sitos clase A y m\u00e1s de cuatro mil hect\u00e1reas de parques industriales que representan m\u00e1s del 50 por ciento del stock del pa\u00eds. “Existen m\u00e1s de 400 parques industriales en todo el pa\u00eds, y solo en la provincia de Buenos Aires hay m\u00e1s de 150. Se estima que esta cifra alcanzar\u00e1 los 180 parques para el a\u00f1o 2020, debido a la necesidad de relocalizaci\u00f3n de un n\u00famero importante de empresas, y que posiblemente se duplicar\u00e1 para 2025” agrega.<\/p>\n

“Cada a\u00f1o m\u00e1s empresas eligen instalarse en un centro log\u00edstico ya que genera una importante eficiencia en la operaci\u00f3n log\u00edstica y una considerable reducci\u00f3n de costos. Actualmente hay m\u00e1s de 1,5 millones de m2 bajo esta tipolog\u00eda”, analiza Mat\u00edas Castro Cranwell, director de la Divisi\u00f3n Industrias de Castro Cranwell & Weiss.<\/p>\n

“Hoy son 4500 las industrias que se encuentran radicadas en parques, de las cuales el 80 por ciento son pymes”, cuenta Winokur. El valor de partida del metro cuadrado de tierra industrial dentro de un parque o agrupamiento ronda los US$50 y puede alcanzar los US$150, seg\u00fan la ubicaci\u00f3n respecto de autopistas o de la ciudad, la infraestructura que ofrezca y servicios.<\/p>\n

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Sin embargo, los vaivenes de la econom\u00eda se sintieron en el precio de alquiler por m2 que decay\u00f3. “El valor en d\u00f3lares por m2 sufri\u00f3 un impacto por la devaluaci\u00f3n”, analiza Castro Cranwell, esto hace que se registren valores de alquiler de hasta un 20 por ciento por debajo en d\u00f3lares, comparado con el a\u00f1o pasado. “Pero se est\u00e1n ajustando mes a mes volviendo a los valores hist\u00f3ricos para estos predios, el cual siempre rond\u00f3 entre US$7 a US$8 por m2 para los dep\u00f3sitos premium”, dice.<\/p>\n

En cuanto a la vacancia, las cifras son altas en comparaci\u00f3n con valores hist\u00f3ricos debido a la incorporaci\u00f3n de m2 y a la ca\u00edda del consumo. “La vacancia actual ronda el 9 por ciento, cuando hist\u00f3ricamente est\u00e1 por debajo del 5 por ciento. Tambi\u00e9n se registran vacancias de inmuebles por un per\u00edodo prolongado, cosa muy poco habitual en este mercado, el cual es en general muy demandado. Gradualmente los metros se reducen, con alquileres de entre 5000 y 10.000 m2”, aclara Castro Cranwell.<\/p>\n

Seg\u00fan resulta del informe de Cushman & Wakefield, como resultado de la entrada de nueva superficie con alta ocupaci\u00f3n, el \u00edndice de vacancia muestra un ligero incremento de 0,7 puntos porcentuales, alcanzando el 8,6 por ciento en junio de 2018. Los precios de alquiler en d\u00f3lares que registra el informe para el primer semestre, muestran un retroceso del 5,6 por ciento, situ\u00e1ndose en US$6,9 por m2 por mes. En el an\u00e1lisis por zona, el corredor Norte muestra el mayor retroceso, con una baja del 5,6 por ciento respecto del semestre anterior. Dentro de \u00e9sta \u00e1rea, los submercados con mayor descenso fueron el corredor Ruta 9 -con un descenso del 7,7 por ciento- y el Tri\u00e1ngulo San Eduardo -en el que la baja fue del 6,8 por ciento-.<\/p>\n

Pero la crisis econ\u00f3mica no frena la construcci\u00f3n de centros log\u00edsticos premium que sigue en alza. En la zona del Tri\u00e1ngulo San Eduardo se concentra el 40 por ciento de la superficie en construcci\u00f3n, aunque cede gradualmente participaci\u00f3n a favor de la zona Sur-Oeste. Durante el primer semestre de 2018 destaca el crecimiento del inventario de m2 disponibles de la zona Sur, donde el partido de Esteban Echeverr\u00eda, concentra el 64 por cieno de la superficie. El corredor ruta 8 registr\u00f3 un incremento del 7,5 por ciento mientras que el Tri\u00e1ngulo San Eduardo contabiliz\u00f3 un aumento del 4,4 por ciento.<\/p>\n

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Zonas calientes<\/strong><\/p>\n

Los parques log\u00edsticos se concentran en zona Norte, a lo largo de la autopista Panamericana. “El corredor Norte representa alrededor del 70 por ciento del inventario total de parques log\u00edsticos”, se\u00f1ala Winokur. Para Castro Cranwell la gran demanda de esta zona responde a la cercan\u00eda de las autopistas m\u00e1s importantes, seguridad y cercan\u00eda a los centros de consumo m\u00e1s atractivos, y porque tambi\u00e9n es una de las zonas m\u00e1s ofrecidas.<\/p>\n

“En contraposici\u00f3n, el corredor Sur, con el 25 por ciento del stock de parques industriales y dep\u00f3sitos todav\u00eda mantiene una extensa cantidad de sectores industriales, con importantes ventajas debido sobre todo a su cercan\u00eda con el puerto, pero en muchos casos con una infraestructura de servicios vieja u obsoleta. Y la zona Oeste, con un 5 por ciento de la superficie del mercado, es la menos consolidada, con un \u00edndice de vacancia elevado, aunque con gran potencial de desarrollo futuro”, explica Winokur. Tanto en zona Oeste como en el Sur, en especial en torno al Mercado Central y la autopista Ezeiza, a\u00f1o a a\u00f1o se incrementan la cantidad de metros ofrecidos. “El Mercado Central por su ubicaci\u00f3n tiene un alto potencial, de hecho Mercado Libre est\u00e1 proyectando all\u00ed un dep\u00f3sito de 70.000 m2”, agrega.<\/p>\n

Pablo Fiorita, responsable de la divisi\u00f3n parques industriales y centros log\u00edsticos de Adri\u00e1n Mercado, asegura que el corredor que se ubica desde el Mercado Central sobre la autopista Richieri y que se conecta a la autopista Ezeiza Ca\u00f1uelas en toda su extensi\u00f3n hasta la ruta provincial 6, es uno de los de mayor crecimiento. “Actualmente el Mercado Central est\u00e1 sufriendo una transformaci\u00f3n positiva, incorporando nuevas operadores y reciclando sus espacios e instalaciones. Adem\u00e1s, sobre la autopista Ezeiza-Ca\u00f1uelas se vienen instalando empresas de forma continua siguiendo la tendencia y acompa\u00f1ando a los nuevos aglomerados industriales, estos nuevos polos y parques concentran gran cantidad de industrias de todo tipo y rubro”, se\u00f1ala.<\/p>\n

Mientras que la prolongaci\u00f3n del Camino del Buen Ayre, una nueva autopista con una extensi\u00f3n total de 90 km, ya se denomina como “la autopista del transporte de la provincia de Buenos Aires”, dice Fiorita. “All\u00ed se encuentran en desarrollo, solo en el tramo actualmente existente unos 30 operadores log\u00edsticos con importantes predios y cantidad de m2, y tambi\u00e9n unos siete parques industriales y log\u00edsticos, por lo cual si replicamos esta cantidad al tramo de la autopista que est\u00e1 en construcci\u00f3n, podemos determinar que en cuesti\u00f3n de algunos a\u00f1os este nuevo corredor ser\u00e1 el preferido y compensar\u00e1 la falta de nuevos m2 en otros corredores donde ya no se puede crecer en materia log\u00edstica, tanto por el plan de reordenamiento urbano que propone descentralizar el transporte pesado en los centros urbanos principales, como tambi\u00e9n por la imposibilidad de crecer en los actuales predios y la falta de nuevos espacios con ubicaci\u00f3n atractiva para desarrollar centros log\u00edsticos”, sostiene.<\/p>\n

Ahora bien, a la hora de definirse las empresas priorizan la seguridad de los predios, la eficiencia en el aprovechamiento, circulaci\u00f3n y distribuci\u00f3n de espacios, la funcionalidad a poder adaptarse ante un posible crecimiento o disminuci\u00f3n de sus capacidades. Es que ya descubrieron la ventaja de instalarse en un parque.<\/p>\n

Por Silvina Vitale<\/strong>, Lunes 10 de diciembre de 2018<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Inmuebles comerciales e industriales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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