{"id":9963,"date":"2019-01-11T15:57:04","date_gmt":"2019-01-11T18:57:04","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9963"},"modified":"2019-01-22T16:04:03","modified_gmt":"2019-01-22T19:04:03","slug":"coghlan-un-barrio-con-oferta-distinta","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/coghlan-un-barrio-con-oferta-distinta\/","title":{"rendered":"Coghlan, un barrio con oferta distinta"},"content":{"rendered":"

Ubicada en el coraz\u00f3n de la uni\u00f3n de Saavedra, Belgrano R y Villa Urquiza, la zona es una de las preferidas por la demanda que busca comprar un inmueble a precios m\u00e1s accesibles que los del corredor Norte de la ciudad.<\/strong><\/p>\n

Como un oasis en la vor\u00e1gine de la Ciudad de Buenos Aires, se alza el barrio de Coghlan. Ubicado en el corredor Norte, en un pent\u00e1gono atravesado por la avenida Balb\u00edn que limita con Belgrano, Saavedra, N\u00fa\u00f1ez y Villa Urquiza, este barrio que se desarrolla en los alrededores del hospital Pirovano vive un profundo proceso de transformaci\u00f3n que lo incluy\u00f3 en el listado de \u00e1reas de moda de la ciudad de Buenos Aires. Es por esa raz\u00f3n que los desarrolladores posaron el ojo sobre esta \u00e1rea que definen como “el Colegiales de Nu\u00f1ez”.<\/p>\n

En Coghlan conviven las \u00e1reas de protecci\u00f3n hist\u00f3rica, los grandes chalets y las casas inglesas con peque\u00f1os condominios y edificios bajos, tipo PH. “No es un barrio en el que el que los nuevos C\u00f3digos recientemente aprobados por la Legislatura porte\u00f1a generen fuertes cambios. Es una zona en la que se est\u00e1n construyendo varios emprendimientos bajos en altura”, explica Hern\u00e1n Badano, el empresario del sector que desarroll\u00f3 dos proyectos en la zona y, entre las ventajas de la zona, destaca los aires barriales.<\/p>\n

Un dato no menor es que en el barrio, los nuevos emprendimientos s\u00f3lo pueden contar con un m\u00e1ximo de hasta cuatro pisos. Se trata de un dato clave porque asegura vistas abiertas en las obras que se realizan. Adem\u00e1s al tener un crecimiento homog\u00e9neo, la sobrepoblaci\u00f3n y el tr\u00e1nsito no son un tema de conflicto. “Hace algunos a\u00f1os, comenz\u00f3 un proceso en donde de a poco se fue notando un cambio en la fisonom\u00eda del barrio, aparecieron desarrollos en propiedad horizontal de pocos pisos que conviven con casas tradicionales, muchas de estilo ingl\u00e9s, a veces centenarias”, sostiene Jorge Safar, gerente comercial de la inmobiliaria Oppel. El broker agrega que “al ser un barrio de baja altura, en general las propiedades cuentan con buena luminosidad, un aspecto muy valorado por la demanda y dif\u00edcil de encontrar en barrios m\u00e1s densos”.<\/p>\n

Coghlan tiene un clima m\u00e1gico. Es un barrio tranquilo en el que incluso se percibe una sensaci\u00f3n de pueblo ideal para la vida en familia: los comercios cierran al mediod\u00eda y, durante esas horas, el silencio es protagonista. Su mayor encanto radica en la estaci\u00f3n del ferrocarril que lleva su nombre. Por la zona, adem\u00e1s de la l\u00ednea Mitre, tambi\u00e9n corren las v\u00edas de los trenes que se dirigen a Jos\u00e9 Le\u00f3n Su\u00e1rez. Las tierras que rodean la estaci\u00f3n fueron loteadas despu\u00e9s de la construcci\u00f3n ferroviaria. La estaci\u00f3n es un ejemplo t\u00edpico de arquitectura inglesa ferroviaria, construida a fines del siglo XIX, con techos de tejas de pizarra y aberturas de madera verticales. Las ventanas tienen molduras con forma de arco mientras que sobre los andenes se extienden techos de chapa con las t\u00edpicas cenefas y columnas construidas en madera.<\/p>\n

Con una plaza de arena y otra seca, biblioteca, un puente de hierro y abundancia de verde, el \u00e1rea est\u00e1 perfectamente conservada destac\u00e1ndose el tradicional obelisco de 35 metros de altura – que en el pasado funcion\u00f3 como una torre de ventilaci\u00f3n de Obras Sanitarias- y visible desde diferentes \u00e1ngulos del barrio. “Coghlan es espectacular, una peque\u00f1a isla con caracter\u00edsticas propias y una impronta grafitera urbana muy interesante”, detalla el arquitecto Diego Rybka, director del grupo Uno en Uno. “Con barrios aleda\u00f1os como Belgrano en el que la oferta est\u00e1 saturada, Coghlan tiene la oportunidad de generar nuevas viviendas sobre todo para un p\u00fablico joven que tom\u00f3 muy bien las propuestas que se est\u00e1n ofreciendo”, agrega. Respecto al perfil de la demanda, el arquitecto describe que se est\u00e1 asemejando m\u00e1s al de quienes compran en Belgrano R. Buscan departamentos m\u00e1s amplios, con amenities, en un barrio bajo y con poca densidad. Los proyectos que se est\u00e1n dise\u00f1ando tienen las comodidades de una casa pero en un edificio: terrazas, pileta, balcones grandes y parrilla”, grafica Adri\u00e1n Kaplansky, director de la desarrolladora Grupo Copelle. “Los \u00faltimos pisos con terraza y pileta privada son muy demandados”, sostiene. Hoy, muchos de estos proyectos, sean monoambientes \u00f3 grandes departamentos se rigen bajo un lema: “Derecho a parrilla”. Un detalle que suma valor agregado a los balcones.<\/p>\n

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Fuente: LA NACION - Cr\u00e9dito: Claudio Larrea \/ Brando <\/figcaption><\/figure>\n

El comprador de Coghlan no es quien busca una propiedad en Belgrano o Palermo sino las familias reci\u00e9n constituidas con uno o dos hijos que nacieron y crecieron en los barrios aleda\u00f1os con una oferta de unidades m\u00e1s caras. “Es un mercado dirigido al segmento medio alto que compra para vivir”, explica Badano que construy\u00f3 dos emprendimientos de casas en altura: uno de 22 departamentos en la avenida Congreso y Meli\u00e1n, y otro ubicado en Conde al 3200. “Cuando uno proyecta una obra en este tipo de barrio en donde la accesibilidad es por medio de locomoci\u00f3n propio porque no hay estaciones de subte muy cercanas, hay que ofrecer una o dos cocheras por departamento”, da tips y reconoce que en la obra que hizo en Conde ofrec\u00eda doce cocheras pero “se qued\u00f3 corto”. “La mitad de los ocho compradores del edificio adquirieron dos cocheras”, recuerda.<\/p>\n

Respecto a las cuadras m\u00e1s valoradas, los especialistas destacan a Na\u00f3n, la avenida Congreso y la esquina de Conde y Roque P\u00e9rez. Si el an\u00e1lisis es por \u00e1reas, siempre la cercan\u00eda a una avenida conectada suma. Por eso en el \u00e1rea de Balb\u00edn hacia Cabildo los terrenos y la oferta es m\u00e1s cara que la zona de Balb\u00edn hacia Villa Urquiza.<\/p>\n

Por otra parte, Coghlan “pisa” con barrios vecinos como Villa Urquiza, Belgrano R y Villa Ort\u00fazar al corredor Donado-Holmberg. La zona, edificada gracias a la subasta de terrenos que hace unos a\u00f1os realiz\u00f3 el Gobierno de la Ciudad, floreci\u00f3 con una consigna: las construcciones deb\u00edan tener una volumetr\u00eda uniforme con una altura m\u00e1xima de 15 metros para todo el corredor. As\u00ed, este fen\u00f3meno barrial impuls\u00f3 el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios e incluso se desarroll\u00f3 un nuevo polo gastron\u00f3mico. Si bien todav\u00eda hay terrenos bald\u00edos, los desarrolladores esperan que se lance una nueva licitaci\u00f3n para volver a edificar. Una zona en la que si bien el precio de la tierra sube como en la mayor\u00eda de los barrios porte\u00f1os, a\u00fan se consiguen incidencias razonables de US$500 por metro cuadrado. De hecho los lotes que hoy se encuentran en el corredor son de dimensiones generosas, lo que les permite a los desarrolladores proyectar servicios que agregan valor a los emprendimientos y que son valorados por el mercado. “En el coraz\u00f3n de Coghlan, construimos Casa Ho. Son departamentos 10 por ciento m\u00e1s grandes que los standard para un p\u00fablico que apuesta a una vida m\u00e1s sustentable y c\u00f3moda. Tiene desde sala de ensayo para poder bajar con la guitarra hasta un paisajismo armado como si fuera un bioma tropical con palmeras y \u00e1rboles c\u00edtricos”, explica Rybka. En cuanto a precios, Coghlan se ubica en la mitad de la tabla en comparaci\u00f3n al resto de los barrios de Buenos Aires. Sin embargo, con el alza de las propiedades y las nuevas ofertas ha comenzado a subir. El valor de referencia de un departamento usado de buenas caracter\u00edsticas puede rondar los US$3000 por metro cuadrado. En el caso de inmuebles nuevos, ese n\u00famero puede escalar hasta los US$3500 y, en algunos casos, llegar hasta los US$4000 por metro cuadrado dependiendo del tipo de producto y caracter\u00edsticas del emprendimiento. “La gente que compr\u00f3 estos nuevos departamentos en Coghlan como inversi\u00f3n, los est\u00e1 alquilando en menos de una semana”, afirma Rybka. El barrio es uno de los que tiene mayor proyecci\u00f3n a nivel inmobiliario y comercial gastron\u00f3mico. Los especialistas afirman que abundan las oportunidades para conseguir propiedades m\u00e1s econ\u00f3micas y de m\u00e1s metros cuadrados que la oferta de los barrios linderos que ya se encuentran superpoblados. “Son emprendimientos que se diferencian por su tama\u00f1o, calidad y habitabilidad. Por ejemplo, en nuestro caso los dormitorios salen del metraje tradicional de tres por tres y tienen tres por cuatro. As\u00ed surgen unidades de dos ambientes de 60 metros cuadrados o de tres ambientes por 80 metros cuadrados”, explica Badano. El empresario aclara que no hace preventas y ofrece las unidades cuando est\u00e1n totalmente terminadas. “Es un esquema que puedo sostener porque son proyectos de US$2 millones, un modelo financiable y manejable”, explica. Por esa raz\u00f3n opta por hacer varios proyectos de este tipo y no uno de gran envergadura.<\/p>\n

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Cr\u00e9dito: Claudio Larrea \/ Brando<\/figcaption><\/figure>\n

En la oferta de casas, el rango de valores es amplio: entre los US$300.000 y los US$900.000, seg\u00fan Safar. En general se trata de casonas y hasta sutiles casitas con galer\u00edas en su frente que en el pasado fueron habitadas por los empleados de la empresa ferroviaria. Y cuyos dise\u00f1os respond\u00edan a la jerarqu\u00eda del personal en la organizaci\u00f3n.<\/p>\n

El mercado de las grandes mansiones merece un an\u00e1lisis aparte. Con una demanda acotada, quienes las buscan miran la ubicaci\u00f3n, orientaci\u00f3n, metro cuadrado, valor de la tierra, tipolog\u00eda, mantenimiento y seguridad. Por efecto derrame de Coghlan, Saavedra es uno de los barrios beneficiados. En los \u00faltimos a\u00f1os, esa \u00e1rea de la ciudad ha registrado un alza en materia de emprendimientos inmobiliarios modernos, apalancados por el costumbrismo de un barrio t\u00edpico de la ciudad de Buenos Aires y el despegue comercial que combina locales barriales con centros comerciales. De esta forma, Saavedra, que es la continuaci\u00f3n natural de Belgrano y Nu\u00f1ez ,se convirti\u00f3 en la opci\u00f3n accesible para aquellos que aspiran a asentarse en el corredor Norte de la ciudad.<\/p>\n

As\u00ed las cosas y con incidencias de la tierra que promedian los US$800\/m2 en la que se negocia directamente con los vecinos -“es cuesti\u00f3n de tocar el timbre”, afirman-, los desarrolladores est\u00e1n poniendo la mira en Coghlan y se preguntan cu\u00e1l ser\u00e1 el destino del predio m\u00e1s codiciado. El terreno, ahora en estado de abandono ,est\u00e1 ubicado sobre la avenida Congreso, entre Na\u00f3n y Estomba, justo en el l\u00edmite con Saavedra. “La direcci\u00f3n de interpretaci\u00f3n urban\u00edstica es la que determinar\u00e1 qu\u00e9 se puede construir y qu\u00e9 no en esa tierra. Por ahora no hay un registro de planos, o sea no se present\u00f3 todav\u00eda un proyecto”, aclararon en el Ministerio de Desarrollo Urbano de la Ciudad. Paralelamente, los vecinos del barrio piden que esa zona se convierta en un espacio verde. Pero, por el momento, su destino es incierto.<\/p>\n

Por Andrea Glikman<\/strong>, S\u00e1bado 15 de diciembre de 2018<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Propiedades & Countries <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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