{"id":9985,"date":"2019-01-20T09:38:58","date_gmt":"2019-01-20T12:38:58","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9985"},"modified":"2019-04-03T15:25:46","modified_gmt":"2019-04-03T18:25:46","slug":"oficinas-las-urnas-marcaran-el-ritmo-de-la-demanda","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/oficinas-las-urnas-marcaran-el-ritmo-de-la-demanda\/","title":{"rendered":"Oficinas: las urnas marcar\u00e1n el ritmo de la demanda"},"content":{"rendered":"

La mayor\u00eda de los brokers son optimistas: creen que la expectativa de una cosecha r\u00e9cord podr\u00eda traccionar a la econom\u00eda; sin embargo reconocen que la pol\u00edtica es la que definir\u00e1 el movimiento del mercado.<\/strong><\/p>\n

El mercado de oficinas vive un presente complejo. Si bien este es un sector que no reacciona con la misma velocidad a las fluctuaciones econ\u00f3micas que el mercado financiero ya comenz\u00f3 a dar se\u00f1ales de recesi\u00f3n. En lo que tiene que ver con negociaciones durante 2018 se extendieron los plazos de cierre de cada operaci\u00f3n. Los especialistas coinciden en que la devaluaci\u00f3n impact\u00f3 en el segmento de escala peque\u00f1a\/mediana desacelerando y postergando la toma de decisiones. En lo que tiene que ver con la vacancia esta mostr\u00f3 un comportamiento creciente del orden del 9 por ciento, la tasa m\u00e1s alta de los \u00faltimos tres a\u00f1os que obedeci\u00f3 principalmente a la liberaci\u00f3n de dos importantes edificios en block. El inventario durante 2018 creci\u00f3 un 12 por ciento, alcanzando un stock de 1.950.000 metros cuadrados. Los valores de alquiler tambi\u00e9n dieron muestra de estabilidad: promediaron los US$25,5 a US$27 por metro cuadrado dependiendo de su categor\u00eda. Hasta aca la foto del escenario 2018, para saber qu\u00e9 suceder\u00e1 en 2019, La Naci\u00f3n consult\u00f3 a especialistas.<\/p>\n

Lo que viene<\/strong><\/p>\n

Mat\u00edas Celasco Correa, Research Manager de CBRE Argentina, sostiene que el nuevo a\u00f1o ofrece, a pesar de ser un tiempo electoral, buenas perspectivas. “Tras haber vivido un 2018 muy duro caracterizado por los desequilibrios macroecon\u00f3micos y a pesar que 2019 comienza en una situaci\u00f3n de recesi\u00f3n, la volatilidad en el mercado parece haber encontrado un ancla nominal en el nuevo esquema del Banco Central. Las perspectivas para el sector de la construcci\u00f3n, sobre todo a partir del segundo semestre, son pr\u00f3speras a pesar de ser un a\u00f1o electoral”, explica.<\/p>\n

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Pablo Kiesel, gerente comercial de la desarrolladora Raghsa, conf\u00eda en que se cumplan con los pron\u00f3sticos econ\u00f3micos que se escuchan desde el oficialismo. “Esperamos que los anuncios de mejora en la econom\u00eda se plasmen en la realidad y que el a\u00f1o electoral no frene decisiones de nuevos negocios para la Argentina”, relata reconociendo que siempre est\u00e1n atentos a la posibilidad de nuevos negocios y desarrollos. “En cuanto al an\u00e1lisis general del a\u00f1o que viene, depender de tantas variables ex\u00f3genas y end\u00f3genas lo complica. Por lo pronto, una buena cosecha como siempre, ser\u00e1 importante. El campo tracciona mucho a la econom\u00eda. Esperamos que el gobierno logre controlar el d\u00f3lar y la inflaci\u00f3n y, por consiguiente, bajar las tasas de inter\u00e9s, lo cual ayudar\u00e1 a la recuperaci\u00f3n”, sigue la charla. El especialista tambi\u00e9n se refiri\u00f3 a la entrada en vigencia del nuevo C\u00f3digo de Planeamiento Urbano y de Edificaci\u00f3n. “Traer\u00e1 incertidumbre y oportunidades. Habr\u00e1 que estar atentos a la respuesta del mercado frente a este nuevo marco regulatorio. El desarrollo de nuevos proyectos de menor escala excede el nuevo marco normativo. Sin dudas, la mejora en la econom\u00eda es necesaria para que se construya m\u00e1s”, relata.<\/div>\n

Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT es optimista y sostiene que este sector en 2019 dar\u00e1 mucho que hablar. “Creemos que una de las estrellas ser\u00e1 el segmento de oficinas, donde hay una demanda de renovaci\u00f3n, baja vacancia y, en general, edificios que no cumplen con las expectativas de ubicaci\u00f3n, sustentabilidad, servicios, calidades y espacios comunes. Caracter\u00edsticas que s\u00ed se pueden ofrecer en proyectos a estrenar”, afirma.<\/p>\n

Otra de las voces optimistas es la de Mariana Stange, asesora inmobiliaria especializada en mercado corporativo, que espera que el a\u00f1o que viene finalmente lleguen las inversiones extranjeras. “El mercado de oficinas se ha sostenido durante los \u00faltimos semestres y esperamos que esta tendencia se consolide y comience a marcar una curva ascendente. Si a los \u00faltimos acuerdos firmados entre la Argentina y el mundo, le sumamos que la esperada consolidaci\u00f3n del rumbo econ\u00f3mico y pol\u00edtico genere reglas claras y seguridad jur\u00eddica las nuevas empresas llegar\u00e1n y con ellas inversiones y demanda de espacios de trabajo”.<\/p>\n

Juan Manuel Farola, director comercial de oficinas de Colliers Argentina, es m\u00e1s cauto y cosecha m\u00e1s preguntas que certezas. “Hay que ver el impacto que va a tener el Paseo del Bajo en Macrocentro Sur, Puerto Madero, Catalinas y despu\u00e9s las consecuencias que generar\u00e1 en el acceso norte, Libertador y Panamericana. Teniendo en cuenta que estaremos en un a\u00f1o electoral la gran pregunta es cu\u00e1l va a ser el marco de decisi\u00f3n de las empresas, aunque en general estos suelen ser tiempos de mucha cautela. Pero todo depender\u00e1 del impacto que tenga la coyuntura econ\u00f3mica y pol\u00edtica en cada nicho espec\u00edfico”, comenta el broker.<\/p>\n

En la misma l\u00ednea ampl\u00eda Mariana Stossl, market research de Newmark Grubb Bacre, dice que “las perspectivas para el nuevo a\u00f1o depender\u00e1n claramente de factores pol\u00edticos m\u00e1s que de los econ\u00f3micos”.<\/p>\n

Para Eduardo Petrolati, director comercial gesti\u00f3n inmobiliaria del Grupo Adri\u00e1n Mercado, el sector se encuentra en proceso de cambios. “Este rubro contin\u00faa adapt\u00e1ndose a las nuevas tendencias, tanto en la concepci\u00f3n de los espacios que se incorporan como tambi\u00e9n en reconversi\u00f3n de los m\u00e1s viejos, tendiendo hacia espacios laborales m\u00e1s abiertos, integrados, tecnol\u00f3gicos y flexibles, acordes a las modalidades de trabajo de las nuevas generaciones”, dice. Y agrega: “Es importante destacar, que dentro del mercado oficinas, el sector corporativo es el \u00fanico que presenta m\u00e1s demanda que oferta. Durante 2019 continuar\u00e1n gener\u00e1ndose proyectos de oficinas A+ con una gran cantidad de metros cuadrados principalmente en las zonas que hist\u00f3ricamente han sido rentables como por ejemplo el \u00e1rea de Catalinas con las parcelas subastadas por el Estado, el Polo DOT, que se est\u00e1 extendiendo hacia San Isidro; la avenida Del Libertador desde Belgrano hacia el Norte de GBA, sin dejar de mencionar al Polo Tecnol\u00f3gico en Parque Patricios”, relata.<\/p>\n

Seg\u00fan Carlos Boero, gerente comercial oficinas y edificios de Toribio Ach\u00e1val, el mercado de los proyectos clase B tambi\u00e9n experimentar\u00e1 un marcado crecimiento. “Se multiplicar\u00e1 la oferta en Microcentro y Macrocentro. All\u00ed se sumar\u00e1n al stock, nuevos edificios reciclados aptos para la comercializaci\u00f3n”, sostiene el broker.<\/p>\n

Los precios<\/strong><\/p>\n

Para muchos especialistas los valores no sufrir\u00e1n grandes cambios. “Al igual que lo ocurrido durante 2018, los precios de las oficinas clase A no se ver\u00e1n afectados por tratarse de un mercado con una tasa de vacancia reducida”, explica Stossl. Seg\u00fan Pablo Papad\u00f3pulos, gerente de la divisi\u00f3n oficinas de L. J. Ramos existen otras argumentaciones que avalan el sostenimiento de los precios: “Los valores en d\u00f3lares continuar\u00e1n estables y sin variaci\u00f3n alguna, esto es a causa de una inflaci\u00f3n alta y un d\u00f3lar controlado”. Por su parte, Petrolati va m\u00e1s all\u00e1 en su explicaci\u00f3n y afirma: “La escasez de metros cuadrados en oferta har\u00e1 dif\u00edcil la retracci\u00f3n de los precios en d\u00f3lares”.<\/p>\n

Paula Maidana, broker de Cushman & Wakefield Argentina, estima que si bien en la actualidad los valores se encuentran estables, pueden ser v\u00edctima de cualquier fluctuaci\u00f3n: “Aunque ahora los precios y el d\u00f3lar se han estabilizado, lo que suceda con ellos el a\u00f1o que viene depender\u00e1 de la situaci\u00f3n macroecon\u00f3mica y de la cantidad de metros cuadrados que ingresen al mercado. Hoy la vacancia sigue siendo muy baja con lo cual los precios tienden al alza”. Boero plantea otra hip\u00f3tesis: “de no existir una coyuntura econ\u00f3mica del tipo devaluatoria para la formaci\u00f3n de los precios va a resultar determinante el crecimiento econ\u00f3mico y el movimiento propio del mercado inmobiliario”.<\/p>\n

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Guido Mos\u00edn, research lead de Jones Lang LaSalle (JLL), sostiene que para armar un panorama sobre los valores de comercializaci\u00f3n alcanza con observar lo sucedido en 2018. “En cuanto a precios, y c\u00f3mo los afectar\u00e1 la devaluaci\u00f3n y la inflaci\u00f3n, es posible tomar como referencia lo que ocurri\u00f3 en 2018 para prever lo que podr\u00eda suceder el a\u00f1o que est\u00e1 a punto de comenzar. Durante el 2018 y con una devaluaci\u00f3n de la moneda superior al 100 por ciento, los precios de los alquileres se mantuvieron estables, con valores que respetaron sus promedios hist\u00f3ricos -con una media general del mercado clase A y B de US$25,5 a US$27 por metro cuadrado-. Consideramos que esta situaci\u00f3n continuar\u00e1 en 2019, con leves ajustes marginales a la baja, que no afectar\u00e1n a los contratos preexistentes”. De hecho no se esperan renegociaciones masivas. “Tanto inquilinos como propietarios parecieran haber entendido en los \u00faltimos a\u00f1os que, en un mercado tan permeable a las variaciones en el tipo de cambio, los ganadores y perdedores son proclives a alternar seg\u00fan las variaciones en la cotizaci\u00f3n, por lo que el impacto sobre los precios suele ser relativo cuando se han alcanzado valores que, calculados en d\u00f3lares, se consideran competitivos”, analiza desde JLL.<\/p>\n

En lo que respecta a los valores de venta de los proyectos Clase A, 2019 arranca con precios de venta del metro cuadrado que parten desde los US$4400\/US$4500. “Aunque existen muy pocas propiedades para la venta, las existentes oscilan entre las US$4500 y US$6000 dependiendo de las caracter\u00edsticas y ubicaci\u00f3n de las mismas. Mientras que los complejos Clase B, el precio promedio los valores generales ronda los US$3000”, sostiene Stossl.<\/p>\n

En tanto Kiesel de Raghsa afirma: “Es sabido que el movimiento del d\u00f3lar en la Argentina repercute en el resto de los precios. Esto significa que existe riesgo de que se traslade la devaluaci\u00f3n a los valores en pesos”.<\/p>\n

En lo que tiene que ver con la rentabilidad Boero explica: “Al existir una devaluaci\u00f3n el beneficio baj\u00f3 proporcionalmente para los mercados de oficinas clase B, mientras que las premium recibieron un impacto menor. La renta, en tiempos de pre-devaluaci\u00f3n ha estado en el orden del 7 por ciento anual para las oficinas top , mientras que en el caso de las clase B, oscil\u00f3 entre el 8 a 11 por ciento, dependiendo de cada proyecto. Luego en tiempos de post devaluaci\u00f3n bajaron, directamente al ritmo de la misma, para los contratos en pesos y para los de categor\u00eda premium a un d\u00f3lar de $30, cotizaci\u00f3n que se mantuvo durante los primeros seis meses luego de la correcci\u00f3n cambiaria”.<\/p>\n

Para Stange la rentabilidad lograr\u00e1 un reacomodamiento a partir de marzo pr\u00f3ximo. “Si todo sale bien esta se recompondr\u00e1 durante el segundo trimestre de 2019, cuando alcanzar\u00e1 el promedio de los \u00faltimos a\u00f1os de entre 6,5 y 7 por ciento anual”, dice la analista.<\/p>\n

Los proyectos<\/strong><\/p>\n

Seg\u00fan Mos\u00edn, el mercado corporativo sumar\u00e1 nuevos metros cuadrados de calidad. “En 2019 ingresar\u00e1n casi 200.000 metros cuadrados al inventario corporativo, es decir un 13 por ciento del stock actual, un valor muy superior al promedio hist\u00f3rico de ingresos anuales”, explica. La zona denominada Catalinas II, que surgir\u00e1 como resultado de las subastas realizadas por el Gobierno Nacional en los terrenos ferroviarios lindantes al actual Catalinas, ser\u00e1 una de las m\u00e1s demandas del mercado. Otra \u00e1rea que seguramente crezca con fuerza ser\u00e1 el corredor Libertador de la Capital Federal. “El 90 por ciento de los metros cuadrados que ingresar\u00e1n al mercado durante este a\u00f1o nuevo, ser\u00e1n clase A”, anticipa Maidana. Un dato importante que aporta Stossl es que: “Un 15 por ciento de la superficie en construcci\u00f3n se encuentra prealquilada y no estar\u00e1 disponible al momento de su incorporaci\u00f3n, generando una variaci\u00f3n en el stock de los submercados correspondientes, pero no en la vacancia”. Farola agrega que para: “2023 se espera la incorporaci\u00f3n de 440.000 metros cuadrados, que es m\u00e1s de un 20 por ciento del inventario”.<\/p>\n

En cuanto a la demanda, para Papad\u00f3pulos, las zonas m\u00e1s buscadas en este 2019 ser\u00e1n: el corredor Libertador, la isla Catalina -tambi\u00e9n conocida como Catalinas II- y Puerto Madero.<\/p>\n

Para varios especialistas la zona que m\u00e1s inc\u00f3gnitas genera es el Microcentro porte\u00f1o. “Hoy el sector p\u00fablico que era un jugador relevante en este rinc\u00f3n de la ciudad, no existe como demandante de metros. Entonces qu\u00e9 va a pasar con el stock que tiene”, se pregunta Farola.<\/p>\n

Entre las novedades del sector se destaca el complejo que lleva adelante la firma Raghsa, en el barrio de N\u00fa\u00f1ez. “Estamos muy enfocados en la construcci\u00f3n del Centro Empresarial Libertador, esta ser\u00e1 la torre m\u00e1s grande de la Argentina, con 60.000 metros cuadrados rentables. Avanzamos a buen ritmo con la construcci\u00f3n, y adem\u00e1s, ya prealquilamos 8000 metros cuadrados y estamos con negociaciones muy avanzadas por unos 20.000 metros cuadrados con empresas l\u00edderes. A un a\u00f1o de terminar la construcci\u00f3n, contar con casi el 50 por ciento alquilado es un buen augurio”, afirma.<\/p>\n

Las nuevas condiciones laborales est\u00e1n cambiando la fisonom\u00eda de los nuevos complejos de oficinas. “Actualmente existen nuevas conexiones entre el trabajo, las formas de realizarlo y el espacio d\u00f3nde se desarrolla. Desde Colliers estamos trabajando junto al grupo inversor Jack Green, en un proyecto denominado Hi. La obra de 16.000 m2 rentables de oficinas premium se encuentra en el corredor Norte del Gran Buenos Aires. Este complejo desaf\u00eda los l\u00edmites buscando nuevas perspectivas e interpretando estas nuevas conexiones. El resultado son dos edificios de oficinas dise\u00f1ados para inspirar experiencias innovadoras y creativas, que ser\u00e1n sin duda de inter\u00e9s por parte de las empresas m\u00e1s avanzadas y l\u00edderes en sus mercados”, comenta Alejandro Badino, gerente general de Colliers.<\/p>\n

RED Real Estate Developers, es otra de las firmas que proyecta llevar adelante nuevos desarrollos. “Acabamos de comprar un inmueble al lado de WeWork Bellini para hacer un edificio de oficinas de 14 pisos que demandar\u00e1 una inversi\u00f3n de US$10 millones. El proyecto, que se lanzar\u00e1 oficialmente en marzo, ser\u00e1 innovador por su dise\u00f1o y contar\u00e1 con una atractiva oferta de amenities”, comenta Alejandro Reyser, director ejecutivo de RED. Elbio Stoler, fundador de ADN Developers, afirma que: “Este nuevo a\u00f1o nos encuentra lanzando un proyecto: LIB. Se trata de un edificio de oficinas de 12.000 metros cuadrados en una esquina premium de Libertador, en el barrio de Belgrano. La lista de nuevas obras contin\u00faa y da cuenta que el mercado a\u00fan est\u00e1 vivo pero que sin duda espera un gesto pol\u00edtico que le permita volver a despegar.<\/p>\n

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Por\u00a0Leandro Murciego<\/strong>, Lunes 31 de diciembre de 2018<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Inmuebles comerciales e industriales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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