{"id":9990,"date":"2019-02-08T09:42:33","date_gmt":"2019-02-08T12:42:33","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9990"},"modified":"2019-04-03T15:25:26","modified_gmt":"2019-04-03T18:25:26","slug":"inmuebles-industriales-arrancan-el-ano-con-cautela-y-expectativa","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/inmuebles-industriales-arrancan-el-ano-con-cautela-y-expectativa\/","title":{"rendered":"Inmuebles industriales: arrancan el a\u00f1o con cautela y expectativa"},"content":{"rendered":"

En el primer trimestre, los precios se reacomodar\u00e1n al escenario post devaluaci\u00f3n; a largo plazo, el sector promete oportunidades.<\/strong><\/p>\n

El 2018 fue uno de los a\u00f1os en el que el mercado inmobiliario industrial fue m\u00e1s afectado por los sacudones econ\u00f3micos. De hecho, el sector fue uno de los que mayor ca\u00edda experiment\u00f3. La conclusi\u00f3n tiene relaci\u00f3n directa con los relevamientos privados que dan cuenta que la producci\u00f3n industrial retrocedi\u00f3 a niveles de 2008. Adem\u00e1s, la vacancia mostr\u00f3 niveles altos en los parques industriales, por lo que algunos desarrolladores debieron resignar precios para colocar metros cuadrados. La contracara de esta situaci\u00f3n es la que vivi\u00f3 el sector log\u00edstico, un mercado que contin\u00faa dando se\u00f1ales de crecimiento. De todas formas, a la hora de analizar qu\u00e9 pas\u00f3 con los precios, tanto los de los parques industriales como los de los centros log\u00edsticos, registraron descensos que variaron entre 5 y 7 por ciento, por lo que se puede considerar que el impacto de la devaluaci\u00f3n fue relativo y marginal.<\/p>\n

Para Guido Mos\u00edn, research lead de Jones Lang LaSalle (JLL), este presente tiene m\u00e1s de una explicaci\u00f3n: “La ca\u00edda del mercado inmobiliario industrial se debe a un conjunto de factores, los cuales se convirtieron en el principal factor de despegue. En primer lugar, la fuerte vinculaci\u00f3n con la estructura productiva del pa\u00eds que se vio deteriorada en los \u00faltimos tiempos. Otro dato significativo es que el inventario en los \u00faltimos a\u00f1os creci\u00f3 de forma sostenida pero no encontr\u00f3 su correlato en la demanda. Por otro lado, a\u00fan actualmente existen muchas empresas que, pudiendo instalarse en parques industriales, privilegian su infraestructura actual -muchas veces en entornos residenciales- ya que implican costos inferiores a los que deber\u00edan afrontar con la relocalizaci\u00f3n. Otro factor importante es que a diferencia de otros sectores del real estate, muchas compa\u00f1\u00edas son propietarias de los establecimientos que ocupan. Cabe destacar, sin embargo, que estos factores sientan las bases de un costado positivo: el incipiente desarrollo del fly to quality permite estimar una creciente demanda a futuro que, en caso de hacerse efectiva, sustentar\u00e1 las proyecciones a la baja en la vacancia para los pr\u00f3ximos a\u00f1os”, explica. El especialista agrega que “en cuanto a los centros log\u00edsticos, la vacancia presenta valores con pocas variaciones con respecto a los registrados en los \u00faltimos a\u00f1os, al ubicarse en un rango que oscil\u00f3 entre 7,5 y 9 por ciento durante 2018. En este mercado, la demanda se ha mostrado muy activa en los \u00faltimos a\u00f1os, ante la necesidad de gran cantidad de empresas de eficientizar sus procesos log\u00edsticos”.<\/p>\n

Seg\u00fan Mariana Stange, asesora inmobiliaria, el mercado log\u00edstico es el que lleva buen ritmo en el sector. “Est\u00e1 vivo. Esto lleva a desarrolladores a invertir en este sector, incrementando el stock de metros disponibles con naves modernas y equipadas. En algunos casos se desarrolla con la “renta calzada” es decir, construyen para un determinado locatario con quien ya han cerrado condiciones comerciales y firmado contrato de locaci\u00f3n. El panorama para el futuro del sector log\u00edstico es esperanzador, ya que continuar\u00e1 con la tendencia din\u00e1mica que viene evidenciando”.<\/p>\n

Alejandro Simonetti, gerente de la divisi\u00f3n Industria y Log\u00edstica de Toribio Ach\u00e1val, tiene otra mirada, y ve un 2019 con ojos optimistas no s\u00f3lo para el mercado log\u00edstico sino tambi\u00e9n para el industrial. “Las expectativas son positivas. Creemos que estamos ante una nueva ola de crecimiento que se va a consolidar durante este a\u00f1o que acaba de comenzar. Avizoramos un aumento en el mercado del desarrollo, adem\u00e1s se incrementaron las consultas en el \u00faltimo trimestre y estimamos que esta tendencia continuar\u00e1 en esa senda. Pero consideramos que es importante aunar esfuerzos y trabajar en sinton\u00eda para que los distintos eslabones de la cadena operen en sinergia”, explica el especialista.<\/p>\n

Un poco menos optimista es Juan Gianconteri, responsable del \u00e1rea de inmuebles industriales de Colliers Argentina. “Esperamos una tibia y lenta reactivaci\u00f3n del mercado de inmuebles industriales. En estos \u00faltimos meses hemos recibido un mayor caudal de consultas, tanto para inmuebles en alquiler como en venta. La oferta se ha incrementado a lo largo del a\u00f1o y l\u00f3gicamente van apareciendo los potenciales interesados en busca de oportunidades o precios m\u00e1s agresivos”, comenta el broker.<\/p>\n

Eduardo Petrolatti, director comercial gesti\u00f3n inmobiliaria del Grupo Adri\u00e1n Mercado, se muestra cauto a la hora de hablar de este a\u00f1o. “En el primer trimestre de 2019 nos vamos a encontrar con un mercado que seguir\u00e1 especulando mucho con la expectativa de un reacomodamiento de los precios post devaluaci\u00f3n, a la espera de definiciones pol\u00edticas con miras al a\u00f1o electoral. La evoluci\u00f3n de esas variables, dentro del marco macroecon\u00f3mico y de actividad industrial, ser\u00e1 protagonista para la toma de decisiones de inversi\u00f3n”, dice Petrolatti.<\/p>\n

Ma\u00ebl Desse, broker industrial de Cushman & Wakefield, vincula el futuro del sector con el de la realidad macroecon\u00f3mica del pa\u00eds. “Si el consumo no se reactiva, ciertos inquilinos que actualmente ocupan dep\u00f3sitos AAA deber\u00edan empezar a reducir los inventarios, dado que les va a comenzar a sobrar espacios. Sin embargo, observamos que el mercado sigue teniendo un d\u00e9ficit de metros cuadrados de calidad y que existe una demanda genuina de empresas que se mudan a parques log\u00edsticos premium para optimizar costos y ganar en eficiencia. Los desarrolladores lo saben y hay varios proyectos en desarrollo, tanto en zona Norte como en zona Sur.<\/p>\n

Para Gonzalo Gianola, director de la divisi\u00f3n industrias de L. J. Ramos, la falta de confianza es uno de los factores determinantes para la reactivaci\u00f3n del sector. “Gran parte del presente recesivo encuentra su sustento en la poca confianza que tiene el mercado. La falta de credibilidad en el gobierno hace que la actividad est\u00e9 paralizada. Es dif\u00edcil afirmar cuando se reactivar\u00e1 el sector. La aparici\u00f3n del cr\u00e9dito para el sector podr\u00eda ayudar. Tarde o temprano el mercado se acomoda. Actualmente, la compra de inmuebles contin\u00faa siendo la mejor opci\u00f3n para un inversor”, cuenta el especialista.<\/p>\n

Por otra parte, Alejandro Mazzei, presidente de Mazzei Propiedades, cree que en su parque industrial ubicado en San Vicente. “Se instalar\u00e1n empresas de servicios y log\u00edsticas, y disminuir\u00e1 la cantidad de empresas productivas, ya que el lineamiento del gobierno hoy no apoya al crecimiento de las pymes”, especula.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

Dar\u00edo Parlascino, titular de Red Parques Industriales sostiene que las pymes ser\u00e1 uno de los sectores que m\u00e1s sentir\u00e1 el cimbronazo. “Es evidente que el contexto y la perspectiva econ\u00f3mica afectar\u00e1n claramente en la din\u00e1mica de las industrias, en especial a las pymes que son el principal sector que busca radicarse en los parques industriales. En consecuencia, tanto la decisi\u00f3n de relocalizaci\u00f3n como la de expansi\u00f3n dentro de \u00e9stos predios especiales, se estudiar\u00e1n con mayor cautela. Seguramente este a\u00f1o bajar\u00e1 el ritmo en el que ven\u00edan d\u00e1ndose”, anticipa.<\/p>\n

Otro elemento que podr\u00eda tener un impacto sobre el mercado son los diferentes procesos eleccionarios. “Esta coyuntura nacional la sentir\u00e1n las compa\u00f1\u00edas multinacionales. En ellas la falta de previsibilidad tiende a ocasionar demoras en las decisiones, en especial en las que tienen que ver con las mudanzas o de expansiones”, agrega Desse de Cushman & Wakefield.<\/p>\n

Sobre el stock de metros cuadrados industriales Stange explica: “Los metros cuadrados se est\u00e1n incrementando aceleradamente. Se espera un aumento de la cantidad de parques log\u00edsticos en el Gran Buenos Aires de casi un 20 por ciento para fines de 2020”, cuenta la broker. Hay que tener en cuenta que seg\u00fan Gianconteri, “durante los \u00faltimos tres a\u00f1os se registr\u00f3 un crecimiento promedio interanual del 7 por ciento. Mientras que en la actualidad existen en obra unos 152.833 metros cuadrados en construcci\u00f3n en toda la regi\u00f3n metropolitana, los cuales ingresar\u00e1n al mercado durante 2019”.<\/p>\n

Los especialistas afirman que el sector sufrir\u00e1 el impacto inflacionario, ya que aproximadamente el 50 por ciento de los contratos de alquileres de dep\u00f3sitos premium en este mercado est\u00e1n fijados en pesos, con indexaci\u00f3n mediante f\u00f3rmulas polin\u00f3micas que mezclan la inflaci\u00f3n minorista, el costo de la construcci\u00f3n o el costo laboral. Por lo tanto, para estos contratos, la inflaci\u00f3n deber\u00eda trasladarse a los costos de alquiler. El caso de los contratos en d\u00f3lares es diferente, ya que estos establecen una indexaci\u00f3n fija anual y la inflaci\u00f3n de 20l9 no deber\u00eda impactar estos alquileres.<\/p>\n

Para Stange el mercado se encuentra sano y seguir\u00e1 activo. “Si bien hubo un primer impacto post devaluaci\u00f3n que redujo valores, llegando en algunos casos a quitas de hasta de un 20 por ciento, el mercado est\u00e1 sano y activo, y esto traccionar\u00e1 a los valores a sus promedios normales”, explica la especialista.<\/p>\n

Gianola ampl\u00eda el an\u00e1lisis y aventura: “El mercado se caracterizar\u00e1 por la escasez del cr\u00e9dito hipotecario y depender\u00e1 casi exclusivamente de la liquidez del comprador, que intentar\u00e1 hacer m\u00e1s fuerte su posici\u00f3n y podr\u00e1 encontrar m\u00e1s flexibilidad. Los m\u00e1rgenes de negociaci\u00f3n variar\u00e1n entre el 5 y 10 por ciento sobre el valor publicado”.<\/p>\n

Mariana Stossl, market reserch de Newmark Grubb Bacre, explica que los inmuebles industriales de clase A mantendr\u00e1n sus valores. “Esto se deber\u00e1 en gran medida a la aparici\u00f3n de productos premium en muy buenas ubicaciones. A su vez, el ingreso de propiedades de calidad generar\u00e1 una baja en el precio de las de clase B”, dice Stossl.<\/p>\n

Para Desse durante este a\u00f1o los precios de las naves AAA deber\u00edan acomodarse y volver a los niveles del primer trimestre de 2018, con valores que ronden los US$7,5 + IVA. En el segmento inferior los valores ir\u00e1n entre los US$3 y los US$5 el metro cuadrado.<\/p>\n

Dado el escenario econ\u00f3mico la rentabilidad sufri\u00f3 un fuerte impacto a la baja. Muchos propietarios debieron resignar beneficios para acompa\u00f1ar a los inquilinos y proteger las relaciones a largo plazo.<\/p>\n

Seg\u00fan Gianconteri, la ca\u00edda de la rentabilidad gener\u00f3 que muchos propietarios prefieran no resignar valor y por lo tanto retiren sus inmuebles de la oferta.<\/p>\n

“El mercado no ha convalidado el sostenimiento de las tasas hist\u00f3ricas de rentabilidad. La crisis cambiaria se tradujo en un retroceso de los precios de renta medido en d\u00f3lares cercano al 7 por ciento, con el agregado de que los \u00edndices de actualizaci\u00f3n muchas veces quedan por debajo de la inflaci\u00f3n real. En s\u00edntesis, todo indicar\u00eda que ese comportamiento se mantendr\u00e1 para este a\u00f1o”, comenta Petrolatti.<\/p>\n

Los especialistas afirman que las oportunidades no estar\u00e1n solo en negociar el valor del metro cuadrado sino en adquirir tierra para realizar proyectos y estar preparado para cuando se acomode la macroeconom\u00eda. “Actualmente los valores de la tierra para la venta van entre US$60 y US$120 por metro cuadrado dependiendo de la ubicaci\u00f3n”, cuenta Stossl.<\/p>\n

En lo que tiene que ver con los costos de construcci\u00f3n este baj\u00f3 un 20 por ciento (actualmente promedia los US$350 y US$550 por metro cuadrado) como consecuencia del abaratamiento de la mano de obra, aunque se estima que fruto de la inflaci\u00f3n proyectada para este a\u00f1o alcanzar\u00eda los US$700, valor que hab\u00eda rozado a comienzos del a\u00f1o \u00faltimo.<\/p>\n

Lo que se viene<\/strong><\/p>\n

Los conocedores del tema estiman que la zona del Camino Buen Ayre y la zona Sur van a captar parte de la atenci\u00f3n de los desarrolladores industriales. “Estas \u00e1reas van a ser protagonistas durante los pr\u00f3ximos a\u00f1os. Nuevas infraestructuras como el puerto de La Plata, el paseo del Bajo o la prolongaci\u00f3n del Buen Ayre, est\u00e1n redefiniendo el mapa del \u00e1rea metropolitano. Esta nueva autopista est\u00e1 ya muy avanzada y formar\u00e1 el tercer anillo del Gran Buenos Aires. Y se est\u00e1n generando formidables oportunidades de desarrollo”, afirma Desse.<\/p>\n

Este nuevo a\u00f1o que est\u00e1 signado por el proceso eleccionario demanda, seg\u00fan los principales referentes del sector, un cambio de rumbo que le permita al mercado industrial emular el impulso que tiene el rubro log\u00edstico, Ahora el desarrollo econ\u00f3mico y el tiempo dir\u00e1n si se cumplen las expectativas…<\/p>\n

Por\u00a0Leandro Murciego<\/strong>, Lunes 7 de enero de 2019<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Inmuebles comerciales e industriales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En el primer trimestre, los precios se reacomodar\u00e1n al escenario post devaluaci\u00f3n; a largo plazo, el sector promete oportunidades. El 2018 fue uno de los a\u00f1os en el que el mercado inmobiliario industrial fue m\u00e1s afectado por los sacudones econ\u00f3micos. De hecho, el sector fue uno de los que mayor ca\u00edda experiment\u00f3. La conclusi\u00f3n tiene … <\/p>\n

Segu\u00ed leyendo “Inmuebles industriales: arrancan el a\u00f1o con cautela y expectativa”<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":9994,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[801,5],"tags":[242],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9990"}],"collection":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=9990"}],"version-history":[{"count":5,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9990\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":10027,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/9990\/revisions\/10027"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9994"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=9990"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=9990"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=9990"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}