{"id":9997,"date":"2019-02-18T09:49:46","date_gmt":"2019-02-18T12:49:46","guid":{"rendered":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/?p=9997"},"modified":"2019-04-03T15:25:15","modified_gmt":"2019-04-03T18:25:15","slug":"aumenta-la-cantidad-de-locales-vacios-en-la-ciudad","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/blog.topinmobiliario.com\/index.php\/aumenta-la-cantidad-de-locales-vacios-en-la-ciudad\/","title":{"rendered":"Aumenta la cantidad de locales vacios en la ciudad"},"content":{"rendered":"

El mercado del retail sortea un per\u00edodo de pocas operaciones, escasas aperturas y extensas renegociaciones; qu\u00e9 pasar\u00e1 este a\u00f1o.<\/strong><\/p>\n

La baja en el consumo, el aumento de los servicios sumado a la volatilidad del d\u00f3lar y a un marcado proceso inflacionario dieron forma a un escenario muy complicado para el sector de los locales comerciales. Pocas operaciones, escasas aperturas y extensas renegociaciones fueron algunas de las caracter\u00edsticas de 2018. La actual coyuntura oblig\u00f3 a muchas peque\u00f1as y medianas empresas a dejar de lado sus ubicaciones en los ejes comerciales principales para buscar nuevas localizaciones en zonas aleda\u00f1as y menos transitadas, por consiguiente m\u00e1s econ\u00f3micas. Este cambio dio forma a un nuevo presente del mercado del retail donde los principales jugadores comenzaron a adue\u00f1arse de las posiciones m\u00e1s anheladas y caras de los principales ejes comerciales de la ciudad. “Dejamos atr\u00e1s uno de los a\u00f1os m\u00e1s complicados para el sector desde la crisis de 2001. El a\u00f1o pasado, la demanda de locales cay\u00f3, hubo pocas aperturas y muchas renegociaciones de contratos, principalmente de aquellas operaciones que estaban pactadas en d\u00f3lares. Las perspectivas para 2019, en principio, no parecen ser muy distintas, m\u00e1s teniendo en cuenta que es un per\u00edodo electoral con la inestabilidad que esto trae aparejado en un pa\u00eds de las caracter\u00edsticas de la Argentina”, explica Marcelo Zuliani, gerente comercial del \u00e1rea de retail de Colliers Argentina.<\/p>\n

Para Miguel Grehan, director de la divisi\u00f3n locales de L. J. Ramos, coincide en que 2019 continuar\u00e1 en la misma senda de 2018. “Siguiendo con la tendencia del \u00faltimo semestre del a\u00f1o pasado, se espera un amesetamiento en la demanda sostenido de locaciones comerciales de tama\u00f1os medianos y chicos, producto de la creciente oferta de locales y la falta de absorci\u00f3n de los metros cuadrados por parte de las empresas y emprendedores. Como se ha demostrado durante el \u00faltimo semestre los costos de inversi\u00f3n en un local comercial, no suelen amortizarse en el corto y mediano plazo, debido a la ca\u00edda del consumo, la presi\u00f3n impositiva, los costos laborales y los de las materias primas e insumos. Por lo que quienes apuestan a nuevos puntos de venta, son big players e inversores que miran al largo plazo, quienes efectivamente pueden esperar un retorno de la inversi\u00f3n (con este dato se puede medir el rendimiento que se tiene de una inversi\u00f3n) a plazos prolongados, mientras tanto se consolidan en imagen corporativa y presencia institucional en las mejores locaciones del pa\u00eds”, explica Grehan. Y ampl\u00eda: “Las ofertas de espacios comerciales de grandes superficies y bien ubicados ser\u00e1n el motor que dinamice la absorci\u00f3n de metros cuadrados del segmento retail en 2019, mientras que los locales de cercan\u00eda, de barrio o de galer\u00edas comerciales pueden estar demasiado tiempo en exhibici\u00f3n, sin ser alquilados”.<\/p>\n

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Fuente: LA NACION - Cr\u00e9dito: Ignacio S\u00e1nchez<\/figcaption><\/figure>\n

Guido Mos\u00edn, research lead de Jones Lang LaSalle (JLL) cre\u00e9 que el 2019 continuar\u00e1 con el rumbo marcado en los \u00faltimos tiempos. “El mercado del retail est\u00e1 fuertemente vinculado al poder de compra de la poblaci\u00f3n y esto da cuenta de que este a\u00f1o no se presenta como un periodo alentador. Adem\u00e1s, a\u00fan se prev\u00e9 que los indicadores econ\u00f3micos no arrojar\u00e1n datos positivos. Y eso sin duda se reflejar\u00e1 en el sector”, comenta el broker.<\/p>\n

Mariana Stange, asesora inmobiliaria, estima que este ser\u00e1 un a\u00f1o de conversi\u00f3n en el mercado del retail. La conectividad y la tecnolog\u00eda sumada a los nuevos h\u00e1bitos de vida est\u00e1n cambiando el modo de consumo y su impacto en este mercado es directo. Hoy, las empresas no necesitan amplios espacios de exposici\u00f3n y atenci\u00f3n al p\u00fablico. Comenzaron los bancos relocaliz\u00e1ndose en locales m\u00e1s peque\u00f1os y los supermercados con sus locales “express” que priorizaron la cercan\u00eda al cliente. Ahora es el momento para las grandes cadenas de electrodom\u00e9sticos o indumentaria. El homebanking y el e-commerce est\u00e1n cambiando el modo de compra y esto impacta directamente en el retail”, sostiene la especialista.<\/p>\n

Adri\u00e1n Mercado, titular del Grupo Adri\u00e1n Mercado tiene una mirada m\u00e1s positiva del sector. “Tenemos confianza en que se acomodar\u00e1n las variables econ\u00f3micas: no s\u00f3lo las empresas retomar\u00e1n sus planes de expansi\u00f3n sino que las franquicias volver\u00e1n a la reapertura de nuevos puntos de venta”, afirma broker.<\/p>\n

M\u00e1s optimista a\u00fan es Gonzalo Painceira, gerente de locales y terrenos de Toribio Ach\u00e1val quien espera un repunte del sector en los pr\u00f3ximos meses. “Las perspectivas para este a\u00f1o son sensiblemente optimistas, ya que esperamos tener una recuperaci\u00f3n respecto de 2018. Aunque la incertidumbre es, sin duda, la peor enemiga del mercado inmobiliario en general y de los locales comerciales en particular. De darse un repunte de la econom\u00eda comenzar\u00e1n a generarse la apertura de nuevos espacios. En la actualidad todo parece indicar que se lograron estabilizar algunas variables econ\u00f3micas, al controlarse la devaluaci\u00f3n de la moneda y aparentemente haber encontrado un techo previsible al proceso inflacionario. Como en toda crisis habr\u00e1 perdedores y ganadores. Y es de esperar que \u00e9stos \u00faltimos sean los que motoricen la reactivaci\u00f3n de los alquileres del sector durante 2019”, explica Painceira.<\/p>\n

El mercado del retail es muy sensible a los cambios en la econom\u00eda, ya que est\u00e1 ligada directamente con el consumo. La recesi\u00f3n producto de la devaluaci\u00f3n e inflaci\u00f3n de los \u00faltimos meses est\u00e1n complicando las ventas en los locales. “Los locatarios deben destinar mayor cantidad de d\u00edas de venta para reunir el dinero necesario para cubrir el pago del alquiler, lo cual reduce sus m\u00e1rgenes de ganancia. Los alquileres, sin embargo no han cedido ya que los propietarios buscan que su rentabilidad no siga cayendo. Hoy existe una brecha entre el valor pretendido por los propietarios y el que los locatarios pueden pagar. Esta divergencia en muchos casos lleg\u00f3 a generar el cierre de algunos locales, lo que sin duda increment\u00f3 la vacancia. Este a\u00f1o habr\u00e1 un nuevo pacto de valores entre propietarios y locatarios”, aclara Stange.<\/p>\n

Zuliani sostiene que estamos en un proceso de fuerte ca\u00edda de las rentas y que es probable que esto contin\u00fae durante buena parte del a\u00f1o. “La devaluaci\u00f3n ha impactado en la relaci\u00f3n entre los alquileres y el valor de la propiedad. Los inmuebles alquilados en pesos, el 90 por ciento aproximadamente del stock total, sufrieron una ca\u00edda de pr\u00e1cticamente a la mitad del valor cuando uno los mide en d\u00f3lares previo a la devaluaci\u00f3n. En contratos nuevos, los ajustes no avanzaron m\u00e1s del 15 por ciento semestral, muy por debajo de la inflaci\u00f3n. Por otro lado, los propietarios de los inmuebles comerciales alquilados en d\u00f3lares, generalmente los locales m\u00e1s emblem\u00e1ticos del mercado hicieron acuerdos con sus inquilinos de descuentos de los valores locativos que oscilan entre el 5 y el 15 por ciento y algunos casos se ha llegado hasta un 20 por ciento”, aclara el gerente de Colliers.<\/p>\n

Para Mercado en el caso de haber una recomposici\u00f3n de precios esta podr\u00eda llegar reci\u00e9n en el tercer trimestre de 2019. Mientras que los locales importantes y con buena ubicaci\u00f3n lograr\u00e1n mantener los precios en d\u00f3lares. El resto del sector tendr\u00e1 precios estables. “Nuestras estimaciones nos hacen suponer que el \u00edndice de actualizaci\u00f3n de los alquileres dif\u00edcilmente se aleje del 15 por ciento semestral, m\u00e1s all\u00e1 de la inflaci\u00f3n real que se presente. En el caso de las grandes empresas preferir\u00e1n pactar un ajuste basado en una canasta de productos, que refleje el impacto de la inflaci\u00f3n real. La expectativa es que si bien todo hace prever una estabilizaci\u00f3n de precios, ante un cambio de ciclo, de salir de la tendencia recesiva, \u00e9stos podr\u00edan llegar a recomponerse”, dice el broker.<\/p>\n

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Fuente: LA NACION - Cr\u00e9dito: Ricardo Pristupluk<\/figcaption><\/figure>\n

Las ventas<\/strong><\/p>\n

Distinto ha sido el comportamiento de los precios de venta de los inmuebles, hist\u00f3ricamente en d\u00f3lares, donde no se observ\u00f3 una ca\u00edda de los precios. Al igual que sucedi\u00f3 en 2018, este a\u00f1o se esperan muy pocas operaciones de compra-venta de locales por falta de acuerdo de los precios. Seg\u00fan los especialistas la rentabilidad de los propietarios de locales ha ca\u00eddo durante 2018 a un 5 o 6 por ciento. En 2019, este nuevo escenario acercar\u00e1 las posiciones entre propietarios y locatarios en pos de llegar a un nuevo punto de acuerdo.<\/p>\n

Grehan, en cambio, habla de m\u00e1rgenes m\u00e1s bajos. “Hoy el cap rate de capitalizaci\u00f3n anual se ubica en el 2 por ciento promedio y solo excepcionalmente puede alcanzar el 4 por ciento, en casos muy puntuales. Los m\u00e1rgenes para 2019, se esperan cercanos a estos valores, dado que la devaluaci\u00f3n sufrida durante 2018, aument\u00f3 nominalmente los valores en pesos de las propiedades en un 25 por ciento promedio, cuesti\u00f3n que no se vio reflejada en los valores de los contratos de alquiler, los cuales han quedado inel\u00e1sticos respecto del precio de las propiedades”, analiza.<\/p>\n

De todas formas, hay que tener en cuenta que los valores de venta y de los alquileres var\u00edan seg\u00fan los barrios, las ubicaciones, la superficie de vidriera y la adaptabilidad a determinadas habilitaciones. “Para dar solo algunos ejemplos de precios en la ciudad de Buenos Aires podemos encontrarnos con valores promedio de venta que rondan los US$12.000 el metro cuadrado en ejes comerciales como Acoyte y Rivadavia o Santa Fe y Callao. Mientras que el precio de alquiler promedio en esos lugares ronda los US$52\/m2. Por otro lado, en zonas como la avenida Santa Fe y Pueyrred\u00f3n o Cabildo y Juramento, los valores de venta promedian los US$10.500\/m2, con alquileres de US$52\/m2. Florida por su parte, si bien est\u00e1 presentando aumentos de vacancia, sostiene valores de venta por arriba de los US$12.000\/m2, con alquileres promediando los US$65\/m2”, grafica Mercado.<\/p>\n

Los brokers coinciden en que los espacios comerciales m\u00e1s demandados ser\u00e1n, al igual que en 2018, los que cuenten con superficies superiores a 150 metros cuadrados preferentemente sin columnas, sobre lote propio, con la posibilidad de utilizar el espacio a\u00e9reo y con un buen frente comercial. Tambi\u00e9n continuar\u00e1 la demanda de locales en esquina y apto gastron\u00f3micos.<\/p>\n

Lo que viene<\/strong><\/p>\n

La oferta de metros cuadrados nuevos para la venta llegar\u00e1n de la mano de los proyectos mixtos que cuenten con paseos comerciales o con \u00e1rea de locales en la planta baja. “En la actualidad y en el futuro inmediato se observa una situaci\u00f3n poco com\u00fan: el ingreso de metros cuadrados a la venta. Esto es inusual ya que al igual que el mercado de oficinas, el retail es un negocio de renta”, cuenta Stange.<\/p>\n

Grehan ampl\u00eda que “estos proyectos est\u00e1n pensados para atraer a los inversores inmobiliarios en busca de una renta con la promesa de una propuesta urbanizadora dentro de un entorno que garantice p\u00fablico circulante y cautivo, tal es el caso de Campus Urbano, en Plaza Houssay”, aclara el hombre de L. J. Ramos.<\/p>\n

En definitiva, y pese a la complicada coyuntura del sector, el mercado sigue ofreciendo nuevas oportunidades. Y los brokers consultados coinciden en que, entre las zonas con gran potencialidad, se destacan: Colegiales y el Distrito Audiovisual, cercano al Mercado de las Pulgas, donde se est\u00e1 creando un gran centro comercial; el Distrito Arcos, el Distrito Cultural de las Ciencias y el Polo Cient\u00edfico Tecnol\u00f3gico, y el Polo Tecnol\u00f3gico. Pero m\u00e1s all\u00e1 de estos nuevos sectores los especialistas esperan que la econom\u00eda logre encontrar su camino, que se contenga a la inflaci\u00f3n y que se reactive el consumo. Variables fundamentales para comenzar a transitar el tan esperado c\u00edrculo virtuoso.<\/p>\n

Por\u00a0Leandro Murciego<\/strong>, Lunes 14 de enero de 2019<\/div>\n
Publicado en el suplemento\u00a0Inmuebles comerciales e industriales <\/strong>del diario\u00a0LA NACION<\/strong><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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