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Valores locativos superan la inflación, en particular en la zona norte del conurbano. Para un dos ambientes se necesitan más de $ 50.000 por mes

El año que pasó será recordado en el mercado inmobiliario como uno de los más caros de la historia en cuando al precio de los alquileres. A pocos días de su finalización, un informe de Zonaprop confirmó que en el acumulado interanual los valores locativos en la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA) treparon al 72,1%, superando la cifra de las zona sur y oeste del 57,5%.

Ambos ejes ofrecen cifras por encima de la inflación (estimada en 50%) y del ajuste de los valores en CABA (52,8%). Mientras que el relevamiento confirmó que este mes, un alquiler en la zona norte subió 3,2%, con relación al anterior, y que en la zona oeste-sur, un 4,4% más.

El análisis precisó que el precio medio de alquiler de un departamento de 2 ambientes y 50 m2 en el norte de GBA es de $50.935; un departamento de 3 ambientes y 70 m2 se alquila por $73.642 por mes. La oferta de propiedades en esta zona se mantiene baja.Fuente Zonaprop: alquileres en la zona norte

Los barrios de Nordelta y La Lucila registran los alquileres más caros de la zona con valores de $73.395 y $70.326 por mes respectivamente. Por otro lado, aquellos con los precios más bajos son José León Suárez ($32.125 por mes) y San Martín ($37.007).

Leandro Molina, director comercial de Zonaprop en Argentina y Uruguay, dijo a Infobae, que “en particular, en zona norte la oferta se encuentra cerca del mínimo y existe una alta demanda que fue potenciada por la búsqueda de espacios verdes y más amplios, lo que genera una suba por encima de la inflación. Hay varios factores que influyen en esta situación: por un lado el contexto económico general, y por otro, la implementación de la Ley de Alquileres que llevó a muchos propietarios a retirar su propiedad de alquiler para volcarla al mercado temporal o al de venta”.

“En zona norte la oferta se encuentra cerca del mínimo y existe una alta demanda que fue potenciada por la búsqueda de espacios verdes y más amplios. Generando una suba por encima de la inflación” (Leandro Molina)

Además, la falta de herramientas financieras que permite acceder a la población a comprar un inmueble genera una presión de demanda elevada sobre el mercado de alquileres. El 65% de las búsquedas de GBA en Zonaprop corresponde a alquileres, informaron desde el portal.Fuente: Zonaprop

Liliana Conte, de Pastor Nordelta Inmobiliaria, puntualizó a Infobae que “la ‘ciudad pueblo’ combina varios barrios y distintas propuestas. Mucha gente optó por alquileres temporarios, y los precios de las casas de tres dormitorios parten desde USD 2.500, dependiendo si el lote da al agua, lateral, entre otras opciones. Mucha gente alquila y luego suele comprar un lote y construir. Queda poco, desde la llegada de la pandemia explotó la demanda. También hay departamentos que se alquilan como en el barrio Portezuelo, de un ambiente a 3 ambientes, un monoambiente allí se alquila temporariamente en USD 300 y en marzo cambia y pasa a ser un contrato de alquiler anual”.

En zona sur y oeste, alquilar un departamento de dos ambientes y 50 m2 sale en promedio $ 34.408 por mes. En el caso de un inmueble de tres ambientes y 70 m2, el costo asciende a $ 45.194 por mes.Fuente Zonaprop: Alquileres zonas oeste y sur del GBA

María Rodríguez Dávila, gerente general de Matías Szpira Bienes Raíces, destacó que la demanda se mantiene estable: “Generalmente los alquileres se reservan dentro de los primeros 15 días de publicados. Lo más demandado son los departamentos de 2 y 3 ambientes en ubicaciones céntricas cerca de las estaciones de tren y centro comercial preferentemente en localidades como Castelar, Ituzaingó o Ramos Mejía, por ejemplo. Como segunda opción las casas, pero suele haber muy poca oferta en la zona”.

“Lo más demandado son los departamentos de 2 y 3 ambientes en ubicaciones céntricas cerca de estaciones de tren y centro comercial en Castelar, Ituzaingó o Ramos Mejía” (Rodríguez Dávila)

Los alquileres más altos se encuentran en los barrios de Don Bosco y Ezeiza con precios mensuales de 52.928 y 47.780 pesos. Por el contrario, los más económicos están en Merlo y Berazategui con 25.935 y 26.490 pesos. El 75% de los barrios registra un incremento interanual mayor al 50%. Burzaco y Lomas del Mirador demuestran los aumentos más altos: 92,9% y 89,3% respectivamente.

“Los alquileres han aumentado en promedio entre un 45 y 55% en el último año. En general son aceptados por los inquilinos porque saben que difícilmente conseguirán una opción similar por un precio menor y en caso de hacerlo deberán indefectiblemente resignar cantidad de ambientes y/o ubicación alejándose de los nodos principales del oeste”, dijo Rodríguez Dávila.

Por ejemplo, en Castelar norte, un departamento de 2 ambientes con cochera y expensas, sale $ 45.000; un 3 ambientes, $ 75.000; una casa de dos dormitorios, de las que hay pocas en la zona, desde $ 80.000, y una de 3 dormitorios arriba de $ 125.000, en Castelar norte.

Demanda supera la oferta

Alquilar en la Argentina y sobre todo en CABA y GBA se ha transformado en algo dificultoso. Desde antes que entrara en vigencia la nueva Ley de Alquileres (N° 27.551) se habían generado fuertes aumentos y desde julio a la actualidad muchos propietarios decidieron no ofrecer en alquiler, a la expectativa que la situación cambie o se reformule la normativa, algo que en el sector se estima que el Congreso podría encarar en marzo próximo.

Mariano Gabriel Canedo, martillero y broker de Century 21 Canedo ubicada en Tigre, dijo a Infobae que la demanda es superior a la oferta, por eso “muchos precios están por encima de lo que puede pagar una persona con un sólo ingreso, un alquiler de un dos ambientes en el corredor norte, Tigre, San Isidro y Vicente López, está rondando entre los $ 40.000 y 50.000, un tres ambientes arranca en los $ 70.000, más expensas y gastos por impuestos”.Fuente: Zonaprop

Desde el sector argumentan que los inquilinos pelean los precios y quienes terminan un contrato, piden renovar para evitar los mayores gastos que ocasiona un contrato nuevo. Los propietarios, por su parte, evalúan si los inquilinos son puntuales para pagar y si cuidan debidamente la vivienda. “Si eso ocurre, es habitual que les renueven el contrato a un precio razonable”, añadió Canedo.

Algunos inquilinos se achican y pasan de una casa amplia a una de menor metraje o de un departamento con expensas caras a un PH para evitar pagar ese costo fijo.

En Tigre Centro, casas tipo PH, rondan los $ 95.000, y casas amplias de dos o o tres dormitorios, se consiguen por más de $ 100.000 por mes.

Baja rentabilidad

La rentabilidad, según el análisis de Zonaprop, es de un 3,05% anual en el norte de Gran Buenos Aires, y se necesitan 32.8 años de alquiler para repagar la inversión de compra.

En el sur y oeste, la relación alquiler/precio se incrementa desde junio de 2020 y se posiciona en 2,92% anual. Se requieren 34,2 años de alquiler para repagar la inversión de compra, un 31% menos que un año atrás.

Por José Luis Cieri
Miércoles 12 de Enero de 2022
Publicado en Infobae

La pandemia golpeó al turismo y como consecuencia al sector de alquileres temporarios, que hoy resurgen gracias a los efectos de la Ley de alquileres.

Los usuarios de estos espacios de alquiler temporario son, en su mayoría, extranjeros o ejecutivos del interior que deben instalarse en la ciudad por cuestiones laborales en un periodo corto. 

La pandemia deja su huella en el sector de alquileres temporarios como en tantos otros sectores. El turismo se vio paralizado por completo, y con ello los alquileres que se ofrecían en forma temporaria. 

Como una suerte de reconversión, de la mano de la pandemia y de la Ley de Alquileres, esta franja encontró un nuevo destino y un nuevo público. Con el cierre de fronteras, el público se modificó, enmarcándose exclusivamente en inquilinos locales que por algún motivo necesitaban mudarse por un corto tiempo de su vivienda habitual, ya sea por reformas, plazo de entrega demorada en una compra o separación, entre otros. 

Con el correr de los meses, los efectos negativos de la nueva Ley de alquileres incentivaron el incremento de la oferta atrayendo a un buen porcentaje de unidades que se alquilaban en forma convencional. 

Actualmente es posible encontrar departamentos temporales con valores similares a los de alquiler convencional, algo que nunca había ocurrido teniendo en cuenta que en el primer caso incluyen mobiliario, expensas, internet e impuestos. 

Lo que sucede es que muchos propietarios, que quieren alquilar los inmuebles, pero no bajo los términos de la Ley actual, deciden volcarlos al alquiler temporario. 

Otro condimento que se suma, es la rentabilidad superior a los convencionales que, si bien actualmente disminuyó al 2% por la falta de público extranjero, previo a la pandemia estaba en más del doble. 

Por otro lado, tenemos al público de los inquilinos, que ante la incertidumbre que genera para ellos también esta Ley, optan por alquilar en forma temporaria, en donde los requisitos son menores, al no tener que presentar una garantía; solo se solicita un informe crediticio, pago de alquiler del mes por adelantado, un mes de depósito, y honorarios que promedian el 15% del total del contrato. Este tipo de contratos no pueden superar los 3 meses para encuadrarse dentro de la legalidad de alquileres temporarios, según lo establece la última reforma del Código Civil y Comercial de 2015.

Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Martes 5 de Octubre de 2021
Publicado en Real Estate Data