La devaluación generó un escenario de precios dispares; las grandes marcas imponen sus ofertas y las más pequeñas pierden poder.

La baja del consumo y la recesión están cambiando las reglas de juego a la hora de enfrentarse ante la renegociación de los contratos de los alquileres de los locales comerciales. Este nuevo escenario está mostrando no sólo una disparidad de precios del metro cuadrado sino que además le permitió a las grandes marcas imponer sus ofertas. Las firmas medianas y pequeñas en cambio, tienen otra realidad y en muchos casos ante exigencias desmedidas de los propietarios se sienten obligadas a buscar ubicaciones más accesibles y fuera de los grandes ejes comerciales principales.

En los últimos tiempos, uno de los principales factores en común a la hora de renegociar un contrato locativo, fue la inestabilidad económica, encontrando al tipo de cambio y a la inflación como algunos de los más importantes inconvenientes. “Otra de las variables determinantes fue la fuerte caída del consumo que, según nuestros registros, en muchos de los principales ejes rondó un 50 por ciento”, explica Jorge Gayoso bróker de Sales Retail de la firma L.J. Ramos.

En este escenario comenzaron a desaparecer los precios de referencia. Dicho de otra manera, las ofertas por alquileres de las principales marcas lideradas por bancos, cafeterías como Starbucks, Frávega o Garbarino, entre otros, son las que ponen, de algún modo, los techos de los valores de los espacios comerciales. Estas compañías tienen un número ya destinado para el alquiler y no están dispuestas a abonar más de sus estimaciones. Si los dueños de los locales no están preparados para aceptar esta contrapartida, seguramente no habrá acuerdo. “Sin duda este escenario está empoderando a los inquilinos importantes y rompiendo con la hegemonía que hasta hace poco tiempo proponía el mercado. Es decir hoy se establece el valor del metro cuadrado en los principales polos luego de una puja entre las partes”, relata Gayoso.

Pero para Lucas Desalvo, supervisor del área de Negocios Corporativos de la consultora Serinco, los bancos cuentan con algunos inconvenientes a la hora de sentarse a renegociar. “Muchos propietarios hoy especulan con que el reposicionamiento de una entidad bancaria, léase mudanza, ronda los $35 millones, algo que no todas las firmas están dispuestas a realizar, por ende eso los debilita a la hora de una negociación”, explica Desalvo. Y agrega: “En contraposición, hay muchas firmas que no tienen inconvenientes en dejar las principales arterias comerciales moviéndose a espacios de menor exposición pero de muy buen flujo peatonal”.

Nuevos modelos

Según Manuel Mel, gerente de ventas de Mel Propiedades, hay varios modelos de contratos de alquiler. “Estos se pueden dar como mínimo por tres años, existen algunos que incluso alcanzan los cinco y en casos excepcionales aparecen también contratos que duran hasta una década. Un dato que revela la permanencia en cada espacio es que la rotación promedio ronda entre los ocho y los diez años aproximadamente”, cuenta Mel.

Las negociaciones

En la actualidad, los brokers consultados coinciden en que las renovaciones por alquileres se realizan o en pesos o en dólares. “Las que se hacen en moneda extranjera, este es el caso de los locales que tienen valores que van entre US$7000 y US$25.000, se están tratando de mantener e incluso en algunos casos pueden bajar entre un 10 y un 15%. En cambio, los que se cierran en la moneda local, en pesos se incrementan entre 15 y 20 por ciento semestral. Aunque todo esto también está vinculado con el peso de la marca, el poder de negociación y la zona en la que se encuentra el espacio comercial”, sostiene Desalvo.

Christian Giménez, responsable de la división Locales Comerciales del Grupo Adrián Mercado, aporta otro dato interesante: “Las multinacionales a la hora de la negociación por las renovaciones de contratos de locación suelen utilizar ajustes vinculados con la canasta de productos que comercializan”, sostiene el especialista.

Desalvo explica que en la actualidad resulta muy difícil de determinar los valores de los metros cuadrados eje por eje. “Desde Serinco, hemos realizado un relevamiento sobre más de 800 casos de alquileres en los principales focos comerciales de todo el país y pudimos precisar que en estos la cotización oscila entre los US$25 y US$30. Mientras que en los polos comerciales más débiles el metro cuadrado puede llegar a rondar entre los US$7 y los US$10. Obviamente en todos los casos hay que sumarle las expensas y el IVA”, afirma el vocero de la consultora.

Con un ejemplo muy claro Gayoso, confirma que los precios están sujetos a las negociaciones de las partes: “Hasta hace un tiempo teníamos un muy buen local en una de las esquinas del eje de Cabildo, que se ofrecía a $220.000 pero que tras la negociación se terminó alquilando a $180.000, esto es una gran muestra que las firmas fuertes tiene voz y peso al momento de cerrar el contrato”.

Qué se busca

“Hoy lo que buscan las principales marcas son locales con excelente visibilidad sobre avenidas o calles de alto tránsito peatonal. El tipo de local tiene que ver con el rubro de la marca, por ejemplo, una cafetería de renombre, busca espacios sobre esquinas con una superficie de no más de 150 metros cudrados, en cambio, las cadenas de fast food, buscan locales grandes con un frente importante y mucho fondo. Los comercios más solicitados por las grandes marcas van desde los $180.000 a $300.000. Los corredores más buscados son la avenida Cabildo, desde Pampa hasta Monroe; la avenida Santa Fe, desde Talcahuano hasta Pueyrredón, y Coronel Díaz hasta Scalabrini Ortíz y la calle Florida, desde Diagonal Norte hasta la avenida Córdoba. El motivo de su atractivo reside en que son centros comerciales muy calientes, con gran afluencia de público permanente, y donde suele haber un alto nivel de consumo, y por ello, hay mucha presencia de primeras marcas”, cuenta Giménez.

Los espacios más pequeños, que van entre los 10 y los 100 metros cuadrados son los que, en la actualidad cuentan con una gran vacancia. “Esta ha crecido mucho desde principio de año, y se ha ido incrementando en estos últimos meses. Muchos pequeños locales han cerrado y, además, ha bajado mucho la demanda de este tipo de locales, ya que ese tipo de comerciantes, no tienen mucho respaldo económico para sobrevivir a una recesión tan fuerte y prolongada. Esto se observa muy claramente en zonas menos comerciales, como por ejemplo, el tramo que se encuentra sobre Rivadavia, entre Plaza Flores y Carabobo”, comenta Giménez.

Mel amplía: “En estos últimos meses donde el mercado está variando sustancialmente, podemos observar zonas donde se encuentran locales con carteles de ‘se alquila’, como sucede en la avenida Córdoba entre Juan B. Justo y Scalabrini Ortiz. Hasta hace un tiempo esto no se observaba dado que los locales, en la zona de outlets, se alquilaban rápidamente. Esta reubicación que se está generando llega de la mano de la migración de marcas a zonas más económicas, que se terminan convirtiendo en nuevos polos comerciales. Hoy a nuestro entender podemos encontrar, en promedio, en zonas muy comerciales un 15 por ciento de locales vacíos, a la espera de nuevos emprendedores”.

Una característica en la que coinciden los brokers consultados es que en la actualidad nadie quiere poner a la venta un local. “Nosotros tenemos clientes que nos dicen que en este escenario no sólo no están dispuestos a vender sino que además quieren ampliar su cartera de locales”, dice Gayoso, quien agrega: “El mercado hoy requiere de un aggiornamiento en la mirada tanto de un lado como del otro. Actualmente, el poder de renegociación se encuentra de los dos lados de la mesa, a tal punto que si un propietario no está dispuesto a encontrar un punto de equilibrio con su inquilino es muy factible que la marca no tenga mucho inconveniente en cambiar de locación”.

Por Leandro Murciego, Lunes 8 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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La ejecución de los proyectos que se realizarán en los terrenos subastados por el Estado transformará ese submercado.

En los próximos años el mercado corporativo de Catalinas Norte contará con 174.000 m2 nuevos de oficinas premium y habrá 70.000 personas que trabajarán allí, más del doble que las 32.000 actuales, según las proyecciones que realizan desde la consultora inmobiliaria CBRE Argentina. El mayor stock disponible que se prevé, será producto de las obras actualmente en construcción pero, sobre todo, de los proyectos que se desarrollarán en los terrenos que la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) subasta desde el año pasado en la zona denominada Catalinas II, un ex playón ferroviario delimitado por las avenidas Antártida Argentina, Eduardo Madero y las calles San Martín y Cecilia Grierson. Para concretar estos remates, ese predio fue dividido en siete parcelas, seis de las cuales ya tienen dueño: tres pertenecen a Consultatio, dos a un grupo extranjero identificado como Fideicomiso BAP y una a TGLT. Solo resta un terreno por colocar, que es el que se ubica en avenida Madero 855/955, cuya superficie es de 3200 m2. Según la agenda de ese organismo, esta subasta se definiría el 29 de octubre con un precio base de US$ 45 millones. Un dato, ninguno de los edificios a construir allí podrá superar los 139 metros de altura.

Lo recaudado por las ventas de estos terrenos del Estado -hasta ahora, más de US$220 millones – en gran parte se utiliza para financiar la construcción del Paseo del Bajo, obra vial del Gobierno porteño que avanza a toda máquina y también promete transformar la vida en la zona. Se trata de una autopista de siete kilómetros de longitud que mejorará la conectividad entre el Norte y Sur de la Capital Federal, al unir las autopistas Presidente Arturo Illia y Buenos Aires-La Plata. Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, se muestra optimista por la transformación que vendrá: “Se desarrollarán 200.000 m2 sobre los terrenos que vendió el Gobierno. En un futuro cercano será la zona que sumará más cantidad de metros nuevos. Veremos la refundación de Catalinas con los nuevos proyectos que se harán sobre Catalinas II. Esto cambiará el skyline de la Ciudad y dará una nueva identidad a esta zona”. En tanto, Matías Celasco Correa, analista de Investigación de CBRE, coincide y destaca: “Las expectativas para la zona de Catalinas Norte son prósperas. El incremento que se proyecta en el tránsito de personas y vehicular llegaría también con mayor disponibilidad de servicios en la zona. Se necesitará incorporar nuevos servicios gastronómicos, bancos e incluso espacios de estacionamiento para clientes y proveedores. De este modo, esta ampliación del mercado es una gran oportunidad de desarrollo a futuro. En cuanto al skyline, el impacto no será radical debido a que las nuevas torres serán similares en altura a las ya construidas pero se creará una nueva identidad en la silueta urbana. Se brindarán mejoras tanto tecnológicas como a nivel de eficiencia, lo que incrementará la calidad de vida de los trabajadores”.

La zona es una de las más consolidadas del negocio corporativo. Más allá de la devaluación y la crisis financiera de los últimos meses, la oferta, la demanda y los precios se mantienen estables con un promedio de alquiler que varía entre US$ 32,23 y US$35 por metro cuadrado y una vacancia de entre 3,5 y 5 por ciento para edificios de Clase A/A+. Respecto al precio de venta, si bien depende del tipo de inmueble, oscilan entre US$5000 y US$5200 por metro cuadrado. “El submercado de Catalinas es actualmente resiliente a la condición económica actual manteniendo precios y vacancia inmóviles desde trimestres anteriores”, apunta Celasco. “Catalinas sigue siendo la zona más importante de oficinas clase A de la Ciudad y con la incorporación del stock de Catalinas II se consolidará como el centro de negocios más relevante. Tiene las vacancias históricamente más bajas y los valores más altos”, agrega Domingo Speranza, socio de Newmark Grubb Bacre.

Varias son las obras y proyectos en danza en esa área de la ciudad. Dentro del tradicional circuito de Catalinas Norte, específicamente en Della Paollera al 200, IRSA construye su torre Catalinas en un terreno que era parte de su portfolio desde hace varios años. El edificio constará de 35.468 m2 rentables distribuidos en 30 pisos de oficinas premium y 316 cocheras. Cada planta tendrá 1434 m2 de superficie y, como forma de apalancar la inversión inicial de construcción, vendieron cuatro pisos a la empresa tecnológica Globant. El proyecto demandará una inversión de US$101millones y se prevé finalizar su construcción en diciembre de 2019.

Arnaldo Jawerbaum, director de Inversiones de esta compañía, opina que a partir de la venta de terrenos de Catalinas II y la mejora en las infraestructuras del transporte que se implementan, “la circulación mejorará notablemente y el área seguirá siendo estratégica” para este mercado. En tanto, frente a esta zona financiera consolidada, se encuentran las siete parcelas que conformaban un ex playón ferroviario del Estado. El año pasado Consultatio se quedó con tres de ellas que suman 9.600 m2 de superficie y por las que pagó un total de US$140,3 millones. Allí estudian desarrollar oficinas triple A por un total de aproximadamente 135.000 m2, con basamento comercial. Invertirán US$ 450 millones y estiman tener el final de obra a fines de 2021. El proyecto buscará tener un “carácter representativo e icónico hacia la Ciudad con los más altos estándares de calidad y prestaciones. En principio, se prevé hacer un proyecto unificado en los tres lotes y constituir el desarrollo de oficinas más grande de la Argentina, con más de 90.000 m2 de fuste. La zona se verá valorizada por el desarrollo de nuevos proyectos de primera línea”, señala Gonzalo de la Serna, director financiero de la empresa de Eduardo Costantini. Otro de los protagonistas del cambio en la zona será TGLT, compañía que también en 2017 se quedó con otro de estos lotes rematados por el Estado. Se trata de una parcela de 3200 m2, por la que pagaron US$ 40,5 millones. La empresa -que ya se encuentra oficialmente fusionada con la constructora Caputo- analiza construir allí aproximadamente entre 41.000 y 44.000 m2.

En tanto, 2018 trajo la subasta de otras dos parcelas de Catalinas II que fueron adquiridas por un consorcio de capital extranjero identificado como Fideicomiso BAP. Por el terreno ubicado en San Martín 1355 -de 3.955 m2- se comprometieron a desembolsar US$ 23.025.000 mientras que el lote lindero que se ubica en la avenida Madero 1255 -de 3188 m2- se lo quedaron por US$ 25.050.000.

Pero estas obras y proyectos no son los únicos que prometen cambiar el skyline de la zona. Cerca de allí, en el vecino barrio de Retiro, avanza otro mega proyecto privado de usos mixtos: Quartier Puerto Retiro. Este emprendimiento ocupa dos terrenos -uno de ellos es el del ex Hospital Ferroviario- delimitados por el Paseo del Bajo, Zanni y la avenida Presidente Ramón Castillo. En total, son 15.000 m2 de tierra por la que pagaron más de US$ 50 millones. El complejo estará integrado por tres edificios: studios, 14 pisos con unidades flexibles, anexables, para uso residencial, alquiler temporario u oficina comercial; lofts, nueve pisos de viviendas aptas para uso profesional donde se refuncionalizará la arquitectura del antiguo Hospital Ferroviario que allí se emplaza; y Plaza, un edificio de nueve pisos de oficinas AAA con plantas de 3600 m2 libres -4000 m2 de superficie locativa-, bajo normas Leed. En total, se construirán 492 unidades residenciales -entre los edificios lofts y studios-, 32.400 m2 de oficinas – con pisos de 3600 m2 con perímetros de ambos lados de courtain wall -, habrá un paseo comercial de 3500 m2 de superficie y un parking para 427 vehículos. Para llevar a cabo la totalidad del proyecto -que comprende la construcción de 115.000 m2- se invertirán US$240 millones. La primera de las etapas comenzó en agosto con la construcción de los edificios lofts y studios. El de oficinas aún no se puso a la venta porque, según contó Carlos Spina, gerente Comercial de Argencons, “durante el último trimestre de este año se lanzará un nuevo fondo común de inversión cerrado que comprará un porcentaje del edificio corporativo. Esto es algo innovador porque será un fondo exclusivo para la compra de este activo”. El ejecutivo estima concluir la construcción del proyecto entre 2020 y 2021. El precio de venta actual de las unidades en los edificios lofts y studios parte de US$3750 por m2, si bien el valor promedio ronda los US$4600. Además, otras inversiones anunciadas en el entorno Catalinas-Retiro-Plaza San Martín que transformarían el mercado comprenden al hotel Sheraton de Retiro y al vecino Park Tower Hotel. En enero de este año el grupo PointState Argentum, el fondo de inversión accionista de la desarrolladora inmobiliaria TGLT, compró ambos hoteles de la cadena por US$ 100 millones y, según había trascendido, pretenden renovar ambos edificios y construir oficinas.

Por otra parte, entre los proyectos de iniciativa pública a realizar en la zona están las remodelaciones de las estaciones terminales ferroviarias de Retiro y la idea de mudar allí al Banco Central. El Poder Ejecutivo aprobó la solicitud del BCRA a la AABE de adquirir el predio ubicado entre las avenidas de los Inmigrantes 2509, Comodoro Py 2250, Presidente Ramón Castillo y calle Alberto Mortz para concentrar allí las oficinas que tiene dispersas en la Ciudad. Asimismo, sigue pendiente de definición la concesión y futura modernización de la terminal de transporte de pasajeros de Retiro y del puerto de Buenos Aires.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 1 de octubre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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El incremento de las tarifas puso en la agenda de los desarrolladores la necesidad de construir emprendimientos aislados térmicamente

El aumento de las tarifas y el impacto en el bolsillo puso a la aislación térmica en la agenda de los desarrolladores y constructores. Hasta hace poco tiempo nadie interesado en construir o comprar un inmueble analizaría su eficiencia energética y qué consumo energético tendría. Hoy otra es la historia. Durante diez años la luz fue casi gratis, entonces preocuparse por conservar el consumo de energía eléctrica no tenía ningún sentido. Pero ahora, cuando el bolsillo se impone será algo que el mercado les va a imponer, guste o no”, asegura Damián Tabakman, presidente de la CEDU y agrega: “Cuando por un monoambiente la gente tenga que pagar $5000 de luz o de gas, y decida no comprarlo, los desarrolladores empezarán a preocuparse por esto, y la eficiencia energética de los inmuebles empezará a ser una variable acuciante”.

Haciendo un paralelismo es lo que ocurre con el agua del mate: se puede usar la pava y calentarla continuamente en la hornalla mientras se ceba o volcar el agua una vez caliente dentro de un termo y mantenerla en su temperatura justa hasta el último mate. Con una casa sucede algo muy similar. Si los techos, muros y pisos no están correctamente aislados térmicamente, el calor de la estufa o el frío del aire acondicionado se pierden. Y esa energía que se pierde se traduce directamente en aumentos en las facturas de luz y gas, entre otros perjuicios tanto para la salud como para la estructura de la edificación. “Dentro de una vivienda un cuarto de su energía se la llevan los artefactos del hogar, otro 25 por ciento el agua caliente sanitaria; pero la mitad de la energía que consume una vivienda tiene que ver con la climatización y la refrigeración. Podemos ahorrar más donde más gastamos. Y en este punto la aislación térmica eficiente es clave y es donde se debe trabajar desde el sector de la construcción”, agrega Federico García Zúñiga, consultor técnico de la Asociación Nacional de Industrias de Materiales Aislantes (Andima).

Gerardo Wadel, asesor de Andima, consultor internacional y especialista en sustentabilidad y eficiencia energética, advierte que los aumentos de luz y de gas, lejos de convertirse en un problema para los desarrolladores, deberían verse como una enorme oportunidad. “La energía cada vez es y será más cara. En España, la energía eléctrica crece a un ritmo del 15 por ciento anual cuando el índice de precios al consumidor es de entre un 1 y un 1,5 por ciento anual. Es decir, el valor de esa energía crece 10 veces por encima del conjunto de precios”. El especialista afirma que la experiencia española podría marcar el camino a seguir en la Argentina. En el país europeo, hace 10 años nadie analizaba en la eficiencia energética. Hoy, los desarrolladores no piensan en hacer algo que no sea de categoría A o B simplemente porque no los venderían. “Los edificios tienen una clasificación que van de la A a la G. En el segmento A, que son los edificios con muy alto nivel de eficiencia y con un consumo de energía inferior al 55 por ciento de la media, están casi todos los desarrolladores de viviendas importantes. No es competitivo ofrecer un edificio menor a B en España”, explica Wadel. En números concretos afirma que con el uso de artefactos y electrodomésticos etiquetados clase A, se logra un 9 por ciento de ahorro de energía; con calefones solares y artefactos sin piloto, un 18 por ciento. Sin embargo, una familia podría ahorrar hasta un 35 por ciento de energía y un 70 por ciento en las facturas de gas y luz, energías usadas para climatización, si migrarán o contemplaran el uso de aislación térmica eficiente en sus viviendas, colaborando con la energía de todo el país”. El especialista se refiere a ocuparse del tema desde la construcción del proyecto sumando la envolvente con aislación térmica eficiente -funciona de una forma similar a la “tercer piel” de las personas-, la que permite aislar el hogar de la intemperie con un consumo mínimo de energía o gas. Dicha aislación se logra mediante materiales aislantes eficientes, resistentes al paso del calor, interpuestos en los cerramientos de una vivienda. Para graficarlo es una especie de abrigo y lo que se hace es formar una capa en las paredes, cubiertas y superficies en contacto con el suelo. De esa forma genera una barrera al paso del calor indeseado, desde adentro hacia afuera en invierno y al revés en verano. Así, las temperaturas interiores son más moderadas y se necesitan menos instalaciones de calor y frío, con un consumo de energía final menor.

Las normativas para la aplicación de estas soluciones en la construcción ya están vigentes o en proceso de reglamentación en las más importantes ciudades de nuestro país. Desde la provincia de Buenos Aires la Ley 13.059 de acondicionamiento higrotérmico fuera reglamentada en el año 2010, ampliándose posteriormente a las ciudades de Rosario, Buenos Aires y Neuquén. En líneas generales los niveles de aislación que exigen equivalen a los requeridos en España en 1979. Esta comparación puede ser entendida como un atraso pero Wadel resalta la oportunidad: “podemos aprender de la experiencia llevada adelante en los últimos 40 años en Europa y que han aplicado incluso otros países de la región. Y hacer un propio camino para ampliar el campo de acción no sólo a las construcciones nuevas sino también -y sobre todo- al parque edilicio existente que es el que plantea el mayor desafío y que requiere el compromiso y el esfuerzo del conjunto del estado, las empresas prestadoras de servicios, las entidades financieras, los profesionales, los constructores y desarrolladores y las organizaciones del tercer sector”, explica y agrega otros beneficiados: las empresas de servicios, ya que la aislación térmica eficiente colabora, junto con otras estrategias de ahorro, a que con la misma infraestructura, se pueda proveer al doble de construcciones; el Estado, generando ahorro de energía y menos gastos y hasta los bancos, garantizando el repago de sus créditos. Sin ir más lejos, en España la concientización sobre eficiencia energética fue creando una industria nueva. Surgieron empresas dedicadas a la producción y desarrollo de nuevos materiales y sistemas constructivos, además de nuevos perfiles de compañías, técnicos y profesionales y hasta se creó un sistema de financiación, con ayudas bancarias públicas y privadas, con créditos blandos, que financian construcciones con certificación A y obras para la rehabilitación de edificios. A la hora de hablar de costos se estima que la aislación térmica eficiente representaría el 1,5 por ciento de la obra. Las nuevas generaciones, como parte de la demanda, en un futuro próximo también impulsarán el avance de construcciones más sustentables.

Por Carla Quiroga, Sábado 29 de agosto de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Influenciado por el crecimiento del corredor Donado-Holmberg, el verde y la conectividad, el barrio suma proyectos y promete revalorizaciones; además, la oferta usada defiende precios en alza

Lento, explorando su potencial, entre parques, homenajes tangueros y un club de fútbol emblema. Así crece el barrio porteño de Saavedra , que en los últimos años ha registrado un alza en materia de emprendimientos inmobiliarios modernos, apalancados por la cercanía de accesos, el costumbrismo de un barrio típico de la ciudad de Buenos Aires y el despegue comercial que combina locales barriales con grandes centros comerciales.

Delimitado por las avenidas Cabildo, General Paz, Constituyentes y las calles Crisólogo Larralde, Galván, Núñez y Zapiola, Saavedra se convirtió en la opción accesible para aquellos que aspiran a asentarse en el corredor Norte -Núñez, Belgrano y Villa Urquiza- con un precio del metro cuadrado promedio de US$3000, un 5,8 por ciento más alto que el que se registraba en el mismo mes del año pasado, de acuerdo al relevamiento que realiza la plataforma Properati. “Saavedra es la continuación natural de Belgrano y Núñez. Con excepción del subte, tiene todos los otros medios de transporte incorporados: metrobus, trenes, accesos a autopistas. Además de plazas, shoppings, colegios. Tiene todo para crecer”, sostuvo Ezequiel Chomer, CFO del grupo que lleva su apellido.

Para Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers, el desarrollo del barrio es el resultado del repunte del corredor Donado-Holmberg. “Eran lugares muy feos, abandonados al desarrollo de todo tipo”. Sostiene que si bien aún la zona “es joven” porque no florecieron los emprendimientos comerciales, el centro comercial DOT, el ferrocarril, la autopista y “el encanto de barrio” lo convierten en una opción muy tentadora.

En la misma línea se expresó ante la nación Antonio Pecora, socio de MPC Desarrollos Inmobiliarios. ” Saavedra no era una zona bien vista. No olvidemos que ahí esta el barrio Mitre, que no era muy bien visto. Tenía muchas casas tomadas o con gente viviendo sin escritura”. Para el desarrollador el impulso comenzó en 2004, cuando se reactivó la construcción tras el freno de la crisis del 2001 y potenciado por el Boulevard García del Río y el parque Saavedra. “Hoy es un barrio para consumir departamentos de tres y cuatro ambientes con una cochera. Es un lugar donde todavía hay espíritu de barrio, para criar chicos es muy lindo, hay verde y hay oferta de buenos colegios”, detalla.
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Aires de exportación

Saavedra fue proyectado durante el primer gobierno de Juan Domingo Perón como un barrio a ser diseñado bajo el concepto de ciudad jardín, es decir, casas bajas rodeadas de amplios espa-cios verdes en un área donde los habitantes puedan satisfacer todas sus necesidades. Casi 70 años después se mantiene parte de esa inspiración a la que se le sumó el desarrollo comercial a gran escala y las construcciones de diseño.

Grupo Chomer está al frente del emprendimiento Brooklyn Arias ubicado en la calle Arias al 2900, un complejo residencial de cuatro pisos, con alto nivel de diseño y confort. Cuenta con 40 unidades, desde monoambientes hasta tres ambientes con un jardín interno, pileta y amenities. Además, se implantó de tal manera que el proyecto logra captar las mejores visuales de la plaza Benjamín Vicuña Mackenna que se encuentra frente a éste.”La estética está muy cuidada, con mucho hormigón y ladrillos a la vista, dando un toque descontracturado sobre la crudeza de los materiales. La inspiración son los antiguos edificios de Brooklyn y Harlem, con un toque mucho más moderno, y una estética muy neoyorkina, en el corazón de Saavedra”, explica Chomer.

Barrio Parque Saavedra, un mágico rincón porteño Fuente: LA NACION - Crédito: Ricardo Pristupluk

Los desarrolladores no temieron al contraste lo clásico y lo moderno a la hora de diseñarlo. “El espíritu del proyecto es mantener la identidad del barrio, de baja densidad y baja altura, pero prestar todas las comodidades del siglo XXI. No olvidemos que este barrio ya tiene íconos modernos como el DOT o las torres vecinas a General Paz y coexisten armónicamente con el caserío centenario que le da carácter de barrio”, agrega.

También inspirado en las construcciones neoyorquinas la desarrolladora Buenos Aires Flats lleva adelante el proyecto Ricci Flats ubicado en la avenida Ricardo Balbín al 4200. Se trata de un edificio de studios, lofts y unidades de dos, tres y cuatro ambientes con un diseño similar al edificio Flatiron que se encuentra en Manhattan. “Es un proyecto con mucho diseño, pensado para una esquina muy particular, de cinco esquinas, muy angosta, que se va ensanchando”, detalla Hernán Siwacki, Socio Gerente de Capital Brokers, comercializadora del proyecto.

La magia barrial que aún conserva uno de los atributos más valorados por los constructores

El edificio, un volumen de tres caras sin salientes donde todas sus unidades contarán con vistas panorámicas, tiene entrega prevista para julio de 2020 y las unidades, de entre 43 y 110 metros cuadrados, se ofrecen desde US$90.000. Entre los puntos a destacar está la terraza privada propia desde donde se accede a cada departamento, así como la terraza verde con vista panorámica y lounge. Además, los departamentos cuenta con cocheras, bauleras y laundry a disposición.

“Es una buena opción para vivir, para gente joven que esta relacionada a la zona o familias jóvenes que necesitan uno o dos dormitorios y están rodeados de parques y accesos hacia la zona norte y el centro de la ciudad”, destaca Siwacki. En concreto, 800 metros a la redonda del Ricci Flats se ubica el Corredor Donado-Holmberg, la estación de trenes Saavedra del ramal Mitre, los parques Sarmiento y Saavedra, el acceso a Panamericana y General Paz, y el DOT Baires Shopping.

Para los que prefieren habitar edificios con diseños tradicionales, MPC Desarrollos Inmobiliarios lleva adelante dos proyectos en el Saavedra. Por un lado, el edificio de Zapiola al 4300 que cuenta con unidades de uno y dos ambientes desde 40 metros cuadrados a partir de US$75.000. Cuenta con terrazas privadas y de uso común y una entrega prevista para principios de 2019.

Barrio Parque Saavedra, un mágico rincón porteño Fuente: LA NACION - Crédito: Ricardo Pristupluk

Por otro lado, en Pinto al 4400 se consiguen unidades de uno, dos y tres ambientes, desde 33 metros cuadrados con cochera. El edificio cuenta con jacuzzi y parrillas en la terraza. Las unidades se pueden adquirir en preventa desde US$73.000 y la entrega se estima para diciembre de este año. “Son proyectos que apuntan a los jóvenes, donde los inversores los quieren para alquiler. Respecto a los valores de alquiler se estima que varían entre$ 8500 y $9000″, precisa Pécora, al frente de MPC Desarrollos Inmobiliarios.

Precios firmes

Un dato interesante a tener en cuenta de la zona es que Saavedra es el barrio que encabeza el ranking de los barrios que más aumentaron a lo largo de los más de dos años de gestión del presidente Macri. según el relevamiento exclusivo realizado por la nacion hace un par de meses. En ese caso el crecimiento en los valores fue de un 36,4 por ciento. El resto del podio lo completaron San Cristóbal (34%) y Villa Devoto (30,2%), seguidos de Villa Crespo (29%), Chacarita (28,8%), Belgrano C (27,6%) y Palermo (27,5%). José Rozados, director de Reporte Inmobiliario por su parte destaca que hay un “factor derrame” por una mayor cantidad de desarrollos nuevos que arrastran el precio de los usados.

Armando Pepe, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario (Cucigba) agrega que hay bastante demanda en la zona y que se está construyendo mucho sobre Balbín, hacia General Paz. “Es infernal la cantidad de obras en marcha. La tierra se encareció en Belgrano y entonces los desarrolladores se movieron a Villa Urquiza y ahora, a Saavedra”, detalla.

Un impulso que todavía no es comercial

Aunque entre los desarrolladores coinciden que Saavedra esta lejos de encontrar su techo y las oportunidades de terrenos están a la orden del día, reconocen que el despegue comercial no acompaña al mismo ritmo que avanzan los proyectos inmobiliarios.

“Actualmente hay más bares y los parques acompañan, pero no es lo que creía que podía llegar a ser. Creí que la zona de la avenida Crámer iba a ser una parte muy comercial, y los parques iban a tener más lugares para comer y gastronómicos, pero todavía no se dio”, admite Pécora.

El nuevo túnel de la avenida Balbín Crédito: GCBA

El desarrollador destaca también que las zonas linderas al Barrio Mitre que hasta hace algunos años eran consideradas peligrosas hoy han cambiado su fisonomía y se las estima como más seguras. “El Mitre quedó muy concentrado, rodado de emprendimientos grandes, edificios de oficinas, lo cual hace que no sea tan peligroso como hace 15 años. A la larga los emprendimientos se lo van a llevar por delante”, afirma.

El CEO de Grupo Chomer, Ezequiel Chomer, evaluó que “el déficit del barrio es la parte comercial, pero de a poco irá creciendo, acompañando al cambio demográfico. Viene creciendo desde hace 10 años, pero aún continúa virgen en muchas partes, y vemos que en otros 10 años será un barrio consolidado, como sus zonas vecinas. Como inversión nos brinda una posibilidad de upside muy interesante”.

“La zona viene creciendo, cambiando, repuntando, más allá de que en general se pinchó a partir de abril”, considera Siwacki.

Entre melodías de “El Polaco” Goyeneche, el sentimiento por los colores del Club Platense y el privilegio de contar con dos parques a 15 cuadras de diferencia Saavedra se abre paso como una opción en el corredor Norte para los nostálgicos que no resignan diseño y confort, a un precio accesible y la posibilidad de un revalúo a largo plazo.

Por Ana Orfano, Sábado 29 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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La ciudad estadounidense presenta oportunidades para pequeños inversores en pooles con desembolsos desde US$100.000; qué formatos funcionan y las claves para realizar un buen negocio


Con precios ya recuperados y una crisis inmobiliaria que quedó para los libros de historia, el pequeño inversor que busca comprar por US$100.000 tiene cada vez menos inventario. Sin embargo, por ese monto se puede ingresar en nada menos que locales de Starbucks con un pool de inversores. La propuesta viene de la mano de StarTouch One Corp, una compañía de real estate del argentino Pablo Hoberman que ofrece desembolsar en la licencia del local de cafés más importante del mundo, e ir recuperando capital más intereses en los siguientes diez años.

“La gente entra con entre US$100.000 y no más de US$300.000. Nosotros compramos como cualquier inversor el 10 por ciento del fondo. Nos ocupamos del llave en mano completo. Hacemos todo el proceso de abrir el local, la arquitectura y construcción, entrenar los empleados por gente de Starbucks, y prender la luz el primer día”, cuenta Pablo Hoberman, CEO de Urbis Real Estate Corp y StarTouch One Corp.

El empresario, que llegó a los Estados Unidos en 2001, empezó esta rama del negocio como efecto colateral a su core business. Su empresa, Urbis, compra bloques de edificios en forma mayorista y vende minorista, principalmente en el rubro comercial como oficinas. A su vez también se lanzó a la construcción de un condo-hotel boutique en Miami Beach que está por inaugurarse. Fue justamente allí que logró negociar el primer Starbucks para poner en el hotel con salida a la calle. “Iniciamos una buena relación con la división licencias de Starbucks, y en el proceso logramos firmar dos localizaciones más”, relata Hoberman. Dada esta nueva división nació StarTouch One, dedicada por ahora solamente a las licencias de la sirena con dos colas exclusivamente en el estado de La Florida.

Además de dicho local, en los próximos meses abrirá uno en el sanatorio privado Holly Cross en Fort Lauderdale, con un público cautivo además de unos 3500 empleados; y en Aventura Park Square, un desarrollo de lujo que ocupa cuatro manzanas con negocios, oficinas, un hotel, y 130 departamentos. “Allí compramos dos pisos de oficinas que comercializamos a nuestros clientes, y nos quedamos con un local para un Starbucks”, detalla Hoberman.

Los fondos son a diez años, ya que es el tiempo que se otorga la licencia. Según el empresario, la rentabilidad va a ser variable en base a la que arroje el local. “Estimamos un promedio del 10 por ciento anual. Es estimación y no es asegurada, pero proyectamos en base a la experiencia. Estamos hablando de la marca número dos de restaurantes en el mundo con 28.700 locales”, cuenta, y asegura que el estado de La Florida es bastante virgen en el desarrollo de esta cadena. Se ubica número 18 en el ranking de estados americanos en cantidad de locales.

StarTouch One tiene la master franquicia para La Florida y está negociando seis localizaciones nuevas. El inversor participa del negocio dentro de un pool, si bien el dueño de las decisiones es Starbucks. StarTouch One, que también compra un 10 por ciento de dicho fondo, está confiado en que el mercado está ávido de abrir locales, mientras busca nuevas locaciones en hospitales y universidades.

“Pagamos en forma trimestral, es decir que la gente recupera una parte del retorno de capital y su ganancia cada trimestre. Todos nuestros fondos de inversión están auditados por estudios legales importantes, y trabajamos con política de libros abiertos, el inversor puede analizar los balances cuando quiere”, advierte.

Si bien se puede ingresar al negocio como persona física, lo más recomendable es hacer una corporación o LLC, ya que en caso de fallecimiento, la persona física extranjera va a sucesión, lo cual es un trámite y paga más impuestos que como compañía.

Lincoln Road combina la oferta de indumentaria con locales de comida

Los fondos en pooles son funcionales para aquellos que no tienen la capacidad monetaria nilas ganas de tomar una licencia completa, mientras que permite atomizar el riesgo. Un esquema similar aplicará KAO Sushi and Grill, la marca Sushi Club de Argentina que abrió hace un año su primer local en Estados Unidos, en la ciudad de Coral Gables en Miami.

“Es un poco complejo el tema de las franquicias, por eso Novecento que tiene presencia hace muchos años acá nunca lo pudo llevar a cabo. Nosotros haremos un sistema mixto de licencia. Es como un alquiler de marca con un acompañamiento de gestión y transferencia de know how. En algún momento vamos a llegar a hacer franquicias propiamente dichas, pero en este caso, para el segundo y tercer local que queremos poner el año que viene, se tratará de grupos inversores que se asocien con nosotros, que somos quienes lo administraremos hasta que esté bien aceitado. Estamos conversando con grupos grandes, pero me está resultando más fácil con inversores chicos que quieren tener una menor porción, y hacer un pool”, cuenta Matías Pagano, director de KAO Sushi and Grill. El empresario habla de un piso de US$200.000, y asegura que la idea partió de los pequeños inversores que le están “golpeando la puerta” para participar de la apertura de nuevos locales.

El próximo KAO estará en Miami Beach probablemente en un hotel, y el siguiente abrirá en un lugar con fuerte comunidad argentina en Miami como Weston o Aventura. “Hay proyectos para otras ciudades y estados pero primero tengo que tener una estructura armada que sea funcional a todo, e ir creciendo despacio”, cuenta Pagano.

El desembarco de Sushi Club en Miami no fue fácil, empezando por su nombre. La palabra “club” en Estados Unidos se asocia a lugares de salida nocturna. A su vez en la mente de los americanos el club requiere una membresía. Por eso cambió a KAO Sushi and Grill. “Venían esperando un japonés al ser un lugar de sushi y nos terminaba perjudicando. No venían predispuestos a comer una carta de pastas, parrilla o postre. Por otro lado a mucha gente le atrajo que fuéramos argentinos, por eso al poner el grill en el nombre le agregamos la otra pata al negocio”, explica Pagano.

Franquicias completas

En Estados Unidos, la inversión en franquicias se adapta a todo tipo de bolsillos. Eduardo Chianea, CEO de Franchise Master Group, especialista en franquicias, alerta que hay algunas que básicamente son un trabajo, solo que sin estar en relación de dependencia. “El sueño de que pongo una franquicia con poca plata y me produce plata sin hacer nada, no existe. A mayor inversión es más estructura de gente y ahí sí podes estar sin trabajar. Con US$50.000 tenés que trabajarla vos”, aconseja.

A sus clientes, una de sus premisas es que no solamente se fijen en los porcentajes de rentabilidad. “Pueden ser del 5 o el 20 por ciento. Lo importante es cuánto dinero deja sobre la inversión. Tal vez una deja el 10 por ciento y otra el 20 por ciento, pero en la primera invertí US$100.000 y en la otra 400.000″, explica. También hace ver el negocio en su conjunto. No es lo mismo una franquicia que deja US$10.000 de utilidad con 10 empleados, y otra que deja US$10.000 con dos empleados. “Tal vez a igual inversión y rentabilidad, conviene más una que otra. Son varias cosas que uno mira”, enseña.

Para Chianea, una de las opciones que recomienda para EE.UU. hoy es la gastronomía peruana. “Es lo mejor actualmente. Es algo que no hay, porque si llevo parrilla a Estados Unidos, por ejemplo Miami, encuentro muchos steakhouse, si llevo pizza ni hablar. Pero gastronomía peruana hay muy poco”, y menciona entre algunas con potencial: Segundo Muelle, Restaurante Fiesta, Tanta u Osaka, que oscilan entre US$400.000 y US$ 800.000 de inversión.

Por Lucila Marti Garro, Lunes 24 de septiembre de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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