Quien tiene dólares puede obtener descuentos y es el ganador en un contexto en el que los desarrolladores vuelven a pensar en el inversor como comprador y en el segmento premium.

El sector digiere de a poco los cambios que plantea un dólar más alto y se anima a plantear las nuevas reglas de juego que marcarán el rumbo del año. Aún en un clima de incertidumbre, los empresarios aclaran que es necesario esperar unos meses para ver cómo evoluciona la industria, insisten en que hay que mirar el largo plazo pero igual confiesan algunos cambios.

1. Los inversores ganan protagonismo

Los desarrolladores miran al comprador que es inversor, que apuesta al ladrillo como resguardo de valor y que busca unidades ubicadas en zonas top. “Los proyectos nuevos volverán al modelo de la preventa y los fideicomisos al costo que se financian durante la obra”, explica Toribio Achával, presidente de Toribio Achával Propiedades.

2. La vuelta al producto premium

Con compradores finales a los que la zanahoria del crédito se aleja, el sector volverá a construir para el segmento más alto de la pirámide. De hecho, casi como una paradoja y en medio de la convulsión, esta semana, Grupo Monarca presentó el primer lanzamiento del año: Azzurra, un barrio cerrado de US$50 millones de inversión que ocupa 68 hectáreas en Tortugas, con una oferta de lotes que va desde los US$ 85.000 hasta los US$500.000 -que se pueden pagar al contado con descuento o con un adelanto del 25 por ciento y hasta 36 cuotas fijas en dólares, en UVA o en pesos ajustadas por CAC-. “El proyecto tiene un bosque de 52 años de Thays y será el primero en el mundo con una oferta de lotes que da a una laguna cristalina Crystal Lagoon, esto permitirá que tengan playa privada”, relata Gonzalo Monarca, presidente de la desarrolladora homónima. El empresario que esperó el desenlace del martes, la jornada del cierre de las Lebac, para reconfirmar el lanzamiento. La decisión de poner las energías en el ladrillo premium no fue fácil. De hecho, la compañía cambió el emprendimiento sobre la marcha. Inicialmente proyectaba un barrio cerrado para un escalón más abajo pero finalmente decidieron ir por lo exclusivo.

3. Las negociaciones, más flexibles

Jorge D’Odorico, titular de D’Odorico Propiedades admite que, si bien los precios no tienden a la baja, “los dueños de los pisos dejaron de estar rígidos y tienen oídos para las contraofertas”. “Es el mejor momento para hacerlo”, agrega Achával. El broker da números: se pueden encontrar descuentos de hasta 10 por ciento, sobre todo en usados. Por caso, antes por un departamento de US$1 millón era impensada una contraoferta de US$830.000, hoy la escuchan y la analizan. Hay que aclarar que son situaciones particulares. Nadie en el sector está saliendo a “regalar metros”.

4. El tenedor de dólares, el ganador

Este perfil de comprador es el protagonista en las negociaciones flexibles planteadas en el anterior punto. Pero también hay casos de inversores líquidos en dólares que buscan unidades en proyectos en marcha que se entreguen en un año y medio. Entran con un anticipo, y saben que el saldo en pesos les costará menos dólares que hace un mes atrás. También miran el stock remanente que quedan en los proyectos terminados. Son casos en los que los desarrolladores ya están hechos, habían logrado que se puedan escriturar -por lo tanto son unidades apto crédito- entonces les habían subido los precios hasta 20 por ciento. Hoy para venderlas tienen que bajarlas al precio real de mercado, explican desde las inmobiliarias. “Las hipotecas estaban atadas a la inflación no controlada y las propiedades que se financiaron estaban más caras de lo que valían, Además el sector padece altos costos que no permiten generar mayor actividad”, resume Ignacio Camps, presidente de la inmobiliaria Evoluer.

5. Habrá menos oferta de metros nuevos para la clase media

Los desarrolladores que estaban en proceso de lanzar sus emprendimientos pensados para el consumidor final y en barrios poco consolidados, los volvieron a guardar en el cajón. “Con tasas de referencia del encima del 40 por ciento, desarrollar en pesos es inviable, y en dólares no tenés compradores, salvo en el mercado premium”, afirma Federico Gagliardo, presidente de Vitrium Capital, la desarrolladora que construye el proyecto mixto Pueblo Caamaño en Pilar. Monarca, que compró tierra en La Boca, Wilde y Mar del Plata para construir edificios que se venderían financiados, esperará a que se calmen las aguas para arrancar. Hoy sus energías están puestas en Azzurra. Explica que desarrollar en este segmento es un negocio más financiero, de márgenes más chicos y atado al éxito de los créditos intermedios -los que los bancos le otorgan al desarrollador que, por ahora, las entidades financieras suspendieron-. “Es entendible que quienes no arrancaron esperen, pero es como retroceder diez casilleros, no podemos quedarnos con lo que hicimos en los últimos 20 años y seguir construyendo sólo para los ricos”, sentencia Gustavo Llambías, Socio de RED, Real Estate Developers. El especialista defiende a rajatabla la UVA como unidad de valor de referencia del sector. “Si tomás series largas durante los últimos 30 años, el sueldo promedio de la gente ha estado dos o tres puntos por encima de la inflación. Por eso creo que no tendrá problema quien tomó una línea UVA”, agrega y confiesa que cerró el contrato con la empresa demoledora en esa unidad. El desarrollador arrancará en estos días la construcción de Lope de Vega IN, el emprendimiento con oferta de unidades con precios desde poco menos de 100.000 UVA y del que, en once meses, vendió 70 de los 110 unidades previstas para la primera etapa.

El 10%, es el descuento que puede lograr quien va a comprar una unidad con los dólares en la mano Crédito: Shutterstock

6. Los proyectos en marcha para los usuarios finales se entregarán

Las desarrolladoras que arrancaron en punta como CasasArg -que construye el proyecto Prima en Caballito con departamentos de uno a cuatro ambientes que se venden con precios que parten de $2 millones en los que se ingresa con un anticipo de $200.000- y RED Real Estate Developers -con Lope de Vega IN, ubicado a pocas cuadras del cruce de esa avenida y Juan B. Justo- seguirán adelante con sus planes. Es más, podrían vivir un momento de oportunidad por la escasa oferta de metros nuevos para el comprador final. “Ofrecemos alternativas de financiación que permiten cancelar el 70 por ciento recién al momento de ingresar a la propiedad, con o sin crédito. Esto significa que, mientras uno adquiere un bien en pesos en cuotas, se dolariza una vez finalizada la obra”, detalla Sebastián Sommer, CEO de CasasArg. Un dato no menor es que en ambos casos, los desarrolladores confiesan que ya cuentan con el capital para terminarlos.

7. El costo de construcción bajó.

Es una consecuencia lógica del aumento del dólar en el corto plazo -hasta que, en el caso de que sucediera, la devaluación se traslade a la inflación-. El número que se estima entre US$1500 y US$1700 por m2, habría caído entre 10 y 15 por ciento por efecto de la devaluación, según las cuentas de Monarca, quien cree que una menor demanda por parte de la obra pública también obligará a las constructoras a ser más competitivas con los precios. Hay que tener en cuenta que, de todas formas, este costo tiene un 30 por ciento de incidencia en dólares -cemento, el hierro, aluminio y el hormigón-.

8. Los precios de los usados se estabilizarán

Las unidades usadas fueron las estrellas de los últimos meses por efecto del crédito. Hoy con una demanda más reticente a tomarlos, la situación cambia. Hubo operaciones que se cayeron por la imposibilidad de juntar dinero extra, o tomadores que se retractaron ante un escenario menos estable. “Desde septiembre venían creciendo fuerte con los préstamos, y ahora esa subida encontró una pausa, sobre todo por las contraofertas de los potenciales compradores, que piden descuento, y la mayor predisposición de los propietarios de negociar más agresivamente los valores”, analiza Gabriel Brodsky, director de la desarrolladora e inmobiliaria Predial, que construye microdepartamentos. Achával aclara que, por la demanda, las propiedades de tres ambientes bien ubicadas con buenos accesos que promedian los US$150.000 defienden el valor y no bajarán. “Son casos en los que, si el comprador no llega, le pide el dinero al padre”, explica. Las realidades son distintas según el segmento.

Seguramente las negociaciones sean más feroces en propiedades dirigidas a la clase media y a un nivel socioeconómico menor. “Las propiedades usadas ubicadas en el corredor Norte de la ciudad tienen un perfil de vendedores que, por lo general, no tienen una necesidad económica urgente de desprenderse del activo sino que ofrecen sus unidades para conseguir dinero para hacer otro negocio o para resguardarse en otro inmueble. Ninguno de ellos me habló de bajar el precio, sino de esperar”, detalla Hernán Siwacki, socio de Capital Brokers. En números, Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario proyecta que el valor de los usados crecerá un 5 por ciento este año, frente al 10 por ciento del año pasado traccionado por el crédito, pero que las unidades a estrenar se mantendrán más estables. “Con un crecimiento de la economía del 3 por ciento, el empresario traslada la inflación a precios, el crédito se encareció para el que compra, pero también para el que construye”, aclara un desarrollador en off. Marcelo Plana de la consultora del economista Orlando Ferreres propone imaginar un escenario en el que el valor real del dólar -es decir, aquel que excluye el aumento de precios- aumente luego de que la volatilidad se estabilice. “Lo que esto produce es una caída en los valores de la propiedad medidos en dólares, pero para eso hay que esperar a ver cómo evolucionan la inflación y el tipo de cambio. “, resume. En el mediano plazo se cabría esperar una recuperación, pero con variación entre los nuevos y los usados. En este momento, dice, el segundo grupo tiene un valor mayor por la poca oferta de desarrollos a estrenar. “En la medida en que el mercado inmobiliario sea sostenible durante un tiempo suficiente, va a ser negocio construir más, y por ende el nuevo se diferenciará más que el usado, crecerá a un ritmo mayor”, afirma.

9. La demanda de crédito hipotecario se enfriará

El clima de incertidumbre no ayuda y el aumento de las tasas por encima del 7 por ciento + UVA generó que quienes estaban en proceso de sacar un préstamo prefieran esperar. Damián Tabakman, rector en la Escuela de Negocios Real Estate es contundente: “El préstamo hipotecario es hijo de la estabilidad y la inflación alta lo deshabilita”. En esa línea, el broker Adrián Mercado de la inmobiliaria homónima agrega que la gente que saca un préstamo trabaja en empresas que dependen de la situación económica del país, y una tasa de referencia por encima de 40 por ciento es un problema para las pymes. “En este escenario, ¿qué garantía puede tener la persona de que no va a tener un problema en su trabajo?”, se pregunta. Su colega Alejandra Covello, presidente de Covello Propiedades, aclara que las operaciones en las que se pedía un préstamo de hasta el 35 por ciento del precio final de la propiedad siguen en marcha. La buena noticia es que los directivos de los bancos tanto públicos como privados admitieron en ExpoConstruir que no suspenderán las líneas en UVA.

10. Invertir en pozo, una oportunidad

Según Hernán Nucifora, de la desarrolladora Global Investments, con la devaluación se abre una oportunidad para los departamentos en pozo en pesos. Propone recurrir a un fideicomiso en pesos con precios concertados y no al costo. “Más allá de que hay costos de la construcción como el hierro y el aluminio, que se incrementarán con el dólar, son un componente menor en el valor del metro cuadrado. Nosotros tenemos respuesta con los departamentos que se comercializan en pesos. La lista de precios bajó un 15% y el índice de la Cámara de la Construcción aún no trasladó aumentos”, apunta. Llambías, que vende en UVA, no bajó los precios pero también habla de oportunidad. “Hoy con los mismos dólares comprás más UVA”, explica. Y aclara que no tocó los valores en UVA porque vendió a precio fijo. Tomó un riesgo comercial, por lo tanto, si baja el costo de construcción en UVA, se beneficiará. Si sube, en cambio, tendrá que cubrirlo. Gajes del oficio.

Por Carla Quiroga, Sábado 19 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Las inversiones en sanatorios reconvierten las zonas en las que se instalan y generan un efecto derrame que produce oportunidades.


CÓRDOBA. En los últimos tiempos las inversiones de clínicas e instituciones dedicadas a la salud en nuevos complejos o la apertura de centros ambulatorios vienen acompañadas del desarrollo de áreas de servicios generadas por otros grupos, multiplicación de departamentos para alquilar e, incluso, algunos proyectos de hoteles.

“Sin dudas, ese tipo de proyectos, generan polos de servicios complementarios producto del movimiento que provocan -explica el especialista en temas inmobiliarios Sergio Villella-. Lo más complicado es el estacionamiento por la falta de terrenos y porque las mismas instituciones incluyen playas. Donde desembarcan, reconvierten las zonas”.

Uno de los pioneros en esta tendencia es el Hospital Privado. Cuando comenzó, en 1957, su construcción en barrio Parque Vélez Sársfield -a unos 15 minutos del centro de Córdoba- sólo había algunas casas. “No hubo nada guiado; el camino para nosotros fue siempre pensar en la salud y, después, ir llegando a los lugares donde está la población”, señala Gerardo Amuchástegui, Ceo del grupo que hoy cuenta con su sede central y cinco centros en distintos puntos de la ciudad con entre diez y 25 consultorios por donde pasan unas 5000 personas por día. Además, tiene una cadena de farmacias.

En barrio Parque Vélez Sársfield -donde el Privado ampliará su estructura de alta complejidad este año- son varias las casas que se reconvirtieron es hospedajes, restaurantes e incluso instituciones de prestaciones médicas complementarias. “Explotamos lo que es inherente a nuestro negocio, como la playa y el restaurante, pero es obvio que alrededor hay un movimiento que se puede aprovechar. Las actividades médicas ambulatorias son las más dinámicas y aportan a esos polos”, sigue Amuchástegui. El Privado fue la primera institución de la salud en la ciudad en desembarcar con consultorios en centros comerciales: “En vez de estar en una sala de espera, la persona pueden hacer otras actividades más productivas”. Para Villella las construcciones alrededor de donde se instala un centro sanitario importante “toman un cariz inmobiliario; se presentan oportunidades comerciales y sus valores no escapan de esa dinámica. Una vez que absorbió la primera demanda, empieza la disputa hacia arriba”.

Aunque es un plan que esperan desarrollar entre 2020 y 2030, Sanatorio Allende ya empezó el proceso de trazado de un master plan en las 7,5 hectáreas que adquirió junto al barrio cerrado Manantiales en la zona sur de esta ciudad; así completará su oferta que nació en Nueva Córdoba y se expandió luego al área Norte, sedes que también siguieron creciendo hasta tener una oferta de unas 420 camas con inversiones en los últimos años por US$18 millones.

Marcos Lozada, director general del grupo Allende, enfatiza que las inversiones de clínicas y sanatorios “impulsan el equipamiento urbano, colaboran a integrar el barrio con comercios, alojamientos, centros de rehabilitación”.

“En la zona Norte empezamos con un periférico porque detectamos que no había una guardia consistente en un área donde viven unas 500.000 personas por eso la ampliación en un punto estratégico -agrega-. Los estudios revelan que deben existir centros con capacidad de resolución de problemas de salud a 15 minutos de donde vive la gente, hacia eso apuntan las inversiones”.

El Allende construyó 21.000 metros cuadrados -a unos US$2000 el metro- y cocheras en la zona Norte, donde inauguró hace ocho años; ahora avanza en el plan para el Sur de la ciudad, que arrancará con unas 150 camas para llegar a 400 y con diferentes áreas de complejidad y especialidades.

EN CÓRDOBA el mercado suma áreas de servicios en las inmediaciones de los centros Fuente: LA NACION - Crédito: Diego Lima

“La medicina requiere cada vez más espacio; hace 30 años con 20.000 metros cuadrados en el mundo un hospital era un gigante, hoy son de 100.000 metros; esa es la tendencia”, apunta Lozada e insiste en que los proyectos de Allende están definidos “por el espacio para la salud; que haya hotel cerca, que se sumen comercios y servicios es excelente pero no nos involucramos directamente. El objetivo nuestro es sólo salud, discutimos eso y no si el hotel es rentable”.

Más polos

Instituto Oulton, un centro de diagnóstico por imagen, avanza en su operación para ejecutar un complejo que incluirá una clínica polivalente, residencias para la tercera edad y un petit hotel con una inversión global de alrededor de US$20 millones. El terreno ya está comprado y se están terminando los detalles del master plan, confirmó Carlos Oulton, titular de la empresa.

Su análisis también incluye que la demanda social es a conseguir atención integral en un solo espacio y que, por lo tanto, hacia esa respuesta deben orientarse las inversiones en salud. En el caso de Oulton la iniciativa podría incluir asociaciones ya sea para la clínica o para el cohousing destinado a personas mayores.

El modelo sigue los lineamientos de los que ya funcionan en Europa, especialmente en los países nórdicos, y Oulton confía en que en la Argentina existe la demanda para sostenerlos. Para el hotel -que sería mediano- la intención es tercerizar la gestión.

Otros casos

En el centro de la ciudad el Instituto Conci Carpinella -nació como centro de diagnóstico por imágenes y hoy es polivalente- avanzó en sus ampliaciones hasta ocupar 3.645 metros cuadrados. Desde la entidad aseguran que, desde hace poco tiempo, las entidades de salud tienen acceso al crédito lo que facilita las inversiones.

En este caso -por su ubicación- las inversiones inmobiliarias que se gestaron se orientaron a playas de estacionamiento. A metros del instituto hay dos clínicas más, que tampoco contaban con espacio para los autos. “La veta del negocio a explotar era clara y hacia allí avanzaron los empresarios”, graficó Villella.

En barrio General Paz, el Sanatorio del Salvador sumó 350 metros cuadrados a partir de reconvertir casas cercanas y, en Arguello -localidad dormitorio de Córdoba- el Alive se extendió a 3000 metros cuadrados. “Para crecer, por falta de tierras, deben apelar a transformar otras unidades y eso, por supuesto, revaloriza toda la zona”, finaliza el experto inmobiliario.
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Por Gabriela Origlia, Lunes 14 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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La superficie total permisada a nivel nacional, según surge de la muestra relevada por el INDEC, mostró un crecimiento interanual en febrero, y retornó a terreno positivo.

Por otro lado, se redujo la brecha entre el comportamiento de la serie total y aquella que considera únicamente los municipios del interior, registrando en la Ciudad de Buenos Aires una participación mayor que en los meses previos.

En febrero el total de metros involucrados en el relevamiento del INDEC a nivel nacional mostró un incremento del 14,4% con respecto a igual mes del 2017. De esta manera, se recorta la caída que se había presentado durante enero, dando como resultado una reducción de sólo un 2,9% en el acumulado durante el primer bimestre (Cuadro I). Con el retorno a terreno positivo de la variación interanual, la tendencia de mediano plazo, es decir del promedio de doce meses de la superficie involucrada en los permisos de los 41 Municipios, mostró un leve incremento hasta ubicarse en el 9,7%

Considerando la variación del promedio trimestral, puede observarse cómo a partir de noviembre de 2017 la serie que contempla 40 Municipios (excluyendo a la Ciudad de Buenos Aires) muestra una mejor performance que la total, habida cuenta de la desmejora en el desempeño de los permisos de la Capital Federal desde ese momento.

En febrero, la diferencia entre ambas series resultó menor que en los meses previos debido, por un lado, a la caída en el crecimiento del agregado y a la relativa mejora de la superficie solicitada en la Ciudad Autónoma. Producto de estos comportamientos, la participación de los permisos de la ciudad Capital alcanzó en febrero un 19,4% (siempre considerando el promedio trimestral), un valor que se encuentra por debajo de la media de 2017 (24%) pero por encima de los periodos inmediatamente anteriores5 y en línea con los registros de participación de 2012.

Analizando la caída que se había registrado durante el primer mes del año 6 desagregada en términos regionales, se observa que los municipios pertenecientes a las regiones patagónica7 y Noreste Argentino (NEA) impulsaron positivamente el desempeño general, con variaciones del 76,8% y 25,6% respectivamente, mientras que los de las restantes regiones del país (Noroeste Argentino, Centro y AMBA) mostraron desempeños negativos, brindando como resultado una caída para el primer mes de 2018 del 15,1%.

Jueves 10 de Mayo de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

 

Desde hoteles hasta bares, locales y edificios corporativos, los espacios al aire libre en altura son cada vez más valorados por la demanda.


La tendencia crece y los espacios al aire libre en altura, cada vez son más demandados por las nuevas generaciones. El boom está poniendo en valor los metros del aire olvidados de la ciudad. Además en los espacios de coworking son puntos de reunión clave para las organizaciones como generadores de nuevas experiencias y la ansiada fidelización de los millennials. A estos datos se suma que, por la introducción de nuevos materiales y técnicas constructivas, los edificios pueden ser cada vez más grandes y altos. De todas formas, el reposicionamiento de las terrazas como un ambiente más que genera valor trasciende al mercado de inmuebles comerciales. En los últimos cinco años, las terrazas empezaron a pensarse como espacios de esparcimiento y en poco tiempo, esos metros en las alturas tuvieron una pronta revalorización. Primero, una mirada sustentable las puso en el centro de la escena convirtiéndolas en fuentes de inspiración para los amantes de la ambientación y el paisajismo.

La movida verde produjo un redescubrimiento de estos metros y, por ende, una mayor demanda de estas terrazas pero ahora para ser usadas también como espacios de recreación. “Las propiedades que cuentan con ellas tienen mayor demanda y por lo tanto tienen mayor potencial de revalorización. ¿Cuánto? Depende de su ubicación, forma y el tamaño, los accesos a la misma y por supuesto, las vistas, llegando hasta casi a representar un 50 por ciento del metro cuadrado cubierto”, relata Hernán Oppel, director de Oppel Inmobiliaria. “Muchas de ellas resultaban inaccesibles porque estaban revestidas con membrana plateada y nadie las usaba, y hoy son metros muy valorados, con otros revestimientos que generan espacios hermosos”, agrega.

El fenómeno trasciende a los proyectos de oficinas corporativas, también alcanza a los locales gastronómicos. Para Oppel, en el caso de las terrazas en las que se instalan bares o restaurantes se trata, por lo general de locales ubicados en propiedades tipo PH. “Generalmente están ubicados en zonas bajas, o semi bajas, donde existe alguna restricción de construir en altura, ya que si el lote donde estén ubicados se pudiera construir los tirarían abajo para hacer edificios. También se encuentran en los últimos pisos donde el edificio hace retiro, generando un espacio. Las zonas de la ciudad más buscadas para este tipo de emprendimientos suelen ser Belgrano R, Colegiales y Palermo, justamente barrios en los que existe restricción de construir en altura”, relata.

Áreas sociales, los hoteles generan bares que cautivan también a quienes no son huéspedes

La tendencia de instalar bares o restaurantes en las terrazas viene del fenómeno neoyorkino que comenzó siendo una excentricidad y terminó siendo adoptado en grandes ciudades de todo el mundo. A la movida también se sumaron los hoteles que hace algunos años reacondicionaron sus terrazas con el objetivo de transformarlas en puntos de encuentro dirigidos al público en general y no solo reservadas para sus huéspedes.

“En la Argentina, la tendencia mundial de los rooftop o terrazas comenzaron a adoptarse durante los últimos dos años. Estas áreas se convirtieron en nuevos espacios para realizar jornadas after office, eventos corporativos y encuentros sociales al aire libre con la posibilidad de tener increíbles panorámicas de la ciudad y un ambiente mucho más relajado y único”, relata Marcela Neira, directora de Hoteles de NH Hotel Group. El NH Buenos Aires 9 de julio, tiene una terraza de 150 metros cuadrados -que incluye piscina que abre durante el verano-con vista panorámica de la principal arteria de la ciudad, la avenida 9 de julio en pleno centro porteño. Es un sitio ideal para realizar after office y eventos corporativos. Por su parte, el rooftop del Alvear Palace Hotel es uno de los más buscados de la ciudad. Ubicado en el piso 11, tiene una terraza de 120 metros cuadrados y una barra con un espacio interior de 42 metros cuadrados inspirado en los rooftops neoyorkinos. “Claramente la ubicación es muy importante y es la vista aérea lo que le faltaba al famoso barrio de la Recoleta, que hace que recibamos tantos visitantes que no solo se alojan, sino que están de paseo por el barrio. Siempre se observó Recoleta desde abajo y ahora nuestra propuesta es verla desde arriba.”, cuenta Alfredo Rodríguez, gerente de banquetes del Alvear.

El objetivo de estos espacios es que las personas puedan romper con la rutina diaria e ir a disfrutar con amigos o la pareja de una bebida y buena música después de un día de estrés laboral. Entre las ventajas que se pueden encontrar se destacan las actividades al aire libre, darle una perspectiva diferente a cada ciudad y/o hacer networking en un espacio relajado, además representan una ventaja competitiva para el sector hotelero. Es que estar a la vanguardia en cuanto a espacios puede representar un diferencial clave para el consumidor.

Reuniones en altura, una tendencia que crece en las organizaciones

Relax en la oficina

La generación líder del siglo XXI persigue la innovación, modernidad y accesibilidad en todos los ámbitos de su vida, incluidos los espacios de trabajo y su forma de habitarlos. Por eso, las empresas no se quedaron afuera y hoy las terrazas hacen la diferencia en los edificios de oficinas y en los espacios de coworking. Las nuevas generaciones trajeron un cambio radical en la forma en que se piensa el trabajo y los momentos de ocio, recreación y descanso son sumamente valorados, y por estos días resulta indispensable que una oficina cuente con un lugar al aire libre para sus empleados.

Dependiendo de la superficie total de edificio, estas tienen como mínimo unos 200 metros cuadrados y las que están ubicadas en las alturas son las más valoradas por la vista. Además la presencia de este espacio supone un plus de valor frente a otro edificio con las mismas características técnicas. “Las empresas buscan dar a sus empleados, espacios de esparcimiento que antes no eran considerados. Las terrazas tienen un especial atractivo por el ambiente que generan, las buenas vistas y actividades que pueden realizarse. En algunos países como Estados Unidos, ya hace más de cinco años que las terrazas empezaron a ser utilizadas como áreas de encuentro y networking, ya sea de una misma empresa o de diferentes ocupantes de los edificios. En la Argentina, hace dos o tres años que esto viene sucediendo de la mano de los nuevos diseños de espacios de oficinas donde la integración de los empleados a través de espacios comunes como los livings y salas de recreación son muy valoradas”, explica Cristián Frers, Director Corporate de Toribio Achával.

De esta forma, los edificios de oficinas se convirtieron en una especie de mini ciudades y los desarrolladores piensan en las necesidades de los locatarios a la hora de diseñarlos. Por esa razón suman bicicleteros, vestuarios, gimnasio, auditorio, salas de reuniones y espacios al aire libre en los emprendimientos, todos servicios muy bien valorados por las empresas ya que facilitan las rutinas cotidianas de los empleados convirtiéndolos indirectamente en un elemento de retención percibida como un beneficio por parte de los empleados.

Un análisis aparte y no menor es la elección de los materiales. Una de las claves para darle valor a las terrazas es sin dudas la ambientación, que juega un papel fundamental. También tiene peso la modernización y el desarrollo de nuevos revestimientos que en los últimos años permitieron también darles una lavada de cara a estas propuestas. “Hoy los diseños modernos se apoyan en materiales como el porcelanato, que es la figura destacada, por su durabilidad y porque que llegó a ser apto para exteriores gracias a diferentes tratamientos industriales que le otorgan gran resistencia. Los de superficie rugosa son los más pedidos; o bien cerámicas para lugares de alto tránsito”, aclara Germán Miani, gerente de ventas de la sucursal San Martín de La Noria Revestimientos. En todos los casos es indispensable que el revestimiento sea resistente a los cambios de temperatura (apto para temperaturas muy altas y muy bajas temperaturas) o a los agentes meteorológicos siempre con la porosidad necesaria para evitar una superficie muy resbaladiza. La iluminación, el mobiliario y la presencia de vegetación son otros aspectos que no hay que dejar de lado a la hora de poner en valor esos preciados metros en las alturas. Así las cosas, los espacios en altura ganan protagonismo y las propiedades que los ofrecen defienden los mejores valores de renta.

Por Silvina Vitale, Lunes 7 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Desde el uso de la realidad virtual para recorrer una unidad hasta la posibilidad de imprimir en 3D una casa en sólo 24 horas; las claves para entender los nuevos códigos que irrumpirán en la industria.

Blockchain, crowdfunding, realidad aumentada. En los últimos años, el vocabulario ha comenzado a llenarse de raros términos nuevos usados para designar a tecnologías (igualmente raras) que, progresivamente pero de forma dramática, están empezando a cambiar el funcionamiento de buena parte de las industrias en el mundo. El real estate no podía quedarse exento de esta cuarta revolución industrial, como han dado en llamarla varias consultoras y especialistas. El término PropTech -nacido de las palabras inglesas property y technology- engloba el uso de estas innovaciones en el sector, con aplicaciones que van desde el diseño de un chatbot -asistentes inteligentes a la hora de comunicarse- hasta la construcción de una casa por medio de una gigantesca impresora 3D.

Los emprendedores e inversores globales también han dado cuenta de este fenómeno. De acuerdo con la firma estadounidense MetaProp, las startups centradas en PropTech apenas atrayeron US$500 millones en financiación de fondos de capital de riesgo durante 2013, cifra que habría crecido hasta los US$12.000 millones el año pasado. Aunque esta tendencia ha ganado impulso en el hemisferio Norte y los mercados más desarrollados de Asia, algunas compañías de la Argentina han comenzado a dar pasos muy concretos para que esta revolución de los bienes raíces los encuentre en la cresta de la ola y no sepultados bajo la arena húmeda.

Nuevas realidades

El PropTech está en toda la cadena de valor del real estate: desde el diseño de un proyecto inmobiliario con los software que utilizan los estudios de arquitectura y las empresas constructoras, pasando por la forma de comunicar los proyectos. “El PropTech es la palabra que resume esta nueva realidad del mercado. Big Data, blockchain, crowdfunding, realidad virtual y aumentada, 3D mapping, inteligencia artificial, apps, robótica… Son muchos los nuevos términos que surgieron para explicar lo que pasa en el mundo y que ya está sucediendo en Latinoamérica”, definió Andrea Rodríguez Valdez, directora de MKT Real Estate y agregó: “Se trata de un cambio tecnológico que viene sucediendo desde hace unos años gracias al mejoramiento constante de Internet y la telefonía móvil. Pero también por un cambio en el consumidor y en el profesional de esta industria: hoy debemos llegar al consumidor de nuevas maneras y con mayor efectividad”.

Steve Weikal, director del Centro de Real Estate del MIT, destacó la importancia que han empezado a adquirir algunas de estas herramientas para el sector. En diálogo con la nacion, enfatizó particularmente el uso de realidad virtual. Según él, “ya se están viendo casos de agentes inmobiliarios que logran cerrar una venta cuando el edificio ni siquiera ha sido construido” gracias a tours con gafas de realidad virtual. Además, ponderó la realidad aumentada, que permite a los potenciales compradores imaginar cómo se vería un determinado ambiente con muebles u otros elementos decorativos de su elección. Vizora, la desarrolladora que junto a Fernández Prieto desarrolla Link Towers, dos torres de 33 pisos y 260 departamentos en Puerto Madero, ya apostó por esta tecnología a través de un aviso gráfico que posibilitaba hacer un recorrido virtual de las unidades a través del celular.

“Buscamos a una forma de comunicación que provoque algo diferente en el consumidor”, comentó Laura Orri, de la Dirección de Marketing de la desarrolladora. “La realidad aumentada permite descubrir contenidos interactivos desde una imagen impresa, esto lleva a los clientes a experimentar el espacio, haciéndolo casi real”, agregó. La empresa también encontró otra forma original de lograr este cometido: una miniserie animada.

De forma similar, la inmobiliaria virtual Lugaren cuenta con recorridos en 360° de las unidades que vende y alquila. “Del lado del vendedor, te mandamos un fotógrafo profesional para que haga un tour virtual de tu propiedad con una cámara especial -dijo Pablo Brodsky, cofundador de la compañía-. Del lado del comprador, somos una aceleradora de ventas porque podés ver un departamento desde tu computadora o celular a las 4 AM y reservarlo ahí mismo, es como un Tinder inmobiliario.”

Un análisis aparte merece el uso de los sistemas integrados o CRM, clave para las inmobiliarias. “Les permite subir toda la oferta que deseen a uno, centralizarla en él y realizar un seguimiento de una forma más ágil porque pueden administrar la información que tienen publicada en todos los portales de avisos”, relató Cynthia Edenburg, gerente de Ventas de Properati, quien entre sus servicios también ofrece la posibilidad de que en un click, el interesado de una propiedad se contacte con el whatsapp de quien la vende.

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Entre todos

Crowdfunding -como se conoce a las iniciativas de financiamiento colectivo a través de plataformas digitales- es una de las palabras más de moda en el sector en los últimos meses. Uno de sus exponentes locales es Crowdium, empresa parte del holding Newlink Capital, fundado por Damián Lopo. “Somos la primera plataforma de crowdfunding inmobiliario 100 por ciento transaccional. Está todo automatizado, abrís tu cuenta gratis, subís tu documentación, te conectamos con una fiduciaria que, en un minuto, te devuelve la aprobación y te dice el monto autorizado para que hagas el giro desde el home banking y luego un contrato firmado digitalmente te llega por correo”, señaló Lopo. El monto mínimo para invertir son $25.000. Otra empresa que está ganando tracción en el país es Bricksave, que permite invertir desde US$1000 en propiedades de varias ciudades del extranjero, como Nueva York, Barcelona, Berlín y Mónaco, entre otras. “Nuestro negocio es la desintermediación. El máximo retorno hay que dárselo a inversores”, sostuvo Sofía Gancedo, gerente de operaciones y cofundadora de la firma. “Creo que es un producto excelente -añadió-. Nuestros clientes son personas sofisticadas que no manejan con mucha agilidad este tipo de instrumentos financieros”.

También el Estudio Zabala acaba de lanzar una alternativa de crowdfunding que, a través de un fideicomiso, permite invertir desde US$25.000 en la compra de terrenos o la construcción de viviendas en la Ciudad o barrios cerrados de Pilar, Tigre y Escobar. Vizora informó asimismo de su interés por entrar en este negocio. “Pensando especialmente en el pequeño ahorrista, que no llega comprarse una propiedad pero que cree en el ladrillo como inversión, estamos trabajando en una plataforma de crowdfounding que permita inversiones inferiores al ticket de un departamento”, reveló Orri.

Casas en 24 horas

La impresión 3D está tomando por asalto varias industrias y el real estate no es la excepción. La posibilidad de imprimir viviendas en escasas horas por una fracción del valor podría ser verdaderamente disruptiva para el sector. De hecho, un estudio de la firma SmarTech señala que los ingresos por la construcción de casas con esta tecnología pasarán de US$140 millones este año a unos US$39.650 millones en 2027, de los cuales US$36.000 millones corresponderán a aplicaciones y servicios, US$3500 millones a maquinaria y US$150 millones a materiales.

“Hoy en día, se está haciendo mucho en impresión 3D y construcción robótica”, reconoció Weikal del MIT. En nuestro país, tan solo habrá que esperar hasta julio para ver una de estas complejas máquinas en acción y será Lopo quien traiga la primera impresora 3D de casas on site. La máquina pesa 2500 kilos, trabaja con concreto puro y es capaz de levantar muros de 60 centímetros de ancho sin generar desperdicio alguno. “Uno puede decir ‘quiero la casa acá’, instala la impresora en el medio y en 24 horas tenés una propiedad de 132 metros cuadrados. Es un cambio total en el paradigma, que va a abaratar la construcción en un 80 por ciento”, dijo.

De hecho, ya existen experiencias innovadoras en este campo. Una de las más recientes la protagoniza Dubai, donde el Departamento de Tierras utiliza una blockchain privada con el objetivo de optimizar procesos de negocios en bienes raíces, como la verificación de la titularidad de propiedades. Aunque todavía estos desarrollos son incipientes, la Argentina ya registra experiencias innovadoras en el campo de blockchain que podrían impactar al sector inmobiliario. Es el caso de Signatura, que permite firmar, autenticar y notariar documentos entre múltiples partes de forma segura. Si se masifica su uso, este tipo de herramientas podría reemplazar a los escribanos de carne y hueso en poco tiempo.

¿Es receptivo el sector a este tipo de innovaciones? Weikal cree que sí, aunque le tome un tiempo procesarlas. “A veces cuesta adaptarse, pero he visto que los bienes raíces comerciales están mucho más abiertos a estas nuevas ideas que antes”, sostuvo.

Rodríguez Valdez de MKT Real Estate está trabajando en este tema. Realizó el primer mapa del PropTech de Sudamérica, en asociación con la empresa inglesa PropTech Consult, del influencer James Dearsley. “Generamos una investigación para reconocer quienes son las empresas proveedores de productos o servicios que hoy brindan un diferencial tecnológico a la industria en Argentina, Chile, Colombia, Perú y Uruguay” explicó. Además está organizando el Proptech Latam Summit, un encuentro en el que se debatirá sobre las tendencias de la economía colaborativa, la tecnología y la innovación aplicada a la industria inmobiliaria. El congreso se realizará en Chile el 7 de junio. “Hay interés en los empresarios y abunda la creatividad. Estamos ante un escenario muy fuerte de cambio, no sólo en la necesidad que puede tener una empresa de incorporar tecnología, sino en la forma de pensar y accionar del consumidor final”, concluyó.

Por Andrés Krom, Sábado 5 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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