La ambientación y la arquitectura de las parrillas o hamburgueserías son tan importantes como la presentación de una innovadora carta.


Desde el menú y la ambientación muchos locales se animan a conquistar nuevos paladares a partir de propuestas novedosas. ¿Cómo innovar sobre los clásicos?

Los primos Nicolás Wolowelski y Juan Martín Migueres -creadores del restó Benaim y de Tetuán brasero marroquí- se caracterizan por la identidad distintiva de cada uno de sus emprendimientos. Jagüel, su más reciente apuesta en Palermo, en el local donde estuvo el emblemático bar Olsen, le da un nuevo formato a la parrilla: se trata del primer patio parrillero de la ciudad con modalidad auto-servicio. Ahí se ofrece una selección de carnes de alta calidad -entre las que destacan la entraña, el ojo de bife o la arañita, y siempre alguna opción kosher- a un valor accesible, para ordenar y retirar desde la barra. El menú se completa con una barra de ensaladas estilo Ottolenghi que incluye creativas combinaciones que salen del molde, y son una excelente opción para acompañar o como menú vegetariano. Sí, la reinvención del clásico incluye un refresh en las alternativas veggies. Wolowelski cuenta que el local del ex Olsen, fue un gran hallazgo por su enorme belleza, pero también planteó retos. “Partimos de la idea de convertirlo en un “jardín público”, en un bosque. Fue un desafío transformar un local con perfil alto en un espacio que se abra a todo el mundo. Decidimos darle mucha más fuerza visual a la comida, algo que es indispensable en un lugar a la barra, con autoservicio. Mucho más quizás que en restaurantes con servicio de mesa”, relata.

Con ese objetivo, montaron las parrillas en el salón, donde se pueden ver desde que se ingresa. Además, usaron la barra de coctelería del local anterior como barra de ensaladas y vinos de bodegas boutique. Agrega que desde los materiales jugaron con la idea de rusticidad y realzaron su sentido en la naturaleza. Para esto, resaltaron mucho las características naturales del espectacular jardín verde de doscientos metros cuadrados que tiene el espacio, y le dieron su propia impronta. “Cambiamos todo lo que tenía que ver con el minimalismo que había en el local anterior, retiramos el piso y colocamos durmientes de quebracho y mulch, como de camping. Las mesas también acompañan ese juego. Con la iluminación no quisimos hacer algo muy electrónico ni moderno, por eso elegimos las guirnaldas”, dice el socio de Jagüel.

El resultado fue espectacular, y el enorme jardín con altos árboles, paredes recubiertas de enredaderas y un gran pasillo de durmientes es uno de los puntos más atractivos del local. Las mesas y bancos de madera son ideales para compartir con grupos de amigos o en familia. En el interior del local hay mesas para dos o más personas y mucha vegetación natural. Ahí, dice Wolowelski destaca el corazón de Jagüel: una gran parrilla que potencia los sentidos, junto a un horno a leña que complementa a las carnes con guarniciones cocidas ahí mismo.

En el barrio de Núñez, en Quesada y Arribeños, la parrilla Solomía aporta una nueva frescura a los clásicos. Además de los típicos cortes como el asado u ojo uruguayo, sorprende con cortes especiales como el cowboy steak, con 500 gramos de ojo de bife con hueso y el chori-chipa, choripan en pan de queso. Tomas Caruso, dueño de Solomía, define la propuesta como una parrilla moderna, tanto desde los cortes que trabajan, como desde la decoración. Explica que el espacio se adapta a la propuesta, y para que la misma tenga éxito, es importante no sólo un buen servicio, sino que el lugar acompañe funcional y estéticamente. La parrilla a la vista es un ingrediente crucial, dice, ya que “los comensales pueden observar al maestro parrillero. También escuchar el ruido de las brasas chispeando o las carnes humeando. La excitación de los sentidos que genera el espacio hace a la propuesta”, dice. Cuenta que en el interior se trabajó con materiales como madera, ladrillos a la vista, cajas de vino antiguas, leña, cadenas oxidadas y algunas plantas decorativas. “Buscamos generar un espacio cálido, pero que también sea rústico, con materiales nobles y básicos. Así como puede ser un pedazo de carne. Simple, pero contundente”, describe. La iluminación juega un papel decisivo según el dueño de Solomía, quien destaca la importancia de una iluminación ambiental tenue, pero puntual, presente sobre todas las mesas, para que cada cliente pueda ver lo que come. Así, dice, se logra un clima relajado, pero sin sacrificar la visibilidad.

Hamburguesas gourmet y algo más

Con clima distendido y abiertas a una diversidad de públicos, las hamburgueserías encuentran nuevas opciones para los amantes de la carne. Lassen Burger Haus & Co., por ejemplo, la hamburguesería gourmet con locales en Pilar Maschwitz y Luján, se distingue por una completa propuesta gastronómica de hamburguesas y sándwiches preparados con recetas propias de estilo casero. La ambientación y la arquitectura son tan importantes como las buenas ideas gastronómicas, y en Lassen, el espacio adquiere gran protagonismo. Es que el nombre de la marca surge en honor a Louis Lassen, el inmigrante alemán responsable de llevar la primera hamburguesa desde Hamburgo, su lugar de origen, a los Estados Unidos, donde se convirtió en el emblema de la cocina americana. Como Lassen vendía las hamburguesas en el puerto, la marca decidió jugar con este concepto, y sus locales están construidos a partir de containers marítimos reciclados. Algo que además resulta muy bienvenido en términos de sustentabilidad.

Con la frescura de una empresa joven, Lassen apunta no sólo a ofrecer una experiencia distendida y agradable para los sentidos, sino también a concientizar, difundir y promover prácticas sustentables en el cuidado del medio ambiente y de la comunidad que la rodea. “El concepto de sustentabilidad no sólo está aplicado a la utilización de containers en desuso como esqueleto del local, sino también en la conformación del equipamiento y revestimientos con maderas recicladas, desperdicios de chapas, mallas y tubos estructurales, y otros elementos de deshecho, y en medidas de ahorro energético, como la iluminación de bajo consumo y el piso vinílico simil madera” cuenta Cristian Arana, el creativo chef de Lassen.

En la zona de Las Cañitas, en Belgrano, Dixton también apuesta a deleitar a los amantes de la carne con propuestas modernas entre las que se incluyen hamburguesas gourmet que se complementan con una serie de platos tipo fingerfood. Ignacio Pérez Colman, gerente del local, cuenta que la arquitectura a cargo del Estudio GWG, apuntó a generar un clima acorde a la propuesta gastronómica, utilizando conceptos de arquitectura tipo rústica industrial, que se pueden ver en áreas áreas gastronómicas de New York o Chicago, en Estados Unidos. “Se trata de un local rectangular, como si fuese un galpón, con techos altos, muy espacioso. Intentamos generar distintos espacios que se adapten a las distintas situaciones del consumidor: livings con sillones para los que quieren estar más relajados, mesas altas en la vereda para quienes disfrutan salidas con amigos o mesas grandes y comunitarias para quienes buscan espacio. La idea es sentirse como en casa, o mejor”, dice, y apunta que la elección de materiales como maderas antiguas, chapa, oxido, cuero y ladrillo aportan versatilidad y calidez. Combinados con los colores y la iluminación, conforman una armonía perfectamente equilibrada.

Las cervecerías artesanales, muy en boga, también suelen encontrar en la carne argentina un gran aliado. La Choppería, por ejemplo, en la esquina de Ciudad de la Paz y Santos Dumont, amplió recientemente su carta con opciones a las brasas. Una propuesta que se completa con una estética que apunta al arte urbano en una fachada en la que destacan imágenes coloridas, pintadas y stencils.

De autor

Degustar nuevos sabores que salgan de lo tradicional es siempre bienvenido y la carne argentina ofrece gratas sorpresas para paladares exigentes. El bistró Roux, creación del reconocido chef Martín Rebaudino en la esquina de Peña y Azcuénaga, en Recoleta, se destaca con una propuesta de cocina mediterránea de autor con productos argentinos y de estación. Rebaudino define el espacio como “un pequeño bistró decorado con estilo parisino, muy sobrio, con platos muy elaborados y técnicas aprendidas en los viajes en Europa, pero con productos argentinos. “Es una linda fusión de la cocina mediterránea con productos argentinos”, afirma. La decoración acompaña de manera armoniosa: mesas revestidas con manteles blancos y decoradas con flores, cómodas sillas de madera y sillones de cuero, y un clásico piso de parquet. Los amplios ventanales, que aportan claridad y luz natural, en sintonía con los colores claros del techo y las paredes y un espejo colgante de forma rectangular, contribuyen a dar amplitud al ambiente. El cuidado al detalle, con una cocina a la vista, delicadas lámparas de techo y fotos de los inicios gastronómicos de Martin junto a su familia en la Cumbre, suman calidez y potencian el disfrute. Es claro que, cuando se trata de carne, no está todo dicho, y siempre hay nuevas y deliciosas opciones para descubrir de la mano de espacios que acompañen.

Por Gabriela Koolen, Lunes 1 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Arquitectos y desarrolladores destacan la importancia de generar emprendimientos que puedan reconvertirse fácilmente.

En una torre de 13 pisos en construcción en Hollywood que pronto servirá de sede de Netflix, dos pisos de estacionamiento están destinados a un futuro diferente: al reducirse la necesidad de estacionamiento, ese espacio puede fácilmente reconvertirse en oficinas. Es que las principales ciudades de los EE.UU. tienen muchos más garages de los necesarios. En Seattle, por ejemplo, hay cinco espacios de estacionamiento por cada residente. “Hay 500 millones de espacios para estacionar en Estados Unidos y 325 millones de personas” dice Andy Cohen, co-CEO de Gensler, la firma de arquitectura, autor del proyecto de Hollywood .

En el centro de Boston, una playa de estacionamiento se convertirá en el sitio de una torre de 30 pisos con viviendas a precios accesibles. En Wichita, Kansas, un antiguo garaje de estacionamiento fue convertido en edificio de departamentos en 2018. Cerca del centro de Cincinnati, un ex garaje de estacionamiento ahora es un hotel. La organización Make Shift, con sede en el Reino Unido, transformó un garaje vacío en Brixton en un nuevo centro para pequeñas empresas en 2015 y en 2018 convirtió un garaje de estacionamiento de siete pisos en Londres en talleres para artistas, oficinas compartidas y espacios comunitarios. Este tipo de reconversión no es algo nuevo: un “hotel para autos” construido en Manhattan en la década de 1930 fue reconvertido en galpón una década más tarde y luego en departamentos. Pero ahora se hace a ritmo más acelerado y, cada vez más, los arquitectos están diseñando nuevos edificios con la visión de un futuro con menos autos.

“Estamos en un momento interesante ahora” dice Kristen Hall, diseñadora urbana de la firma de arquitectura Perkins + Will. “Probablemente veremos una absorción plena de vehículos autónomos en las calles en los próximos 10 a 30 años, y mucha de la financiación para proyectos es sobre una base de 30 años. Por lo que si uno es un constructor que piensa en construir un garaje y no sabe si realmente podrá financiarlo o si tendrá ingresos constantes de un garaje en los próximos 30 años, finalmente estamos en el punto en el que muchos clientes se cuestionan la factibilidad financiera de construir garajes para estacionamiento”, profundiza.

Crédito: Foto cortesía de Gesler

Algunas ciudades están eliminando el requisito de que los nuevos edificios cuenten con una cantidad mínima de espacios para estacionamiento y algunos edificios, como una torre en Oslo, incluyen espacios para bicicletas pero prácticamente nada para autos. Otros edificios, construidos en áreas en las que los constructores creen que hay necesidad de estacionamiento ahora, se están diseñando pensando en su futura conversión y los dueños deciden que el costo extra se justifica por el ingreso extra potencial en el futuro. En la sede de Cincinnati de la compañía 84 51, de analítica y marketing, también diseñada por Gensler, se diseñaron tres pisos de estacionamiento para reconvertirse en espacio de oficinas en el futuro.

Reconvertir garajes existentes puede ser más difícil dado que no fueron diseñados para ser habitados por humanos y comúnmente tienen techo bajo, pisos inclinados y, en áreas como California, no se los construye con los mismos estándares anti-sísmicos que las oficinas o los edificios de departamentos. Además no pueden soportar las mismas cargas. “Poder decir voy a convertir este estacionamiento en departamentos a menudo no es una alternativa porque estructuralmente no es posible” dice Marcus Martínez, fundador de la firma de diseño UltraBarrio con sede en Houston. La empresa creó garajes que podrían transicionar a otros usos. Combinar el garaje de estacionamiento y el tránsito público podría ayudar a los conductores a hacer la transición a un modo diferente de viajar. Pero en algunos casos es posible la conversión de viejos garajes. En el área de Chicago, un antiguo garaje de estacionamiento de la universidad Northwestern ahora es una incubadora de startups llamada El Garaje. Algunos antiguos garajes podrían reutilizarse como vivienda o refugio a precios accesibles. Los estacionamientos subterráneos representan un desafío mayor, porque comúnmente no tienen ventanas, pero también tienen potencial para su reutilización. ¿qué otras cosas se pueden hacer en todos estos espacios sobrantes que son menos ideales para la gente?. Los espacios potencialmente podrían usarse para agricultura urbana, o almacenado o centros de datos. Por otra parte, al reducirse el estacionamiento en playas, garajes y calles, los vecindarios cambiarán. Parte del espacio podría usarse para vivienda. Las ciudades a menudo construyen 1,6 espacios de estacionamiento por cada unidad de vivienda y si se tiene en cuenta que un solo espacio de un estacionamiento puede ocupar 41 metros cuadrados, casi compartirían el mismo tamaño de una unidad de dos ambientes. Así las cosas, el estacionamiento callejero podría convertirse en espacios verdes o podría transformarse en bicisendas. “Eso podría cambiar las ciudades aún más. Cuando se analiza las mejores ciudades del mundo, son las ciudades caminables” finaliza Cohen.

Por Adele Peters, Sábado 30 de marzo de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Los desarrolladores y autoridades convocados a disertar en el Congreso de la Construcción en Expoconstruir, si bien no desconocieron la gravedad de la crisis económica y política por la que atraviesa el país, reafirmaron su vocación de “construir”, más allá de las contingencias.

“En una economía de extrema fragilidad e incertidumbre”, como sintetizó el economista Máximo Montenegro en una detallada descripción de todos los males que aquejan al país, en la que hizo hincapié en la necesidad de concretar un acuerdo político, los  directivos de las instituciones y empresarios aportaron su experiencia y la forma en que están encarando los actuales desafíos.

En la apertura, Silvano Geler, organizador de Expo Construir, agradeció el esfuerzo de las empresas que apoyaron el evento y destacó el acuerdo firmado con Techo para construir 10 viviendas, con el aporte de todas las empresas participantes. A su vez, Damián Tabakman, presidente de la Cedu, comentó: “Cuando hace unos meses nos reunimos con Silvano Geler para programar el Congreso, una vez más me encontré con el desafío de plantear la temática, en un contexto de crisis. Hubo que desempolvar líneas temáticas que pensábamos superadas, que hoy nuevamente aparecen en una coyuntura complicada. Un objetivo fue poner en escena la vivienda social sumado al esfuerzo del Gobierno, con las limitaciones de lo posible, para que sea un área de trabajo para el desarrollo inmobiliario”.

En el encuentro participó Virgilio Gregorini, director ejecutivo de Techo Argentina, quien comentó que ya llevan entregadas 15.000 viviendas de emergencia y que en estos años han aprendido mucho de las comunidades. Recalcó que para los sectores pobres es muy caro construir, se hacen viviendas y no se consideran las necesidades de esas familias. “Los conocimientos y materiales están, lo que se necesita es consenso, es un tema político”, precisó.

LA VISIÓN DE LAS INSTITUCIONES

Ante el panorama económico, Eduardo Bekincshtein, presidente de la Sociedad Central de Arquitectos, relató que Churchill cuando estaban bombardeando Inglaterra dijo que había que comenzar a planificar la reconstrucción y convocó a un grupo de arquitectos e ingenieros. “No creo que estemos en esa situación, pero es una visión de futuro, los arquitectos estamos para proyectar y planificar, esa es nuestra misión en cualquier instancia”, puntualizó. Y precisó que están trabajando para conseguir la ley nacional de concursos, para lo cual la entidad tiene una gran experiencia. Es la forma más democrática para gestar los mejores proyectos especialmente en las obras financiadas por el Estado. Incluso elaborar proyectos para áreas urbanas que contribuyen después al desarrollo inmobiliario de distintas zonas. Otro tema que planteó fue la ley de incumbencias profesionales.

De Izq. a Der: Virgilio Gregorini, director de Techo Argentina; Alejandro Bennazar, presidente de la CIA; Silvano Geler, presidente de Sy G el grupo organizador; Damián Tabakman, presidente de la CEDU, el secretario de Vivienda de la Nación, Iván Kerr; arq. Valeria del Puerto, presidenta del CPAU y el presidente de la SCA, Eduardo Bekinschtein.

Valeria del Puerto, presidente del CPAU, indicó que los datos estadísticos de las encomiendas profesionales, que marcan el pulso de la actividad y su evolución futura, mostraron este cuatrimestre una retracción del 40% en comparación con el mismo cuatrimestre del año pasado, para obras de todas las superficies.  Aunque consignó que ello se debe a diversos factores: la inflación, las altas tasas de interés para acceder al crédito, la fluctuación del dólar, pero sobre todo la ley de plusvalía que eleva el precio de la tierra y todavía no se comprende bien cómo asumir ese costo entre los propietarios y los desarrolladores, junto con los cambios de Códigos que han generado incertidumbre. “Desde la institución se busca ayudar a los arquitectos a adaptarse a esas modificaciones, de qué forma colaborar, se han recopilado todas las consultas para canalizar ante las autoridades”.

Por su parte, Juan Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, destacó que desde la Cámara se han lanzado una serie de herramientas con el acompañamiento de las entidades del sector que integran una gran cadena de valor. Por lo cual se ha propuesto la Primera Mesa de la Industria Inmobiliaria representativa de todas las organizaciones apuntando a mejorar la accesibilidad de la vivienda.

Además, han propuesto una cláusula de arbitraje para los contratos que será a voluntad de parte, tendiente a evitar conflictos y costos

EL APORTE DEL GOBIERNO

Del lado del Gobierno Iván Kern, subsecretario de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Nación, si bien admitió que se está ante una situación compleja, también consignó que están trabajando para lograr una estabilidad, el Estado tiene que estar con los que más sufren. Hacemos proyectos y no pensamos quienes van a vivir, esa mala planificación tiene sus costos. Hoy crece la población 1%, por año y la mancha urbana en el conurbano 3,5 % por año, eso quiere decir que planificamos mal el crecimiento de nuestras ciudades. Venimos de una política sectorial con planes mal subsidiados y con una política de corrupción en la construcción y en la obra pública, Creo que entre todos tenemos que levantar esta bandera. No hay que volver para atrás, hoy el ciudadano debe tener la posibilidad de auditar lo que se hace con el dinero público. La argentina necesita infraestructura en cantidades.

En otro panel, Kerr describió las medidas del Gobierno para fortalecer el acceso a la vivienda y reactivar la actividad de la construcción que se han plasmado recientemente en varias herramientas, como la exención del 10% del IVA para viviendas de menos de 140 mil UVAS. Es decir, cómo acercar el financiamiento a la vivienda desde el pozo a sectores que hoy no pueden acceder. La creación del Boleto de Compraventa Registrable, cuya aplicación ya se extendió a la provincia de Buenos Aires. El llamado del plan Procrear para 10.000 familias y se estima abrir un próximo llamado para 4000 más. A lo cual se agrega un subsidio de 18.000 UVAS para la compra. Dar también incentivos a los desarrolladores aumentando la unidad de valor tributario deducible de ganancias. También explicó que los fondos del Fonavi, en manos de las provincias, se pueden utilizar para dar financiamiento, sobre todo a las empresas constructoras Pymes.

Viernes 10 de mayo de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Martes 9 de abril de 2019Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Tras la devaluación, los brokers afirman que si bien los contratos se están renegociando con aumentos semestrales del 15 por ciento, el negocio no genera una buena ganancia para los propietarios.

La devaluación del peso y el aumento de las tasas de interés hizo que el foco de los brokers inmobiliarios deje de estar en las ventas vía créditos UVA y vuelva al mercado de alquileres. “Con la posibilidad de sacar créditos la gente empezó a fijarse mucho más en compraventa, pero con la crisis esto se encareció y se dio vuelta la tendencia hasta llegar a niveles comparables previos al nuevo Gobierno. Con el tema créditos sepultado, las búsquedas volvieron a los alquileres”, confirma Federico Barni, director Ejecutivo de Navent, firma propietaria del portal ZonaProp. Este cambio se da en un contexto con nuevas variables. Entre ellas, la vigencia de la Ley 5859 que regula los alquileres en la ciudad de Buenos Aires que, entre otros puntos, establece que tanto la comisión inmobiliaria como los costos de gestoría de informes pasan ser responsabilidad del propietario. A este tema se suma el trabajo de hormiga que implica renovar, uno a uno, contratos establecidos con montos de indexación que no coincidieron con el devenir de las variables macroeconómicas. “A principios de 2018 con la expectativa de inflación a la baja se cerraban contratos con un ajuste anual del 25 por ciento o, bien con ajustes semestrales, pero decrecientes. Se comenzaba con un 15 por ciento y se terminaba con un 10 por ciento. Luego de la devaluación, los contratos se volvieron escalonados con un ajuste del 15 por ciento semestral”, explica Dina Crusizio, directora del área residencial de L.J. Ramos, quien subraya que el porcentaje a ajustar debería ser mayor, “pero la demanda no soportaría más ajuste “.

José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, coincide y aclara que en las renegociaciones de contratos que quedaron rezagados, hay renovaciones con “aumentos muy fuertes que pueden alcanzar el 40 por ciento”. “Quienes firmaron a principios de 2017 y pautaron aumentos del 12, 5 por ciento semestral, quedaron por debajo de lo que fue la inflación, quedaron rezagados”, aclara. Gabriel Gruber, CEO de Properati detalla que, quienes tuvieron que renovar su contrato durante los vaivenes cambiarios que arrancaron en abril de 2018, en general, alcanzaron acuerdos: “Si el dueño lo pone alto, la unidad termina quedando vacía durante meses y el inquilino tampoco quiere volver a enfrentar los costos de mudanza y cambio por lo que se termina por encontrar un acuerdo”, agrega.

Desde CBRE, Matías Celasco, research manager, cree que una solución a este problema está en instalar la UVA en los contratos de alquiler. “Es clave porque una persona que alquiló a principios del año pasado con un ajuste semestral menor del 10 por ciento hoy está alquilando por debajo del valor del mercado. Esto abriría más el mercado”, sostiene.

Otro de los puntos que lleva a anclar el valor del alquiler son las expensas. “Hoy en determinados departamentos terminan siendo tan altas que se convierten en un impedimento para alquilar”, cuenta Crusizio. La especialista establece que, en algunos casos, los propietarios deciden incluirlas en el valor del alquiler como un paquete y en otros, se elige ajustar para abajo el valor del alquiler para garantizar que el inquilino cubra el monto de las expensas. “Lo que sucede es que a lo largo de los 24 meses esa expensa sigue aumentando y en esos casos se traduce en menos renta”, sostiene.

La necesidad de mantener la unidad ocupada repercute en la renta. Analizando el escenario vivido, “en dólares cayó a la mitad. Hoy, se ubica en torno al 3 por ciento cuando a principio del año pasado, antes de la devaluación llegó a estar en un 5 por ciento”, detalla Gruber. Rozados va más allá y confirma que la rentabilidad en dólares de los alquileres en la Capital Federal se ubica en los niveles más bajos desde los 80. “Entre esa década y los 90, la rentabilidad estaba en torno al 10 y 12 por ciento anual. De 2000 en adelante cayó en el orden del 6, 7 por ciento, llegó a un 4 por ciento como mínimo, pero hoy estamos en el menor porcentaje de toda la serie”.

Esto repercute directamente en la oferta. “El propietario no tiene incentivos y tiene que a sumar cada vez más costos”, analiza Rozados quien confirma que, en muchos casos, parte de la oferta de alquiler se volcó a la venta. Gruber agrega que en 2018 hubo un aumento en la oferta de alquileres para uso temporal. “Los propietarios están buscando soluciones más creativas. Hoy muchos prefieren cobrar mes a mes alquileres temporarios en dólares a extranjeros”, sostiene. Según datos de Reporte Inmobiliario, si se alquila una unidad en la Capital Federal por el 75 por ciento del tiempo, la rentabilidad en dólares duplica a la de los alquileres tradicionales y puede llegar hasta un 7 por ciento. “Por esto mucha gente se empezó a volcar al alquiler temporario en sitios como Airbnb. Generan una rentabilidad mayor con menos compromiso”, afirma Rozados.

Casting de inquilinos

Con baja de la rentabilidad en dólares y la vigencia, desde septiembre de 2017, de la Ley 5859 de alquileres en la Capital Federal, el trabajo de las inmobiliarias se centró 100 por ciento en cómo ayudar al dueño del inmueble. “Hoy tomamos el tema alquileres como un servicio al propietario, en buscarle un buen inquilino y no como un negocio”, reconoce Crusizio quien establece que el pago de la comisión por parte del propietario “no se trasladó a precios” pero que, de alguna manera, “frenó el tema de la oferta”. “La demanda y la oferta se desencontraron”, define.

Gruber explica que, en la práctica, lo que sucede es que las inmobiliarias no publican todos los departamentos que tienen, sino que los manejan con mayor exclusividad. Desde Zonaprop, Barni agrega que ni bien entró en vigor la ley de alquileres, los montos de la comisión y los gastos se trasladaron a los precios de manera brusca, pero ahora no es así. “Al principio empezamos a ver que había un aumento mayor que la inflación, pero luego ese costo se empezó a prorratear a nivel anual”, explica.

Un punto que empezó a tomar mayor impulso en 2018 fue el uso de los seguros de caución o avales como garantía. Gruber explica que los primeros son dados vía bancos que cobran el alquiler y lo pagan al dueño de la propiedad, pero que ese mercado no es grande y no abarca más del 30 por ciento de los casos.

“Antes solían cubrir solo el pago del alquiler pero ahora abarcan todos los gastos, el propietario se siente más protegido”, afirma Crusizio. Gruber explica que esta herramienta está siendo muy utilizada por los inmigrantes que llegan a la Ciudad de Buenos Aires, quienes pueden salir a alquilar con aval de hasta cinco recibidos de sueldo. “Esto viene a reemplazar la famosa ‘garantía en capital’ pero en el proceso del alquiler, esta propiedad se puede vender o también hubo casos de garantías truchas”, detalla el CEO de Properati. Otro cambio que interpela tanto a inquilinos como a propietarios es la posibilidad de deducir del Impuesto a las Ganancias en hasta el 40 por ciento del monto del alquiler, siempre y cuando el inquilino no tenga ninguna propiedad a su nombre. Esta necesidad de los inquilinos obliga a que los dueños facturen el alquiler, por lo que resulta un gasto más en detrimento de la renta. “En general el mercado de alquileres es informal, no está bancarizado. La gente no lo declara. La sensación es que para que el alquiler se blanqueé al 100 por ciento debe haber incentivos de ambas partes, no solo para el que va a alquilar, sino también para el propietario”, sostiene Gruber.

Rozados aclara que el hecho de que un propietario declare un alquiler implica que debe comenzar a facturar y empezar a pagar bienes personales por el monto en el cual está estipulado. “En muchos casos, el alquiler figura como complemento de una jubilación. Esa persona para facturar tiene que inscribirse en el monotributo y pagarlo. O bien va a recibir menos o bien se va a cargar al alquiler”, explica el presidente de Reporte Inmobiliario quien coincide con Gruber en la necesidad de establecer incentivos fiscales para ambas partes.

“Para que el mercado repunte primero hay que resolver el tema de la inflación y después es necesario fomentar el hecho de no gravar la inversión inmobiliaria que permite que los recursos se queden en el país anclados en ladrillo y no vayan a la bicicleta financiera o bien a comprar propiedades en el exterior como en España o Estados Unidos que permiten mayores rentabilidades en dólares”, concluye.

La estrategia del Gobierno

Por otra parte, después de que perdiera estado parlamentario el proyecto de ley de alquileres a nivel nacional , el Gobierno trabaja en una nueva versión que se centraría en regular la situación para los sectores socialmente más vulnerables, de manera de que puedan acceder a un alquiler formal con un mayor abanico de garantías y menos costos de ingreso. “Buscamos generar una política de alquiler social como un elemento más de la política habitacional. En la discusión del año pasado terminamos inmersos en el todo, cuando los alquileres de tipo comercial no son de nuestra incumbencia ni tampoco los domiciliarios de gente de ingresos más altos, ya que ahí no está el problema de la parte más débil”, relata el secretario de Vivienda, Iván Kerr. En cuanto a cuál sería el nivel de precio de estos alquileres a partir del cual se tomaría al futuro inquilino como vulnerable, dijo que es difícil marcar un precio, pero que seguramente se determinará un valor en UVA (unidad de valor adquisitivo), ya que este índice se actualiza constantemente, aunque quizás el tope se dejará abierto para que lo fije cada jurisdicción. “El año pasado hablábamos de hasta 1500 UVA, que equivalían a contratos de alquiler de unos $30.000, y agentes inmobiliarios del interior nos dijeron que la mayoría de la oferta en las provincias se ubica por debajo de ese número. No hay un único mercado. Y si ponés un valor muy por debajo, no sirve para la ciudad de Buenos Aires”, analiza. Sobre las comisiones, adelanta que el valor también podría quedar librado a las distintas jurisdicciones y que el propietario debería hacerse cargo para el caso de inquilinos de bajos ingresos, mientras que el resto del mercado podría acordar este punto más libremente.

Otro tema es el de la garantía para los propietarios, que en la ciudad de Buenos Aires se ciñe a la garantía real (el inquilino debe presentar un inmueble de un tercero como tal), requerimiento que se suma al depósito de dos meses por adelantado, la comisión del 4 por ciento y el mes de alquiler por adelantado. “Estamos hablando de cinco alquileres por adelantado para iniciar un contrato. En todos los países de la región hay garantías bancarias o seguros de caución, que son una mejor garantía que la real, porque si tenés un problema es más fácil ejecutar una garantía bancaria que reclamar contra la propiedad del pariente del inquilino”, apunta Kerr. Acerca de la duración del contrato, el funcionario dijo que el ideal serían dos años, con posibilidad de renovar por uno más sin incurrir nuevamente en todos los gastos, y que todavía no tienen decidido cuál podría ser el mecanismo de actualización del alquiler. “Con respecto a la UVA, los salarios hoy están detrás de la inflación y el coeficiente de variación salarial queda desactualizado porque tiene un desfase de dos meses”, analiza. Por último, adelantó que, a pesar de la resistencia de los propietarios, van a insistir en un régimen de blanqueo de contratos de alquiler, no “de un día para el otro, pero sí gradual”, con algún incentivo para dueños e inquilinos, ya que, según la AFIP, ocho de cada diez contratos de alquiler son informales.

Por Lucila Lopardo, Sábado 16 de marzo de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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Los desarrolladores aguardan con esperanza que finalmente en marzo el Gobierno de luz verde a la exención impositiva para las viviendas de hasta 140.000 UVA (equivalentes a US$113.000). La medida les permitiría ahorrar el 10,5 por ciento del IVA que hoy pagan y, según los empresarios, podrían bajar el precio de las propiedades en ese porcentaje. Con esta medida, el Gobierno busca impulsar la construcción de unidades destinadas a personas que las compran como primera vivienda. El beneficio ya figura en los artículos 96, 97, 98 y 99 de la ley de presupuesto 2019, pero resta la reglamentación de la AFIP que definirá cómo funcionará.

La discusión que mantiene el sector con el Gobierno es si ese beneficio no se pagará -como sucede con el sector de la energía renovable- o si los constructores deberán abonarlo y luego les será reintegrado. Esta última opción fuertemente resistida por el sector inmobiliario. Un dato a tener en cuenta es que la exención se aplicará a los proyectos iniciados a partir del primero de enero pasado o los que tengan un grado de avance que no supere el 25 por ciento y siempre que finalicen como fecha tope en diciembre de 2022.

Además, la exención no será ilimitada: regirá hasta una cantidad máxima de 60.000 viviendas a nivel nacional, acotada a un máximo de 3000 unidades en el caso de las iniciadas antes de 2019. La iniciativa podría impulsar que los desarrolladores que se stockearon de tierra en barrios accesibles, pensando en la demanda que compraba con crédito UVA antes de la devaluación, se animen a iniciar los proyectos. De esta forma los compradores podrían conseguir departamentos chicos desde US$60.000 en barrios como La Boca hasta US$80.000 en zonas como Belgrano.

Por Carla Quiroga, Sábado 9 de marzo de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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