Luego del impacto que tuvo el resultado de las elecciones primarias en la economía nacional, los brokers consultados, al analizar el segmento alquileres, apuntan que “no se vio tan afectado”.

El mercado de alquileres, históricamente muy activo en Argentina debido a la falta de crédito, también se ha hecho eco de la fuerte devaluación y suba de la inflación que se produjo en el último mes. Varios brokers inmobiliarios porteños relatan cómo ha impactado la crisis en el este segmento.

Con respecto a la situación actual, para Ariel Champanier, presidente de RE/MAX PREMIUM, “habrá un antes y un después en el tema alquileres. Si bien la renta es baja al día de hoy, el contexto del dólar es más estable. Parecería ser que en el futuro próximo esto se va a ir modificando y mejorando”.

Para Francisco Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, el impacto en el segmento de las medidas tomadas por el gobierno post Paso, apenas se ha notado: “El mercado de alquileres residenciales no se ve afectado por estas medidas. Es probable que aumente la oferta y la demanda ya que muchos se volcarán nuevamente al alquiler”.

En la misma línea opina Marcelo Di Mitrio, socio de Di Mitrio Inmobiliaria, para quien “la situación no es diferente. Los alquileres, tanto residenciales como comerciales, se siguen concretando en los mismos términos en que lo hacían antes del 11 de agosto. No hemos tenido retiro de la oferta por parte de los propietarios ni tampoco modificaciones en las condiciones en que la oferta estaba formulada”.

En cuanto a las renegociaciones de los contratos de alquiler en curso, Champanier señala que “hoy muchos propietarios prefieren bajar su rentabilidad pero mantener la propiedad ocupada. El porcentaje de incremento se toma un poco por encima de lo que venía siendo”. Altgelt apunta que “las renovaciones dependerán de cuán desfasado quedó el precio del alquiler. Hoy los contratos se están haciendo con actualizaciones semestrales de entre el 15 y el 18%”.Sobre la demanda actual subraya que los departamentos de uno y dos dormitorios, con expensas accesibles y con cercanía a los medios de transporte son los más demandados para alquiler.

A su vez, Champanier indica que los valores de los alquileres “son muy variables pero, por ejemplo, un ambiente en Palermo se ubica en $15.000; y 2 ambientes entre $ 20.000 y 30.000

En materia de precios  Di Mitrio precisa que los departamentos de un ambiente van entre $9.000 y $11.000; de dos ambientes entre $ 11.000 y $ 13.000; tres ambientes, entre $ 14.000 y $ 16.000; y cuatro ambientes, entre $ 17.000 y $ 20.000”. Además, el broker agrega que la mayor demanda se concentra en las unidades de 3 y 4 ambientes, probablemente producto del excedente de unidades de 1 y 2 ambientes existente en el mercado inmobiliario de la ciudad.

Sábado 28 de septiembre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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El último índice de costos de Reporte Inmobiliario muestra una caída del 45% en dólares con respecto a mayo del 2017. Ya son 16 la cantidad de meses en que los costos se mantienen en niveles más bajos.

El costo de construcción de un edificio entre medianeras se ubicaba según la cotización del dólar del último día hábil de agosto en U$S BNA 647,62 para cada m2 vendible

Luego de haber llegado a los 1188 dólares para cada metro cuadrado vendible en mayo del 2017, el costo se redujo hacia fines de agosto de este año en un 45,5% debido a al incremento diferencial sufrido por los costos en pesos y el de la cotización del dólar, siendo este ya el décimo sexto mes consecutivo en el que los costos se mantuvieron en niveles más bajos medidos en moneda americana (moneda de venta de los deptos.).

Cuando el sector sufrió la devaluación los desarrolladores no tocaron las listas de precios pensando que rápidamente los costos en pesos iban a ir más rápido que la cotización del dólar, por lo que la ventaja se perdería en poco tiempo. Luego ya de 16 meses y con una devaluación más acelerada en estos días es claro que esto no ocurrió, por lo que ya se comienzan a ver nuevos desarrollos en etapa de lanzamiento que se promocionan con valores más bajos de los que estaban en el mercado.

El modelo seleccionado, sobre el que se actualiza mensualmente el costo de construcción responde a una tipología o modelo ampliamente difundido en la actualidad. Corresponde a un edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro sobre un lote de 8,70 mts. de frente, compuesto por semipisos de dos ambientes. El edificio cuenta con SUM y piscina descubierta en azotea. El modelo se basa en un caso real de una obra ya finalizada.

Incluye variación en pesos, en dólares oficiales BNA y en dólares marginales con actualización mensual desde Agosto 2008, variación en porcentaje, índice base 100 desde Agosto 2008, Valor en $ y U$S discriminado para superficie total y para superficie vendible, detalle de costo por rubro de obra, soporte gráfico y acceso a link para bajar planilla Excel.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2019, martes 17 de septiembre de 2019

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El precio de la renta de oficinas premium medido en dólares en Buenos Aires continúa siendo el más alto de la región, pese al leve descenso que experimentó en los últimos meses debido a la fuerte devaluación de la moneda local, según el informe regional de Cushman & Wakefield para el primer semestre de 2019.


Actualmente, el promedio es de US$ 31,5 por mes el m2. Le siguen, en orden descendente, Río de Janeiro, San Pablo, Santiago de Chile, Bogotá y Lima. “Buenos Aires se encuentra en un estado de renta elevada que se preserva en parte por el reducido tamaño del inventario de oficinas premium. Sin embargo, la inestabilidad política y económica comienza a impactar en el nivel de renta, que muestra el inicio de una tendencia descendente”, apunta Herman Faigenbaum, director General de Cushman & Wakefield ConoSur.

En tanto, José Viñas, director de Brokerage de la compañía, comenta: “con respecto a los contratos vigentes no hemos tenido solicitudes de renegociación de precios por parte de los inquilinos como consecuencia de la crisis de este año. No obstante, sí hemos experimentado oportunidades para los inquilinos a la hora de firmar un nuevo contrato de locación”.

VACANCIAS

En cuanto a la vacancia, en Buenos Aires se mantiene baja como consecuencia de un mercado estructuralmente pequeño. En la actualidad es de 6,9%, y entre las seis ciudades relevadas en el informe la única que se ubica por debajo de ese porcentaje es Santiago, con 3,7%, como resultado de un período de cinco años con escasa producción y grandes desarrollos que permanecen a la espera de obtener un demorado final de obra.

De las tres ciudades con mayor vacancia, San Pablo muestra signos de recuperación, e incluso con oscilaciones, su tasa actual se encamina hacia valores saludables como los registrados en 2015. Lima, por su parte, presenta una vacancia por encima del 15%, con tendencia también descendente y en busca de un mercado con indicadores en equilibrio. Sin embargo, es Río de Janeiro la ciudad de Sudamérica que presenta mayor vacancia debido principalmente a la crisis económica y política que afecta a los sectores de gas y petróleo.

OFICINAS PREMIUN

Por otra parte, Buenos Aires es la ciudad con mayor superficie de oficinas Premium proyectada y en construcción en la región, con un total de 991.254 m2 que se prevé entregar entre 2019 y 2023. De este modo, lidera ese ranking por sobre Bogotá (817.480 m2) y muy lejos de San Pablo, Santiago de Chile, Río de Janeiro y Lima. Pero ocupa a la vez el penúltimo lugar en cuanto a producción en el período 2015-2019, con 242.800 m2, solo por encima de Santiago (227.400 m2).

De acuerdo a lo consignado en el informe, la capital argentina ha quedado atrás no solo por las condiciones políticas y económicas inestables de los últimos años, sino también por la escasa financiación para emprender inversiones a largo plazo.

Miércoles 11 de septiembre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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La venta de insumos para la construcción tuvo durante julio un alza que superó el 10%, aunque cayó 7,5% en la comparación interanual.

De acuerdo con el Índice Construya (IC), que mide la evolución de los volúmenes vendidos al sector privado de los productos para la construcción que fabrican las empresas líderes que conforman el Grupo (ladrillos cerámicos, cemento portland, cal, aceros largos, carpintería de aluminio, pisos y revestimientos cerámicos, adhesivos y pastinas, pinturas impermeabilizantes, sanitarios, grifería y caños de conducción de agua), se ubicaron 10,5% por encima del mes anterior.  Corregido por estacionalidad, el índice registro una suba de 2,83 %.

Por otro lado, las ventas de insumos de las empresas del Grupo se ubicaron 7,5 % por debajo de las registradas en julio de 2018.

En tanto, en los primeros siete meses del año el Índice Construya acumuló un descenso de 14,5% en comparación con el mismo período del año anterior.

Miércoles 14 de agosto de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

 

Con realidades dispares, cinco desarrolladores analizan el ciclo del actual gobierno y cómo las medidas adoptadas impactaron en el real estate local.


A escasos días de las elecciones primarias, abiertas y obligatorias a nivel nacional y a pocos meses de lo que será el fin del actual ciclo de gobierno, algunos desarrolladores analizaron un repaso de lo que deja la administración Macri.

Para Ezequiel Chomer, director de Grupo Chomer, el balance arroja elementos positivos y negativos. Como positivo destaca el fin del cepo, el intento por ampliar el mercado del crédito hipotecario y la readecuación impositiva para fideicomisos y fondos de inversión inmobiliarios. Como negativo, lo relacionado a materia impositiva: la reforma impuso una alícuota del 15% de ganancias sobre diferencia entre compra y venta que, con la devaluación, queda totalmente licuada. Asimismo, el retorno del impuesto a los Bienes Personales fue una suerte de traición a quienes ingresaron al blanqueo de 2016

En la misma línea, opina Fernando J. Romay, CFO de Romay Desarrollos Inmobiliarios, para quien el ciclo podría resumirse así: “Un buen comienzo en 2016 por expectativas sobre el nuevo gobierno; un 2017 que fue un buen año en ventas, pero con reducción creciente del margen de utilidad por inflación de costos constructivos y atraso cambiario; un buen comienzo en 2018 hasta mayo, cuando se disparó el tipo de cambio derrumbándose las ventas e incrementándose los costos de materiales y mano de obra en pesos; y desde junio 2019 un cambio lento en esta tendencia, con un leve incremento en las ventas y consultas”.

Por su parte, Ari Milsztejn, vicepresidente de la rosarina G70, señala que es difícil de evaluar debido a las distintas coyunturas muy marcadas, que van desde la aparición y cambio de paradigma del préstamo hipotecario con el UVA, hasta la total desaparición del mismo, pasando por incertidumbre electoral y hoy con una buena cosecha a la espera de la liquidación. “En resumen un mercado movido con altibajos y cambios de escenario permanentes”.

EL DESEMPEÑO DE CADA COMPAÑÍA

Más allá de la coyuntura, las opiniones de los empresarios difieren entre sí. Chomer no duda: “Afortunadamente nuestra compañía creció mucho en estos casi cuatro años, lo que más ayudó fue el blanqueo, que introdujo un fuerte caudal de fondos legítimos a la economía permitiendo un crecimiento sostenido del mercado, hasta mediados de 2018. A partir de ahí, la crisis nos ha impactado como a todos, pero en nuestro caso bastante menos que a la mayoría. Nuestras ventas han evolucionado de 2015 a 2018 en el orden del 70% anualizado en dólares, por poner algún promedio, en gran medida por la elección acertada de proyectos que hemos realizado. El año pasado y éste se han frenado algunos proyectos, pero hemos continuado con otros. La crisis nos ha vuelto más selectivos a la hora de considerar un negocio”.

Mientras tanto, Damián G. Garbarini, de DG Negocios inmobiliarios, indica: “Creamos la Red777, decidimos salir de Canning y probar nuevas zonas (Dolores, Los Molles, etc), además de pensar una empresa B. Pero el mercado en líneas generales (exceptuando algún nicho en particular) ha sufrido una baja importante en ventas en los últimos cuatro años. Los valores siguen a la baja y eso lo sabemos todos, ¿hasta cuándo o hasta dónde?, esa es la pregunta del millón”.

En el caso de Matías Albín, director Comercial de Casa Campus, la situación es particular: “La realidad es que nuestro producto ha trascendido al gobierno actual y al anterior. Tenemos un producto que se sostiene en el largo plazo y los inversores no sólo han encontrado un refugio en Casa Campus sino una inversión atractiva. Nuestras ventas no explotaron con los créditos UVA ni se pararon con la devaluación y la posterior recesión. Estamos a semanas de las PASO y seguimos cerrando operaciones. Los inversores a veces plantean sus dudas ante un panorama incierto, pero cuando conocen en profundidad el modelo de negocio eso pasa a segundo plano en la mayoría de los casos”, sostiene el ejecutivo.

Romay divide claramente el rendimiento de su compañía en ciclos, señalando que fue de mayor a menor: “El 2016 incrementamos un 15% el volumen de ventas año contra año; en 201, un 6%; en 2018 descendió un 24%, año contra año; y en 2019 descendieron las ventas un 8%”.

EXPECTATIVAS

Sobre las expectativas para el nuevo ciclo que iniciará en diciembre, los empresarios coinciden en la necesidad de ajustar la macroeconomía, brindar previsibilidad y dar garantías a los inversores. Chomer se muestra confiado en que el país retomará el sendero de crecimiento y habrá una gran cantidad de demanda contenida de estos últimos meses que, por fin se volcará nuevamente al mercado. “Para ello tiene que haber un panorama electoral ya despejado y, fundamentalmente, una macro ordenada. Será esencial la renegociación de deuda soberana para el próximo año, que ya damos por descontado que tendrá que ocurrir, gane quien gane”, afirma.

También Garbarini se muestra optimista y señala que siempre las expectativas son positivas para los vendedores. El sector está cambiando como nunca antes y eso repercute fuerte, sobre todo en las PyMES

A su vez, Romay explica que en el caso de una reelección del presidente Macri y la gobernadora Vidal ya tienen acordados con un grupo inversor extranjero el desembolso de una importante inversión para el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios en GBA Oeste. “En caso de ser electo Fernández, dependerá de las medidas macroeconómicas, cambiarias y fiscales que vayan tomado y de cómo ello repercuta en la expectativa de los agentes del mercado inmobiliario”, puntualiza.

Ari Milsztejn espera que, en alguna medida, haya estabilidad económica y un mercado mucho más tranquilo, donde el comprador / inversor pueda proyectar a futuro, sabiendo que en un escenario estable puede cumplir con los compromisos asumidos. “Argentina es un país que de a poco va madurando, que en gran parte pasa por un mercado de capitales activo, con un comprador más conocedor y demandante, y para eso nos estamos preparando”, sostiene

Por último, el representante de Casa Campus señala: “estamos con lanzamientos programados de nuevos desarrollos. Y creemos que nuestra situación va a mejorar por crecimiento de nuestro inventario y porque vamos a tener tickets de inversión aún más atractivos”.

Lunes 5 de agosto de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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