El precio de la renta de oficinas premium medido en dólares en Buenos Aires continúa siendo el más alto de la región, pese al leve descenso que experimentó en los últimos meses debido a la fuerte devaluación de la moneda local, según el informe regional de Cushman & Wakefield para el primer semestre de 2019.


Actualmente, el promedio es de US$ 31,5 por mes el m2. Le siguen, en orden descendente, Río de Janeiro, San Pablo, Santiago de Chile, Bogotá y Lima. “Buenos Aires se encuentra en un estado de renta elevada que se preserva en parte por el reducido tamaño del inventario de oficinas premium. Sin embargo, la inestabilidad política y económica comienza a impactar en el nivel de renta, que muestra el inicio de una tendencia descendente”, apunta Herman Faigenbaum, director General de Cushman & Wakefield ConoSur.

En tanto, José Viñas, director de Brokerage de la compañía, comenta: “con respecto a los contratos vigentes no hemos tenido solicitudes de renegociación de precios por parte de los inquilinos como consecuencia de la crisis de este año. No obstante, sí hemos experimentado oportunidades para los inquilinos a la hora de firmar un nuevo contrato de locación”.

VACANCIAS

En cuanto a la vacancia, en Buenos Aires se mantiene baja como consecuencia de un mercado estructuralmente pequeño. En la actualidad es de 6,9%, y entre las seis ciudades relevadas en el informe la única que se ubica por debajo de ese porcentaje es Santiago, con 3,7%, como resultado de un período de cinco años con escasa producción y grandes desarrollos que permanecen a la espera de obtener un demorado final de obra.

De las tres ciudades con mayor vacancia, San Pablo muestra signos de recuperación, e incluso con oscilaciones, su tasa actual se encamina hacia valores saludables como los registrados en 2015. Lima, por su parte, presenta una vacancia por encima del 15%, con tendencia también descendente y en busca de un mercado con indicadores en equilibrio. Sin embargo, es Río de Janeiro la ciudad de Sudamérica que presenta mayor vacancia debido principalmente a la crisis económica y política que afecta a los sectores de gas y petróleo.

OFICINAS PREMIUN

Por otra parte, Buenos Aires es la ciudad con mayor superficie de oficinas Premium proyectada y en construcción en la región, con un total de 991.254 m2 que se prevé entregar entre 2019 y 2023. De este modo, lidera ese ranking por sobre Bogotá (817.480 m2) y muy lejos de San Pablo, Santiago de Chile, Río de Janeiro y Lima. Pero ocupa a la vez el penúltimo lugar en cuanto a producción en el período 2015-2019, con 242.800 m2, solo por encima de Santiago (227.400 m2).

De acuerdo a lo consignado en el informe, la capital argentina ha quedado atrás no solo por las condiciones políticas y económicas inestables de los últimos años, sino también por la escasa financiación para emprender inversiones a largo plazo.

Miércoles 11 de septiembre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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La venta de insumos para la construcción tuvo durante julio un alza que superó el 10%, aunque cayó 7,5% en la comparación interanual.

De acuerdo con el Índice Construya (IC), que mide la evolución de los volúmenes vendidos al sector privado de los productos para la construcción que fabrican las empresas líderes que conforman el Grupo (ladrillos cerámicos, cemento portland, cal, aceros largos, carpintería de aluminio, pisos y revestimientos cerámicos, adhesivos y pastinas, pinturas impermeabilizantes, sanitarios, grifería y caños de conducción de agua), se ubicaron 10,5% por encima del mes anterior.  Corregido por estacionalidad, el índice registro una suba de 2,83 %.

Por otro lado, las ventas de insumos de las empresas del Grupo se ubicaron 7,5 % por debajo de las registradas en julio de 2018.

En tanto, en los primeros siete meses del año el Índice Construya acumuló un descenso de 14,5% en comparación con el mismo período del año anterior.

Miércoles 14 de agosto de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

 

Con realidades dispares, cinco desarrolladores analizan el ciclo del actual gobierno y cómo las medidas adoptadas impactaron en el real estate local.


A escasos días de las elecciones primarias, abiertas y obligatorias a nivel nacional y a pocos meses de lo que será el fin del actual ciclo de gobierno, algunos desarrolladores analizaron un repaso de lo que deja la administración Macri.

Para Ezequiel Chomer, director de Grupo Chomer, el balance arroja elementos positivos y negativos. Como positivo destaca el fin del cepo, el intento por ampliar el mercado del crédito hipotecario y la readecuación impositiva para fideicomisos y fondos de inversión inmobiliarios. Como negativo, lo relacionado a materia impositiva: la reforma impuso una alícuota del 15% de ganancias sobre diferencia entre compra y venta que, con la devaluación, queda totalmente licuada. Asimismo, el retorno del impuesto a los Bienes Personales fue una suerte de traición a quienes ingresaron al blanqueo de 2016

En la misma línea, opina Fernando J. Romay, CFO de Romay Desarrollos Inmobiliarios, para quien el ciclo podría resumirse así: “Un buen comienzo en 2016 por expectativas sobre el nuevo gobierno; un 2017 que fue un buen año en ventas, pero con reducción creciente del margen de utilidad por inflación de costos constructivos y atraso cambiario; un buen comienzo en 2018 hasta mayo, cuando se disparó el tipo de cambio derrumbándose las ventas e incrementándose los costos de materiales y mano de obra en pesos; y desde junio 2019 un cambio lento en esta tendencia, con un leve incremento en las ventas y consultas”.

Por su parte, Ari Milsztejn, vicepresidente de la rosarina G70, señala que es difícil de evaluar debido a las distintas coyunturas muy marcadas, que van desde la aparición y cambio de paradigma del préstamo hipotecario con el UVA, hasta la total desaparición del mismo, pasando por incertidumbre electoral y hoy con una buena cosecha a la espera de la liquidación. “En resumen un mercado movido con altibajos y cambios de escenario permanentes”.

EL DESEMPEÑO DE CADA COMPAÑÍA

Más allá de la coyuntura, las opiniones de los empresarios difieren entre sí. Chomer no duda: “Afortunadamente nuestra compañía creció mucho en estos casi cuatro años, lo que más ayudó fue el blanqueo, que introdujo un fuerte caudal de fondos legítimos a la economía permitiendo un crecimiento sostenido del mercado, hasta mediados de 2018. A partir de ahí, la crisis nos ha impactado como a todos, pero en nuestro caso bastante menos que a la mayoría. Nuestras ventas han evolucionado de 2015 a 2018 en el orden del 70% anualizado en dólares, por poner algún promedio, en gran medida por la elección acertada de proyectos que hemos realizado. El año pasado y éste se han frenado algunos proyectos, pero hemos continuado con otros. La crisis nos ha vuelto más selectivos a la hora de considerar un negocio”.

Mientras tanto, Damián G. Garbarini, de DG Negocios inmobiliarios, indica: “Creamos la Red777, decidimos salir de Canning y probar nuevas zonas (Dolores, Los Molles, etc), además de pensar una empresa B. Pero el mercado en líneas generales (exceptuando algún nicho en particular) ha sufrido una baja importante en ventas en los últimos cuatro años. Los valores siguen a la baja y eso lo sabemos todos, ¿hasta cuándo o hasta dónde?, esa es la pregunta del millón”.

En el caso de Matías Albín, director Comercial de Casa Campus, la situación es particular: “La realidad es que nuestro producto ha trascendido al gobierno actual y al anterior. Tenemos un producto que se sostiene en el largo plazo y los inversores no sólo han encontrado un refugio en Casa Campus sino una inversión atractiva. Nuestras ventas no explotaron con los créditos UVA ni se pararon con la devaluación y la posterior recesión. Estamos a semanas de las PASO y seguimos cerrando operaciones. Los inversores a veces plantean sus dudas ante un panorama incierto, pero cuando conocen en profundidad el modelo de negocio eso pasa a segundo plano en la mayoría de los casos”, sostiene el ejecutivo.

Romay divide claramente el rendimiento de su compañía en ciclos, señalando que fue de mayor a menor: “El 2016 incrementamos un 15% el volumen de ventas año contra año; en 201, un 6%; en 2018 descendió un 24%, año contra año; y en 2019 descendieron las ventas un 8%”.

EXPECTATIVAS

Sobre las expectativas para el nuevo ciclo que iniciará en diciembre, los empresarios coinciden en la necesidad de ajustar la macroeconomía, brindar previsibilidad y dar garantías a los inversores. Chomer se muestra confiado en que el país retomará el sendero de crecimiento y habrá una gran cantidad de demanda contenida de estos últimos meses que, por fin se volcará nuevamente al mercado. “Para ello tiene que haber un panorama electoral ya despejado y, fundamentalmente, una macro ordenada. Será esencial la renegociación de deuda soberana para el próximo año, que ya damos por descontado que tendrá que ocurrir, gane quien gane”, afirma.

También Garbarini se muestra optimista y señala que siempre las expectativas son positivas para los vendedores. El sector está cambiando como nunca antes y eso repercute fuerte, sobre todo en las PyMES

A su vez, Romay explica que en el caso de una reelección del presidente Macri y la gobernadora Vidal ya tienen acordados con un grupo inversor extranjero el desembolso de una importante inversión para el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios en GBA Oeste. “En caso de ser electo Fernández, dependerá de las medidas macroeconómicas, cambiarias y fiscales que vayan tomado y de cómo ello repercuta en la expectativa de los agentes del mercado inmobiliario”, puntualiza.

Ari Milsztejn espera que, en alguna medida, haya estabilidad económica y un mercado mucho más tranquilo, donde el comprador / inversor pueda proyectar a futuro, sabiendo que en un escenario estable puede cumplir con los compromisos asumidos. “Argentina es un país que de a poco va madurando, que en gran parte pasa por un mercado de capitales activo, con un comprador más conocedor y demandante, y para eso nos estamos preparando”, sostiene

Por último, el representante de Casa Campus señala: “estamos con lanzamientos programados de nuevos desarrollos. Y creemos que nuestra situación va a mejorar por crecimiento de nuestro inventario y porque vamos a tener tickets de inversión aún más atractivos”.

Lunes 5 de agosto de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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El segundo trimestre del año mostró en las oficinas Premium una vacancia en moderado ascenso, mientras la superficie en proyecto y en construcción continúa aumentando.

A pesar del complejo escenario económico, el mercado de oficinas clase A de Buenos Aires mantiene indicadores saludables, de acuerdo con el último informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, correspondiente al segundo trimestre. La demanda se mantiene activa junto con el incremento de la disponibilidad, que viene creciendo de manera paulatina pero constante durante los últimos seis meses.

De acuerdo con los datos relevados, la superficie en construcción y en proyecto continúa aumentando, de modo que el inventario de oficinas Premium crecerá de manera significativa en lo que resta del año y principios del próximo para suplir la demanda de empresas que buscan edificios de mayor categoría.

El segundo trimestre del año cerró con una vacancia de 6,9%, un 3% más que la registrada en los tres primeros meses, lo que representa 90.180 m2 de superficie disponible en el mercado.

Si se analiza por sub mercados, el Corredor Panamericana concentra la mayor superficie disponible y presenta un 12,7% de vacancia. Le siguen Puerto Madero, con una vacancia de 11,2% resultado de la finalización de los edificios Dique Norte, y Nodo Panamericana-General Paz, con 9,7%.

En cuanto a la demanda, si bien resultó un 50% menor que en el mismo periodo del año pasado, se duplicó respecto del trimestre anterior, tendencia que durante los primeros seis meses de 2019 es similar en las zonas del CBD (céntrica) y NON CBD (no céntrica).

El precio de alquiler mantuvo un promedio sin mayores cambios en comparación con el primer trimestre (US$ 28,8 CBD y US$ 27,5 NON CBD), José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield destacó: “en el submercado de Catalinas el edificio Catalinas 200 Della Paolera marca tendencia y se posiciona como el primer desarrollo de una nueva ola, por su parte, en el submercado de Puerto Madero los edificios de Dique Norte y Madero Office impulsan la renta media de la zona.”

Además, indicó que en la actualidad se encuentran en construcción 350.559 m2. De esta superficie, el 58% está ubicada en la zona del NON CBD. Los submercados con mayor expectativa son Libertador CABA, donde se está construyendo el Centro Empresarial Libertador y el sub corredor de Panamericana llamado Dardo Rocha, donde la finalización del Lumina San Isidro para el próximo año será un gran impulsor del inventario Premium en el área. El mayor incremento se espera para el año 2020, cuando está previsto que el 73% de la superficie en construcción se entregue.

No obstante, el panorama político no deja de ser un factor que puede derivar en cierta demora en la toma de decisiones de movimientos corporativos, a la espera de un escenario más claro a nivel económico, se indica en el relevamiento.

Jueves 11 de junio de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

 

El precio de venta promedio en dólares mostró un leve avance 0,4% mensual, tras 4 caídas mensuales consecutivas, cortando la tendencia mostrada desde inicios del último cuatrimestre 2018, según datos de Properati y Oikos Buenos Aires.

De esta manera, al mes de mayo se registró una variación interanual del -0,4%, lo que refleja una desaceleración desde los máximos del 15,2% mostrados a mitad de 2018, confirmando el significativo cambio de tendencia en el sector.

Gabriel Gruber, director Regional de Properati, señala que “es interesante ver que los precios de las propiedades en dólares casi no han bajado, dado que la gente ve al ladrillo como refugio de valor y prefiere obtener una menor rentabilidad con el alquiler, por ejemplo, antes que ceder en el precio de venta”.

“Cabe mencionar que las secuelas de la inestabilidad cambiaria iniciada a mediados de 2018 seguirán generando ruido en el mercado inmobiliario, principalmente vía una retracción de las hipotecas, y caída del salario real medido en m2, un fenómeno que se extendería al menos hasta fines de 2019,” destaca Juani Fernández, consultor de Oikos Buenos Aires.

Concretamente, la agresiva depreciación del tipo de cambio de 2018-2019 y la consecuente caída del salario real, ha desincentivado la toma de nuevos créditos, interrumpiendo el virtuoso derrotero mostrado durante 2017 y el primer trimestre de 2018.

En concreto, los actos de compra-venta en CABA efectuados mediante créditos hipotecarios mostraron una caída de casi el 90% en términos interanuales en el mes de abril (último dato), lo que implica que se han alcanzado las cifras más bajas de la última década.

Por su parte, el dato correspondiente al total de los actos de compra-venta celebrados en CABA fue del -53,9%, también en términos interanuales. Es la undécima caída consecutiva en términos mensuales.

Con respecto al motivo del retroceso del mercado, como se mencionó en el apartado anterior, los precios de los inmuebles sufrieron un vertiginoso aumento por doble vía. Por un lado, los precios en dólares marcaron una suba del 6% desde fines de 2017. Por otro, al estar atados a la moneda americana, sufrieron una revalorización frente al peso argentino, que cayó más de un 152% durante el mismo período. La combinación de ambos fenómenos ha sido un combo difícil de digerir para el sector.

ALQUILERES

En cuanto a los precios de los alquileres, el Índice de Precios de Alquileres (IPA) de Properati y Oikos Buenos Aires, mostró un avance de 2,1% durante mayo, lo que significó una aumentó interanual de 31,8%. Lo que confirma los alquileres se siguen moviendo en torno a la evolución de los salarios, que mostraron avances interanuales del 35% y 31% para el sector privado registrado, y no registrado (respectivamente. Datos a marzo). Con todo, se observa que, en el contexto actual de aguda caída del salario real (inflación interanual en torno al 55%), la evolución de los salarios está poniendo un techo al aumento de los alquileres.

Jueves 20 de junio de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
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