Modificar la regulación de alquileres es una necesidad de urgencia

El Banco Central dio a conocer el índice de ajuste que se aplicará para la primera quincena de septiembre: 47,06%

Después de analizar detalladamente los hechos que se fueron desencadenando desde el mes de julio del año pasado, cuando comenzó a regir la nueva Ley de Alquileres, llego a la conclusión que modificar esta medida es una obligación.

A partir del 17 de cada mes, el Banco Central publica en su página los índices que ajustarán el valor de los alquileres hasta el día 16 del mes siguiente. Este valor varía de acuerdo con la fecha de la firma del contrato y el día que corresponda actualizar el importe, para comenzar un nuevo año locativo.

El ICL, Índice de Contratos de Locación, se compone en partes iguales por las variaciones mensuales de la inflación y de los salarios promedio de los trabajadores estatales. Una fórmula que, por el desfasaje y la inestabilidad de la economía, nos anticipa el poco éxito de su aplicación.

Con la nueva Ley de alquileres, este ajuste es anual, y el debut del ICL en julio de este año fue con una marca del 41 por ciento. 

El 17 de agosto se publicaron los ajustes que deberán aplicarse hasta el 16 de septiembre, que indican que aquellos contratos que deban actualizar su valor sufrirán un incremento del 47,6 al 48 por ciento, dependiendo del día. 

Es decir que, para la segunda mitad del próximo mes, es posible que los ajustes superen el 50 por ciento, exponiendo a una situación cada vez más difícil al inquilino. Y un dato aún más alarmante es el panorama que surge de los análisis de los economistas para los próximos meses, que no es muy alentador. 

Si nos remontamos a momentos anteriores a la tan criticada Ley 27.551, pese a que en muchos casos se hacían actualizaciones semestrales, el acumulado anual no superaba el 35 por ciento, porcentaje mucho más favorable que los que brinda el indicador generado para regular los valores.

Hoy los inquilinos padecen las consecuencias de una Ley que no fue pensada correctamente, y mucho menos, el momento de su puesta en vigencia. Sin dudas la pandemia agudizo aún más los efectos negativos que generó. 

Hay una problemática instalada desde el mes de julio del 2020 en el rubro de los alquileres, y que no parece revertirse, y que involucra tanto aquellos que tienen que actualizar el valor como a los que tienen que firmar un nuevo contrato.  

El informe que realiza la plataforma Zonaprop establece que de julio del 2020 a julio de este año, los alquileres acumulan una suba del 64,4 por ciento, superando a la inflación interanual, que fue del 51,7 por ciento. Es decir que los nuevos contratos se iniciaron con valores muy por encima de los que teníamos en el mercado, hasta la llegada de esta Ley. 

El mismo informe detalla que durante el primer semestre del 2021, el 40 por ciento de los inmuebles que se ofrecían en alquiler fueron retirados y pasaron a engrosar el stock en el mercado de ventas. Un punto que sigue contribuyendo a la suba de los precios, por contar con poca oferta y una demanda cada vez mayor, producto del déficit habitacional que enfrenta nuestro país desde hace décadas, y la falta de créditos hipotecarios accesibles. 

Es momento de aprender de los errores, y esta Ley es un error, y seguramente la regulación del valor es el principal punto de quiebre que desencadena esta crisis del mercado locativo. 

Es por esto que ya deja de ser una simple opinión y su modificación pasa a ser una necesidad prioritaria  para reconstruir esta parte esencial del mercado.

Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Martes 24 de Agosto de 2021
Publicado en Real Estate Data

Unidades a estrenar resisten mejor la baja que usadas

En la Ciudad de Bs As esta tendencia se verifica más en los últimos 12 meses, el año anterior la baja había sido más pareja. Análisis de RI desde el año 2006.

Al comparar los dos últimos años entre los valores de los departamentos usados en la Ciudad de Bs As y los de unidades a estrenar se verifica que en términos de valor promedio por m2 las unidades nuevas sostuvieron más su cotización de oferta.

El porcentaje de variación interanual del año 2020 evidencia una caída promedio del 9% en las unidades a estrenar, mientras que las unidades usadas se depreciaron dos puntos más llegando al 11%. En los últimos 12 meses esta tendencia se profundizó aún más, siendo la caída en valores de oferta de unidades usadas del 17% en promedio, mientras que las a estrenar cayeron 12 puntos menos (5%):

departamentos usados y a estrenar 2021

Las áreas que concentran fuerte actividad de nuevos desarrollos que son habitualmente relevadas anualmente por RI muestran una tendencia a la baja los últimos dos años, sin embargo las relevadas en lo que va de este 2021, reflejan tasas de caída más bajas que las del año anterior.

departamentos usados y a estrenar 2021

Entre las razones de la mejor resistencia a la baja que mostraron los departamentos a estrenar con respecto a los usados, se puede esgrimir que los mismos están generalmente en manos de inversores, ya sea los propios desarrolladores o compradores que entraron en pozo con el fin de resguardo de capital y/o rentabilidad, son mucho más reticentes a resignar precio que aquellos que requieren imperiosamente un recambio de su unidad usada.

Es importante destacar que, del 2006 a la fecha en base a los relevamientos de Reporte Inmobiliario, más allá de las bajas puntuales generadas por el primer cepo de finales del 2011, y la crisis que se vive en la actualidad, incluido segundo cepo, los inmuebles a estrenar se incrementaron al ritmo de un promedio anual del 7% en los últimos 16 años, y los usados 4% en el mismo periodo.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, viernes 20 de agosto de 2021

La importancia del coaching en el real estate

“Una fábrica produce bienes, un comercio genera transacciones de productos, pero si trabajas en el mercado inmobiliario no tenes productos o maquinarias, tenes un negocio de conversaciones”, resalta Nacho Tellería, coach ejecutivo y comercial, en esta nota en la que describe qué se entiende por coaching.

Si seguís creyendo que tu negocio es vender casas o ganar comisiones, estás quedando obsoleto y posiblemente no te esté yendo como podría irte. “Es como correr un maratón con los brazos atados, puedes correr la carrera pero es imposible que puedas desplegar todo tu potencial”, sostiene

Por qué es importante el coaching para la actividad inmobiliaria.  El Coaching es la profesión que se dedica a convertir los diálogos sociales en conversaciones efectivas, poderosas y de resultados positivos. Por ende, es un conjunto de conceptos técnicos y descubrimientos científicos que se hacen indispensables para potenciar tu negocio inmobiliario. Luego de seis años asesorando empresas y profesionales del rubro inmobiliario,  Tellería comenta que ha notado que pocos comprenden la importancia de la comunicación. “Y eso tiene un lado positivo, que podes diferenciarte fácilmente de otros si te comprometes a formarte en distintas y diversas habilidades”, indica.

Los exitosos de este rubro comprenden el factor diferencial: la calidad de conversaciones en cada interacción. Con esto, se refiere a generar un excelente impacto al hablar, claridad en tus necesidades y límites, negociar con acuerdos claros y sin ambigüedades, gestionar efectivamente las pulsiones y, también, las emociones de tu contraparte.

Normalmente se hace foco, solamente, en tres patas de esta mesa. Por un lado, se necesita una persona que se dedique con entusiasmo y compromiso al negocio. La segunda pata es contar con un mínimo de estrategias o técnicas de venta. Y por último, un alto grado de conocimiento del rubro inmobiliario e intuición para leer los contextos cambiantes del mercado.

LA CUARTA PATA DEL NEGOCIO

Pero por más que se cuente con los tres factores mencionados, la realidad es que no alcanza, debes gestionar efectivamente tus conversaciones e interacciones con las personas y potenciales clientes. Aquí es donde el coaching se convierte en la cuarta pata del negocio, y que es fundamental en un mundo cambiante como el actual. En un juego numérico rápido, sólo un 5% de la sociedad es efectiva al dialogar y negociar. Sorprendentemente: ¡es un número muy creíble!

Nacho Telllería describe tres conceptos claves del coaching, aunque no son los únicos:

CEGUERA DE LOS AUTOMATISMOS DISFUNCIONALES:

Nuestro cerebro tiene una pulsión milenaria de querer ahorrar energía, básicamente si aprendió a hacer algo de X manera, no dejará de hacerlo a menos que lo cambie de forma consciente con su mente (que no es lo mismo que el cerebro). Por ejemplo, si en tu historicidad o anteriores experiencias laborales aprendiste a imponer en lugar de negociar constructivamente, seguramente que ese automatismo disfuncional (AD) es hacerlo en cada ocasión aunque no sea necesario.  El problema no es en sí el actuar automático disfuncional, la verdadera trampa radica en que no eres consciente de que lo realizas en todas las oportunidades. Lo haces porque tu cerebro busca repetir lo conocido, no se preocupa si es lo mejor para generar conversaciones de valor y acordes a tu negocio. Hay que recordar que lo contrario de consciente no es lo inconsciente, sino lo automático.   El Coaching propone romper con los automáticos, al hacerlos conscientes puedes reemplazarlos por acciones diseñadas estratégicamente que te lleven a lograr tus objetivos diariamente.

EL BOICOT DE LA AMBIGÜEDAD

Si deseas boicotear tu negocio, tu imagen pública y tus relaciones de largo plazo sigue siendo ambiguo, es sin dudas la mejor estrategia para destruir tu carrera. En cambio, si deseas lograr excelentes resultados, mantener relaciones profesionales duraderas, obtener respeto y elevar el nivel de referidos, se claro en todo su potencial.

Existen personas que creen que jugar con los grises es llevar la delantera y es un grave error. Por un lado, si juegas con los grises, estarás siendo juzgado como una persona poco clara, poco hábil para hablar, poco ética y mucho más. Pero también estarás aniquilando la posibilidad de que confíen en ti y en tu gestión, con lo cual, si no hay una relación potente no hay resultado óptimo. “Estoy seguro de que alguna vez un gris te salió bien, pero fue suerte, no depende de tu gestión”.

Dejar de ser ambiguo es mostrar los beneficios y costos de cada posibilidad, es dejar en claro los alcances y límites de cada acuerdo, es anticipar posibles problemas y crear soluciones previamente diseñadas. Es, finalmente, respetar tu palabra como lo más sagrado que tienes y hacer respetar los acuerdos de todos. Para lograr ser claro en tus interacciones, el coaching cuenta con distintas competencias, herramientas y prácticas mundialmente exitosas que son muy fáciles de comprender y aplicar.

LA NEGACIÓN DE LO INNEGABLE:

Las emociones existen y es imposible no tenerlas. Todo lo que sucede nos lleva a distintas emocionalidades, esto te sucede todo el tiempo y a los clientes también. Si niegas algo que es imposible de negar, entonces el problema eres tú y no el cliente cuando se enoja, se asusta, se confunde, o se frustra.  Muchos saben, no todos, que el negocio inmobiliario es lograr gestionar las emociones propias y de cada una de las partes, pero no alcanza con saberlo, debes formarte y diferenciarte de quienes aún no lo hacen. Quedar obsoleto emerge de las decisión de no formarte. Ser excelente es decidir mejorar tus competencias claves que se requieren en este negocio.

Así como muchos han estudiado la carrera de martillero, se han capacitado en el proceso formal y legal para cursar una operación, en técnicas comerciales, o bien, se mantienen informados en los medios sobre cómo avanza el mercado, es poco entendible que no se capacitan en habilidades sociales y personales para hacer mejor lo que hacen cada día. Tienes un negocio de conversaciones y debes potenciar tus competencias con la disciplina que está cambiando el mundo: el coaching.

Miércoles 18 de Agosto de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

El metro cuadrado en la Zona Norte cotiza en alza

El precio promedio de la superficie de un inmueble a la venta en la zona norte se ubica en US$ 2327/m2, un 28% más caro que en la zona oeste-sur, donde es de US$ 1.825/m2. En tanto, los alquileres mantienen subas en ambas zonas.

Precio de venta promedio GBA Norte

Según un estudio realizado por el portal de propiedades Zonaprop, el precio promedio del metro cuadrado en zona norte es de 2.327 dólares/m2, cifra que representa una baja del 0,5% respecto al mes previo. Por su parte, en zona oeste-sur el valor es de 1.825 dólares/m2 y disminuye también un 0,5% en comparación con junio.

CUÁNTO DINERO CUESTA COMPRAR UN INMUEBLE

En GBA Norte una unidad de 2 ambientes y 50 m2 tiene un precio de 114.685 dólares, mientras que en zona Oeste-Sur el valor promedio es de 91.274 dólares.
A su vez, un departamento de 3 ambientes y 70 m2 en zona norte escala a 173.413 dólares y en el oeste-sur, su valor es de 132.330 dólares.

Los barrios de zona norte que tienen el precio más elevado son La Lucila (3.464 dólares/m2), Vicente López (3.231 dólares/m2) y Olivos (3.140 dólares/m2). En contraposición, se encuentra el Barrio Infico con el precio más bajo (1.017 dólares/m2), sucedido por Boulogne Sur Mer (1.126 dólares/m2) y Tortuguitas (1.149 dólares/m2).



ZONA OESTE SUR

Tristán Suárez (2.714 dólares/m2), Adrogué (2.297 dólares/m2) y Villa La Florida (2.257 dólares/m2) son los barrios más costosos de la zona oeste-sur. Don Orione (624 dólares/m2) se posiciona como la localidad más económica y es acompañada por Parque San Martín (652 dólares/m2) y Villa De Los Trabajadores (751 dólares/m2).

 LOS BARRIOS CON UNA MAYOR RENTABILIDAD   

Villa Rosa (5,2%), Tortuguitas (5,0%) y Boulogne Sur Mer (4,7%) son las localidades más convenientes para inversores que buscan renta. Por otro lado, el barrio con mayor retorno de zona oeste-sur es Gregorio De Laferrere (5,3%), seguido por Dock Sud (5,1%) y Burzaco (4,0%).



EL PRECIO DE LOS ALQUILERES

En la zona norte, el alquiler de un inmueble de 2 ambientes y 50 m2 consigna un valor de 42.722 pesos por mes. A nivel mensual, sube un 3,9%. Asimismo, el precio de una propiedad de 3 ambientes y 70 m2 asciende a 61.972 pesos por mes.

Mientras que en zona oeste – sur el valor promedio de un alquiler solicitado por un departamento de 2 ambientes y 50 m2 es de 28.460 pesos por mes. El precio medio de alquiler de los municipios relevados en esta zona sube un 3,8% en el mes. Por otro lado, una unidad de 3 ambientes y 70 m2 cuesta 37.795 pesos por mes.

Jueves 12 de Agosto de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

Cuánto es el ajuste del precio promedio con relación al de publicación?

En la muestra general para departamentos usados en CABA la diferencia es superior al 11 %. El coeficiente de ajuste es mayor en los departamentos de 1 ambiente.

tasaciones

Una de las cuestiones que siempre se ha sacado a flote es la diferencia que estriba entre los valores iniciales de publicación u oferta y aquellos en los cuales en definitiva se ponen de acuerdo compradores y vendedores. En general, aunque no en todos los mercados, el valor de concreción o “precio” – como lo identifican los tasadores – suele ser menor que el inicial, el problema ha sido siempre tratar de identificar previamente cual es la magnitud porcentual de ese descuento.

En mercados donde el crédito hipotecario financia la mayoría de las operaciones los precios resultan transparentes por la propia operatoria, a lo que debe sumarse en muchos de ellos un sistema legal y cultural que hacen mucho más sencillo identificar la diferencia.

En Argentina, los datos, las estadísticas, la información y la transparencia han sido muchas veces gambeateados, para hacer prevalecer algunos intereses particulares y de nicho, y el mercado inmobiliario no ha sido la excepción.

A partir de interactuar con el Índice del M2 Real REMAX/UCEMA, que permite un acercamiento estadístico con sustento metodológico al valor de cierre de las operaciones realizadas, resulta mucho más factible y fiable establecer cual es el margen de ajuste promedio que existe con relación a las pretensiones iniciales de cotización publicadas por los comercializadores de inmuebles.

Así de la comparación con los 34.109 datos de precios de publicación de departamentos usados de unidades de 1 a 3 ambientes que integraban en junio la base de Reporte Inmobiliario y el Índice del M2 real REMAX/UCEMA, surge que el ajuste general supera el 11 %:

índice remax 2021

Sin embargo al efectuar la apertura por composición ambiental podrá observarse con mayor precisión la desviación para cada caso.

A partir de estos datos promedio podemos ver cómo la mayor distorsión entre los valores del m2 de publicación y los efectivos de las unidades que se venden corresponden a los monoambientes mientras que los márgenes generales de negociación se reducen considerablemente para las unidades de uno y dos dormitorios.

Los datos, las cifras, con método y transparencia, sin duda obran en mejorar la fluidez de la toma de decisiones entre las partes que intervienen en una compraventa inmobiliaria aún con las diferencias lógicas y contrapuestas de intereses que siempre existirán entre la oferta y la demanda en un mercado.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, miércoles 11 de agosto de 2021