El precio de venta promedio en dólares mostró un leve avance 0,4% mensual, tras 4 caídas mensuales consecutivas, cortando la tendencia mostrada desde inicios del último cuatrimestre 2018, según datos de Properati y Oikos Buenos Aires.

De esta manera, al mes de mayo se registró una variación interanual del -0,4%, lo que refleja una desaceleración desde los máximos del 15,2% mostrados a mitad de 2018, confirmando el significativo cambio de tendencia en el sector.

Gabriel Gruber, director Regional de Properati, señala que “es interesante ver que los precios de las propiedades en dólares casi no han bajado, dado que la gente ve al ladrillo como refugio de valor y prefiere obtener una menor rentabilidad con el alquiler, por ejemplo, antes que ceder en el precio de venta”.

“Cabe mencionar que las secuelas de la inestabilidad cambiaria iniciada a mediados de 2018 seguirán generando ruido en el mercado inmobiliario, principalmente vía una retracción de las hipotecas, y caída del salario real medido en m2, un fenómeno que se extendería al menos hasta fines de 2019,” destaca Juani Fernández, consultor de Oikos Buenos Aires.

Concretamente, la agresiva depreciación del tipo de cambio de 2018-2019 y la consecuente caída del salario real, ha desincentivado la toma de nuevos créditos, interrumpiendo el virtuoso derrotero mostrado durante 2017 y el primer trimestre de 2018.

En concreto, los actos de compra-venta en CABA efectuados mediante créditos hipotecarios mostraron una caída de casi el 90% en términos interanuales en el mes de abril (último dato), lo que implica que se han alcanzado las cifras más bajas de la última década.

Por su parte, el dato correspondiente al total de los actos de compra-venta celebrados en CABA fue del -53,9%, también en términos interanuales. Es la undécima caída consecutiva en términos mensuales.

Con respecto al motivo del retroceso del mercado, como se mencionó en el apartado anterior, los precios de los inmuebles sufrieron un vertiginoso aumento por doble vía. Por un lado, los precios en dólares marcaron una suba del 6% desde fines de 2017. Por otro, al estar atados a la moneda americana, sufrieron una revalorización frente al peso argentino, que cayó más de un 152% durante el mismo período. La combinación de ambos fenómenos ha sido un combo difícil de digerir para el sector.

ALQUILERES

En cuanto a los precios de los alquileres, el Índice de Precios de Alquileres (IPA) de Properati y Oikos Buenos Aires, mostró un avance de 2,1% durante mayo, lo que significó una aumentó interanual de 31,8%. Lo que confirma los alquileres se siguen moviendo en torno a la evolución de los salarios, que mostraron avances interanuales del 35% y 31% para el sector privado registrado, y no registrado (respectivamente. Datos a marzo). Con todo, se observa que, en el contexto actual de aguda caída del salario real (inflación interanual en torno al 55%), la evolución de los salarios está poniendo un techo al aumento de los alquileres.

Jueves 20 de junio de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
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Las redes sociales destacan el poder de la imagen y las marcas reconvierten las fachadas de sus puntos de venta para llamar la atención


No todo es location, location, location en lo que respecta a locales comerciales. Hay un mantra que cada vez cobra más fuerza: fachada, fachada, fachada. En la era del impacto visual, de Instagram y las fotos que se comparten, las “caras” de los puntos de venta de las marcas cobran cada vez más relevancia. Para llamar la atención o generar intriga, y para atraer consumidores, una buena portada puede ser un condimento clave.

En la historia de la arquitectura de locales comerciales, la era de la imagen y de Instagram suma un nuevo capítulo y obliga a los espacios de las ciudades a reconfigurar sus frentes para hacerlos más atractivos. Las fachadas de locales comerciales son un hit en Instagram y hay cuentas como @the_shopkeepers (que suma 126.000 seguidores) y @storefront dedicadas exclusivamente a encontrar los más lindos en las diferentes ciudades del mundo.

Las imágenes muestran fachadas que van desde el minimalismo con líneas limpias, pasando por las que apuestan por el neón como carnada para potenciales compradores hasta las que respetan la arquitectura original de las áreas más tradicionales de ciudades como Londres y Edimburgo.

Mientras tanto, en el mundo del marketing se habla del término photo opportunity o photo op (“oportunidad fotográfica”), una “carnada” visual que sirve para que las imágenes de un evento o de un lugar se compartan más rápidamente en las redes sociales. Por ejemplo, el festival de música Lollapalooza utiliza una gigantografía de su logo como spot para que los asistentes se tomen fotos.

Fuente: LA NACION - Crédito: Diego Spivacow / AFV

En la intersección entre el marketing y el real estate, los locales comerciales buscan ser más “instagrammeables” y apuestan por las fachadas excéntricas para captar el ojo de los jóvenes -y no tan jóvenes- habituados a la lluvia de imágenes en las redes.

Una de las marcas pioneras fue Arredo, que recurrió a los jardines verticales para “vestir” las fachadas de sus locales. “El frente del punto de venta es nuestro primer contacto con la gente, es parte de nuestro aporte al barrio y a los vecinos. Y es, sobre todas las cosas, una de las formas más importantes de comunicar la marca”, explica Agustín Sasson, Director de Comunicación y Producto de la firma.

La empresa apostó más de 20 veces por ese tipo de “revestimiento” no solamente por lo visual, sino también por su sustentabilidad: “Está comprobado que los jardines verticales aportan un montón de beneficios: absorben ruido, polvo y gases nocivos, y además oxigena. De hecho, el m² de cobertura vegetal genera el oxígeno requerido por una persona durante un año”, detalla Sasson. Otra marca que hace hincapié en lo llamativo de sus locales es Cuesta Blanca. Por ejemplo, solo el que está ubicado en Santa Fe y Ayacucho costó US$3,5 millones. Por su parte, el de Florida y Perón, en la extienda Gath y Chaves, ganó el premio Retail Innovation of the Year que otorga la Visual Merchandising Store Design (VMSD).

Crédito: Diego Spivacow / AFV

A cargo de esa remodelación estuvo el estudio de arquitectos Botner-Pecina. “La fachada es lo primero que uno ve entonces tiene que tener un factor sorpresa”, dice Daniel Botner, uno de los socios. Sin embargo, les advierte a las marcas que no hay que enfocarse solo en el exterior: “Adentro, tiene que tener un lenguaje similar porque la fachada siempre genera expectativa”. La idea para los locales de Cuesta Blanca fue generar un espacio para una marca de ropa a precio accesible “en un entorno de una marca lujosa”, explica Botner. “Buenos Aires tiene buena arquitectura, pero muchas de las marcas no tienen muy claro que la fachada vende o no quieren embarcarse en los costos que implica hacer un buen frente. En Nueva York o Londres eso se tiene muy en cuenta”, apunta. Señala que Buenos Aires es una ciudad “con mucho zócalo comercial” y que la tendencia de las fachadas llamativas siga creciendo por la necesidad de diferenciarse. “Se dará en las zonas donde hay marcas más establecidas, ya que en los comercios con mucha rotación esto es muy difícil. Sin embargo, no tiene tanto que ver con un costo caro, sino con pensar que la fachada transmita lo que la marca quiere”, argumenta.

En el mundo de la gastronomía, las fachadas también están picando en punta. Desarmadero es uno de los bares que está haciendo una apuesta: convocó al artista Alfredo Segatori para crear un frente que emula la cara de una persona mayor. Para “hacer juego” con el nombre del local, la obra está hecha con chatarra. “La idea surgió porque, a la hora de abrir el bar, sabía que debía llamar la atención o generar intriga. Quería lograr un primer impacto desde lo visual para atraer a la gente y luego engancharlos con la propuesta gastronómica”, explica Carolina Ochoa, socia propietaria de Desarmadero. Para el bar, además, fue una buena estrategia comunicacional. “La fachada aún sigue teniendo repercusiones, tanto en redes sociales como en persona con gente que se acerca a verla. De hecho, nos han sumado dentro del mapa de recorrido de murales para turistas. Todas las tardes recibimos un grupo de turistas que viene especialmente a ver la obra”, apunta Ochoa. La emprendedora va a abrir una ampliación del bar en un local enfrente del bar original, con el mismo concepto: la fachada será intervenida por otro artista, Martín Ron. Para terminar, Botner da un consejo: hay que tener en cuenta la “experiencia de compra”, es decir, el “viaje” que realiza el cliente cuando ingresa al espacio porque la fachada lo atrapó. “Uno tiene que sentirse bien y pasar dentro del local el mayor tiempo posible, porque eso da más posibilidades de compra”. Para eso, no basta solo la fachada sino también la temperatura, la musicalización, los aromas y la atención de la gente, entre otras variables.

Por Sofía Terrile, Lunes 6 de mayo de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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La inflación, la devaluación del peso, la presión impositiva y el efecto de incertidumbre que genera un año electoral dilatan las decisiones; los precios por zona, por qué hay oportunidades y dónde están.


Al igual que el mercado inmobiliario residencial, el real estate rural no es ajeno a cuestiones coyunturales. La inflación, la devaluación del peso y la alta presión impositiva que aún soportan genera no sólo una rentabilidad escasa, sino también un complejo escenario para generar nuevos negocios.

Sin embargo, los actores del sector coinciden en que el 2018 fue mejor que el 2017, con periodos más benévolos en el principio y al final de éste.

Apalancado en cierta esperanza por el triunfo del oficialismo en las elecciones legislativas y el comienzo del desarme de las Lebacs, hasta marzo se notó interés y concreciones en materia inmobiliaria. Pero fue la devaluación la que paralizó el mercado, que tomó un pequeño impulso hacia los últimos meses del año cuando el dólar se tornaba más calmo y una buena campaña agrícola se avizoraba.

Con estas fluctuaciones el campo se hizo más competitivo, tanto en materia agrícola como en ganadera. Precisamente en éste último sector, a pesar de la caída de valores, fueron los mercados externos los que mantuvieron el interés de los productores locales. Debido a todo esto la actividad inmobiliaria rural se mantuvo en niveles reducidos, con operaciones que se concretaron en un rango de montos que variaba entre US$1 y US$3 millones. Mientras que las operaciones mayores se volvían cada vez más infrecuentes -si bien han habido cierta cantidad de operaciones de entre US$5 y US$10 millones-, según informan desde la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR).

Pero hoy el mercado prevé cierta recuperación, tal es así que en febrero se vio una ligera variación intermensual del 11 por ciento en cuanto a la actividad inmobiliaria rural. “En diciembre, la actividad registró el valor más bajo de los últimos cinco años y es recién ahora, en abril y luego de la estacionalidad característica de la temporada de verano, que vuelve a estar en un 30 por ciento”, indica Javier Christensen, presidente CAIR. Pero si hay algo que llamó atención es la escasa entrada de nuevos jugadores ya que los compradores de campos fueron en su mayoría productores. Dennis O’Keefe, Gerente de la División Rural e Industrial de O’Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana distingue tres grandes perfiles en la demanda: el productor, que hoy por la baja rentabilidad de los campos no está tomando decisiones de compra, más bien de venta. Otro es el de los compradores que tienen otra actividad que les genera un excedente que deciden volcarlo en un lugar con alto resguardo del capital, que no demande demasiado tiempo para seguir produciendo en lo suyo, y con una renta que por más que no sea alta es segura. En estos casos, es un perfil que está expectante de la situación y solo invierte si hay una gran oportunidad. Y por último el inversor extranjero que aparece tímidamente a la espera de una definición del rumbo político del país.

“Durante el 2018 los valores de la tierra tuvieron una baja media del 15 a 20 por ciento, que se suma a igual porcentaje de caída entre 2013 y 2016. Un escenario que llevó a los precios a un piso y como consecuencia un margen escaso con tendencia a la baja”, detalla Christensen. “Es por ello que en momentos críticos, la tierra es una reserva de valor y considerando que, durante los últimos 40 años el revaluó anual promedio fue de un 5% y de un 8% en los últimos 25, es una alternativa inmobiliaria y productiva interesante”, agrega.

A la hora de analizar las zonas, las operaciones se concentran en el núcleo central -que abarca localidades como Rojas, Salto o Pergamino- que conforma la región de la Pampa húmeda. Es que los inversores , lejos de querer encarar riesgos y altos costos, apuestan a los campos agroganaderos más seguros, productivos y con rendimientos más estables. De esta manera, esta zona posee actualmente los valores más altos, con precios promedio de entre US$15.000 a US$20.000 por hectárea (Ha), según detalla Lucas Desalvo, del área de negocios corporativos de la consultora Serinco. Por su parte, la región extra pampeana tiene un margen de negociación más flexible, aunque con escasa actividad de compra-venta.

Luego en sectores de influencia de Buenos Aires hay valores que pueden llegar a los US$ 35.000/Ha, pero en muchos casos hay incidencia para desarrollos inmobiliarios como por ejemplo barrios privados, club de campo o loteos que afectan los valores. En el resto de la zona los valores para campos agrícolas oscilan entre los US$ 2500 y US$5000/Ha.

En la región mesopotámica -Entre Ríos, Corrientes y Misiones-, los precios van desde los US$500 hasta los US$4000/Ha. Generalmente suelos rojos de textura arcillosa con producción de tabaco, yerba mate, arroz o de forestación -principalmente destinados a pinos, y eucalyptus-.

Por su parte la oferta ubicada en la región de Cuyo, defiende valores que arrancan en los US$2000 y pueden alcanzar los US$20.000/Ha. En esta zona siempre el factor diferencial es el derecho a riego dado por elevación de los cursos de agua o subterráneo. “Sintácticamente podemos concluir en que los campos tienen un valor que se va formando con el tiempo en función a la demanda, productividad y los riesgos climáticos en relación a la exposición a los distintos tipos de riesgos. Luego en el “fotograma”, es decir el panorama de hoy, la situación de valor no se ve afectada, salvo en situaciones específicas donde el vendedor tenga la necesidad puntual de venta urgente. En esos casos se pueden dar descuentos que varían entre el 10 y el 15 por ciento sobre el valor de publicación”, precisa Desalvo.

“Vender un campo nunca fue sencillo y en estos momentos tampoco lo es, pero mucho peor fue hacerlo cuando no se conseguía combustible para viajar, con cepo cambiario, default, precios máximos y nulo interés por invertir en la Argentina, por lo que esperamos poder ajustarnos a la realidad actual trasmitiendo a las partes tranquilidad y el necesario esfuerzo compartido para encontrar la manera de poder avanzar”, expresa Christensen. “El país no va a desaparecer, las crisis terminan y hay que saber anticiparse a los cambios, identificar las oportunidades y aprovechar lo que la experiencia nos da”, agrega.

En lo que a rentabilidad , O’Keefe remarca que la neta en general de las propiedades en Argentina está en su punto más bajo de los últimos 20 años. “En campos históricamente se aproximó al 5 por ciento anual en dólares y hoy se habla del 1,5 por ciento”, detalla.

Es que en este negocio, la renta está atada al precio de los campos y al valor en dólares de lo que produce esta misma tierra, y en la actualidad es difícil anticipar si seguirá habiendo grandes cambios en relación a los precios de los granos como de la carne. “Creo que la renta, por los altos costos productivos y sin vislumbrar un aumento en dólares de los productos,no debería mejorar en el corto plazo, y en cuanto a los precios seguirán de la misma forma hasta que se definan las elecciones, luego dependerá de los resultados”, prevé O’Keefe.

El broker vuelve a poner sobre la mesa el tema de los valores y explica que en la comparación con los años en los que hubo gran demanda de campos y altos precios (2011-2012), hubo una baja en los cierres de las operaciones que osciló entre el 20 y hasta un 40 por ciento en dólares. “Hoy la zona núcleo con campos de capacidad de uso de suelo entre clase I y clase II, maneja valores de entre US$12.000 y US$15.000/Ha , con un precio de la soja de US$220/ton, cuando en su momento este tipo de campos tocó un techo de entre US$18.000 y US$22.000/Ha. con una soja de aproximadamente US$600/ton”, relata.

El negocio del arrendamiento

“Aunque todavía no se largó la campaña de arrendamientos porque falta terminar de cosechar, estimo que será similar al año pasado porque si bien es un buen año, los números son finos y el mercado no está todavía para pujar por los arrendamientos y pagar mucho más como sucedió en 2010 y 2011″, presume Federico Nordheimer, uno de los titulares de la inmobiliaria que lleva su apellido.

Es así que los precios en la zona Núcleo durante el último año convalidaron un valor de alquiler promedio de US$317/Ha. En la zona Sudeste -Balcarce, Lobería Tandil-, los precios rondan los US$155/Ha. En el llamado Oeste Arenoso -Villegas, Rivadavia y Trenque Lauquen- los alquileres se consiguen en una media de US$ 175/Ha. Y finalmente en el Sudoeste -que incluye zonas como Suárez, Guaminí, Coronel Pringles- el valor promedia los US$85 la hectárea.

De cara a lo que viene, Christensen afirma que la campaña 2019-2020 se negociará con mayor firmeza que la pasada, afectada por la excesiva sequía e inundaciones previas. Según la zona y los resultados, habrá mayor presión por negociar valores fijos por hectárea. “Pese a todo, el campo precisa seguir produciendo. La carga fiscal es excesiva y salvo cuestiones de fuerza mayor y extrema injerencia política, la actividad mantendrá su nivel”, sostiene.

Desde CAIR prevén que los precios, salvo en las zonas núcleo agrícolas donde se mantiene una cierta demanda, tienen una cierta tendencia a una mayor flexibilización en las pretensiones de los vendedores. A su vez, se percibe un claro aumento en la cantidad de propiedades ofrecidas a la venta, en gran parte debido a la ampliación de los plazos de las gestiones comerciales, que en los casos de campos situados en zonas marginales se suelen extender por varios años como consecuencia del muy escaso interés de los inversores en estas áreas.

“Este año será muy buen año para los agricultores porque gran parte de la campaña la pagaron con un dólar muy inferior al actual y van a vender su cosecha al precio del dólar actual”, sentencia Nordheimer. Agrega que “además se está presentando un año muy bueno en materia climática. Hasta que no se coseche no hay que cantar victoria, pero viene muy bien todo. Los ganaderos repuntaron un poco estos últimos dos meses porque los precios venían muy reprimidos comparándolo con la inflación que tuvimos”.

O’Keefe es aún más auspicioso apoyado en la marcha de la producción local. El especialista describe un horizonte soleado para los arrendamientos agrícolas. Explica las razones: el sector viene de un año muy bueno en rindes -aunque no tanto en relación a los precios-, y por otro lado en medio de la cosecha de soja ya se empiezan a escuchar rindes de entre 5000 a 55.000 kilos/Ha. Además, la cosecha de maíz también se perfila como buena. En relación a la ganadería, O’Keefe resalta una elevada demanda, por un lado por el precio relativo de la vaca que hace interesante el modelo de negocio, y por otro lado la alta demanda de carnes argentinas en el exterior. “Cabe recordar que tanto los ciclos ganaderos como los agrícolas son a largo plazo”, admite.

Más allá de la coyuntura, los especialistas coinciden en que hay un mercado de oportunidad: hacerse de un campo que en el mediano plazo generará mejores rentabilidades y por ende aumentará su capitalización. Otra de las ventajas es que no requiere de una gran dedicación para gestionarlo. Hoy con un administrador y dos encargados se puede manejar eficientemente un campo productivo de US$10 millones”, explica el broker.

En conclusión, los analistas coinciden en que respecto de los precios de la tierra, no se esperan modificaciones significativas en el valor de tasación, por lo que cualquier variación que se registre puede ser fruto de la negociación y cierre de operaciones puntuales.

Por Lorena Guarino, Sábado 4 de mayo de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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La baja del 40 por ciento, en dólares, que generó la corrección cambiaria duró poco; hoy los gastos están en los niveles previos al cimbronazo.

En noviembre de 2018 un informe de LJ. Ramos, firma que brinda servicios inmobiliarios, establecía que los gastos en los edificios de oficinas habían sufrido una considerable baja en dólares, de hasta el 40 por ciento, por la devaluación. “El efecto duró poco”, sostiene Pablo Papadópulos, gerente de Oficinas de la firma, quien confirma que en unidades de clase B o C los gastos ya representan un 50 por ciento del alquiler.

A pesar de que estos impuestos son abonados en pesos, suelen ser analizados en dólares tanto por locadores como por locatarios. En 2018, la devaluación del peso en más del 100 por ciento hizo que los gastos promedios fueran de US$5,50 por metro cuadrado. Sin embargo, menos de seis meses después, este monto volvió a ascender hasta ubicarse entre los US$8,50 y US$10/m2 -dependiendo del tipo de edificio- cifra en la que ya se ubicaban previo a los vaivenes cambiarios.

¿La causa? Los brokers explican que el aumento se debe pass through -traslado de la inflación a precios-. La preocupación recae en que la baja no logró mantenerse durante un semestre completo. “Con la devaluación de agosto las expensas en dólares bajaron sustancialmente, pero luego, con el valor de la moneda americana estable que duró hasta hace pocos días, los incrementos por inflación y por acuerdos de paritarias de los distintas componentes de las expensas han hecho que su valor en dólares comience a recuperarse rápidamente en los últimos meses del 2018 y en los primeros de 2019″, confirma Claudio Ubaldi, gerente de Administración de Consorcios de oficinas de Cushman & Wakefield Argentina.

Para Matías Celasco, Research manager de CBRE, es difícil que esta tendencia tome un giro en un año electoral. “Para entender cómo se van a desenvolver los gastos en dólares hay que seguir los movimientos que haga el Banco Central”, establece, aunque se permite el beneficio a la duda y aclara que es clave ver qué pasará con el dólar y si la inflación sigue subiendo”.

Los gastos de oficinas se componen de las expensas, los impuestos municipales (ABL) y el servicio de agua (AySA). Ubaldi explica que los principales componentes de las expensas en los edificios de oficinas en orden de importancia son: los servicios de seguridad física que representan entre el 30 y el 35 por ciento; los gastos de mantenimiento que inciden entre un 20 y un 25 por ciento; y limpieza – entre el 15 y el 20 por ciento-. La suma de estos tres rubros usualmente ronda el 70 por ciento del monto total. Como referencia, las paritarias de seguridad privada, con posterioridad a la devaluación y hasta la fecha establecieron más de un 22 por ciento de incremento en pesos.

Papadópulos aclara que el aumento de los gastos en dólares no genera grandes cambios o reconsideración de locación en los alquileres de las categorías A o triple A, dado que suelen estar ocupados por grandes empresas nacionales o en general, multinacionales, pero sí lo hacen en las de clase B o C, en su mayoría, ubicadas en el microcentro porteño. “Los dueños de este tipo de unidades prefieren bajar el monto de los alquileres para tener los gastos cubiertos”, explica y agrega que cuando una oficina está desocupada empieza a convertirse en “un dolor de cabeza” para el propietario. “En general no pueden mantener los costos en dólares, dejan de pagar las expensas y empiezan los problemas con las deudas y la morosidad. Es complicado”, remata.

Con respecto a las tarifas de los servicios públicos, Ubaldi sostiene que, si bien se han incrementado su valor en 2018, también lo han hecho el resto de los gastos, por lo que los servicios públicos no han modificado significativamente su impacto porcentual. Sin embargo, aclara que si se estima, para 2019 una inflación del orden del 30 o 35 por ciento, los incrementos porcentuales de las tarifas serán holgadamente superiores. “No solo harán su aporte a que el incremento de las expensas durante 2019 sea superior a la inflación sino que también se incrementaría su incidencia sobre el total de gastos”, establece. Papadópulos agrega que uno de los servicios que más impacto genera al hacer la cuenta final de gastos es el agua: “Esto se agrava en los edificios que no tienen medidor de agua. Antes la boleta de agua ni se miraba, ahora es una de las que más aumenta”, ejemplifica.

Una conclusión interesante es la que se extrae del análisis año a año realizado en el último informe confeccionado por L. J. Ramos. El mismo refleja que en agosto de 2018, los gastos de expensas y Aysa de las oficinas ubicadas en zona Norte se igualaron con las de la Capital Federal. En ambos casos, rondaban los US$4,9/m2. Una similitud lejana a la realidad de julio de 2012 cuando los pisos corporativos de la Capital Federal pagaban US$6,54/m2 mientras que los del Norte US$4,9/m2. El mismo análisis mostró que una de las mayores disparidades se dio en septiembre de 2015 cuando las expensas en la ciudad de Buenos Aires rondaban los US$6,68/m2, y las del Norte US$5,86/m2. La diferencia también fue fuerte en abril de 2016: en el Norte pagaban US$4,13/m2 y en la capital, US$5,19/m2.

Fuente: LA NACION

Un ajuste con límites

Con el actual escenario, las opciones para bajar gastos en los edificios de oficinas son limitadas. “Se pueden recortar hasta ahí. Nosotros recomendamos utilizar lámparas LED, trabajar sobre el consumo del agua y hasta gestionar el personal de limpieza o mantenimiento”, comenta Papadópulos.

Desde Cushman & Wakefield sostienen que los inquilinos y propietarios saben que si bien las cosas se han venido haciendo razonablemente bien, no se puede accionar demasiado sobre ellos sin afectar sensiblemente el nivel o calidad de los servicios. Ubaldi reconoce que, “en momentos como estos más que nunca se intenta optimizar los costos”. Para esto, se suele hacer un análisis comparativo entre proveedores y un cambio en el nivel de los servicios ajustándose a los que sean “estrictamente necesarios” como la cantidad de personal de limpieza o seguridad, frecuencia de la limpieza o, por ejemplo, de los vidrios en altura.

Pablo Kiesel, Gerente Comercial de Raghsa, agrega que contar con más de 100.000 m2 rentables de oficinas clase A -que serán 160.000 m2 cuando concluya la obra de Centro Empresarial Libertador- otorga un mayor poder de negociación, mejores costos y un control post contratación más manejable. “Si bien a veces la diversificación de proveedores es beneficiosa, no puede compararse con el poder de negociación que otorga la cantidad de m2 que manejamos. Durante el año licitaremos nuestros servicios principales (limpieza, seguridad, algunos mantenimientos de envergadura) y, haciendo foco en la economía de escala, esperamos un ahorro mínimo del 5 por ciento en relación a los valores actuales”, relata el ejecutivo.

Facundo Gago es director del área de Facility Management de JLL, la firma especializada en servicios inmobiliarios y gestión de inversión. Gago trabaja hace 15 años en tareas como la implementación de procesos y procedimientos para el mejor funcionamiento de los inmuebles y sus servicios asociados. Esto va desde los servicios hasta la disposición interna. Aunque se trata de una disciplina que existe hace años, el especialista reconoce que en el último tiempo ganó mayor profesionalismo y, sobre todo, protagonismo en tiempos de crisis porque, entre otros beneficios, contratar un servicio de facility manager garantiza optimización de costos, en particular por el poder de compra que tienen estas firmas frente a grandes proveedores. “El primer costo que enfrentan las empresas son los salarios y, el segundo el real estate”, sostiene. Es que a partir del aumento de los servicios, grandes empresas que suelen implementar cambios y operaciones de facility empezaron a llamar con una consulta: cómo bajar el costo de los servicios, en particular, el de la energía, que se puede gestionar a nivel empresa. “Antes era despreciable, estaba totalmente subsidiado, ahora que se sinceraron las tarifas les está pegando mucho”, afirma Gago.

En este sentido, las empresas están tomando dos caminos. Por un lado, implementan acciones de eficiencia energética que consisten en revisar los procesos y sistemas para reducir menos el consumo. Por otro, directamente buscan nuevos proveedores de energía alternativa. “Se están firmando acuerdos a 10 o 15 años con tarifa plana en dólares. El ahorro varía según el consumo pero se ubica por debajo de los servicios convencionales como pueden ser Edenor o Edesur”, sostiene Gago y finaliza aclarando que “lo que tiene de malo es que esto obliga a las firmas a consumir una tarifa plana”.

Por Lucila Lopardo, Sábado 27 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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La zona con la demanda más alta y más fiel de la ciudad es centro de atención de los desarrolladores que buscan terrenos para construir los proyectos; los precios y qué área aún tiene valores accesibles.

Es una de las zonas más buscadas por la demanda. Ubicado en el centro de la ciudad, Caballito tiene “hinchada propia”: es uno de los barrios más localista de la capital. De hecho está en la mira de varios desarrolladores que encuentran en el corredor Pedro Goyena y las calles aledañas, un canal para llegar a la demanda premium. La movida también se extiende a otras arterias como las avenidas La Plata, Directorio y Honorio Pueyrredón. La zona del Cid Campeador atrae. Por otra parte el esperado soterramiento del Ferrocarril Sarmiento promete cambiarle la fisonomía y unir definitivamente dos áreas del barrio bien delimitadas: el Norte y el Sur.

Con 200 años de vida, Caballito sigue siendo uno de los barrios más deseados. Nació como zona de quintas y hoy captó la atención de un público muy fiel. “Dicen que quien vivió en Caballito no se va más”, asegura Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades. Una de las principales razones que apoya ese comportamiento es que al barrio no le falta nada: tiene una importante movida comercial, oferta educativa -colegios-, además de opciones de entretenimiento y recreación. La conectividad y el transporte son otros de sus fuertes. Por caso, la autopista 25 de Mayo genera un acceso rápido a las zonas Oeste y Sur de la Provincia de Buenos Aires. Además en el barrio se encuentra la línea del ferrocarril Sarmiento, la Línea A y la E de subte, además de numerosas líneas de colectivo.

La zona también cuenta con dos pulmones verdes muy importantes como el Parque Rivadavia y el Centenario que suman 18 hectáreas de vegetación, y clubes deportivos como el Club Italiano y el Ferrocarril Oeste, entre otros. “Caballito reúne todo lo que se puede pedir de un barrio. Tranquilidad, servicios, espacios verdes, y una rica oferta cultural, comercial y gastronómica. Tiene shoppings cines y nada que envidiarle a Palermo o Recoleta. En cuanto a transportes, se podría decir que es el barrio mejor conectado. Tiene una fuerte identidad y calidad de vida”, detalla sus bondades, Siwacki.

Mapa inmobiliario

Caballito lideró el ránking de los barrios más demandados para comprar un departamento realizado en diciembre de 2018 por Mercado Libre. La lista se completaba con Palermo, Belgrano, Recoleta y Almagro. También estuvo en lo más alto del ranking de los barrios más buscados para alquilar, esta vez seguido de Palermo, Belgrano, Almagro y Flores.

Respecto al comportamiento de la demanda, los especialistas reconocen que como la mayoría de los barrios, el último trimestre del año pasado estuvo bastante paralizado en ventas. Los motivos se conocen: la suba del dólar y la falta de crédito. “Sin embargo, al comenzar el año notamos un repunte en la cantidad de consultas y se cerraron operaciones puntuales, con una baja del precio no mayor al 10 por ciento. En verdad se achicó la demanda y por ello para concretar hay que considerar la oferta y sobre todo si el inmueble está bien tasado”, sostiene Luís D’Odorico, encargado de la sucursal Caballito de D’Odorico Propiedades.

Para Alberto Hoyos, responsable de la división residencias de Adrián Mercado, Caballito es un mercado que siempre, pese a los vaivenes económicos, mantiene una demanda uniforme y sostenida tanto en la compra como en los alquileres. “En Caballito, el mercado se reactivó en diciembre, cuando las consultas se incrementaron notablemente. En parte se debió a un fuerte trabajo que realizamos con los desarrolladores desde mediados del año pasado para poner las propiedades en valores razonables de acuerdo a los costos y las posibilidades de los compradores”, comenta Agustín Walger, director de Lepore Propiedades.

Fuente: LA NACION

A la hora de analizar los precios, es clave tener en cuenta que el barrio está dividido en dos: Caballito Sur delimitado por las avenidas Rivadavia y José María Moreno hacia el Sur. Un área del barrio en la que se destacan corredores como por ejemplo Rosario, Juan Bautista Alberdi y las vías laterales. Pedro Goyena es uno de los corredores más demandados para hacer emprendimientos top. Del otro lado de la vía del ferrocarril Sarmiento hacia la avenida Avellaneda y Acoyte se desarrolla lo que se conoce como Caballito Norte, en donde las propiedades defienden valores más bajos. “En las propiedades a estrenar la diferencia entre la oferta del Sur y la del Norte está dada el valor de la tierra. En el último caso el valor de incidencia por metro cuadrado se ubica entre los US$400 y los US$700. Estos últimos precios son los que defienden los predios cercanos a las avenidas Rivadavia, Avellaneda y Gaona. En referencia a las unidades usadas, podría decirse que las ubicadas en la zona Norte de Caballito puede comercializarse un 15 por ciento menos que las que están en el Sur”, señala D’Odorico. En promedio, el valor del metro cuadrado nuevo en Caballito Norte es de US$2400/m2 versus los US$3000/m2 del Sur. En el caso de los inmuebles usados, promedian los US$2000/m2 para el Norte y unos US$2600/m2 s para el Sur.

Por su parte, Leandro Mercado, responsable de la División de Nuevos Emprendimientos del Grupo Adrián Mercado, asegura que las unidades más buscadas son las que tienen dos y tres ambientes. Mientras que las menos son los departamentos con más de 30 años porque defienden valores que oscilan entre los US$2500 y los US$3000; precios que resultan costosos si se los compara con la oferta de venta en los orígenes del proyecto. “Esta situación deja en evidencia porqué cada vez más gente elige proyectos en pozo”, asegura Mercado que hace poco más de un año abrió una sucursal en el barrio. En términos generales, para Mercado se pueden adquirir unidades en pozo entre los US$1800 y los US$2000, el metro cuadrado. Mientras que las obras avanzadas defienden valores de entre US$2400 y los US$2600; y en aquellas próximas a entregarse el valor supera los US$2700 el metro cuadrado.

Nuevos proyectos

La avenida Pedro Goyena se destaca por la cantidad de proyectos en danza. También hay obras en las calles aledañas como Malvinas Argentinas, Puán, Víctor Martínez, Centenera y Valle. Mientras que sobre Juan Bautista Alberdi, la avenida La Plata y Curapaligüe hay muchos emprendimientos en ejecución y lotes vendidos en los que en el corto plazo comenzarán la construcción de los proyectos. Un dato a tener en cuenta es que la avenida Directorio, fue beneficiada por las alturas del nuevo código: se permite construir hasta 12 pisos, razón por la que está en el radar de quienes buscan construir proyectos de mayor metraje. “En Caballito Sur, la incidencia de la tierra en los proyectos varía entre los US$700 y US$1200/m2, y teniendo en cuenta que la construcción media cuesta entre US$900 y US$1100/m2, el precio de venta del pozo oscilaría entre los US$2800 y los US$4000/m2, dependiendo de la ubicación y de si el edificio tiene amenities”, aclara D’Odorico.

A la hora de hablar de tickets, Walger diferencia por metraje. Las unidades de un ambiente de 35 metros cuadrados, en pozo parten de los US$72.000 – hasta los US$80.000-. Los que tienen un ambiente y medio -de 38/42 metros cuadrados- se ofrecen desde los US$85.000 hasta los US$95.000, y los de dos ambientes – de entre 45 y 50 metros cuadrados- parten de los US$105.000. En el caso de los tres ambientes -de entre 65 y 75 metros- defienden precios que oscilan entre los US$165.000 y los US$180.000. Por ejemplo, D’Odorico comercializa unidades de un proyecto ubicado en la avenida Pedro Goyena al 1600 de 5500 metros cuadrados con espacios comunes premium a un valor promedio de US$4000 el metro cuadrado. Por su parte, Adrián Mercado tiene dos proyectos que se encuentran en plena construcción a metros de la avenida Pedro Goyena. Uno de ellos, el que está emplazado en la calle Valle tiene pisos de cuatro ambientes que se venden en US$3200/m2 para inversores iniciales. El otro, en la calle Pumacahua, tiene departamentos de tres ambientes que se ofrecen aUS$2450 el metro cuadrado. La inmobiliaria Lepore por su parte, ofrece un emprendimiento ubicado en Alberdi al 1500. Tiene semipisos de tres y cuatro ambientes -de 88 m2 y 114 m2 respectivamente-, y el ticket arranca en los US$2300/m2. Se abona 50 por ciento de anticipo y el saldo en dos cuotas. También propone planes de pago para consumidores finales. Otro caso es el de Dalla Fontana, un emprendimiento ubicado en Campichuelo y Rivadavia, a metros del Parque Rivadavia con 22 pisos y vistas abiertas a la ciudad. Tiene unidades de dos, tres, cuatro y cuatro ambientes con dependencia desde US$2650 /m2 y se entrega en 12 meses. Otro edificio en oferta es Palmera Caballito. Está ubicado en Doblas y avenida Directorio. Tiene amenities y se entrega en los próximos meses. Los pisos inferiores se venden a US$2800/m2.

Quienes buscan opciones en Caballito Norte, a 100 metros del monumento del Cid Campeador se construye Casa Cid, un emprendimiento de US$7,6 millones de inversión. El edificio de 10 pisos ofrece departamentos de uno y dos ambientes, y dos locales a la calle. Se entregará en septiembre de 2021 y las unidades que tienen desde 31 metros cuadrados se venden a un valor que parte de los US$75.000.

Por otra parte, el Estudio Azcuy lanzó una serie de proyectos en el barrio bajo la marca Donna; en Pedro Goyena al 1700, en Directorio al 400 y al 2500 y otro en Juan Bautista Alberdi al 1800. Los cuatro emprendimientos están en proceso de construcción pero además, la firma también adquirió dos nuevos terrenos para construir Donna Fiore, sobre Pedro Goyena, y Donna Vita en Directorio, a pocos metros de la boca del subte E. Cada uno de estos proyectos promedia los 10.000 metros cuadrados.

¿Quiénes compran?

“Las unidades de uno y dos ambientes se vuelcan al mercado de renta. Tenemos inversores que compran estos pisos pequeños para luego revenderlas, y en muchos otros casos para alquilarlos”, relata Gerardo Azcuy, titular del Estudio Azcuy. “Hay una parte de la población que vive en las zonas sud y sudoeste de la ciudad y del área metropolitana que mira a Caballito como la oportunidad de conseguir mejores servicios urbanos, más y mejores colegios, mayor accesibilidad, seguridad y desde la experiencia, un cambio de vida”, agrega. Mercado coincide en que las unidades de uno y dos ambientes son las más efectivas para renta. Mientras que las de tres y cuatro ambientes son adquiridas por consumidores finales.

D´Odorico aclara que si bien los departamentos pequeños son los más buscados por los inversores, este no es un mercado activo en este momento. “Por el valor del dólar, la rentabilidad se achicó a parámetros inusuales: hasta 2 por ciento anual. De todas formas, el inmueble devuelve en revalorización al propietario una satisfacción pero está no es suficiente para para el mercado inversor”, señala. Coincide con esta mirada Diego González Casartelli, presidente de Rukan. “Los inversores no están comprando porque esperan precios más bajos. Caballito es un lugar ideal para comprar y luego alquilar, no solo por la renta mensual sino por la revalorización de la propiedad”, analiza.

Pedro Goyena,un emblema del barrio

Ancha, de arboleda frondosa, es el corazón residencial de Caballito, una avenida que marca status y en la el que estar es un signo de pertenencia. “En los últimos años, la avenida Pedro Goyena ha crecido con una construcción pareja y de categoría. Además, se ha formado un polo gastronómico y de bares. Es un barrio al que llegaron las franquicias de las grandes marcas y ello trae aparejado un movimiento nocturno interesante”, cuenta D´Odorico.

Para Walger, Pedro Goyena es una especie de burbuja dentro del barrio: “un claro tema de oferta y demanda, donde se consolidan valores que están alrededor de un 10 a 15 por ciento por encima de otras obras en calles o avenidas paralelas en Caballito Sur. Esto se repite en todas las etapas de la obra, tanto en la preventa como en el avance y cuando está terminada”, señala. Además asegura que por lo general quien compra en la avenida lo hace para vivir y no para renta, Este fenómeno se genera porque el mercado siempre plantea un piso y un techo sobre los valores en los que se alquilan las unidades.

En cuanto a precios, los departamentos usados cotizan entre los US$2500 y los US$3500 por metro cuadrado. Mientras que los proyectos en ejecución oscilan entre los US$3000 y los US$4000 y los nuevos recién terminados defienden precios por encima de los US$4000. Pero también, Pedro Goyena es un eje que ejerce su influencia por efecto derrame en otras zonas. “Por ejemplo, José Bonifacio -paralela al corredor-, se ha ido poblando de nuevos edificios de categoría, como así también las calles Valle, Thompson y Calasanz”, asegura D´Odorico.

La ampliación de la oferta gastronómica sumó al posicionamiento de la avenida. Sobre Pedro Goyena, en los últimos años se instalaron restaurantes que lograron un cambio en los hábitos de los vecinos de Caballito, logrando mantenerlos cautivos. “Inclusive a los jóvenes que antes migraban para Palermo por su oferta de bares hoy disfrutan de las salidas en el barrio porque ya no tiene nada que envidiarle a esa zona de la ciudad”, asegura Walger y agrega que: “en el resto de Caballito la demanda de alquileres es muy fuerte. Los departamentos que ingresan en oferta se alquilan a los pocos días”.

Respecto a los valores, una unidad de un ambiente oscila entre los $8000 y los $10.000, los de dos ambientes, entre $12.000 y $15.000 y las de tres ambientes desde $18.000. “Los inquilinos, en general, es público joven que suele venir del Oeste y Centro de la comuna. Hay mucha gente que trabaja en Congreso que también elige Caballito”, señala D´Odorico. Para Hoyos, la demanda locativa siempre es alta por la escasez generalizada de la vivienda propia.

En un futuro inmediato, muchas de las obras que están en marcha en la ciudad de Buenos Aires afectarán el desarrollo de la zona. En especial, la eliminación de pasos a nivel del tren serán claves para unir barrios, agilizar el tránsito y revalorizar zonas de la Capital Federal. El soterramiento de la línea Sarmiento unirá a Caballito Norte y Sur y generará homogeneidad en el barrio. “Caballito Norte se caracterizaba por ser una zona de casas bajas y esto potenció a que varios grupos desarrolladores apunten a buscar lotes por esa área. De hecho en las inmediaciones del Cid Campeador desembarcaron varios proyectos con unidades de entre uno y cuatro ambientes”, cuenta Walger. Siwacki alerta que “en este momento la obra del Sarmiento está paralizada, pero si se retoma y concluye sin dudas estaremos hablando de un gran impulso en la valorización del barrio. El soterramiento tiene por objeto integrar la trama urbana y al mismo tiempo mejorar la frecuencia del servicio del tren, sin interferir con el tránsito a nivel. Además los espacios verdes y recreativos diseñados en la superficie le darán un nuevo pulmón al barrio y se convertirá en un corredor verde que valorizará todas las propiedades de los alrededores”.

“También se habla de la posibilidad de que se construya un shopping cercano a la cancha de Ferrocarril Oeste sobre la avenida Avellaneda. Si bien esta avenida ya ha crecido últimamente en especial en los tramos cercanos a la intersección con la avenida de Donato Álvarez, el establecimiento de un centro comercial daría movimiento y valorización a toda la inmediación del club”, finaliza D´Odorico.

Por Silvina Vitale, Sábado 27 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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