Bajan valores estrenar en B° Norte por 2° año consecutivo

Durante 17° años ininterrumpidos RI efectuó el relevamiento detallado de las obras residenciales en el área comprendida dentro de los límites de las avenidas Santa Fe, Callao, Las Heras y Cnel. Díaz; sector que comprende parte del barrio de Recoleta que es reconocido comercialmente como Barrio Norte

departamentos a estrenar en Recoleta

La zona involucrada en el estudio es una de las áreas más densamente edificadas de la ciudad de Buenos Aires, con un entorno construido homogéneo altamente residencial.

El número de emprendimientos se mantuvo relativamente estable con respecto a un año atrás, pasando de los 28 a los 30 emprendimientos. Los metros cuadrados en construcción también se mantuvieron con cierta estabilidad siendo actualmente 71.886 los metros comprometidos en obras en la zona

El valor de cotización promedio en dólares se ubica actualmente en los U$S/m2…

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, lunes 31 de mayo de 2021

Cóctel 2021: Pandemia, récord de inmuebles a la venta, ley de alquileres, construcción

Casi mitad de año y un 2021 parecido pero diferente, con la herencia de un mercado casi sin mercado.

En mayor o menor medida los mercados del mundo sufrieron los embates de la pandemia y muchos de ellos ya muestran signos de recuperación, pero el nuestro aún continua muy inestable.

El sector de los usados es la franja más afectada y viene de años de altibajos. Mirando hacia atrás, basta con recordar el mercado paralizado que vivimos durante el periodo comprendido entre 2011 y 2016 por el cepo cambiario de ese momento. Pese a esa situación, los precios siguieron en aumento. 

Luego vino el “sinceramiento” de 2016 que reactivó parte del sector, y en 2017 llegó la “primavera inmobiliaria” de la mano del boom de los créditos hipotecarios UVA donde los precios se dispararon nuevamente y se vendió todo lo que estaba en oferta. La cantidad de escrituras en CABA mostró un aumento del 108% desde que se levantó el cepo cambiario en diciembre de 2015 hasta mayo de 2018, alcanzando niveles como los de la década del ’90.

Pero, como ya estamos acostumbrados, esta fiesta duró poco, y comenzó la crisis que se agudizó con la llegada de la pandemia.

Por esto, el mercado que tenemos no sorprende, es más de lo mismo, parecido pero diferente, podríamos decir que en la actualidad se agregan nuevas situaciones que generan este “cóctel” que forma el mercado del 2021.

A diferencia de meses previos a la pandemia, hoy tenemos una sobrepoblación de inmuebles ofrecidos a la venta, que sigue semana a semana en aumento. 

Esto se debe principalmente a que el nivel de demanda es de los más bajos, lo que hace que se sigan acumulando unidades, y en consecuencia el stock aumente. Por otro lado, tenemos restricciones cambiarias, la incertidumbre de las medidas tomadas por la pandemia, la baja rentabilidad y no nos olvidemos de la Ley de alquileres que generó que muchos propietarios prefieran poner a la venta sus inmuebles, incluso en un valor menor al deseado, en lugar de alquilarlo bajo las condiciones que establece esta norma.

Esta sobrepoblación de inmuebles y escasa demanda provoca que los valores mantengan la tendencia a la baja. Una baja por llamarlo de alguna manera, mentirosa, si tenemos en cuenta que estos valores estaban muy por encima de los reales. Para que tengas una idea, Buenos Aires, pese a que los valores disminuyeron, continúa en el podio del m2 más caro de América Latina, ocupando el tercer puesto detrás de Santiago y Montevideo.

La diferencia dentro de este panorama que se presenta hoy es que el mercado actual cuenta con una herramienta que puede marcar, valga la redundancia, la gran diferencia y lograr el cambio de rumbo generando el camino de la reactivación. 

La construcción se presenta como la pieza fundamental para dinamizar el mercado, ya sea como resguardo de capital para el ahorrista ante la situación económica actual, o aprovechando los bajos costos que, pese a que vienen aumentando en los últimos meses, continúan siendo un atractivo de inversión muy beneficioso. Por último, la Ley de Incentivos y Blanqueo para la Construcción, que es una excelente oportunidad para aprovechar la gran cantidad de oferta en emprendimientos, en donde los valores en muchos de ellos se ofrecen hasta un 30% más bajos que en los meses previos a la pandemia. Además de la esperada línea de créditos que esta pronta aprobarse para la compra en pozo o en obra y que posicionan a este sector como el motor principal para reactivar el mercado y la economía en general.

Está claro que la recuperación del mercado, como así también de la economía, dependen de muchos factores. Muchos de ellos ajenos a lo que los actores del sector podamos hacer.

Vivimos una época muy complicada, donde la pandemia nos encontró ya con un mercado parado. Hoy la recuperación está en gran parte en manos de las medidas y en el uso que les demos, pero la otra mitad va a depender del avance y continuidad de la crisis sanitaria, algo que ninguno de nosotros podemos controlar.

Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Martes 1 de Junio de 2021
Publicado en Real Estate Data

Caballito: Récord de m2 en desarrollo

Se encuentran en desarrollo casi 200 mil m2 en 75 manzanas. Por segundo año consecutivo se registra una baja en los valores. 17° relevamiento de Reporte Inmobiliario sobre la zona que rodea al parque Rivadavia

departamentos a estrenar en Caballito

El barrio de Caballito figura secundando al de Palermo al tope del ranking donde más edificios en propiedad horizontal se construyeron pos crisis del 2001/2002.

Dentro de ese barrio Reporte Inmobiliario relevó por 17° año consecutivo la zona que rodea al Parque Rivadavia. Concretamente el área analizada se encuentra comprendida entre las calles Del Barco Centenera, Av. Rivadavia, Av. La Plata y Av. Directorio.

Dentro de la zona que involucra alrededor de 75 manzanas se detectaron actualmente 67 emprendimientos, de los cuales sólo 2 se hallan ya finalizados con unidades aún en oferta de venta, otros dos corresponden a emprendimientos con publicidad de emprendimientos sobre el frente del lote pero sin haberse iniciado y los restantes 63 concretamente en obra con distinto grado de avance en sus trabajos de edificación.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, jueves 3 de junio de 2021

Las oficinas siguen ampliando la brecha con el alquiler residencial

En la medición anual deflacionada, las oficinas disminuyeron su renta en pesos en 0.5 %.; mientras que los departamentos mostraron una apreciación de 6,9% en el mismo período de comparación.

Entre las diferentes alternativas de inversión que ofrece el rubro inmobiliario, la locación de oficinas y el alquiler residencial son las dos opciones más habituales. Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, y Reporte Inmobiliario, medio especializado del sector, elaboraron este informe de actualización trimestral, que compara cómo fue el comportamiento de ambos segmentos durante los últimos años en Buenos Aires, a partir de los datos recabados por cada empresa.

Para realizar la comparación, en el caso de las oficinas se tomó el valor promedio de alquiler solicitado en el mercado CBD (Central Business District), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín, en tanto que para el mercado residencial se utilizó como referencia el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities.



En el mercado se suele hablar de valores de alquileres, pero compararlos sin extraer el componente inflacionario puede derivar en una lectura equivocada. Al deflacionar la serie de alquileres, entre 2014 y el primer trimestre de 2021 el activo de oficina mostró una apreciación del 76%, mientras que un departamento depreció un 12%, ambos medidos en pesos.

Esta brecha tiene varias causantes. Una de las principales resulta en que las oficinas se denominan en dólares oficiales, aunque el pago se suele hacer en pesos, y siempre siguen de cerca la evolución del tipo de cambio. Por el contrario, el alquiler de un departamento evoluciona en función a la capacidad de pago que genera el ingreso del inquilino y la tasa de inflación. A largo plazo esta relación con la capacidad de pago genera una disminución de la renta.

En la medición anual deflacionada, las oficinas disminuyeron su renta en pesos en 0.5 %. Por su parte, los departamentos mostraron una apreciación de 6,9% en el mismo período de comparación. En el último caso se debe, en parte, al impacto de la nueva ley de alquileres y algunas medidas por la crisis sanitaria que endurecieron la postura de los propietarios, todo lo cual llevó a un incremento nominal anual del 50%.

En cuanto a las oficinas, “al cierre del primer trimestre del año presentan una baja apreciación de la renta a nivel anual, en gran parte producto de la escalada en la tasa de vacancia que casi duplicó su número a nivel interanual y contuvo los valores. Sin embargo, la condición de ser una renta que toma de referencia al dólar oficial genera una apreciación sostenida a largo plazo”, señaló Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

Por su parte, José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, indicó que “la tasa de ‘cap rate’ residencial refleja que el activo no es considerado fundamentalmente como una inversión de renta. La mayor rigidez del valor de venta frente a la flexibilidad del precio del alquiler demuestra el carácter de resguardo de capital que se le asigna a la inversión en viviendas en localizaciones centrales”.

Lunes 7 de Junio de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

El lado B de la pandemia: los comercios

El sector comercial enfrenta la segunda ola del coronavirus. Sin tiempo de recuperación de la primera etapa, muchos comercios solo pudieron retomar un porcentaje muy bajo de sus actividades luego del confinamiento estricto del 2020, vaticinando un futuro incierto y con aumento de vacancia.

El comercio minorista es el daño colateral de las medidas tomadas por la pandemia. Durante el 2020, gran parte del año, muchos comercios debieron cesar su actividad por el confinamiento estricto que vivimos. Esta situación para un alto porcentaje se transformó lamentablemente en la triste decisión de cerrar en forma definitiva.

Durante el primer año de pandemia vivida en nuestro país, es decir el periodo comprendido entre marzo 2020 y abril 2021, 15.794 comerciantes colapsaron económicamente, les fue imposible sostenerse en el tiempo, y bajaron sus persianas. En su mayoría se trató de los comercios y de las compañías de servicios consideradas pequeñas y medianas empresas.

Dentro de este sector los más afectados son los del microcentro porteño, a quienes se les sumaron todos los factores: cuarentena, falta de turistas y personal de oficinas. Estos últimos, los dos grandes pilares del movimiento de la zona que hicieron que, al momento de poder reabrir sus puertas por la flexibilización, no llegaran a cubrir ni el 10% de la clientela necesaria para mantenerse.

La peatonal Florida y sus galerías de alrededor suman en la actualidad un total de nada más y nada menos que 500 locales desocupados, esto representa el 50% del total de los locales de esa zona.

Si hablamos de afectados en este contexto, no podemos dejar de mencionar a las galerías en general, en realidad a los locales ubicados en ellas, que se llevan la peor parte, basta con recorrerlas y día a día se observa mayor cantidad de locales desocupados. 

En CABA tenemos un total de 153 galerías, que suman 7.047 locales, de los cuales, por las medidas de restricción, 2.893, es decir el 41% pasaron a formar parte de la alarmante cantidad de locales ofrecidos nuevamente en alquiler. No solo las que se encuentran en el Centro porteño son las afectadas, las conocidas galerías del barrio de caballito también: el centro comercial de Acoyte y Rivadavia no quedó fuera de esta triste realidad, en Galería Paris hay desocupados 50 locales de los 72 disponibles.

El último relevamiento de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios indica que hay 457 inmuebles comerciales desocupados en la Ciudad de Buenos Aires, lo que incrementa la cantidad de unidades disponibles en un 65% con respecto al año anterior. Números crueles pero reales que exponen el difícil momento que atraviesa el sector comercial.

El informe muestra la cantidad de locales ofrecidos en alquiler y en venta, dando como resultado un incremento del 80,6% y del 81,3% respectivamente, ambos en comparación con meses anteriores a la pandemia. 

Lamentablemente, esta crisis se traslada a todas las zonas y todo el país, Rosario suma al momento 8.300 locales cerrados, Tucumán enfrenta su crisis comercial con 347 locales vacíos, en La Plata se vive un aumento de unidades desocupadas que supera en un 89% al mismo periodo del 2020, por mencionar solo algunos puntos neurálgicos.

Estos datos son proporcionados por las diferentes Cámaras de Comercio y Empresariales, de cada región, de acuerdo con sus relevamientos, y tengamos en cuenta que estos informes fueron realizados con anterioridad a las últimas medidas dispuestas.

Todavía nos queda evaluar cuál será el impacto sobre aquellos que lograron mantenerse de pie ante la segunda ola del coronavirus, qué ocurrirá con las nuevas medidas y la imposibilidad de trabajar.

Una vez más pareciera que la disyuntiva propuesta es salud o economía, y una vez más insisto que no son opuestos, llevamos mucho tiempo con una economía parada, el sector comercial vive su propia pandemia, lo que no sabemos es cuando llegará la anhelada vacuna y la estabilidad económica que depende de esta.

Por Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar
Martes 25 de Mayo de 2021
Publicado en Real Estate Data