En diciembre de 2019 la relación alquiler/precio bajó a 2.8% anual, mínimo histórico de la serie. La caída del precio de alquiler medido en dólares (consecuencia de la devaluación sistemática de la moneda) es mayor a la baja de precio de las propiedades.

De acuerdo con un informe de Zonaprop, durante el año que acaba de finalizar, el precio de los alquileres se mantuvo por debajo de la inflación, con una suba de 32.8% en la ciudad de Buenos Aires.

Alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad cuesta $17.792 por mes, con un alza de  2.4% en el mes de diciembre. De tal manera,  2019 es el segundo año consecutivo donde el alquiler ajusta por debajo de la inflación. La dinámica salarial marca un límite a la velocidad de ajuste del alquiler.

Por su parte, las cuotas de los créditos UVA registraron una suba de 50.9% en 2019, por encima del incremento de los alquileres del mercado. El 80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 16.300 y 19.200 pesos por mes

LAS VENTAS

En relación con las ventas, ell precio medio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.501 usd/m2, registrando una baja de 0.3% respecto al mes de noviembre, con lo cual diciembre es el decimo mes consecutivo con retroceso de precio; en 2019 los precios acumularon una caída de 2.2%, la mayor desde el inicio de la serie.

La baja de precios es general, el 90% de los barrios porteños registra una caída de los precios en el año.  En cuanto a la disparidad según los barrios, Puerto Madero es el barrio más caro con precio medio de USD 5.701 por m2., mientras que Villa Lugano es el más económico: USD 1.216 por m2.

El análisis de la rentabilidad, de acuerdo con el relevamiento del sitito, actualmente se necesitan 36.1 años de alquiler para recuperar la inversión, 19% más que un año atrás.

Constitución, Balvanera y Once se mantiene como los mejores barrios para inversores que buscan renta. Los alquileres aumentan 2.4% en el mes a una velocidad del 34% anual en los últimos 6 meses, mientras que las cuotas de créditos UVA aumentan 50.9% en 2019, muy por encima del incremento de los alquileres de 32.8% Aunque cabe señalar que las nuevas autoridades establecieron un compás de espera respecto de la actualización.

Jueves 9 de enero de 2020
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

 

Los interrogantes se centran en el rol que cumplirá el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, si habrá anuncios para el sector inmobiliario y qué pasará con los créditos hipotecarios.

Distintos referentes del sector inmobiliario nacional opinan sobre la nueva conformación del gabinete y, en especial, del trabajo que tendrá por delante María Eugenia Bielsa la ministra encargada de temas relacionados con la vivienda ¿qué puede esperar el sector para los próximos meses?

Para Ezequiel Chomer, Director Financiero de Grupo Chomer, “hay una variedad de ministros con antecedentes de gestión y otros que responden a un ámbito académico.  María Eugenia Bielsa tiene una dilatada trayectoria política, aunque no tanta en materia de vivienda.  Es un punto que comparte con otros ministros”.

Algo muy similar señala Federico Rosbaco, socio Director de Desarrolladora Rosbaco, para quien Alberto Fernández armó un gabinete muy político, con gente que está vinculada a la política pero que a su vez tiene experiencia en gestión. Algunos ya han ocupado cargos en la función pública, como intendentes o miembros en gabinetes. Lo cual es positivo

En la misma línea, Ariel Champanier, presidente de RE/MAX Premium, opina que la nueva ministra “es una persona seria, con una gran trayectoria en la materia y mucho carácter”.

EN QUÉ SEGMENTOS PONER EL FOCO

Para Chomer, el foco debería estar en la vivienda social y en el restablecimiento del crédito a los compradores de viviendas. No considera que sea necesaria una fuerte intervención del estado en el sector.

Champanier apunta que de alguna manera las viviendas deberían ser más accesibles para la población, y generar medidas para que esto ocurra.

A su vez, Rosbaco evalúa: “Maria Eugenia Bielsa tendrá un desafío de mucha exigencia, ya que tenemos un déficit habitacional enorme en la Argentina, y creo que el foco de su gestión  estará en línea con solucionar la cuenta pendiente que tiene el Estado con muchos argentinos, que hoy no tienen acceso a una vivienda digna”.

Para Fernando Pozzi, titular de Pozzi Inmobiliaria, “el foco debería estar principalmente en construir vivienda pública para los sectores más relegados por la crisis económica”.

LA VUELTA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

Uno de los aspectos que más interesa al sector inmobiliario es la vuelta del crédito hipotecario, herramienta necesaria para reactivar el mercado, muy golpeado en los últimos años. Sobre este punto, Chomer da “por descontado que habrá un período de tasas negativas. El tema es cuánto durará, ya que no se puede sostener indefinidamente. Y con respecto a los UVA, sería bueno no volver a romper contratos, como ocurrió en 2001. El problema no son los UVA, sino la inflación”.

Rosbaco pondera que los créditos Procrear van a volver para intentar modificar esta situación de acceso a la vivienda o para mejorar las condiciones de hábitat de las familias, pero que no alcanza sólo con un programa de créditos, sino que habrá que trabajar para abordar el tema con una óptica más amplia, entendiendo que la vivienda es un derecho que mejora la calidad de vida de las personas. “Con respecto a los créditos UVA, hasta que no se estabilice la macroeconomía, con este nivel de tasas, no lo veo viable, por lo menos en el corto plazo”, precisa.

Sobre este punto, Pozzi espera ver una reactivación de la construcción con créditos hipotecarios para que el sector de clase media pueda ampliar, refaccionar e inclusive edificar viviendas, factor importante para que la economía comience a desarrollarse permitiendo generación de trabajo genuino.

CÓMO RESPONDERÁ EL MERCADO

Chomer considera que el mercado ya descontó el efecto Alberto, el efecto Cristina, y el efecto del cóctel “cepo-reestructuración-retenciones. “Creo que cualquier política que dinamice el mercado, por pequeña que sea, va a ayudar a salir de la crisis en la que estamos. Asimismo es imprescindible una rápida negociación con el FMI y con los bonistas para restablecer el crédito”.

Paralelamente, Pozzi puntualiza: “Con inflación en alza y las fuertes devaluaciones del peso, el mercado inmobiliario lleva 19 meses deprimido. Solo vimos un veranito de 9 meses, época de créditos UVA.

En primer término, los propietarios deberán sincerar los valores de los “inmuebles usados” que se encuentran a la venta, muchos de ellos sobrevaluados. Hoy tenemos un stock de la oferta que se ha duplicado respecto a mayo de 2018 y está claro que el mercado no está dispuesto a convalidar los valores de lista o de publicación. Considero al mercado inmobiliario uno de los sectores que más rápido podría reactivarse dado que permitiría generar empleo no calificado y dinamizar así la economía en cada localidad y en cada municipio. Los plazos fijos y los bonos ya no son tan atractivos y esos pesos podrían, en gran parte, volcarse a la construcción de viviendas aprovechando la baja en los costos de construcción medidos en dólares”.

Por su parte, Champanier se muestra optimista y sostiene que “que el 2020 será un mejor año para el mercado inmobiliario. Para empezar no hay elecciones, creo que el dólar va a estar más tranquilo, habrá menos incertidumbre y también toda la demanda retraída empezará a mover el mercado”.

Viernes 20 de diciembre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

 

Un nuevo relevamiento del Instituto de Economía de UADE relevó que en setiembre, los precios de oferta de los departamentos en dólares en la Ciudad de Buenos Aires continúan exhibiendo una tendencia a la baja. La comparación con el salario real.


La muestra, que se nutre de los avisos publicados en medios gráficos e Internet exhibe la continuación de la tendencia a la baja de los precios en dólares del metro cuadrado. Los barrios de Almagro, Caballito y Villa Urquiza mostraron valores inferiores en todas las categorías con respecto al mismo mes del año anterior. En resumen, las zonas relevadas mostraron para el segmento “a estrenar” precios que rondaron entre los US$ 3,728 (Nuñez) y los US$ 4,079 (Recoleta). Cabe destacar que, según las estimaciones del Instituto, el promedio simple del precio de oferta del M2 para el conjunto de barrios relevados es US$ 3.927 (3.7% i.a.) para los departamentos nuevos y US$ 3.229 para los usados (-2,5% i.a.). En particular, los valores de departamentos nuevos en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez mostraron una variación de 7.2%, -0.2%, 2.7% y 5.4% respectivamente al comparar septiembre de 2019 respecto de septiembre de 2018.

Por su parte, las unidades usadas registraron las siguientes variaciones interanuales promedio: Palermo (-3.5%), Núñez (-2.5%), Recoleta (-2.61%) y Belgrano (- 1.5%). Los precios relevados en septiembre representaron un nuevo descenso en el poder de compra del salario, aunque menor a meses anteriores. Así, el Índice de Salario Real en función del valor del M2 (ISRV) se redujo un -9.9%i.a. para el caso de viviendas nuevas . Esta caída fue resultado de una menor remuneración promedio en dólares de los trabajadores registrados del sector privado (- 7.8% i.a.), y un aumento del índice de valor del m2 (2.4%i.a.). El comportamiento de estas variables implicó que durante el mes de referencia el salario haya podido comprar el 19,7% de un M2 en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires, proporción inferior a la registrada en igual mes de 2018 cuando alcanzó al 22%


LOS DATOS

• La comparación interanual (i.a.) de los precios de departamentos muestra aumento de los precios del metro cuadrado para departamentos nuevos y un descenso en el precio del metro cuadrado para departamentos usados

• El promedio simple del precio de oferta del M2 para el conjunto de barrios relevados fue de US$ 3.927 (3.7% i.a.) para los departamentos nuevos y US$ 3.229 para los usados (-2,5% i.a.).

• En lo que respecta a los barrios de Belgrano, Núñez, Palermo y Recoleta, se necesitaron 5,7 salarios para adquirir un M2 de vivienda nueva y 4,2 para adquirir un M2 de vivienda usada

• El Índice de Salario Real en términos de un M2 (ISRV) disminuyó tanto en relación a los departamentos nuevos como los usados, aunque en menor medida en estos últimos (9,9% vs. 4,1%)

Jueves 28 de noviembre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

 

Con 192 votos a favor y 24 abstenciones, Diputados dio media sanción al proyecto de ley de alquileres, que extiende los contratos de vivienda a tres años, y admite una actualización anual con un índice promedio. Debe ser ahora refrendado por el Senado.

Luego del consenso previo en la respectiva comisión, se estableció que en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual, para contratos de menos de 650 Uvas ($29204 a la cotización de la UVA del 20/11), solo se podrán realizar ajustes utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Asimismo, se mantiene la excepción del inquilino del pago de honorarios por la intermediación de un corredor inmobiliario, los gastos de publicación, la certificación de firmas y cualquier otro desembolso a efectos de perfeccionar o renovar un contrato.

Si bien la duración del contrato será de dos años en las locaciones habitacionales, llegado el día de vencimiento se prorrogará obligatoriamente por un año, salvo notificación fehaciente del locador o el locatario manifestando su intención de no renovarlo. Dicha notificación deberá realizarse con una antelación no menor a sesenta (60) días del vencimiento contractual.

Otra novedad es la inclusión de nuevas garantías, alguna de las cuales deberá aceptar el propietario, si cubren las obligaciones del contrato:

1) Garantía real
2) Aval Bancario
3) Seguro de Caución
4) Garantía de fianza
5) Garantía personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente. Serán devueltas al momento de la restitución del inmueble, actualizadas mediante el mismo procedimiento de ajuste utilizado durante el trascurso del contrato.

Jueves 21 de Noviembre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

 

Según un informe de Cushman & Wakefield, al cierre del tercer trimestre del año, la superficie alquilada de oficinas clase B en Buenos Aires superó en un 27% a la del mismo período de 2018 y alcanzó los 21.326 m2.


El dato surge del relevamiento elaborado por el área de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, donde se indica que la vacancia de oficinas clase B mostró un leve retroceso y se ubicó en 8,1%. De este modo, la superficie disponible representa un 7% menos que la registrada en el trimestre anterior y si se analiza por zona, en la CBD (zona céntrica) la vacancia es de 8,5% y en la NON CBD (no céntrica) llega a 6,9%.

“Tal como se vio en los últimos períodos, los submercados con mayor cantidad de superficie disponible siguen siendo Microcentro y Puerto Madero, seguidos por Centro Sur. En tanto, donde más escasean los metros cuadrados libres es en el Corredor Panamericana y Corredor Dardo Rocha. Visto por porcentajes, la nómina la encabezan el Nodo Panamericana – General Paz, con 32% de vacancia, Puerto Madero, con 14,1%, y Libertador GBA, con 12%. Por el contrario, las tasas de disponibilidad más bajas se dan en Libertador CABA (2,1%), Corredor Dardo Rocha (3,5%) y Corredor Panamericana (6,2%)” puntualizó Lucas Desalvo, gerente de Market Research de Cushman & Wakefield.

En cuanto al precio promedio de alquiler pedido, hubo en este período un descenso del 1,5% respecto del trimestre anterior. De esta manera, quedó en US$ 19,7 mensuales, con un valor apenas mayor en la zona NON CBD (US$ 19,8) y algo menor en CBD (US$ 19,5).

“El Corredor Libertador (CABA y GBA) se mantiene con los precios más altos por tercer trimestre consecutivo con US$ 22, y Microcentro junto con Corredor Panamericana registran los valores más bajos, promediando US$ 17. Por otro lado, con respecto al inventario de oficinas clase B, este registra un total de 1.447.380 m2 (1.129.070 m2 ubicados en la zona CBD y 318.310 m2 en la zona NON CBD), mientras que la superficie en construcción y en proyecto alcanza actualmente los 102.000 m2  y está ubicada en Microcentro, centro Sur y Retiro-Plaza San Martín“ detalló Paula Maidana, Broker de Cushman & Wakefield.


Lunes 11 de noviembre de 2019
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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