Estos espacios, que nacieron fruto de las urbanizaciones privadas, ofrecen productos específicos y selectos; la oferta se diversifica

El mercado inmobiliario de los centros comerciales sigue dando señales de actividad. Las recientes inauguraciones de espacios lifestyle, boutique o de los denominados centros de cercanía o de menores dimensiones están ganando lugares entre las preferencias de algunos desarrolladores, inversores y hasta del público en general.

Según los especialistas el sector se encuentra ante un resurgimiento de algunos tipos de centros en especial los de dimensiones pequeñas y medianas. “Los centros comerciales a cielo abierto, o paseos de compra integrados a una urbanización de usos mixtos, completan la oferta y promesa de lifestyle del proyecto inmobiliario pensado por el desarrollador y adquirido por usuarios finales. Allí donde encontramos residencias y oficinas, dentro de un entorno semiabierto, existe una demanda de productos y servicios a satisfacer que se incremente proporcionalmente al aumento de densidad poblacional por absorción de m2. Hoy la demanda es concreta en rubros como abastecimiento masivo (supermercados), espacios gastronómicos, bancos, consultorios externos de distintas especialidades médicas, entretenimientos, combustibles y servicios para el automotor, que se complementan con los distintos profesionales que pueden ocupar oficinas o locales para una mayor exposición e imagen institucional”, explica Leandro Levint, Broker División Locales Comerciales de L.J. Ramos.

“La novedad está dada en los últimos años por los desarrollos de Lifestyle centers. Estos son proyectos de una importante intervención urbana generalmente en el Gran Buenos Aires. Estos mega-desarrollos están compuestos por viviendas residenciales y oficinas en propiedad horizontal y un centro comercial de apoyo que abastece el desarrollo. Son pequeñas comunidades o miniciudades pueblo que se autoabastecen pero que también dan servicios al entorno inmediato. El centro comercial suele ser a cielo abiertos con diferentes plazas o áreas comunes de esparcimiento recreando la vida en comunidad”, dijo Marcelo Zuliani, gerente comercial del área de retail de Colliers Internacional Argentina.

Levint aporta un dato más: “En los antiguos countrys, existían las provedurías y servicios comerciales, principalmente de abastecimiento, próximos al clubhouse. El concepto de contar con espacios comerciales de proximidad, ha evolucionado y se ha vuelto más sofisticado, pero mantiene el espíritu de aquellos años, al menos para los consumidores”.

Estos centros generalmente se tratan de espacios con instalaciones, que suelen tener una buena integración entre el interior y el exterior, muy luminosos que además suelen ofrecer lay out de diseño y altamente confortable. Los comercializadores afirman que en los nuevos proyectos se comenzó a observar una nueva tendencia que las marcas están aplicando a sus locales. “En rubros como indumentarias y calzados, las firmas están optando por locales más pequeños, con una muy buena selección de productos que permita la rotación de mercaderías. Hoy los locales de grandes superficies son demandados por empresas gastronómicas, supermercados, cines y espacios de juegos o entretenimiento electrónico. Estos necesitan para operar grandes superficies, por lo si bien se contempla en el desarrollo del proyecto tamaños medios y pequeños de locales, son los contratos previos al lanzamiento con tiendas anclas, como supermercados de las marcas Cencosud, Coto, o Wal Mart, tiendas como Falabella o Hoyts Cines, quienes determinan como quedará el complejo final”, sostiene Levint.

En la actualidad hay marcas que buscan espacios más pequeños

Para Adrián Mercado, CEO del Grupo Adrián Mercado la realidad que vive este tipo de complejos dista mucho del resto de los centros comerciales. “Los espacios que se instalan en esas mini-ciudades enfrentan una realidad muy diferente a la de los shopping o corredores comerciales tradicionales, como puede ser la Avenida Santa Fe, Cabildo o Rivadavia, por ejemplo. Por eso quienes apuestan a esos lugares tienen diferentes objetivos comerciales, sabiendo de antemano que la afluencia de público será más baja”, dice el especialista. Y agrega: “En general se observan dos propuestas diferenciadas: por un lado los negocios de nicho, que se enfocan en el diseño y la búsqueda de productos donde no falte la originalidad; por el otro los locales de marcas reconocidas, especialmente de indumentaria, pero cuya propuesta difiere de los locales que se encuentran en los grandes centros de afluencia de público. Sin embargo, el factor a favor, es que apuntan a un cliente más específico y, en su mayoría, de segmentos socioeconómicos mejor posicionados”.

Mercado aporta otro dato importante: “Este tipo de proyectos se ubican a partir de unos 30 km promedio de Buenos Aires, en Canning, Pilar, o hacia la Autopista Buenos Aires-La Plata. En algunos casos, también se encuentran desarrollos con las mismas características en el interior del país.”

Este tipo de proyectos responde no sólo a un mix de propuestas comerciales determinadas sino que además tienen algunas características arquitectónicas específicas. “Son proyectos bajos, usualmente de dos o tres plantas, tienen usos mixtos como viviendas, oficinas, estudios profesionales y locales comerciales y ofrecen espacios comunes abiertos como plazas, anfiteatros, juegos para niños y recorridos comerciales en contacto con la naturaleza. En resumen, ofrecen una experiencia general muy distinta a la de un centro comercial tradicional”, explica Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, que recientemente acaba de inaugurar el paseo comercial de Pueblo Caamaño, uno de los flamantes complejos de este tipo.

Pueblo Caamaño, que se encuentra en el km 46 de la Panamericana Ramal Pilar, a solo 30 minutos de la Ciudad de Buenos Aires, cuenta con locales que tienen desde 28 m2 hasta 1300 m2 y que se adaptan a todo tipo de necesidades, tanto para las marcas que buscan espacios amplios como de las que requieren lugares de diseño boutique, una tendencia muy marcada en este tipo de proyectos. “Una vez terminadas todas las etapas el complejo va a contar con 350 viviendas, estudios profesionales y oficinas, además de áreas de entretenimiento, espacios verdes y 90 locales comerciales abiertos al público, ubicados alrededor del anfiteatro, centro de actividades lúdicas y culturales para toda la familia”, sostiene Gagliardo.

Otro de los nuevos ejemplos Office Center, un proyecto que se encuentra en Canning en plana etapa de construcción. “En el km 14,5 de la ruta 58 en la nueva zona denominada Greenpoint, que es el centro del corredor verde Canning-San Vicente, se encuentra en plena obra el complejo de oficinas, locales y style life denominado Office Center. Actualmente se está ejecutando el módulo 1 y se prevé su entrega dentro de los 10 meses. El proyecto total contara con 3 módulos que en total serán 60 oficinas, 30 locales comerciales y un centro de estética y vida natural (único en la zona). Office Center tiene una membresía de uso con el barrio privado lindero Lacus tanto para la utilización de sus espacios comunes y deportivos”, explica Damián Garbarini, titular de DG Negocios Inmobiliarios, firma encargada de la comercialización.

Haras Club es el nuevo centro comercial que se encuentra en obra

Otro de los casos que se encuentran en obra es Haras Club, un paseo comercial que formar parte Haras del Sur IV. El complejo, que demandará una inversión de US$3 millones será el primer y único de la zona, abierto a todo público y abastecerá a los 12 countries (más de 8000 lotes y a unas 6000 familias) ubicados a lo largo de la Autovía 2 entre el km 60 y 75. Este espacio buscar cubrir todas las necesidades de consumo, desde las más básicas hasta las exclusivas. “Serán 1700 m2 distribuidos en 28 locales aptos para diversos rubros: farmacia, cafetería & heladería, vinoteca & deli, dietética, regalaría y pet shop. Además, habrá un supermercado de 500 m2, 16 oficinas y consultorios”, cuenta Flavia Santillán, gerente de marketing de Grupo Haras del Sur.

Aunque los valores varían según el proyecto un local de 100 m2, con un contrato de alquiler de $60.000 a $70.000 con plazo a 3 años, “requiere de un desembolso que se encuentra en el rango de los $750.000 a $850.000 entre armado e instalación de Lay Out, gastos de honorarios de inmobiliaria, integración de depósito y garantías, sellos de contrato y gastos de escribanía”, dice Levint. Y agrega: “los propietarios, durante el proceso de negociación, se encuentran realizando importantes rebajas a los precios finales de contratación”.

En Haras Club los locales, de 31 m2 promedio, se ofrecen para la venta en valores que van entre US$68.200 y US$82.500. “Los interesados contarán con un plan de pago de 40% de anticipo + 24 cuotas. Estimamos que el retorno de la inversión de los locales puestos en alquiler rondará el 6/7% anual”. Mientras que en el caso de Office Center los espacios comerciales se venden a $2 millones y se pueden pagar con un anticipo del 50% en efectivo y 12 cuotas en pesos.

Para Zuliani el mercado en la Argentina tiene gran potencial en relación con otros países de Latinoamérica. “Por ejemplo, según el último censo del ICSC, en México existen 584 centros comerciales o sea una relación de 1 cada 200.000 habitantes, en Chile esa misma relación es de 1 cada 230.000, mientras que en la Argentina es de 1 cada 336.000. Si observamos algunas ciudades del interior del país con alta densidad poblacional es ahí donde se pueden encontrar las oportunidades. Tomando estos indicadores la Argentina tiene grandes posibilidades”, dice Zuliani.

Por Leandro Murciego, Sábado 30 de julio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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El año pasado fue récord: se construyeron 144 edificios de más de 200 metros de altura en 23 países; China concentró la mayor parte de ellos; las razones que impulsan la tendencia.

El año último quedará en la historia inmobiliaria mundial como el período en el que más rascacielos -es decir edificios de más de 200 metros de altura- se construyeron. En 2017 se levantaron 144 edificaciones en 23 países diferentes, según los datos brindados por el Council on Tall Building and Urban Habitat, (Ctbuh) también reconocido como el Consejo de Edificios Altos y Hábitat Urbano.

La tendencia lejos de generar sorpresa, está en línea con el avance de la tecnología tanto en maquinarias como la fabricación de materiales más livianos que permiten que la edificación de estas mega-estructuras sea cada vez un recurso más económico y menos extraordinario. Estas características sumadas a la escasez de tierras en buenas ubicaciones que se registra en la mayoría de las ciudades del mundo van abriendo el camino para que estos gigantes se conviertan en una alternativa válida no sólo para los proyectos de oficinas sino también para el mercado residencial. Según el Ctbuh para 2018 se prevé la construcción de casi 250 nuevos rascacielos que sumaran miles y miles de metros cuadrados residenciales.

Para los grandes desarrolladores estos complejos suelen venir de la mano de propuestas mixtas -es decir con oferta residencial, comercial y corporativa- que diversifican la oferta. Aunque no faltan aquellos -en general, los más osados- que se arriesgan en la construcción de estas monumentales obras tan sólo para quienes buscan un lugar diferencial para habitar.

En esta carrera por las alturas, el continente asiático fue el que más rascacielos reunió en 2017: 109 de las 144 torres de más de 200 metros de altura fueron construidas allí. China fue el gran protagonista y el principal motor económico e inmobiliario de este fenómeno: 77 de esos emprendimientos fueron levantados en ese país. Al contrario de lo que suele suceder en la mayoría de las geografías, este tipo de obras colosales, lejos de concentrarse en pocas urbes, están diseminadas en unas 36 ciudades distintas. Es decir, muchas de estas obras fueron edificadas en localidades periféricas, un dato que revela la magnitud de la expansión de esta tendencia en esa geografía.

La ciudad que más inmuebles de este tipo sumó en 2017 fue Shenzhen, en China. Allí se concretó la construcción de doce torres. La urbe, en la que viven 12,5 millones personas, nace en el delta del río de las Perlas en la costa Sur de la provincia de Cantón se convirtió el año último en la capital mundial de los rascacielos. Un dato que grafica esto es que se levantaron más meta-torres que en todo Estados Unidos. Esa localidad, con más de 6000 años de historia -existen registros de ella desde el período Neolítico-, es considerada como el “Silicon Valley Oriental” cuenta con el edificio más alto de 2017, el Ping An Finance Center, de 599 metros, altura que le permite estar entre las cinco construcciones de mayor tamaño del planeta. Este gigante, de 115 pisos que lleva el sello del estudio arquitectónico Kohn Pederson Fox es el segundo edificio más alto de China, detrás de Shanghai Tower, con 632 metros.

Panorama Tower es una de las nuevas figuras de Miami

Aunque lejos de los números de China, en Estados Unidos se construyeron unas diez nuevas torres de más de 200 metros. La mayoría de ellas, tipologías mixtas con oficinas, comercios y hoteles. Un caso a destacar es Wilshire Grand Center ubicado en Los Angeles. El proyecto que demandó US$1000 millones, tiene una altura de 340 metros y 160.000 metros cuadrados distribuidos en 73 plantas.

Torres con viviendas

A pesar de que 2017 estableció el récord de construcción de rascacielos aún ninguno pudo destronar al Burj Khalifa de 830 metros de altura ubicado en la ciudad de Dubai en los Emiratos Árabes. El complejo mixto que fue inaugurado el 4 de enero 2010. Demandó una inversión de US$1500 millones, tiene 87 de sus 163 plantas destinadas a residencias de lujo, algunas de las cuales llevan el sello de Armani.

Otro de los gigantes que impacta por su altura y belleza que cuenta con un amplio espacio residencial es el proyecto mixto Abraj Al Bait que se encuentra en el centro de la Meca, en Arabia Saudita. El emprendimiento de US$16.000 millones es el tercero en el ranking mundial de mega-estructuras con 601 metros de altura. El inmueble es el edificio más grande que se construyó en el mundo: tiene 1.575.815 metros cuadrados. El edificio se inauguró en 2012, tiene al hotel cinco estrellas más alto del mundo (601 metros) y cuenta con espacio para viviendas, cuatro pisos de centro comercial, un espacio para rezar con capacidad para 4000 personas, centros de convenciones y estacionamiento con capacidad para 1000 vehículos.

Otra joya arquitectónica es el Lotte World Premium Tower, de 555 metros de altura y 123 plantas. Ubicado en la ciudad de Seúl en Corea del Sur forma parte de la segunda generación del complejo Lotte World. El edificio que se inauguró el 3 de abril de 2017 se convirtió en uno de los íconos de la ciudad y en postal obligada para los visitantes de la capital surcoreana. Tiene un mix que comprende comercios -en los primeros 16 pisos-, oficinas -del séptimo piso al sesenta-, residencias -del piso 61 al 85- y un hotel de lujo -del 86 al 119-. El observatorio que ocupa del 120º al 123º piso es el más alto del mundo.

En esta carrera por la altura merece un párrafo aparte Dubai, allí en una ciudad donde el presente parece haberse construido en un futuro no muy cercano y donde el diseño de los edificios sorprende y hasta parece ir más allá de la lógica de los propios ingenieros se levantaron en 2017 tres megaestructuras que asombraron por su diseño. Sin duda la más llamativa fue Marina 101. El inmueble de un estilo arquitectónico islámico y posmoderno demandó US$368 millones de inversión, tiene 425 metros de altura y es el segundo más alto de los Emiratos Árabes. Tiene un hotel de lujo con 300 habitaciones y unos 506 departamentos con servicios. En Emiratos Árabes Unidos se construyeron ocho de los 15 edificios más altos del mundo proyectados íntegramente para el mercado residencial. Ellos son la Torre Princesa, 23 Marina, Burj Mohammed Bin Rashid, Elite Residence, The Torch, HHHR Tower, Ocean Hights y Cayan Tower. Otro dato, siete de ellos se encuentran en Dubai. Una de las novedades que dejó 2017 fue el ingreso en la lista de rincones del mundo con rascacielos de Sri Lanka. Allí se levantó Grand Hyatt Colombo un proyecto mixto de 47 pisos -unos 230 metros de altura- que cuenta con un hotel cinco estrellas de la cadena Hyatt -el primero de la firma internacional en ese país-, donde se distribuyen unas 475 habitaciones y unos 84 departamentos.

Miami es otra de las geografías del planeta que muestra mayor aceptación de esta tendencia inmobiliaria. “Uno de los mejores ejemplos de lo incorporado que están los rascacielos en el área residencial es Panorama Tower -antes conocido como 1101 Brickell-, desarrollado por Florida East Coast Realty. Esta es la construcción residencial más alta ubicada en toda la zona Sur de Estados Unidos: con una altura de 264,5 metros sobrepasa los 83 pisos.

Ubicado en pleno distrito financiero de Miami, Brickell no solo se convirtió en un objeto de deseo por parte de los habitantes de la zona sino que además se presenta como un negocio de renta con alquileres que arrancan en los US$2525″, explica Jerome Hollo, vicepresidente de Florida East Coast Realty (FEDR). El complejo de usos mixtos cuenta con residencias, una amplia oferta de amenities, espacios para oficinas, hotel y tiendas comerciales, un spa para mascotas, una sucursal de correos, tintorería y hasta un supermercado, un polo gastronómico y de entretenimientos. “Los edificios altos son exitosos por dos motivos fundamentales: los precios de la tierra generalmente caros y la demanda. Estos factores son los que están impulsando a los desarrolladores a maximizar las áreas edificables, así como las vistas”, cuenta el desarrollador.

Shenzhen, es la ciudad china que concentró la mayor cantidad de torres de 2017 Crédito: Shutterstock

Los especialistas afirman que la clave del éxito de este tipo de proyecto pasa por lograr un equilibrio entre las diferentes áreas: residencias, oficinas y espacios comerciales. Hollo reconoce que en Estados Unidos, Miami, Nueva York y Chicago tienen la mayor cantidad de rascacielos y resalta como una de las novedades, el One Bayfront Plaza que sobrepasará los 92 pisos. “Sin duda esta será una tendencia que con el tiempo continuará en ascenso. Cada vez más personas buscarán este tipo de proyecto ya que encuentran un núcleo urbano más atractivo, con acceso al entretenimiento y a la cultura”, concluye el vicepresidente de FEDR. “En los últimos tiempos comenzamos a notar que cada vez más desarrolladores quieren construir rascacielos. En nuestro mercado, las empresas siempre desean levantar la torre más alta, aquella que se quede con el título de la reina de las alturas, al menos por un rato. Al realizarlo, esto le brinda al desarrollador una ventaja competitiva en el sector”, analiza

Ryan Shear, director ejecutivo de Property Markets Group (PMG) que, en la actualidad está construyendo dos rascacielos Echo Brickell y Muse, en Miami.

Martín Elortegui, director de The Elmir Group para Estados Unidos afirma que el 2017 fue el año en donde las casas mostraron un repunte por sobre los condominios. En el caso de las torres lograron repuntar recién a comienzos de 2018 tras la aplicación de reglas inmobiliarias locales más claras y un incentivo impositivo tanto para desarrolladores como para inversores”, relata el desarrollador que en lo que va de 2018 lleva vendidos cerca de US$40 millones en departamentos desarrollados en rascacielos, ubicados en barrios como Edgewater, Brickell y Coconut Grove. Y agrega: “Una de las ciudades que comenzó a destacarse en los últimos tiempos por sumar obras de rascacielos es Houston, una de las urbes que junto con Nueva York, Chicago y Miami ofrece desarrollo, inversión, beneficios, trabajo y sobre todo estilo de vida”.

El futuro de la ciudad de Miami es según los players consultados prometedor y está creciendo a un ritmo vertiginoso. “La población de hoy se estima de 460.000 habitantes con un crecimiento anual del 2,8 por ciento y la absorción de las unidades en rascacielos se va acelerando por la demanda y el ajuste de precios por parte de los propietarios o desarrolladores”, explican.

De cara al futuro, sin dudas este año continuará teniendo a China como el gran animador, ya que según los datos aportados por Ctbuh de los cinco edificios más altos que se estrenarán en 2018, cuatro estarán en tierras orientales y el restante en Rusia. Este último es el Lakha Center ubicado en San Petersburgo. Con 462 metros de altura será el rascacielos más alto de Europa.

Por Leandro Murciego, Sábado 28 de julio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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La gastronomía sin duda es uno de los pilares culturales de una sociedad que en los últimos tiempos se convirtió no sólo en uno de los sostenes del turismo sino también se fue ganando un lugar preponderante en el mercado inmobiliario comercial con propuestas novedosas y de distintas magnitudes que en muchos casos llegaron de la mano de notables chefs o de ocurrentes emprendedores. En línea con este fenómeno, una de las más recientes noticias del sector es el lanzamiento del Mercado de los Carruajes, el primer centro comercial gourmet de la Ciudad de Buenos Aires.

El proyecto de 4200 metros cuadrados que abrirá sus puertas en diciembre próximo se desarrollará en una construcción que data de 1900 y que durante años cobijó a los caballos que tiraban de los carruajes presidenciales y que en los últimos tiempos sirvió de estacionamiento para parte de una flota de autos oficiales.

El proyecto de seis millones de euros de inversión será un mercado gourmet que proyectará la escena gastronómica local al mundo Fuente: LA NACION - Crédito: Diego Spivacow/AFV

El inmueble que fue encargado al arquitecto Emilio Agrelo bajo la presidencia de Julio Argentino Roca, contaba con una caballeriza, un picadero al aire libre para realizar el vareo de los animales, un área de guardado de uniformes oficiales y un sector de viviendas del personal que cuidaba a los caballos. Un relato de Lorenzo Rotgé, cochero presidencial entre 1921 y 1953, publicado por la revista Lea y Vea, en 1962, da cuenta del lugar: “Un salón con mayólicas, pequeñas palmeras interiores, metales y pisos como espejos. Los marcos de las puertas, así como los cabezales de los boxes eran de bronce bruñido. Todos los patios tenían alfombras rojas. Fue necesario cubrirlos porque estaban demasiado lustrados y los caballos resbalaban en ellos”.

Fachada de ladrillos y aceras abovedadas la identifican como una de las típicas construcciones de la época

El edificio que está ubicado sobre la avenida Leandro N. Alem, al 800, es una de las típicas construcciones del bajo porteño que cuenta con las tradicionales aceras abovedadas. Su fachada de ladrillos remata en un techo de pizarra negra que tiene como principal atracción una cúpula que realza la arquitectura de estilo italianizante.

La nueva obra mantendrá no sólo el frente sino también el espíritu de viejo inmueble. “Será el primer mercado gourmet de la ciudad y proyectará la escena gastronómica local al mundo. Buscamos crear un nuevo ícono porteño, un espacio de disfrute e interacción social.

El interior del mercado y los espacios para comer se aprecian en este render

Contará con 40 locales comerciales, de los cuales el 70 por ciento se destinará a la gastronomía, 20 por ciento a productos frescos y alimenticios nacionales e importados y 10 por ciento a artículos y servicios vinculados con el mercado. Contará con una galería gastronómica con cervecería artesanal, cava de vinos argentinos e internacionales, restaurantes, comidas típicas de países de la región, hamburguesería artesanal, bar de burbujas, restaurante, sushi, postres, juguería, cafetería, heladería, entre otros.

Habrá espacios para productos frescos y también productos importados Fuente: Archivo - Crédito: Gentileza GCBA

Cafeterías, cervecerías y cava de vinos nacionales e importados serán parte de la propuesta gastronómica Fuente: Archivo - Crédito: Gentileza GCBA

“Para los productos nacionales (frescos y elaborados), buscamos que sean únicos, elaborados por especialistas con trayectoria. El Mercado está interesado en sumar productos frescos típicos de cada región, como: frutas, verduras, hortalizas, carnes vacuna, de ñandú, cordero, liebre, avestruz, jabalí, pescados, pollo, quesos, lácteos y orgánicos. Será imprescindible que los socios comerciantes cuiden detalles como presentación de los productos, el packaging, los certificados de origen, exhibición y el lay out de los locales”, explica Horacio Blanco, presidente de Athènèe Groupe S.A., empresa local inversionista y desarrolladora del proyecto.

Render de los espacios externos del proyecto gastronómico

El empresario agrega: “No existe ni en la Argentina ni en América Latina un lugar de estas características. Luego de 5 años de recorrer, investigar el funcionamiento y detectar el éxito de esta nueva tendencia en espacios gourmet a nivel mundial, tomé la decisión de implementar este concepto en nuestro país. Para poder seguir los estándares de calidad, prestigio y servicio de los mejores mercados internacionales, hemos firmado una alianza estratégica con Mercasa, la empresa líder en la implementación, desarrollo y puesta en marcha de estos sitios en el mundo. Tiene más de 1300 mercados inaugurados y nos guía en todas las acciones que debemos desarrollar para estar al mismo nivel de los mejores del mundo”.

Según los desarrolladores, este espacio encuentra su inspiración en lugares como Le District y Chelsea Market de Nueva York, el De Hallen de Amsterdam, el Borough Market de Londres, el Torvehallerne Kbh de Copenhague, Markthalle Neum de Berlín y los tradicionales de España: , el Mercado San Miguel de Madrid y el Santa Caterina de Barcelona, entre otros.

Chelsea Market, el mercado techado neoyorquino Crédito: Shutterstock

“El edificio contará con dos pisos y una terraza con huertas ornamentales y verticales y se convertirá en un imponente jardín en el corazón de Buenos Aires, destinado exclusivamente al ocio y la cultura gastronómica. En la planta baja se ubicará el paseo de compras que ofrecerá una gran variedad de productos envasados, de despensa, frescos y orgánicos provenientes de los mejores productores de distintas regiones del país; y otros productos importados provenientes de España, Italia, Francia y demás cocinas de reconocida trayectoria mundial. El primer piso y la terraza se convertirán en un lugar donde convivirán distintos tipos de comidas y sabores que generarán encuentros y una nueva experiencia de consumo. Aquí los mejores productores independientes, chefs y restaurantes argentinos podrán ofrecer la mejor calidad a los visitantes de exquisito paladar”.

Mercado de San Miguel, en Madrid Crédito: Shutterstock

El core del negocio serán los alimentos y la gastronomía, donde el público podrá disfrutar de propuestas diferentes y accesibles para todos los gustos. El tamaño de los locales varía entre 13 m2 a 40 m2, contando además con espacios comunes y exclusivos, una terraza al aire libre, con jardines y huertas, como se estila en todos los mercados de esta categoría del mundo. El precio de cada espacio se determinará en función de algunas variables, como ser: ubicación, dimensión, tipo de servicio y producto ofrecido, experiencia, posicionamiento y rendimiento de cada marca, y si se trata de una propuesta nacional o internacional. “No obstante, como parte de su rol social, el Mercado de los Carruajes también analizará la posibilidad de subvencionar aquellos productos que aporten un valor destacado a la oferta gastronómica”, comenta Blanco.

Mercado de Santa Catalina, Barcelona Crédito: Shutterstock

Las condiciones comerciales para los locatarios serán las que rigen en los mercados internacionales: derecho de admisión, un alquiler fijo mensual, un costo variable sobre la facturación y un fondo de promoción, con contratos a 3 años. “El precio varía según el espacio seleccionado, pero, por ejemplo, para una superficie de 20 m2, estamos considerando un costo mensual para el locatario de aproximadamente $205.000 -al día de hoy-”, sugiere Blanco.

Para poder ser parte del mercado los productores y marcas nacionales e internacionales deberán presentar una propuesta comercial y documentación de respaldo que incluye desde listado de productos a comercializar o carta/menú, origen de los productos a utilizar en la elaboración (RNE), aspectos diferenciales respecto a la oferta actual en otros locales, target al que se apunta, servicio que se ofrecerá, estimación de ventas, renders del diseño del local y demostración de expertise de al menos cinco años, entre otros factores.

Blanco sostiene que este proyecto servirá para crear más de 200 puestos de trabajo interno y más de 1000 de forma indirecta; y tanto los porteños como los turistas que visitan nuestra Ciudad, podrán disfrutar de una experiencia única en el país.

El Mercado de los Carruajes, que demandará una inversión de 6 millones de euros y que prevé su inauguración para diciembre próximo, estará preparado para recibir población de ingresos medios y altos: residentes y trabajadores de la zona de influencia, turistas, consumidores o usuarios ocasionales. “Estimamos 400.000 visitantes por mes, con un ticket promedio de $300 por día. Uno de nuestros objetivos centrales es optimizar los recursos al máximo para que el consumidor pueda acceder a los mejores productos del país a precios sumamente competitivos. Además, por su ubicación estratégica, muy cercana al puerto, se calcula la visita adicional de 400.000 turistas de cruceros que visitan la ciudad de noviembre a marzo”, dice Blanco, quien no oculta su optimismo: “Este mercado por su ubicación en la ciudad a localización se convertir{a en un lugar único no sólo en el país sino también en la región, transformándose en una ventana al mundo de los mejores productos argentinos”.

Por Leandro Murciego, Lunes 21 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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La escasez de oferta de este tipo de departamentos genera que, en proyectos premium, defiendan altos valores de venta; la sensación de amplitud y la luminosidad de los ambientes son algunas de las ventajas.

En el mercado inmobiliario se suele hablar del metro cuadrado pero pocos consideran el factor altura a la evaluar cuánto cuesta un inmueble. “Si uno analiza, en un buscador de propiedades cuando se enumeran las características de una unidad, la altura no se menciona. Pero la realidad es que esa es una variable que genera mayor valor a la propiedad”, reconoce Francisco Villamayor, director general de la inmobiliaria Bresson, que acaba de lanzar una app para calcular los metros cúbicos de un piso.

Se trata de viviendas con pocas divisiones y ciertas particularidades. Entre las ventajas, los techos altos generan amplitud y sensación de libertad. Además exigen ventanas más grandes que aportan una mayor iluminación y proyección al piso. “Después de la tiranía del metro cuadrado, es momento de pensar en lo que supone la revolución del metro cúbico con todos los beneficios que trae a la hora de vivir una casa”, agrega Villamayor. Hay que tener en cuenta que la altura mínima permitida para la construcción de una vivienda es de 2,60 metros, tres metros se considera una buena altura y cuando se trata de ambientes de tres metros y medio ya puede hablarse de un espacio imponente. Analía Grecco, gerente de la División Palermo de L.J. Ramos, aclara que en edificios de construcciones standard no se considera la altura, ya que los inmuebles son más valorados por sus metros tradicionales -los cuadrados- y menos valorados por los cúbicos. Pero en construcciones de categoría, sí es considerada la altura. “Los espacios abiertos y los techos altos generan valor agregado porque permiten diversas y modernas decoraciones, quitan la sensación de encierro, y el propietario puede ampliar el lugar con agregados de entrepiso generando nuevos ambientes”.

Para los casos en los que los techos no tengan suficiente altura para generar un nuevo ambiente en el que una persona pueda moverse con comodidad, la arquitecta interiorista Evangelina Calzetta da una solución: “se pueden generar bibliotecas con lugares de guardado, que cubran la doble altura, con escaleras accesibles, integrándose perfectamente al ambiente, incluso dándole mucha calidez y personalidad.

En síntesis: diseño, luminosidad, amplitud y la posibilidad de aprovechar los espacios son variables que generan un impacto de imagen sobre todo en el segmento de los compradores jóvenes. “Hay zonas en las que este tipo de propiedades son buscadas como Palermo Soho o Hollywood, no solo para vivienda sino también como lugares de trabajo u oficinas”, relata Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades.

Pese a las ventajas, la realidad es que la tendencia actual es que los desarrolladores construyan menos altura para optimizar la mayor cantidad de pisos posibles. “Muchas veces el comprador no presta atención a la altura que es lo que puede provocar que una unidad genere sensación de encierro”, reconoce Villamayor. Por caso, la demanda premium es una de las más atentas a este tipo de detalle. De hecho, los proyectos en los que el metro cuadrado supera los US$5000 siempre suelen tener una altura más alta que la media. “Este es un mercado en el que ya no hay compradores para cualquier producto. Por eso es clave diferenciarse”, analiza Ignacio Trabucchi, uno de los fundadores de la desarrolladora ATV, que desde su nacimiento en 2003, jamás construyó un proyecto tradicional. El empresario está convencido que los intangibles como las alturas, las expresiones descubiertas, los verdes y una unidad sin columnas ponderan en la valorización de una unidad. “Definir una pared de vidrio en lugar de cemento es más costoso, hacer una losa colgante también, generar pisos sin columnas ni tirantes te permite vivir el espacio de otra manera”, agrega Trabucchi, quien estima que la diferencia del costo de construcción de una obra tradicional y una de este tipo es de US$400/m2: US$1800 versus US$2200/m2. El empresario prepara el lanzamiento de un proyecto de doble frente en Thames y Cabrera, en el que se destinarán US$6 millones de inversión. Tendrá 20 lofts de entre 62 y 217 metros cuadrados con un precio que oscilará entre los US$3300 y los US$3500/m2. “Las unidades tendrán paneles corredizos lo que permitirá que quien la habite la adapte dependiendo su uso: para trabajar o esparcimiento”, detalla.

Fuente: LA NACION - Crédito: Mauro Alfieri

Famosos por las fábricas

Los lofts ganaron protagonismo cuando comenzaron a reciclarse algunas fábricas ubicadas en zonas estratégicas de la ciudad de Buenos Aires, inmuebles que, por sus características permiten generar espacios de hasta seis metros de altura. Si bien en la mayoría de los casos se aprovecha ese espacio aéreo para generar más metros y ambientes, en los emprendimientos de más categoría jamás se descuida su espíritu que es el espacio abierto y aunque dispongan de entrepisos logran un equilibrio en el que predomina la valoración del metro cúbico.

La tipología es mucho más que una moda en el mundo de las propiedades, y así lo demostraron con el correr de los años. Lo que empezó en fábricas remodeladas atrae hoy a un público joven -no de años sino de actitud, aclaran los comercializadores-. Las unidades se multiplican en la Ciudad de Buenos Aires y en el Conurbano, especialmente en el corredor Norte. Daniel Zanzotti, desarrollador y comercializador de este tipo de propiedades, destaca que a pesar de que estas propiedades comenzaron en estructuras recuperadas, la nueva “patria loft” está en Palermo y Cañitas, donde se encuentra el segmento socioeconómico con el poder adquisitivo suficiente para acceder a unidades nuevas. “Los lofts permiten unir en un mismo ambiente diferentes espacios con un espíritu común. Y la ventaja es que en 60 metros cuadrados se puede lograr un ambiente más amplio y luminoso si se lo compara con una unidad tradicional del mismo metraje”, detalla Alejo Ricciardi, gerente comercial de Landa Inmobiliaria. Otro atractivo es la transferencia del horizonte visual. “En una construcción convencional, los ambientes son de tres por tres o tres por cinco; en el loft, todos los ambientes se juntan y eso hace que las paredes se alejen, lo que genera una sensación de bienestar a quien disfruta de la amplitud”, relata Zanzotti. “Además del plus de la luz natural que en el caso de los lofts, dada la espacialidad es mayor y fluye a lo largo de todo el ambiente ya que no existen muros internos que obstaculicen la visión”, agrega Carlos Spina, director comercial de Argencons, la desarrolladora que está construyendo un edificio con unidades de este tipo dentro de su proyecto Distrito Quartier Puerto Retiro. Los lofts estarán donde se encontraba el Hospital Ferroviario -se reutilizará la estructura- y habrá unidades residenciales aptas para uso profesional -desde 42 metros cuadrados- que hoy, en pozo, se están comercializando a US$3880/m2, con tickets desde US$163.000. “Las duchas de los baños dan al ambiente a través de un vidrio para lograr que la luz cruce a todas las áreas”, marca un detalle Spina.

La ambientación es fundamental no sólo desde el diseño sino también desde la funcionalidad de la unidad. “Al momento de crear el interior, elijo cortinados con buena caída, elegantes, de fácil limpieza como ser los linos o las panas, que puedan darle personalidad, y a su vez, oscuridad al momento que se necesite”, detalla Calzetta. Agrega que si fuese necesario oscurecer en su totalidad las cortinas roller black out, con control remoto son la opción indicada. Por otra parte, en general, los pisos de doble altura, al tener paredes más altas, poseen mayores posibilidades en cuanto a la decoración: permiten desde la colocación de un cuadro más grande hasta un tapiz y hasta un objeto de arte. A la hora de elegir los elementos de iluminación las opciones también se amplían: se puede jugar con arañas o lámparas de grandes dimensiones. “También se puede utilizar una iluminación puntualizada, creando luces y sombras. Con la distancia, el artefacto, pierde luminosidad, ya sea leds o incandescencia. Otro factor importante es la temperatura, el color y el ángulo que toma la luz al ser emitida por el foco. Siempre elijo ángulos pequeños, para resaltar aún más su situación escenográfica”, agrega Calzetta.

Pero los lofts no son aptos para todos, ¿por qué? La falta de divisiones puede traer contratiempos que tienen que ser previstos. Los especialistas coinciden en que es una vivienda para una pareja o para una persona que vive sola, ya que, salvo excepciones, es una tipología con poca privacidad y por otra parte, la altura genera riesgos cuando hay niños en la familia. “Evidentemente, este estilo de vida tiene sus limitaciones para la familia convencional, que necesita privacidad entre padres e hijos y que en el loft no la va a encontrar”, señala Zanzotti.

Un análisis aparte merece la presencia de escaleras, Ricciardi detalla que no es una construcción recomendada para la tercera edad o para niños muy pequeños. Tampoco para personas desordenadas o que disfruten de la privacidad de los espacios. “Hay que estar atentos a posibles problemas de ruidos, porque las superficies indivisas generan, obviamente, cuestiones de convivencia que tienen que ser previstas”, detalla Spina. Por otro lado, y más relacionado con la calidad de vida por la infraestructura del edificio, el gerente comercial de Argencons recomienda prestar especial atención a cómo está hecha la readecuación de las viviendas -en caso de que sea el reciclaje de un proyecto antiguo- y cómo están concebidas las áreas comunes. Las vistas son otro condimento clave. Para que generar una doble altura si el propietario se encuentra con una medianera. En este sentido, Ricciardi diferencia los lofts de la Ciudad de Buenos Aires que, a su juicio, generalmente están en edificios reciclados, silos y fábricas, de los que se encuentran en la provincia de Buenos Aires y que en general se trata de edificios nuevos que se pensaron con vistas abiertas.

A la hora de hablar de precios, Villamayor, de Bresson Propiedades -inmobiliaria que desarrolló un sistema de tasación online que incluye la altura del techo como una variable con incidencia en el precio de una propiedad- afirma que la altura representa el 10 por ciento del valor de una propiedad. “Sí los compradores están dispuestos a pagar por cada metro cuadrado de balcón, a veces angostos y de poco uso, un monto que representa la mitad de lo que cuesta el metro cuadrado dentro de la propiedad, la altura también podría instalarse, con el tiempo es una variable objetiva que contribuye al valor de una propiedad”, concluye.

Si bien se trata de una tipología particular, la necesidad que tiene la gente de habitar un departamento con la sensación de estar en una casa genera que los desarrolladores se animen a unidades atípicas como las casas en altura. Son pisos con estructuras sin columnas, plantados en hormigones aéreos, ambientes con muchos ventanales, livings con espacios de doble altura y dormitorios cerrados para ganar privacidad. Propuestas que logran cautivar a la demanda que jamás hubiera elegido un loft. De esta manera ,se resignifica desafiando la creatividad de los arquitectos y poniendo a prueba la osadía de los desarrolladores para animarse con obras distintas.

Por Silvina Vitale y Sofía Terrile, Sábado 21 de julio de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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El medio de transporte no genera grandes cambios en los corredores consolidados pero beneficia a los inmuebles de las arterias transversales.

Al momento de elegir la ubicación donde construir locales o instalar un nuevo negocio, son múltiples las variables a considerar. Entre ellas, la afluencia de público en la zona, la disponibilidad de servicios y de vías de transporte que impulsen la circulación de los posibles clientes. En función de ello, la llegada del Metrobus a zonas comerciales genera polémica entre conductores de automóviles particulares, choferes, pasajeros, peatones y, así también, con los comerciantes que se ven afectados por el cambio en la dinámica de circulación. “Desde el punto de vista de la actividad comercial, hay diferentes miradas sobre el impacto que produce el Metrobus. Seguramente un cambio del tráfico de las personas en las veredas para algunos lugares puede ser beneficioso y, para otros, no tanto”, explica Marcelo Zuliani, gerente Comercial del área de retail de la consultora Colliers International Argentina. Y cita como ejemplo el corredor de Cabildo y Juramento: “Desde el punto de vista de las ventas podría generarse un impacto no tan positivo, ya que el pasajero en tránsito compra al regreso de su trabajo y, muchas de las veces, esperando en la parada del colectivo, ve algún local de interés, sale de la fila y adquiere algo. Pero, si los pasajeros transitan y esperan el colectivo en la mitad de la avenida -donde se ubican las paradas del Metrobus, la circulación por las veredas disminuye y esto claramente afecta las ventas”, profundiza. De todas formas, aclara que hoy la vacancia en esa zona es “muy sana, prácticamente cero” y aún no puede evaluarse cómo impactan esos cambios. Para Mario Korn, presidente de la inmobiliaria homónima, en avenidas con un gran desarrollo como Cabildo, la instalación de esta red de transporte no afectó absolutamente en nada la vida comercial diaria. “Hoy se registra el mismo nivel de actividad con escasa vacancia en locales, tanto en venta como en alquiler”, explica.

El análisis es diferentes en las arterias con menor desarrollo comercial: “Trajo mejoras en iluminación y al tráfico vehicular, pero perjudicó a algunos comercios que, anteriormente, al estar ubicados en las paradas de los colectivos, tenían mayor consumo de gente que estaba esperando el transporte”, agrega. Miguel Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, opina que esta red “aumenta la cantidad de personas que toman los ómnibus” y por lo tanto, “esas avenidas se benefician”. Pero, hay otros casos en los que “es diferente porque antes de su llegada, las paradas estaban frente a los locales y se pierde público”. No obstante, el broker sostiene que todavía se perciben cambios. “La situación de los locales es difícil, con o sin Metrobus”, dispara y agrega que “los que seguramente se beneficien son los locales sobre las calles que cortan al Metrobus ya que la gente que pasa por allí es mucho mayor”.

En tanto, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, no duda en considera que esta vía de transporte aporta un aumento de público por dos motivos: “Los peatones que antes caminaban hacia una parada en el interior de una calle hoy lo hacen hacia a la avenida por lo que tienen paso obligado por los comercios del entorno. Y, quien se acerca en vehículo especialmente a un comercio sobre la avenida, estaciona en las calles internas y también debe realizar un trayecto a pie pasando por los diferentes comercios”.

El transporte, motor de crecimiento

Zuliani advierte que el panorama es distinto cuando la zona no está consolidada o es poco transitada, caso en el que podría incidir positivamente. Aunque aclara que si se tratase de una avenida vehicular como puede ser Juan B. Justo, “no se generarían grandes cambios”. El ejecutivo marcó como positivo el Metrobus que se extiende por la ruta 3 en La Matanza. “Es una zona en la que el medio de transporte la realzó, la urbanizó y generó seguridad. Un fenómeno que en el futuro desencadenará en la instalación de nuevos locales comerciales y en la mejora de los existentes”.

En cuanto al valor de alquiler de los locales comerciales en las zonas de influencia de este medio de transporte, Zuliani considera que podría impactar con una suba “donde no había una actividad comercial consolidada y, por ende, donde se genere un flujo activo de mayor tráfico”.

Sin embargo, para Altgelt, “en la actualidad esto no influye” ni para la suba ni para la baja del valor del alquiler. No obstante, Migliorisi tiene una percepción diferente: “Sin duda los locales que están ubicados frente a las paradas valen por lo menos un 25 por ciento más que los inmuebles que no lo están porque allí confluye el público de todas las líneas. Es un público peatonal que antes no era tan fluido y que actualmente se triplicó″, profundiza y remarca que las propiedades ubicacadas en las calles internas o cuadras próximas a las paradas sobre el trayecto del Metrobus también se vieron beneficiados.

Fuente: LA NACION - Crédito: Ricardo Pristupluk

Un análisis aparte merece el fenómeno que se está generando en el cruce de la avenida Cabildo casi General Paz: “Es una zona en la que se está incrementado la actividad comercial y allí las paradas del Metrobus pueden incidir de manera positiva porque si la gente está reduciendo su tiempo de viaje, le queda resto para recorrer esos 15 o 20 minutos que se ahorra. Distinto sería el efecto que podría producir un Metrobus en Acoyte y Rivadavia, uno de los mejores corredores comerciales de la Ciudad, donde, desde el punto de vista comercial, su impacto sería negativo”.

Zuliani aclara que, como hasta el momento, no hay registros que permitan concluir el impacto del medio de transporte en los resultados comerciales, hay que analizarlo desde “cómo se percibe el comportamiento de la compra según la demanda que los clientes les hacen”, ya que al tener que elegir un local comercial “algunos toman en cuenta que esté ubicado en la vereda donde haya paradas de colectivos y, en esos casos, el Metrobus no podría dar respuesta”.

Según el vocero de Colliers, en particular para los rubros relacionados con servicios financieros, supermercados o de gastronomía, “si el Metrobus pasa por el medio, preferirán estar en la cuadra de las paradas antes que no estar. Y todavía más si el local está en la esquina, donde la gente cruza hacia la parada y lo ve. De esta manera, las esquinas tomarán seguramente más protagonismo, aumentando la demanda”.

En definitiva, los casos prueban que el impacto sobre la vida comercial es distinto en cada avenida. Las marcas, a la hora de definir donde se van a ubicar, exigen locales con la mayor visibilidad posible. Un objetivo para el que se ponderan ubicaciones de esquinas, tráfico peatonal y vehicular, medidas del frente del local y la posibilidad que tiene la propiedad de instalar una buena marquesina, entre otras variables. “Hoy el Metrobus no es un requisito recurrente al momento de elegir donde ubicar su comercio pero si lo es la cercanía que tiene el inmueble de las paradas de colectivos”, apunta Korn. “Romper con una dinámica de circulación en las zonas origina cambios que pueden ser positivos, neutrales o negativos, dependiendo de las características de cada una”, concluye Zuliani.

El impacto en las oficinas

Como toda nueva vía de transporte, el Metrobus no solo puede afectar la vida comercial de una Ciudad sino también incidir en el flujo de la demanda y oferta de oficinas. “Sin ninguna duda las principales líneas de Metrobus -que impactan sobre el mercado de oficinas- son las de las avenidas 9 de Julio y Leandro N. Alem. Históricamente ambas avenidas delimitaron la zona central de oficinas de Buenos Aires, y se caracterizaron por ser grandes arterias de transporte”, afirma Paula Maidana, broker de Cushman & Wakefield, referentes en servicios inmobiliarios corporativos. Si bien se trata de submercados consolidados, la llegada de ese medio de transporte generó un gran diferencial en el entorno de las oficinas en cuando a visuales y circulación tanto de los medios de transporte público como de los privados. Otra de las líneas de Metrobus que impacta en la oferta de pisos corporativos es el que corre por la avenida Cabildo. En cuanto a si hay diferencia de valores de alquiler, Maidana sostiene que “esto no solo se da por la inmediatez al Metrobus y la conectividad, sino también por la impronta de los edificios frente a avenidas. El valor está relacionado a la combinación entre ubicación y tipo de edificio”. Korn agrega el impacto de un aumento en la demanda porque “muchas empresas empezaron a mirar las zonas con Metrobus por la facilidad que tiene la gente para desplazarse al lugar de trabajo de forma rápida”.

Por María Eugenia Usatinsky, Lunes 16 de julio de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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