El hecho de que el costo de construcción en dólares se encuentra en sus niveles más bajos desde el 2009 generando una ganancia “extraordinaria” para los desarrolladores posicionados en moneda dura, es un cambio de paradigma que analiza Matías Celasco Correa, economista y Research Manager de CBRE.

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Es sabido que luego de la última gran crisis sufrida por Argentina en el 2001, los precios del real estate comenzaron un rally alcista, acelerando la tendencia sobre todo en los últimos años. Pero ¿Por qué se dio este aumento en los precios? El principal componente de esta suba fue el “atraso cambiario”. Para comprenderlo mejor miremos el siguiente gráfico:
En el eje izquierdo se encuentra el precio en dólares por metro cuadrado residencial, y en el eje inferior el tipo de cambio equivalente a pesos del 2018. Siguiendo la línea de tendencia, podemos observar que los precios en dólares fueron aumentando a medida que el atraso cambiario se hacía más notorio. Por lo tanto, el paradigma hasta la fecha parecería haber sido dominado por un ajuste en los precios en dólares debido a un tipo de cambio que no acompañaba la suba de la inflación. Sumado a la vez, shocks exógenos en la demanda dados como consecuencia de controles cambiarios que comenzaron a regir a finales del 2011.


Entonces, parecería haber creado un mercado de real estate inflexible a la baja, dado que, al momento de comprar una propiedad, el “inversor” no sólo observaba la baja o casi nula tasa interna de retorno de su inversión por medio de alquiler, sino también contemplaba la ganancia por tenencia que este inmueble le generaba.

Por el lado del costo de la construcción, este parecía tener una tendencia permanente a la suba en dólares, debido nuevamente al esquema de atraso cambiario mostrando correcciones en las devaluaciones (2014, salida del Cepo Cambiario a final del 2015 hasta la última devaluación). Esto se observa en el siguiente ratio costo de Construcción vs. Dólar.

NUEVO PARADIGMA

La actual depreciación de la moneda argentina parece estar marcando el comienzo de una nueva “era”, no obstante es muy temprano para conocer en detalle cual será el desenlace del mercado.

Por el lado del tipo de cambio, actualmente nos encontramos en niveles similares a los que teníamos previo al 2008, con una tendencia que parece haberse roto (salido de la curva) que nos abre la puerta a incertidumbre en el precio y sobre todo a la correlación macroeconómica.

Es en este punto, en que podemos plantearnos al menos dos escenarios basados en el comportamiento de las variables macroeconómicas, sobre todo en el precio del tipo de cambio nominal y en el contexto inflacionario.

En primer lugar, un esquema similar al anterior donde el proceso inflacionario dilapide la devaluación, volviendo a generar presión sobre los precios en dólares del m2, manteniendo la inflexibilidad a la baja y resolviendo finalmente continuar con la tendencia de “rally” alcista.

El segundo esquema, y quizás un poco más alineado a las expectativas y comportamiento del Banco Central, estaría dado por la política cambiaria, flotación entre bandas ajustadas por inflación, al mismo tiempo que el control de agregados monetarios parecerían dejar atrás posibles retrasos cambiarios.

Adicionalmente, el costo de construcción en dólares se encuentra en sus niveles más bajos desde el 2009 generando una ganancia “extraordinaria” para los desarrolladores posicionados en moneda dura, que podrían generar flexibilidad a la hora de negociar precio final sobre todo en la entrega de nuevas viviendas, no así en el precio de los proyectos cercanos a finalizar y departamentos usados.

Como conclusión, de seguir el segundo esquema planteado, el cual parece más acertado debido al camino que están tomando las variables macroeconómicas, un ajuste de precios en dólares del metro cuadrado (hacia la curva) podría ser una consecuencia natural de un mercado que sufrió un fuerte ajuste vía devaluación y un cese de impulso por demanda dada la caída en el crédito hipotecario. Este ajuste, podría ir hacia valores en donde resulten más atractivas las tasas de retorno de la renta mensual, al mismo tiempo que permita nuevos proyecto financiados por crédito hipotecario.

Jueves 11 de Octubre de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Con 431.198 puestos de trabajo en noviembre de 2017, el empleo registrado en la construcción continuó expandiéndose por séptimo mes consecutivo, interrumpido con una leve baja en abril. El crecimiento fue del 0,5% mensual.

De acuerdo con el Informe de Coyuntura del IERIC (Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción, con datos de noviembre y diciembre de 2017, el ritmo de incremento interanual se mantuvo en niveles muy elevados (12,4%), aunque con cierta desaceleración respecto a los meses previos. De todas formas, el nivel de noviembre resultó un 5% superior a la media histórica de igual mes, al tiempo que constituyó el tercero más elevado de la serie, superado únicamente por los registros de idénticos períodos de los años 2007 y 2011.

El crecimiento promedio de la ocupación entre enero y noviembre de 2017 fue del 9,5% interanual, nivel todavía un 2,5% inferior al de igual período de 2015.

Otros datos que aporta el informe son los siguientes:

# El indicador de empleo promedio exhibió un incremento del 0,5% mensual, 14,5 puestos de trabajo registrados por empresa constructora. La expansión continua impulsada por la actividad de las grandes firmas constructoras, especialmente las de 500 o más trabajadores, las que experimentaron un aumento en sus planteles laborales del 0,8% mensual.

# En noviembre, sólo 15 de las 25 jurisdicciones del país exhibieron un incremento mensual en la cantidad de trabajadores registrados. Aproximadamente 1 de cada 3 nuevos puestos se localizaron en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Si consideramos además Córdoba y Santa Fe, se explica un 72,1% de la creación bruta de empleo sectorial.

# La expansión mensual de la ocupación durante noviembre resultó impulsada por la mayor actividad en las regiones Centro y Patagonia, al tiempo que el balance fue negativo en las regiones Cuyo y Noroeste.

# Cabe destacar también la situación en los Partidos del Gran Buenos Aires, en donde la cantidad de puestos de trabajo disminuyó un 0,8% en relación a octubre, marcando la primera retracción luego de un semestre de incremento. En efecto, mientras que para los primeros once meses del año 2015, la ocupación en el Gran Buenos Aires se ubicaba un 10,4% por sobre el volumen registrado en la capital del país, en igual periodo de 2017 esa distancia se redujo a solo un 2,6%.

# El salario promedio percibido en el mes de noviembre fue de $17.818, marcando de esta manera un incremento del 2,4% mensual y del 32,7% interanual. En las firmas con plantel igual o superior a los 500 empleados, la media salarial de los empleados de esta categoría alcanzó los $26.988, lo que representa un alza del 38,9% interanual.

# La cantidad de puestos de trabajo registrados que percibieron un salario promedio superior a los $16.000 mensuales entre enero y noviembre de 2017, más que duplicó a la verificada en igual período de 2016 (+121%).

# El avance de las remuneraciones continúa liderado por Córdoba, provincia que registra un incremento del 50,8% interanual en los primeros once meses del año.

# El número de empleadores en actividad en la Industria de la Construcción ascendió a 23.436 en diciembre de 2017, creciendo un 1,2% interanual, la tasa más elevada desde enero de 2016. En términos absolutos representa la incorporación 276 empleadores en los últimos doce meses.


Las restantes jurisdicciones del país son las que más crecen, con un 2,3% interanual, prácticamente cuadruplicando el incremento del 0,6% evidenciado en las grandes

El Informe completo puede ser consultado en: www.ieric.org.ar/files/informes/201801.pdf

Jueves 25 de enero de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
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Mientras en comparación con octubre de 2017 las escrituras de compraventa de inmuebles en CABA subieron 9,8% y 10,8% en pesos, el alza fue del 34,6% en relación con los datos interanuales del Colegio de Escribanos.

La cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles en el undécimo mes de 2017 se elevó a  6.757 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas ascendió a 72.8%, con $16.460 millones.

El monto medio de los actos fue de $2.436.130 (137.015 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): lo que marcó un crecimiento de 28,4% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense subió 12,3%.

Por otra parte, en noviembre, las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron 2.121 casos, 184.3% más que las de un año antes, mientras que aumentaron 11,2% en comparación con el mes anterior.

En los primeros 11 meses de 2017 se efectivizaron 55.520 actos escriturales de compraventa de inmuebles: aumentaron 43,2% en comparación con similar período del año anterior. El monto de las transacciones se elevó 103,5%, a $128.899 millones.

En los primeros 11 meses de 2017, los actos consumados con garantía real ascendieron a 13921: se elevaron 175% y en valor 244,5%. También representaron el 25,1% del total en unidades, 12 puntos porcentuales más que en similar período del año anterior.

Jueves 11 de enero de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar
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El crecimiento en el empleo sectorial durante marzo exhibió una mejora generalizada en todo el territorio nacional, con un alza de 6,9% interanual y 13.500 nuevos puestos de trabajo registrados en el mes.


De acuerdo con el informe de Coyuntura del Ieric, con datos de marzo y abril, las Grandes Jurisdicciones fueron las que aportaron la mayor cantidad de nuevos puestos de trabajo registrados, al tiempo que el Resto del país volvió a evidenciar un crecimiento más acelerado (4,2% mensual). Según los datos, el empleo formal en la Industria de la construcción continuó expandiéndose en marzo de 2017 y alcanzó un total de 394.409 puestos de trabajo, registrando un alza del 3,5% mensual. Esta variación implica la creación de 13.500 puestos en un sólo mes, que se suman a los casi 7.000 generados durante febrero. El guarismo interanual muestra una aceleración del crecimiento, con lo que se completan tres periodos consecutivos de crecimiento, y la tasa más elevada desde  octubre de 2015, y si el contraste se realiza en relación a noviembre pasado, mes en que suele producirse cada año el pico de empleo, el incremento fue del 2,8% y es el más alto de los últimos 10 años para igual período.


Otros datos que proporciona el informe son los siguientes:

* El indicador de empleo promedio se mantiene en una tendencia de firme expansión, alcanzando en marzo los 13,7 puestos de trabajo registrados por firma constructora, con un crecimiento del 3,2% mensual y del 7,3% interanual.

* La cantidad de empresas constructoras de plantel igual o superior a los 500 trabajadores creció un 8,7% en relación al mes febrero, al tiempo que el número de trabajadores registrados en este segmento lo hizo en un 10,1% mensual.

* La Región Centro, la segunda en importancia del país, registró en los primeros tres meses un crecimiento del 2,8% trimestral y del 6,9% interanual en la cantidad de puestos de trabajo formales, superando el ritmo de incremento de la Región Metropolitana y duplicando la media nacional del primer trimestre. La buena performance en el áreas estuvo impulsada fundamentalmente por la importante creación de nuevos puestos de trabajo en Santa Fe, jurisdicción cuyo ritmo de aumento fue del 11,2% interanual acumulado, más del doble que el de Córdoba (3,9%) y el del interior de la Provincia de Buenos Aires (4,7%).

* El salario promedio percibido en el mes de marzo por los trabajadores registrados en la Industria de la Construcción fue de $14.595, una expansión del 42% interanual.

* La Región de Cuyo sigue prevaleciendo entre las más dinámicas respecto a la evolución de empresas constructoras, con San Juan liderando el incremento. Contrariamente, todas las provincias pertenecientes a la Región Patagónica se mantienen en terreno negativo.

El informe completo puede ser consultado en: www.ieric.org.ar/coyuntura.asp


Miércoles 31 4 de mayo de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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El empleo formal en la Industria de la Construcción alcanzó en febrero de 2017 un total de 381.052 puestos de trabajo, con lo que se registró un alza del 1,9% mensual, variación que implica la creación de casi 7.000 puestos de trabajo en un solo mes.

Según el informe de Coyuntura del IERIC (Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción), con datos correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2017, la comparación con el nivel de empleo sectorial de febrero de 2016 presentó también un destacable incremento del 3,1% interanual, confirmando la tendencia de recuperación exhibida en enero pasado.

Por otro lado, la variación en la cantidad de puestos de trabajo formales entre febrero de 2017 y noviembre último, mes en el cual, dada la estacionalidad que rige la actividad sectorial suele registrarse el pico anual de empleo, arroja una merma de tan sólo el 0,7%. De todas formas, el nivel de febrero es superior al de los restantes once meses de 2016.

Otros datos que aporta el informe son los siguientes:

* El indicador de empleo promedio por empresa también registró una expansión en febrero, situándose en un nivel de 13,2 puestos de trabajo registrados por firma constructora y evidenciando un incremento del 1,3% mensual y del 3,5% interanual.

* A nivel territorial la recuperación mensual del empleo en la construcción resultó generalizada durante febrero. A diferencia de lo sucedido en enero pasado, la expansión no se concentró en las Grandes Jurisdicciones sino que resultó fundamentalmente impulsada por la mayor actividad en el Resto del país. Mientras que en las Grandes Jurisdicciones la cantidad de puestos de trabajo registrados se elevó un 1,1% mensual, el incremento en el Resto del País fue casi el triple (3,2%), siendo el más destacable el exhibido por la Región Noreste (5,9%).

* Dentro de las Grandes Jurisdicciones, en los municipios que conforman el Gran Buenos Aires (GBA) la expansión del nivel de empleo sectorial fue del 1,1% respecto a enero, mientras que en la Ciudad Autónoma fue de solo el 0,6%.

* El salario promedio percibido en el mes de febrero por los trabajadores registrados en la Industria de la Construcción fue de $13.439, marcando una expansión del 38,3% interanual. El ritmo de crecimiento salarial más elevado durante el primer bimestre del año se registró en la provincia de Córdoba (53,8% interanual), siguiéndole en importancia las provincias de Catamarca (52,2%), La Pampa (50,9%), Chaco (50,3%) y Corrientes (47,9%).

* El número de empleadores que realizan su actividad en la Industria de la Construcción disminuyó un 0,8% interanual en el mes de marzo de 2017, siendo apenas superior a la de febrero pasado (0,7%). Esta baja representa la salida de actividad de unos 200 empleadores en los últimos doce meses, cifra que resulta inferior a la registrada en igual período de los años 2013 y 2015.

El informe completo puede ser consultado en: www.ieric.org.ar/coyuntura.asp

Jueves 4 de mayo de 2017
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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