Un estudio revela los factores que marcan el potencial que tiene la ciudad de convertirse en un centro de negocios referente en el mundo.

El modo en el que una ciudad se posiciona marca sin dudas su potencial para generar negocios. En este sentido, Buenos Aires tiene ciertas ventajas competitivas respecto a otras urbes que marcarían un fuerte potencial en el negocio de las oficinas e inmuebles comerciales y oficinas, según un informe realizado por Newmark Grubb BACRE. Para empezar se encuentra en la misma zona horaria de EE.UU., tiene un buen nivel de educación y oferta de profesionales con una gran capacidad de adaptación a los cambios y a la adversidad. Además es una ciudad muy “europea” con una amplia oferta de cultura, gastronomía, entretenimiento y vida nocturna. El relevamiento plantea que la distancia podría ser uno de los pocos factores que jugaría en contra. Pero como contracara establece el ejemplo de ciudades como Sidney, Melbourne, Singapur, urbes que están lejos cultural y geográficamente de los centros tradicionales de decisión y financieros y que sin embargo han sabido posicionarse y avanzar como super ciudades.

Ahora bien, conocer cuáles son los factores que impulsan a una empresa a definir a una ciudad determinada como su nuevo lugar de desembarco es clave para determinar qué ciudades tienen potencial para generar oportunidades en el mundo de los inmuebles comerciales. “Las compañías se instalan en ciudades que inspiran y que contienen desde el factor sorpresa como puede ser una oficina de Google hasta la capacidad de integrarse en las redes informales que suelen prosperar en las ciudades globales: los geeks de tecnología, gourmets y los consumidores de cultura”, explica responde Domingo Speranza, presidente Newmark Grubb BACRE. Por caso, el surgimiento de los distritos impulsan el desarrollo de las redes informales y los entornos comerciales y culturales en aquellas zonas más alejadas del centro porteño. Algunos casos son el Southbank de Londres y el Silicon Beach en Los Ángeles, casos en los que los distritos comerciales centrales (CBD) alternativos están prosperando, ya que combinan trabajo y estilo de vida, pero en un entorno cultural diferente. “Las empresas ahora se trasladan a donde pueden obtener oficinas de calidad adecuada en un entorno local que atrae al personal, en lugar de aferrarse a los centros tradicionales de su industria”, analiza la tendencia Speranza y agrega que los formatos de coworking también proporcionan una plataforma para la creación de redes informales. “Es la manifestación inmobiliaria de la “gig economy”, en la que más personas trabajan de manera independiente, en un mundo de equipos fluidos que se unen proyecto por proyecto”, analiza. Sin embargo, el relevamiento plantea algunos factores macro que juegan en contra del posicionamiento de la ciudad.

Sin ir más lejos, es el pasado, la falta de capital, complicaciones en la importación de insumos fundamentales para el desarrollo de nuevos inmuebles e incertidumbre fueron los motivos que dejaron a Buenos Aires con el menor stock en metros cuadrados de oficinas Clase A por habitante respecto de sus pares regionales. “Esta es una situación que se transforma en ventaja a la hora de analizar inversiones, áreas o nichos de negocios y potencial crecimiento”, explica el especialista. La buena noticia es que en la ciudad de Buenos Aires hay un fuerte plan de infraestructura de la ciudad y el área metropolitana que es el más importante en décadas. Hoy Buenos Aires es la tercera ciudad de Latinoamérica en población -con casi 13 millones de habitantes- luego de Ciudad de México y San Pablo y seguida de cerca por Rio de Janeiro.

Otra variable que funciona como destino atractivo para el desembarco de una compañía es el posicionamiento de Buenos Aires como ciudad cultural de la región por su amplia oferta educativa. Buenos Aires concentra 650.000 estudiantes universitarios cuantifica el informe. Además, concentra el 10 por ciento del empleo nacional, comprendiendo trabajadores del sector primario, secundario y terciario de la economía, concentrándose en la ciudad de Buenos Aires 2.600.000 trabajadores registrados. Si consideramos el área metropolitana de Buenos Aires, el porcentaje de empleo del área representa el 55% del empleo nacional. “Desagregando sector público, educación y parte de transporte y salud, el sector oficinas Clase A y B concentran un total de 1.350.000 empleos en la región metropolitana”, analiza Speranza y plantea el potencial que tiene ese negocio en el país.

Buenos Aires 2025, el nuevo inventario junto a la infraestructura la reposicionará Crédito: D. Spivacow / AFV

Los sectores de mayor empleo y que mayor superficie demandan se concentran principalmente en el centro de la ciudad, con un claro crecimiento hacia la zona Norte de la ciudad generando subcentros y distritos nuevos a modos de clusters dentro de la ciudad como Palermo, Belgrano, Núñez y Parque Patricios. Catalinas-Retiro y Puerto Madero son los submercados que más metros cuadrados Clase A concentran, con el 33 y el 23 por ciento del total respectivamente seguidos por el submercado suburbano Norte en la autopista Panamericana con un 13 por ciento del stock. Las vacancias históricas de los últimos 20 años, con excepción del periodo de la gran crisis 2000-2003, nunca fue superior a un digito, siendo un mercado de poca oferta disponible y concentrado, especifica el informe. Estos datos explican la intención del Gobierno de consolidar al área de Catalinas como el nuevo centro financiero y de negocios de la Ciudad, una zona clave ya que articula el acceso al centro porteño con Puerto Madero, el down town y el río. El proyecto Catalinas II y la incorporación a su stock de casi 400.000m² de oficinas, comercio y vivienda cambiará el skyline del centro de la ciudad.

Speranza reconoce que el proyecto integral de Catalinas-Retiro, Paseo del Bajo y corredor Norte-Sur de la Ciudad, sumado a la separación del transporte de cargas del de pasajeros, la terminal de ferryes, y el completamiento de la línea H de subterráneos pondrá nuevamente como baricentro de negocios de la ciudad el Distrito Central, “re-centrando al Centro” refuncionalizando su gran inventario.

Hacia el Norte la ciudad también promete cambios. El corredor Libertador entre Pampa, General Paz, y el nodo de General Paz y Panamericana concentrará nuevos 430.000 m2, considerando también los metros que sumará el nuevo Polo de la innovación en las instalaciones del ex tiro Federal. “Allí la presencia de más de 100,000 estudiantes entre universidades públicas, privadas e institutos terciarios dentro de la estructura urbana de usos mixtos con áreas residenciales de media y alta densidad consolidarán la transformación que el corredor Norte ha venido experimentando en los últimos 10 años”, detalla el relevamiento que Speranza compartió en exclusiva con la nación. En este caso, las empresas de tecnología, medios y laboratorios serán los grandes demandantes del corredor.

Los distritos merecen un análisis aparte: El tecnológico y el audiovisual sumarán 125.000m² de oficinas entre 2020 y 2025. La investigación anticipa que Catalinas-Retiro seguirá concentrando la mayor proporción del stock, con un 36 por ciento. Puerto Madero pasará del 23 al 14 por ciento del stock, y el mayor aumento de superficie lo experimentará la zona Norte de la Capital Federal, que pasará de un 4.5 actual al 17 por ciento en los próximos cinco años. Un desafío que pone sobre la mesa Speranza será superar los 25 años de absorción promedio anual de 70.000 m² corporativos para crecer al ritmo que tendrá la futura oferta. El crecimiento económico y la incorporación de nuevas generaciones al mercado laboral, así como la elección de nuevos y mejores espacios por parte de los ocupantes en la búsqueda de mejorar la experiencia de su gente y retener talento serán los protagonistas de aumentar la absorción anual de metros ocupando el nuevo inventario a un ritmo más acelerado que el promedio histórico. El informe anticipa que la demanda de espacio en los próximos años estará determinada por tres grandes sectores: energía -con entre 30.000/40.000m² en cinco años-, tecnología y servicios, sin considerar publicidad y medios, -que tomará entre 25.000 y 30.000m² año sostenidos en el tiempo-, y servicios financieros -con una absorción prevista de 50.000m² al año-. Por otra parte se dará un proceso de “fly to quality”: empresas que actualmente ocupan edificios clase B que migrarán a proyectos A.

Speranza plantea un escenario donde los valores de renta y las vacancias estarán más a niveles de la región y con un mercado que solo en pequeños períodos superará índices de vacancia del 19 por ciento, lo que supone valores sostenidos de renta en los segmentos premium. “El nuevo inventario junto a la infraestructura representará no solo el cambio de perfil urbano sino la transformación de Buenos Aires como super ciudad, compitiendo en el selecto listado de urbes globales”, concluye.

Por Carla Quiroga, Lunes 21 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Cucicba elaboró un informe que confirmó que los valores en dólares del mercado porteño de los inmuebles usados se encuentran entre los menos cotizados del continente; la coyuntura económica y el cepo cambiario, entre las causas.

Un informe del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires (Cucicba) analizó los valores de los inmuebles usados en distintos países de América del Sur y precisó que en la Capital de nuestro país los precios están bastante bajos en comparación con la región. En la Argentina, se establecieron como parámetro, los precios en los barrios de Recoleta y Almagro.

“Fue una iniciativa de los Jóvenes Profesionales del Colegio que querían saber si los precios de los inmuebles en la Argentina están caros como piensan muchos o no. Se utilizó la metodología de la comparación con otros países, pensando en que en el largo plazo los valores deben estar vinculados con la imagen y el posicionamiento que cada ciudad debe tener hacia los ojos del mundo”, destacó Martín Boquete, vicepresidente de Cucicba y director de Toribio Achával. El objetivo del trabajo fue hacer una comparación de precios entre algunas de las principales ciudades de América del Sur ( ver infografía). Se utilizaron como referencia los departamentos de uso familiar de 2 y 3 ambientes (1 y 2 dormitorios, con una superficie total promedio de entre 40 y 70 m2) en dos tipos de barrios para cada país. Los elegidos fueron departamentos sin amenities y, en caso de tenerla, en el valor del metro cuadrado no está excluida la cochera.

En todos los países analizados, se seleccionaron dos barrios de cada ciudad, uno más cotizado y otro que presenta al sector de mediano poder adquisitivo. La fuente de la información fueron las inmobiliarias de cada mercado, complementado con la información disponible en medios de comunicación e Internet. En el caso de Buenos Aires, y como punto de partida, se eligió un barrio característico de clase media, como Almagro, y de clase media alta, el de Recoleta, aclaró el informe.

Para entender el contexto local, se dialogó con dos brokers de las zonas analizadas en el informe. En Almagro, una unidad de características similares a las relevadas oscila entre los 38 y 45 años de antigüedad. “Son construcciones sólidas, con materiales fuertes, ambientes amplios, muy raro de encontrar un edificio de esa antigüedad con amenities”, comentó Pablo Migliorisi, de la inmobiliaria homónima.

En la zona, el valor aproximado del m2 para una unidad usada de tipo familiar de entre 2 y 3 ambientes con una superficie promedio de entre 40 y 70 m2 ronda entre los 1750 y 1900. Las unidades que presentan el m2 más elevado son las que se encuentran sobre las avenidas Corrientes y Córdoba del lado de Almagro (aunque la mayoría ya lo toma como Palermo). Las calles más caras son Aníbal Troilo y Panamá y las que bordean la plaza Almagro. En tanto, Almagro Sur, una vez que se atraviesa la avenida Rivadavia es más económico.

“En este barrio, el sector con más demanda es aquel que se encuentra próximo a la plaza Almagro y las unidades próximas a las estaciones del subte como Medrano y Ángel Gallardo”, agregó Migliorisi. El segmento familiar y adultos cuyos hijos ya dejaron el hogar son los que primero se anotan en las búsquedas. En segundo orden las parejas jóvenes o jóvenes, porque estos en general buscan edificios nuevos con amenities o PHs.

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En algunas avenidas porteñas reinan frondosas arboledas como en Pedro Goyena, Federico Lacroze y de los Incas, creando un clima agradable que contrasta con el trajinar diario

La atractiva y ecléctica ciudad de Buenos Aires cuenta con coquetas y arboladas avenidas que le aportan una atmósfera especial y distinta. Esos espacios porteños parecen escapar a la vorágine cotidiana que se vive en el resto de la urbe. Esas distinguidas arterias -entre las que se destacan Pedro Goyena, Federico Lacroze y la avenida de los Incas- resultan pequeñas perlas dentro del mercado inmobiliario, que parecen quedar ajenas al amesetamiento del sector. En estas cotizadas avenidas conviven modernos edificios con importantes casonas de época que le aportan una fisonomía singular.

Pedro Goyena es una de estas arterias más buscadas que nace en avenida La Plata y a lo largo de sus 17 cuadras despliega toda su belleza. “La frondosa arboleda abovedada genera un magnífico clima residencial, con sombreadas veredas en verano y un colorido que le brinda un toque especial en otoño. Por la noche, lejos de perder su encanto se enriquece: las luminarias generan verdes oscuros que se entremezclan con las luces de los importantes edificios que nacen sobre la avenida. Mientras que desde los pisos altos la arboleda se asemeja a una larga alfombra verde. Características que la convierten en una artería tan atractiva como única”, describió Luis D’Odorico, de D’Odorico Propiedades, que se anima a comparar esta traza con Melián y Coronel Díaz.

Aquí conviven las viejas construcciones de los petit hoteles, que aún hoy conservan no sólo su rica arquitectura, sino también alto valor comercial. “A esta calle la busca el público que otrora se instaló en torno del parque Rivadavia. La mayoría cuenta con alto poder adquisitivo y suele ser de la zona que ha vendido sus casas o pisos de mayor metraje, y optó por vivir en un moderno edificio”, afirmó D’Odorico. Y agregó: “El crecimiento residencial impulsó la llegada de nuevos comercios, sobre todo gastronómicos, cafetería, panaderías artesanales y petit restaurantes, que le aportan un singular colorido”.

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En el partido de Vicente López, sobre el corredor de Libertador que mira al río, se anuncian obras de diversa magnitud y cerca de todo.

Desde hace un tiempo, el corredor de la Avenida del Libertador que nace en la avenida General Paz, y que se extiende hasta más allá de La Lucila, está experimentando cambios notables. Tanto por su ubicación privilegiada, en la que los accesos y los medios de transporte abundan, como por su tan particular entorno, donde el verde convive con el río en medio de zonas residenciales. El sector se volvió apetecible no sólo para los inversores, sino también para los consumidores que buscan la tranquilidad y toda clase de servicios.

Los nuevos emprendimientos junto con la autovía, el desarrollo del puerto de Olivos y las obras que la Municipalidad de Vicente López está ejecutando prometen cambiarle aún más la cara a la zona.

En la actualidad son más de 15 los proyectos premium residenciales, comerciales y de oficinas que se encuentran en construcción en ese sector, algunos con vista al río y otros, sobre la Avenida del Libertador y las calles adyacentes. Entre todos, sumando proyectos residenciales más shoppings, auditorios y edificios corporativos, la inversión ronda varios cientos de millones de dólares.

“La autovía de Vicente López, que ya es un hecho, favoreció el desarrollo urbanístico de la zona. Los dueños de estas fracciones importantes saben que en Libertador no hay edificios de esta categoría a diferencia de los que se encuentran en el área de Olivos, donde sí existen opciones residenciales que se encuadran en el segmento de alta gama. El corredor de Vicente López promete convertirse en un sector similar al barrio de Palermo con valores en alza”, comenta Matías Botello, de D´Aria Propiedades, que comercializa Rosales Park Tower, en Olivos, y Libertador al 1200, La Lucila Carpe Diem y La Lucila Plaza, todos en ese barrio.

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Nuevos proyectos nacen en la zona céntrica y aledañas, con torres en altura y otras más bajas pero funcionales, y en muchos casos, con amenities que marcan la tendencia; los precios en los sectores más cotizados promedian los 1600 dólares por m2

Cruces de diagonales se dibujan en el firmamento de La Plata, donde miles de nuevos habitantes buscan propuestas en la ciudad que imaginó Dardo Rocha. En todas las zonas del llamado casco urbano se observan notorios cambios en cuanto a nuevos edificios para vivienda, lo que origina mayor movimiento de gente e incluye nuevos comercios y colegios privados.

Hugo Streuli, responsable de Dacal Bienes Raíces, afirma: “Se está generando un nuevo polo de atracción estratégico en las cercanías de la avenida 13, con fácil y ágil acceso a la Autopista La Plata-Buenos Aires, y en las proximidades de los centros gubernamentales, administrativos y de las facultades de la capital bonaerense”. Aunque la densidad poblacional impulsa un ensanche hacia los cuatro puntos cardinales con complejos habitacionales que se construyen en sectores alejados del centro y en localidades que integran el partido platense.

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