Nueva prórroga de DNU, argumentos y efectos colaterales

Se oficializo la Tercer prórroga del DNU que congela los valores de los alquileres, posterga finales de contrato y suspende desalojos. En esta oportunidad, hasta el 31 de marzo.

Tal como veníamos anticipando, el pasado sábado 30 de enero se publicó en el Boletín Oficial el decreto 66/2021, que oficializa una nueva extensión del Decreto, promulgado el 11 de marzo de 2020, el cual congela los valores de los alquileres al mes de marzo de ese año, posterga los finales de contrato y suspende desalojos. Con esta extensión la fecha límite sería el 31 de marzo de 2021, días después de que la normativa cumpla 1 año de vigencia. 

Esta medida involucra a aquellos inquilinos de vivienda única urbana o rural, ocupantes de habitaciones en hoteles o alojamientos, quienes tengan espacios alquilados como monotributistas y MiPymes destinados a prestar servicios, al comercio o a la industria y los espacios alquilados por profesionales autónomos. Y además, en esta nueva extensión, modifica el número de cuotas para cancelar la deuda contraída por los inquilinos,  ampliándolo a 12. Anteriormente el pago de las deudas por diferencia de precio y por falta de pago, pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o pagos parciales, una vez vencido el plazo establecido del decreto debía ser abonado entre 3 y 6 cuotas,  con esta modificación los inquilinos tienen el doble de tiempo para cancelar y además promueve una mediación obligatoria para resolver estos conflictos contractuales.

La extensión de la medida fue solicitada por distintas agrupaciones de inquilinos, que incluso pedían una prórroga mayor a los dos meses que determino en Gobierno Nacional, basados en una encuesta que realizaron, donde surge que los inquilinos destinan más del 50% de sus ingresos al pago de los alquileres y que un 40% de ellos en el mes de diciembre declaró que no pudo pagar su alquiler o al menos no en su totalidad.

Por otro lado, desde el sector de los profesionales del real estate, manifestaron su total desacuerdo con esta medida, sosteniendo que solo empeora la crisis del sector locativo, que ya pasó por el peor año,   impulsado por la Nueva Ley de Alquileres, la cual generó un aumento en los valores que alcanza el 62%, casi el doble de la inflación, transformándose en el mayor incremento de la última década, junto con una notable recesión en la oferta de inmuebles en alquiler por el malestar de los propietarios.

Desde el Gobierno Nacional consideran que esta medida es la indicada para paliar las consecuencias económicas provocadas por la pandemia.

*Vanesa Armesto: Editora periodística de Real Estate Data. Periodista y Corredora inmobiliaria matriculada de Cucicba. Matrícula 1413. Con una trayectoria de 20 años en el mercado inmobiliario. vanesa@realestatedata.com.ar

Martes 2 de Febrero de 2021
Publicado en Real Estate Data

Costos country siguen aumentando

Cambió la tendencia de baja de costos en dólares. Los últimos 7 meses los costos se incrementaron ya un 30,15%. Con el transcurrir de los meses y la aceleración de la inflación corre riesgo de licuarse paulatinamente la oportunidad para los tenedores dólares billete.

evolución costo construcción casa barrio privado diciembre 2020

El costo en pesos para construir una vivienda sobre lote propio se acerca a los $ 168.000 por cada m2 a finales de diciembre de 2020 con fuertes incrementos a partir de septiembre del presente año. El último mes el incremento llegó al 8,19%.

Construir así, una vivienda con buen nivel de terminaciones y con una superficie de 305 m2 alcanza un costo se acerca a los 53 millones de pesos, lo que se traduce a un total de 318.415 dólares medidos por la cotización del mercado marginal de divisas. El ahorro con respecto a noviembre del 2017, (hace 3 años atrás) es de 259.954 dólares blue, debido a la fuerte devaluación de la moneda. En noviembre de 2017 para construir la misma casa habría que contar con un presupuesto de 578.369 dólares.

De todas formas hay que destacar que se observa un fuerte incremento en los costos medidos en pesos a partir del mes de septiembre sobre todo en áridos y acero. Además en octubre se movieron fuerte las carpinterías, equipamientos de refrigeración y calefacción y equipamientos de cocina, entre otros rubros. La tendencia alcista en varios rubros se sigue verificando en la actualidad.

evolución costo construcción en pesos 2021

El costo por cada metro para construir la tipología de vivienda de muy buena calidad analizada llega actualmente a los 1010 dólares billete.

Por lo que se viene observando sobre todo en los últimos 4 meses, rápidamente los costos en pesos están comenzando a relativizar la fuerte oportunidad de construir para los tenedores de dólares billte. Todo dependerá en los próximos meses de cómo se siga moviendo la cotización del dólar ya que los costos de construcción en pesos muestran fuertes alzas.

Cambió la tendencia de baja de costos en dólares? los últimos 7 meses los costos se incrementaron ya un 30,15%. Es probable que con el transcurrir de los meses se vaya licuando más la oportunidad que observaban los ahorristas de dólares billete de persistir la aceleración de precios y la relativa estabilidad del tipo de cambio.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, martes 19 de enero de 2021

En alquileres, la Zona Norte se cotiza

Por el precio de un 2 ambientes en Zona Norte (promedio $29.388) es posible alquilar un 3 ambientes (promedio $27.420) en Zona Oeste – Sur.

Un informe realizado por el portal de clasificados Zonaprop revela que un alquiler de 2 ambientes en Zona Norte cuesta un 7% más que el de un 3 ambientes en Zona Oeste-Sur.

A su vez, el estudio informa que en Zona Norte una propiedad de 3 ambientes y 70 m2 cuesta 39.080 pesos mensuales. Por otra parte, en Zona Oeste – Sur el precio promedio de alquiler solicitado por un departamento de 2 ambientes y 50 m2 es de 20.621 pesos por mes.

LOS BARRIOS DE VALOR MÁS ALTO

Los barrios de Zona Norte que tienen el valor más alto de alquiler son Lagoon Pilar (52.083 pesos mensuales), Vicente López (44.766 pesos mensuales) y La Lucila (44.291 pesos mensuales). En contraposición, se encuentra el barrio de José C. Paz con el precio de alquiler más económico (17.333 pesos mensuales), seguido por Del Viso (19.537 pesos mensuales) y Los Polvorines (19.751 pesos mensuales).

En Zona Oeste-Sur, los barrios de Canning (24.873 pesos mensuales), Sáenz Peña (24.589 pesos mensuales) y San Antonio de Padua (24.534 pesos mensuales) representan el segmento de alquileres más elevados. Gregorio de Laferrere (11.000 pesos mensuales) se posiciona como el barrio con el precio más bajo, seguido por Paso del Rey (13.575 pesos mensuales) y La Tablada (13.865 pesos mensuales).

MERCADO DE COMPRA-VENTA EN GBA

En Zona Norte una unidad de 2 ambientes y 50 m2 tiene un valor solicitado por propietarios de 115.500 dólares. Por otro lado, una propiedad de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 161.700 dólares. El precio medio por m2 alcanza los 2.312 dólares, valor que demuestra un descenso del 0,6% respecto al mes previo. En este sentido, a lo largo del último año los precios de esta zona acumularon una baja del 3.8%.

En Zona Oeste – Sur un departamento medio de 2 ambientes y 50 m2 tiene un precio solicitado de 83.500 dólares. Por su parte, una unidad de 3 ambientes y 70 m2 cuesta 111.100 dólares. El precio medio en este área es de 1.671 dólares por m2,  cifra que representa una baja del 1,3% respecto al mes de noviembre. En este caso, durante 2020 los precios de venta acumularon una baja de 6,3%.

Por último, el informe demuestra que, en promedio, los precios de GBA descendieron un 5,05%.

Martes 19 de enero de 2021
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

2021: el desafío de poner en práctica lo aprendido en 2020

¿Cuál es el patrón común de necesidades que las empresas se plantean en el 2021? Te invito a un breve recorrido de ciertas variables de búsqueda para tener en cuenta.

Por Mariana Stange*

Comenzó el 2021, un inicio marcado por una esperanza renovada y la convicción que estamos ante un año que requerirá profundizar la flexibilidad y capacidad de innovación que aprendimos durante el año pasado.

Hace años el mercado corporativo no tiene estacionalidad. Si bien el calendario anual promedia el segundo cuatrimestre como el de mayor cantidad de operaciones, podemos decir que desde hace años esta curva se ha aplanado, con cantidad de operaciones parejas a lo largo del mismo. Podremos hablar de años mejores o peores en cantidad total, sin embargo, desde hace 15 años éstas se dividen de modo parejo.

Y este año comienza con la misma lógica. Trascurrido el período 27/12- 6/1 que suele ser un período de receso de hecho, donde son pocas las decisiones que se toman, nos encontramos avanzando con las operaciones que quedaron pendientes del año anterior. A las que se suman nuevos pedidos, que continúan con la lógica del año anterior. 

Durante ocho y nueve meses las empresas, ante una cuarentena que implicó imposibilidad de volver a la oficina en muchas de ellas, se reorganizaron. El homeoffice fue la solución y a la vez un gran aprendizaje. Muchas compañías negadas a este modo de trabajo encontraron no solo que era posible operar de este modo, sino además ventajoso en varios aspectos para ambas partes.

Sin embargo, ante una aparente nueva normalidad, a la que prefiero llamar transición, las compañías están muy activas, planificando su año. Esta vez no solo deben proyectar ventas sino también modalidad de trabajo de sus colaboradores, reasignación de responsabilidades y rediseño de los espacios. 

Gran parte de las empresas comenzaron con este proceso el último trimestre del 2020 y es por ello que podemos hablar de un patrón común en las necesidades planteadas:

  • SUPERIFICIE: Estamos viendo que la incorporación del trabajo virtual complementa el trabajo presencial. Si bien vemos una marcada decisión de rotar las personas que operarán de modo remoto, hay una coincidencia en que un 30% de los planteles harán homeoffice. Si bien esto permite bajar la densidad de ocupación de las oficinas lo cual es bueno y recomendable para evitar contagios, no son tiempos para espacios ociosos en las oficinas con el costo que esto implica. Por lo tanto, muchos están tomando la decisión de migrar a espacios de menor superficie. Esto se da en distintos niveles, siendo hoy el promedio de superficies buscadas 300-800m2.
  • LOCALIZACIÓN: La pandemia deja como aprendizaje que no es necesario estar en un determinado lugar. La premisa de “cerca de los clientes” trasciende el espacio físico y hoy estar cerca es dar un buen servicio, ininterrumpido, profesional y ético, sin importar desde donde. Por tanto, el sitio donde se implanten las oficinas pasa por una decisión de seguridad, accesibilidad y comodidad. Las zonas mas demandadas son Palermo, Belgrano-Nuñez y el eje Libertador en Vte Lopez. Zonas como Chacarita y Parque Patricios/Distrito Tecnológico se suben a la ola, impulsadas por su oferta moderna en diseño y tecnología y competitiva desde sus montos locativos.
  • DISEÑOS PARA EL BIENESTAR: El bienestar no es una aspiración sino una necesidad. Lo aprendimos este último año donde comprendimos la importancia del contacto con la naturaleza, la práctica del deporte y el encuentro social con otros. Hoy las oficinas que cuenten con terrazas, amplios balcones, luz natural y posibilidad de ventilación cruzada tienen ventajas competitivas respecto de las que no. En las planillas de alternativas que entregamos a nuestros clientes donde comparamos las características de cada una de las opciones que presentamos se suma ahora un ítem “Espacio Aire Libre”. El diseño de los nuevos espacios de oficinas no solo incluye mobiliarios más antropomórficos que invita a la circulación con distanciamiento, superficies sanitizables y eliminación de espacios cerrados no ventilados, sino que suma áreas abiertas que brinden oportunidad de reuniones al aire libre, salas con cubiertas livianas, posibilidad de respirar verde. La biofilia, es decir la utilización de verde natural, para separar áreas o delimitar espacios, se incorpora al diseño como un elemento insustituible. Estas tendencias en el diseño vienen pisando fuerte en los últimos años promovida por la neuroarquitectura y la crisis sanitaria aceleró. 
  • ALQUILER: sigue siendo la operación elegida por las empresas. Esto brinda flexibilidad y ventajas impositivas. Los contratos que estamos firmando en la gran mayoría son en pesos con ajustes semestrales que se acuerdan entre las partes.

Y todo esto se da en un contexto con una vacancia interesante. Empresas que dejan sus oficinas armadas y en buen estado, son tomadas por otros que usufructúan la inversión realizada por el locatario anterior.

Por ello, cuando asesoramos a nuestros clientes propietarios, recomendamos negocien con su locatario saliente las mejoras realizadas. Una de las características de la actual demanda es:

  • BAJO NIVEL DE INVERSION INICIAL: Bajar el costo de start up a cero es un deseo y una premisa. Muchas empresas no cuentan con capex para esta situación extraordinaria, y otras deciden destinar sus inversiones a capital de trabajo y no a armar espacios de trabajo de cero. #oficinaslistasparaocupar parece ser el hashtag del momento, y la oficina que todos desean. 

No son las especies más fuertes, ni las más rápidas, ni las más inteligentes las que sobreviven, nos dice Charles Darwin, sino las que más rápido se adaptan al cambio. 

Comienza un nuevo año. Nos encuentra más sabios, más cerca, más abiertos y flexibles. Aprendimos y acá estamos, listos para los desafíos que este 2021 nos trae.

*Mariana Stange ingeniera civil y corredora inmobiliaria.
MARIANA STANGE REAL ESTATE SERVICES
IG: @marianastange

Martes 12 de Enero de 2021
Publicado en Real Estate Data

Belgrano R: el valor del m2 a estrenar retrocede levemente

La cotización promedio también cede pero lo hace menos que en otras zonas. 16° relevamiento anual de Reporte Inmobiliario sobre 36 manzanas comprendidas entre Av. Cabildo, las vías del FC, Olazabal y La Pampa

Departamentos en Belgrano

El Barrio de Belgrano fue durante esta última década uno de los sectores de la ciudad de Buenos Aires donde más se construyó. Ya de por sí denso, en estos últimos años no sólo los terrenos vacantes sino también innumerables inmuebles construidos fueron remplazados por nuevas construcciones de edificios multifamiliares incrementando aún más su compacidad urbana.

Dada la extensión del barrio y la dinámica de los desarrollos inmobiliarios sobre su geografía, Reporte Inmobiliario realiza tres relevamientos puntuales de obras en construcción sobre el barrio de Belgrano. Uno de ellos dentro del sector conocido como Belgrano C, otro en la zona que rodea a la estación de Belgrano R y el que nos ocupa sobre un vértice lindero con el barrio de Nuñez, comprendido entre las Avdas. Cabildo, Olazabal, Congreso y la calle Conesa.

Sobre este sector, que comprende 36 manzanas, relevado por décimo sexto año consecutivo, se encuentran actualmente…

Publicado en © ReporteInmobiliario.com, 2003-2021, miércoles 6 de enero de 2021