En un contexto volátil y complejo, con la suba del dólar y la disminución de los créditos, qué recomiendan los brokers a la hora de comprar o invertir en propiedades, a pesar de la coyuntura actual.

Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, el ladrillo sigue siendo un refugio de valor, ‘’sobre todo para el inversor conservador, si se tiene el dinero hay que comprar porque la propiedad que uno busca y quiere puede ser que más adelante ya no esté. La especulación muchas veces no es la mejor de las decisiones’’.

Asimismo, agrega que hay que tener en claro qué se busca, ya que eso permitirá realizar una búsqueda lo más exhaustiva posible para tener un buen comparativo de precios. Y precisa que el comprador debería conocer qué aspectos de la compra son excluyentes y cuáles estaría dispuesto a sacrificar.

En cuanto al tipo de propiedades y las zonas convenientes, Altgelt asegura que hay que avanzar con aquellas que cumplan con los requisitos propios de compra, aunque aclara que, en el caso de que se busque para inversión ‘’quizás habría que buscar en zonas en desarrollo o donde los alquileres ya estén consolidados’’.

APUNTAR AL LARGO PLAZO

A su vez, Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades, especialista en la zona sur de la Capital Federal, es cauteloso y resalta: ‘’Todo dependerá del intervalo temporal que se considere, en el largo plazo el bien inmueble demostró sortear todas las crisis que presentó nuestra economía desde comienzo de los 80’ a la fecha, revalorizando su cotización en aquella moneda; en el corto plazo la evolución de los activos inmobiliarios puede presentar ruidos con movimientos hacia la baja, tal ocurre en la actualidad en el mercado de los inmuebles usados.’’

Sin embargo, Di Mitrio recomienda ‘’sin dudas’’ comprar: ‘’Las crisis son tiempos de oportunidad solo para quienes tienen la capacidad de advertirlas. En la actualidad existen muy interesantes opciones para ingresar en desarrollos inmobiliarios en áreas en crecimiento como el Sur de la ciudad, concretamente en cercanías del Parque Lezama. Emprendimientos inmobiliarios, con entrega hacia el 2020, y listas de precios en pesos que han quedado relegadas atento a la importante devaluación que traemos de diciembre a la fecha”.

Por su parte, Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, advierte que ‘’para llegar a un refugio de ladrillos primero hay que juntar dólares’’. Pero también precisa que tanto la ciudad de Buenos Aires como muchas otras del interior están en ‘’pleno desarrollo y ese es un crecimiento diverso que permite múltiples opciones’’. Además, señala que la ubicación es un factor muy importante, ‘’como también lo son los barrios en desarrollo’’ como Paternal, Chacarita, Villa Crespo y todos los relacionados con la Villa Olímpica; ‘’el que apuesta allí hará un excelente negocio’’, vaticina.

Tomas Seeber, director de RG Montes, afirma que: ‘’si tomamos series de largo plazo, el ladrillo es refugio de valor frente al aumento del dólar. Siempre ha demostrado serlo frente a inversiones más inestables como las financieras donde uno puede ganar mucho en lapsos cortos de tiempo, pero también perder mucho. La inversión en inmuebles siempre es más conservadora pero más estable y en moneda dura”.

Hernán Oppel, director de Oppel Inmobiliaria, también considera que en toda época el ladrillo ha demostrado ser la mejor inversión: ‘’los inmuebles deben evaluarse según el costo de su reposición, es decir que son el resultado de por lo menos dos variables muy fuertes, como ser el costo de la tierra, medido en términos de bien escaso por su ubicación, y la construcción, medido en horas hombre por la mano de obra y el costo de materiales’’. Para Oppel, resulta fundamental descubrir la oportunidad ‘’en periodos de gran actividad no se encuentra mucha oferta debido a la gran demanda existente, y uno compra lo que más le cierra. En momentos como éste, donde la menor demanda genera mayor y más competencia en la oferta, es buen momento para comprar, ya que encontramos más oferta y eso provoca que se pueda elegir mejor’’.

QUÉ COMPRAR Y DÓNDE

Según Altgelt, el usado tiene los precios en equilibrio y al nuevo no le ve mucho margen para la baja. Además indica que ‘’los de pozo están saliendo con valores altos en relación con el usado. Antes de la aparición de los créditos hipotecarios, la compra en pozo era una buena alternativa de compra financiada. Habrá que ver si hay un resurgimiento de los créditos’’. Y puntualiza que si la compra es para inversión es importante analizar la renta: ‘’en ese caso lo mejor es cualquier inmueble que tenga una renta mínima del 5% anual en dólares. Hoy los locales comerciales son lo que más se asemeja a esa renta’’.

Por su parte, para Oppel, el pozo es una buena oportunidad para comprar inmuebles al costo y con cierto financiamiento ‘’que suele ser el plazo que dure la obra y destinar cuotas en pesos para luego encontrarse con un producto final revalorizado’’. ‘’El usado es una excelente oportunidad para comprar inmuebles con escritura y posesión inmediata en ubicaciones difíciles o imposibles de encontrar reemplazo, con buenos materiales y a valores que, en muchas ocasiones, no llegarían a su real costo de reposición’’.

Oscar Puebla de Puebla Inmobiliaria, recomienda evaluar el tipo de operación en base al monto de inversión que se tenga: ‘’en un monto de entre U$20.000/U$30.000, la opción es la compra de cocheras en zonas de alta densidad, ya que estas inversiones generan una buena renta y le permite a un pequeño inversor acceder a un bien inmueble y de rápida realización a la hora de venderlo’’.

Ezequiel Chomer, CFO (Chief financial officer) de Grupo Chomer, compañía desarrolladora, considera que en el contexto actual, la inversión ‘’depende del tipo de producto a comprar y la zona, hay que ser más cuidadosos que antes, ya que cada propiedad responde distinto’’. Hoy se encuentra valor en los productos premium, ya que su target está más disociado de las crisis económicas y también en productos asociados a un contexto de dólar alto: ‘’hay que pensar como en cualquier otra inversión: ¿Qué panorama vemos para los próximos años? ¿Habrá mayor demanda de viviendas? ¿Mayor turismo receptivo? ¿Mejores rentabilidades en el campo, en la industria, en las empresas de servicios? Si uno logra responder estas preguntas es más fácil dirigir la inversión inmobiliaria, hacia viviendas, locales u oficinas. También hay que prestar atención a los cambios de regulación. Por ejemplo, con el nuevo código de edificación de la ciudad será casi imposible construir nuevas torres. Tiene sentido aprovechar a comprar departamentos en torres nuevas o usadas ya que se convertirán en un bien escaso”.

PLAZOS Y RENTABILIDADES

En relación con la inversión y los tiempos, para Chomer el mercado inmobiliario no puede pensarse con seriedad ‘’para un pase de manos’’. Esto se da sólo para quienes están en el rubro. El ciclo es otro, comprar en pozo para vender cuando está terminado es una estrategia común que suele dar resultado ya que uno toma el riesgo del éxito del negocio en sí, logrando un diferencial de punta a punta de un 30% por lo menos. En el usado esa estrategia sólo suele servir si uno compra a refaccionar y vende reciclado, pero por lo general el ciclo debe ser medido en no menos de 5 años. Lo que debe responderse, antes de invertir, es: ¿por qué creo yo que este inmueble subirá de valor en ese plazo?’’.

Por su lado, Oppel agrega que la inversión en inmuebles suele ser directamente proporcional al tiempo transcurrido, aunque lógicamente siempre irá de la mano de la economía: ‘’como cualquier mercado fuerte, en el mediano plazo, suele estar su punto de madurez’’. Y comenta que el alquiler temporal requiere que sea en una zona determinada y específica, y requerirá ocuparse cotidianamente ya que tiene una alta rotación de inquilinos, debiendo promediar entre el tiempo vacío y ocupado para evaluar su renta; mientras que la renta fija, solo requiere estudiar muy bien el perfil del inquilino cada dos años y un seguimiento mensual para repasar su cumplimiento’’.

‘’Como negocio tradicional, comprar un departamento para alquilarlo conlleva una renta limpia de alrededor del 3,5% anual, más la valorización esperada. No está tan mal, pero si uno busca una estrategia más profesional, sugiero prestar atención a los ciclos de cada tipología y cada zona: comprar zonas que puedan crecer en demografía, en calidad, en infraestructura’’ afirma Chomer. Y agrega que no puede pensarse sólo un negocio inmobiliario por su valorización ni sólo por renta: ‘’para maximizar la utilidad debe lograrse valor en ambas. Por ejemplo, comprar una propiedad demandada y obtener una renta por encima de la media, digamos un 5%, y conseguir más una valorización anual de otro 5%, por ser una zona en crecimiento, permite al final del ciclo del negocio haber logrado una utilidad anual del 10%, lo que significa un excelente rinde como inversión. Y otro consejo final: “no atarse al inmueble. Si alcanzó su nivel máximo en la curva de valor, venderlo y continuar la inversión en otro lado. El inversor conservador piensa en la variable ubicación, pero el inversor profesional también piensa en la variable de tiempo”.

Jueves 30 de Agosto de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Un estudio revela los factores que marcan el potencial que tiene la ciudad de convertirse en un centro de negocios referente en el mundo.

El modo en el que una ciudad se posiciona marca sin dudas su potencial para generar negocios. En este sentido, Buenos Aires tiene ciertas ventajas competitivas respecto a otras urbes que marcarían un fuerte potencial en el negocio de las oficinas e inmuebles comerciales y oficinas, según un informe realizado por Newmark Grubb BACRE. Para empezar se encuentra en la misma zona horaria de EE.UU., tiene un buen nivel de educación y oferta de profesionales con una gran capacidad de adaptación a los cambios y a la adversidad. Además es una ciudad muy “europea” con una amplia oferta de cultura, gastronomía, entretenimiento y vida nocturna. El relevamiento plantea que la distancia podría ser uno de los pocos factores que jugaría en contra. Pero como contracara establece el ejemplo de ciudades como Sidney, Melbourne, Singapur, urbes que están lejos cultural y geográficamente de los centros tradicionales de decisión y financieros y que sin embargo han sabido posicionarse y avanzar como super ciudades.

Ahora bien, conocer cuáles son los factores que impulsan a una empresa a definir a una ciudad determinada como su nuevo lugar de desembarco es clave para determinar qué ciudades tienen potencial para generar oportunidades en el mundo de los inmuebles comerciales. “Las compañías se instalan en ciudades que inspiran y que contienen desde el factor sorpresa como puede ser una oficina de Google hasta la capacidad de integrarse en las redes informales que suelen prosperar en las ciudades globales: los geeks de tecnología, gourmets y los consumidores de cultura”, explica responde Domingo Speranza, presidente Newmark Grubb BACRE. Por caso, el surgimiento de los distritos impulsan el desarrollo de las redes informales y los entornos comerciales y culturales en aquellas zonas más alejadas del centro porteño. Algunos casos son el Southbank de Londres y el Silicon Beach en Los Ángeles, casos en los que los distritos comerciales centrales (CBD) alternativos están prosperando, ya que combinan trabajo y estilo de vida, pero en un entorno cultural diferente. “Las empresas ahora se trasladan a donde pueden obtener oficinas de calidad adecuada en un entorno local que atrae al personal, en lugar de aferrarse a los centros tradicionales de su industria”, analiza la tendencia Speranza y agrega que los formatos de coworking también proporcionan una plataforma para la creación de redes informales. “Es la manifestación inmobiliaria de la “gig economy”, en la que más personas trabajan de manera independiente, en un mundo de equipos fluidos que se unen proyecto por proyecto”, analiza. Sin embargo, el relevamiento plantea algunos factores macro que juegan en contra del posicionamiento de la ciudad.

Sin ir más lejos, es el pasado, la falta de capital, complicaciones en la importación de insumos fundamentales para el desarrollo de nuevos inmuebles e incertidumbre fueron los motivos que dejaron a Buenos Aires con el menor stock en metros cuadrados de oficinas Clase A por habitante respecto de sus pares regionales. “Esta es una situación que se transforma en ventaja a la hora de analizar inversiones, áreas o nichos de negocios y potencial crecimiento”, explica el especialista. La buena noticia es que en la ciudad de Buenos Aires hay un fuerte plan de infraestructura de la ciudad y el área metropolitana que es el más importante en décadas. Hoy Buenos Aires es la tercera ciudad de Latinoamérica en población -con casi 13 millones de habitantes- luego de Ciudad de México y San Pablo y seguida de cerca por Rio de Janeiro.

Otra variable que funciona como destino atractivo para el desembarco de una compañía es el posicionamiento de Buenos Aires como ciudad cultural de la región por su amplia oferta educativa. Buenos Aires concentra 650.000 estudiantes universitarios cuantifica el informe. Además, concentra el 10 por ciento del empleo nacional, comprendiendo trabajadores del sector primario, secundario y terciario de la economía, concentrándose en la ciudad de Buenos Aires 2.600.000 trabajadores registrados. Si consideramos el área metropolitana de Buenos Aires, el porcentaje de empleo del área representa el 55% del empleo nacional. “Desagregando sector público, educación y parte de transporte y salud, el sector oficinas Clase A y B concentran un total de 1.350.000 empleos en la región metropolitana”, analiza Speranza y plantea el potencial que tiene ese negocio en el país.

Buenos Aires 2025, el nuevo inventario junto a la infraestructura la reposicionará Crédito: D. Spivacow / AFV

Los sectores de mayor empleo y que mayor superficie demandan se concentran principalmente en el centro de la ciudad, con un claro crecimiento hacia la zona Norte de la ciudad generando subcentros y distritos nuevos a modos de clusters dentro de la ciudad como Palermo, Belgrano, Núñez y Parque Patricios. Catalinas-Retiro y Puerto Madero son los submercados que más metros cuadrados Clase A concentran, con el 33 y el 23 por ciento del total respectivamente seguidos por el submercado suburbano Norte en la autopista Panamericana con un 13 por ciento del stock. Las vacancias históricas de los últimos 20 años, con excepción del periodo de la gran crisis 2000-2003, nunca fue superior a un digito, siendo un mercado de poca oferta disponible y concentrado, especifica el informe. Estos datos explican la intención del Gobierno de consolidar al área de Catalinas como el nuevo centro financiero y de negocios de la Ciudad, una zona clave ya que articula el acceso al centro porteño con Puerto Madero, el down town y el río. El proyecto Catalinas II y la incorporación a su stock de casi 400.000m² de oficinas, comercio y vivienda cambiará el skyline del centro de la ciudad.

Speranza reconoce que el proyecto integral de Catalinas-Retiro, Paseo del Bajo y corredor Norte-Sur de la Ciudad, sumado a la separación del transporte de cargas del de pasajeros, la terminal de ferryes, y el completamiento de la línea H de subterráneos pondrá nuevamente como baricentro de negocios de la ciudad el Distrito Central, “re-centrando al Centro” refuncionalizando su gran inventario.

Hacia el Norte la ciudad también promete cambios. El corredor Libertador entre Pampa, General Paz, y el nodo de General Paz y Panamericana concentrará nuevos 430.000 m2, considerando también los metros que sumará el nuevo Polo de la innovación en las instalaciones del ex tiro Federal. “Allí la presencia de más de 100,000 estudiantes entre universidades públicas, privadas e institutos terciarios dentro de la estructura urbana de usos mixtos con áreas residenciales de media y alta densidad consolidarán la transformación que el corredor Norte ha venido experimentando en los últimos 10 años”, detalla el relevamiento que Speranza compartió en exclusiva con la nación. En este caso, las empresas de tecnología, medios y laboratorios serán los grandes demandantes del corredor.

Los distritos merecen un análisis aparte: El tecnológico y el audiovisual sumarán 125.000m² de oficinas entre 2020 y 2025. La investigación anticipa que Catalinas-Retiro seguirá concentrando la mayor proporción del stock, con un 36 por ciento. Puerto Madero pasará del 23 al 14 por ciento del stock, y el mayor aumento de superficie lo experimentará la zona Norte de la Capital Federal, que pasará de un 4.5 actual al 17 por ciento en los próximos cinco años. Un desafío que pone sobre la mesa Speranza será superar los 25 años de absorción promedio anual de 70.000 m² corporativos para crecer al ritmo que tendrá la futura oferta. El crecimiento económico y la incorporación de nuevas generaciones al mercado laboral, así como la elección de nuevos y mejores espacios por parte de los ocupantes en la búsqueda de mejorar la experiencia de su gente y retener talento serán los protagonistas de aumentar la absorción anual de metros ocupando el nuevo inventario a un ritmo más acelerado que el promedio histórico. El informe anticipa que la demanda de espacio en los próximos años estará determinada por tres grandes sectores: energía -con entre 30.000/40.000m² en cinco años-, tecnología y servicios, sin considerar publicidad y medios, -que tomará entre 25.000 y 30.000m² año sostenidos en el tiempo-, y servicios financieros -con una absorción prevista de 50.000m² al año-. Por otra parte se dará un proceso de “fly to quality”: empresas que actualmente ocupan edificios clase B que migrarán a proyectos A.

Speranza plantea un escenario donde los valores de renta y las vacancias estarán más a niveles de la región y con un mercado que solo en pequeños períodos superará índices de vacancia del 19 por ciento, lo que supone valores sostenidos de renta en los segmentos premium. “El nuevo inventario junto a la infraestructura representará no solo el cambio de perfil urbano sino la transformación de Buenos Aires como super ciudad, compitiendo en el selecto listado de urbes globales”, concluye.

Por Carla Quiroga, Lunes 21 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Son terrenos que tienen desde dos hectáreas y se venden a precios accesibles; son demandados por un público que privilegia la intimidad.

Para quienes desean la calma del campo sin recorrer grandes distancias, las chacras son una alternativa de segunda vivienda para pasar fines de semana o vacaciones. Al Norte, Sur y al Oeste de la provincia de Buenos Aires hay terrenos disponibles en barrios cerrados a partir de dos hectáreas y que, según la ubicación, se pueden conseguir por precios que arrancan en los US$40.000.

También existen alternativas “abiertas”, aquellas que no se encuentran en predios con seguridad privada. Si bien hay preocupaciones por la seguridad y algunas tienen obstáculos en el acceso -no todos los caminos están asfaltados-poseen un atractivo que las “cerradas” por lo general no permiten: pueden adquirirse para explotarlas para el turismo o para el alquiler temporario. Luis Echegaray, responsable de la división Campos de la filial local de Christie’s Real Estate, afirma que varios propietarios están utilizando plataformas de alojamiento turístico como Airbnb.

“Que una chacra sea más o menos atractiva está ligado a los intereses de cada familia o de cada miembro. Hay personas que buscan actividades ecuestres como hipismo o polo, otras que desean dedicarse a la jardinería y la huerta y otras que desean lugares cerca de un río o arroyo para poder hacer actividades náuticas”, destaca Echegaray. Un punto interesante de algunas opciones “abiertas”, dice el broker, es el encanto de las viviendas, que pueden ser cascos de estancia reciclados.

El público que compra chacras, afirma Patricia Gallo, de la inmobiliaria Santiago Obarrio, está compuesto por personas que priorizan la tranquilidad y la privacidad con los vecinos. Como vivienda principal, las recomienda para aquellos profesionales que puedan trabajar a distancia y tengan que acercarse a la Ciudad de Buenos Aires pocas veces por semana. “Por lo general, los compradores son hombres o mujeres que en algún momento tuvieron campo y quieren volver a esa idea. Para los chicos, además, es soñado, porque van creciendo al lado de la naturaleza”, opina. Sin embargo, Echegaray aclara que no siempre es fácil encontrar colegios cerca, por lo que muchos prefieren utilizar a la chacra como vivienda de fin de semana.

Fuente: Archivo

Entre las instalaciones que se pueden agregar a una chacra, todo dependerá de si es una “abierta” o “cerrada”, ya que en el último caso habrá que respetar un reglamento interno. Por ejemplo, en el caso de Estancia Benquerencia, en la localidad bonaerense de San Miguel del Monte, los propietarios pueden tener todo tipo de animales menos los peligrosos, aunque no pueden tener chanchos ni un criadero de pollos por el olor. Otros compradores de chacras eligen construir lagunas artificiales o acondicionar un espacio del parque para tener su propia huerta.

Las chacras son terrenos de un tamaño que puede variar, generalmente, entre las dos y las 18 hectáreas. Por definición, no son campos productivos sino espacios para la recreación. No obstante, por ejemplo, en las 650 hectáreas de espacio común del barrio cerrado de chacras Benquerencia se cultivaron cereales y oleaginosas para vender y mantener bajas las expensas, que actualmente rondan los $5000. “Hoy los precios de las chacras están muy baratos y es un buen momento para comprar. Son valores muy accesibles en comparación con un country tradicional, y constituyen una buena inversión para quien gusta de lo rural pero no quiere estar a una gran distancia de la Capital Federal”, analiza Pablo Anchorena, socio de la inmobiliaria Solo Chacras.

En linea con lo que manifiesta el broker, una de las principales ventajas, a la hora de compararlo con un barrio cerrado tradicional, es la relación entre la inversión y las dimensiones de la tierra. En otras palabras, por el mismo o incluso menor precio de lo que se vende un terreno de 1000 metros cuadrados en un country, se accede a tierras de entre dos y tres hectáreas que permiten disfrutar de una verdadera sensación de campo. “Si bien la distancia desde la ciudad es mayor, el “desenchufe” también lo es. En cuanto a la infraestructura deportiva, se privilegian deportes como la equitación, el polo o el golf”, finaliza una propietaria.

Por Sofía Terrile, Sábado 21 de abril de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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Las rentas, cómo definir la ubicación y las ventajas y desventajas de adquirir un inmueble ubicado en un foco comercial consolidado.

Foto: LA NACION / Fernando Massobrio

El mercado de locales muestra una tendencia positiva tanto en la Capital Federal como en el Gran Buenos Aires. Según un informe de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, si se compara el primer trimestre de 2017 con el mismo período del año anterior, las operaciones de venta de locales aumentaron un 50 por ciento. Una de las razones que da lugar a estas inversiones se encuentra en el blanqueo de capitales. Pero, ¿es un buen momento para apostar en un local como inversión para obtener una renta -que hoy está en un promedio del 6 por ciento-, o para establecer un comercio?

“Veo al sector con un crecimiento constante, no lo veo parado, tiene las dificultades de cualquier momento económico argentino pero se van ampliando sectores”, dice Hernán Oppel, director de Oppel Inmuebles. En la capital, la oferta de inmuebles para locales no está para nada estancada; y si bien el contexto económico repercute, aún así surgen nuevas áreas fructíferas para la apertura de locales comerciales.

Otra prueba que muestra la demanda es que durante el primer semestre de 2017, la superficie disponible de locales en los principales corredores comerciales de la ciudad de Buenos Aires disminuyó 9,41 por ciento respecto del semestre anterior, según un informe realizado por Colliers. “Los corredores de la peatonal Florida y Puerto Madero Oeste son los que tienen mayor superficie disponible, con una participación de 40,2 y 17,6 por ciento, respectivamente”, comentó Marcelo Zuliani, gerente Comercial de Colliers International.

Una de las principales ventajas a la hora de apostar a este negocio como renta es que el inversor no tiene necesidad de mantenerlo en excelentes condiciones de conservación. “Como contrapartida es habitual que el inquilino solicite entre dos y tres meses de gracia del pago para reacondicionarlo”, analiza el relevamiento realizado por L.J.Ramos. Vale aclarar que las expensas y los servicios le corresponde pagar a quien lo alquila desde el día que se firma el contrato. Otro dato importante hay que disponer de por lo menos US$ 300.000 para adquirir un local ubicado en alguno de los principales focos comerciales de la capital .
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Dónde instalarse

La ubicación de un local tiene absoluta relación con el rubro del negocio. “Una falacia es que muchas veces un comerciante instala un negocio en un local que tenía a mano, porque es de un amigo o un familiar. Es un error no planificar la localización analizando el mejor lugar en relación al rubro”, afirma Miguel Ludmer, director de Interwin. “No es lo mismo pensar en poner un local de gastronomía que uno de indumentaria”, agrega. Tener en cuenta el nivel socio económico de la zona, el perfil de la población que habita y circula y la competencia son clave. “Además el rubro nos va a permitir saber si vamos a poder pagar el alquiler en tal o cual zona”, insiste Ludmer. Hay que tener en cuenta que los valores de alquileres de los locales ubicados en la Capital oscilan entre los U$S 20 y U$S 80/ m2, dependiendo del foco que se trate.

“Cada negocio requiere un tipo de ubicación diferente. Si el objetivo es que los clientes visiten el local, la visibilidad y el acceso fácil son fundamentales”, señala Lorena Levonian, Broker Senior División Locales de L.J. Ramos. Además es importante analizar el entorno, identificar al consumidor final: conocer de cerca a quién va dirigido el producto que se vende -sexo, edad, qué hace y qué le gusta-. También interiorizarse sobre los requerimientos y limitaciones municipales para asegurarnos que el rubro que queremos desarrollar sea viable de operar en la zona. Oppel afirma que las esquinas tienen mucho poder de visión tanto para los transeúntes como para los conductores de los autos. Como contra, en general son locales chicos.

Otro punto es la temporalidad. Hay que estar atento para saber en qué momento del año el producto o servicio que se ofrece tiene más demanda. “Hay focos o arterias comerciales donde conseguir un local desocupado es muy difícil. Es en las crisis cuando se dan las oportunidades y estar atento a éstas situaciones es clave si pretendemos posicionarnos en un foco determinado”, agrega Levonian.

De todas formas vale aclarar que los principales focos comerciales también tienen sus desventajas. Algunas de ellas son:

Es posible que en la calles más transitadas los locales salgan más caros y sean más chicos. Además, la oferta suele ser más reducida y muchos de los inmuebles requieren mayores gastos en remodelaciones. Entre las ventajas, el comerciante tiene una mayor previsibilidad. Esto significa que el comerciante sabe cuál puede ser su piso de movimiento y expectativa a futuro. Por parte las rentas suelen ser menores a la de los focos secundarios pero más seguras. Esto es así porque las zonas consolidadas aseguran demanda independientemente de la situación macroeconómica del país. Por eso, la barrera de entrada es mayor. Mientras que en los focos secundarios la relación es a la inversa. Por caso y como ejemplo puede haber diferencias de entre tres y cuatro puntos en la renta. En los mejores tiempos, hace diez años atrás la relación era una renta de 9 por ciento para el inversor que disponía de un inmueble en una área desarrollada versus 14 por ciento para quien se animaba a una zona menos transitada. Hoy, afectada por la inflación, la renta promedia 6 por ciento.

El informe de L.J. Ramos detalla que hace cinco años el ajuste anual promediaba 22 por ciento, luego fue ascendiendo progresivamente al 30 por ciento para llegar a un techo del 15 por ciento semestral en 2016. Hoy los ajustes están en el orden del 12 por ciento para quienes lo negocian cada seis meses y 24 por ciento para los anuales. “Si bien una baja en el ajuste del contrato de alquiler proyecta una menor renta, es clave analizar que, en este caso, se da por una menor inflación que en el mediano plazo se traducirá en una reactivación del consumo que mejorará las utilidades de las empresas logrando que la rueda vuela a girar. Es decir, las compañías estarán dispuestas a alquilar más metros y la reactivación motorizará mejores rentas. “Es un buen momento para invertir en locales porque en promedio de entre siete y diez años, la renta podría acercarse a los máximos históricos”, concluye el informe de L.J. Ramos.

Clásicas y modernas

En la Capital Federal, las zonas comerciales están determinadas por las vías principales como por ejemplo la avenida Santa Fe -desde Retiro hasta Palermo-, Cabildo -en los barrios de Colegiales y Belgrano-, Rivadavia -en Flores y Caballito-, la peatonal Florida -en el Microcentro- y la avenida Córdoba en la zona de los outlets). Luego hay segundas y terceras filas y el surgimiento de nuevos polos que por el nivel de edificación y de operaciones inmobiliarias se perfilan con muy buen potencial. El corredor Donado-Holmberg es uno de ellos. Ubicado entre Belgrano R y Villa Urquiza es una zona con edificios en construcción y otros ya terminados que promete por la multiplicación de emprendimientos con amenities.

El corredor Libertador Norte es otro caso. Empieza en la calle Pampa y se extiende hacia Vicente López. Un área de la ciudad en donde desde hace unos años se establecieron torres de oficinas y de viviendas que cambiaron la fisonomía de la zona y que trajeron una gran propuesta comercial. Preferentemente locales de gastronomía pero poco a poco se amplía la propuesta hacia otros rubros que van desde deco hasta equipamientos para el hogar. Cruzando la Gral. Paz, el complejo Al Río, con oficinas y un gran centro comercial en construcción, es otro punto comercial que está adquiriendo mucha fuerza.

A la hora de analizar las ventajas, son zonas que por la necesidad de extenderse ofrecen ofertas más accesibles y en la mayoría de los casos los potenciales inquilinos negocian contratos largos -10 años- ya que toman el riesgo de ser los primeros que entran. Además, si el polo funciona, los primeros en llegar quedan mejor parados frente a la competencia de la misma zona, ya que es posible que sea el único en el rubro. En cuanto a desventajas siempre existe la incertidumbre sobre si el lugar se desarrollará o no; es una apuesta. Hay que esperar que maduren. Por lo general surgen como polos gastronómicos y después se extiende el desarrollo a otros rubros.

Por Silvina Vitale, Lunes 9 de octubre de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION

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Cómo ingresar al mercado es un dilema para quienes buscan resguardar sus ahorros en ladrillos; la oferta de los fideicomisos al costo y la promesa de los fondos de inversión; las claves.

Foto: LA NACION

Ya sean pequeños ahorristas particulares que buscan adquirir una propiedad para uso propio, como forma de capitalizarse y recibir una renta o inversores atentos a oportunidades del mercado, existen en el mundo inmobiliario diversos instrumentos para invertir en ladrillos. Dependiendo del monto del que se disponga, si será para destinar a vivienda permanente o no, del plazo de inmovilización del capital al que se aspira y de la rentabilidad que se busca obtener, la clave será evaluar cuál será la mejor propuesta para cada persona.

“No existe una receta única masiva. Las oportunidades son de las más variadas, de renta, de apreciación de capital… todo dependerá del apetito del inversor. Hay quienes buscan solo la rentabilidad pero también hay gente que no, porque se paga el impuesto a las Ganancias. De igual forma, hay quienes están dispuestos a esperar cinco años y otros sólo uno. Cada inversor tiene sus características propias. Además, el capital marcará la pauta del instrumento y bajo qué condiciones se empieza a plantear la inversión”, señaló Gonzalo Noguer, director de la desarrolladora Nuevo Urbanismo y placemaker de Distrito Tigre Sur, un proyecto que propone la recuperación y revitalización del tejido urbano en esa zona de la provincia de Buenos Aires, cuyo plan de obras contempla inversiones por US$ 200 millones.

En un mercado inmobiliario que “está movido”, que cuenta con “buena perspectiva y apuestas de desarrollo, hay buenas oportunidades para invertir”, opinó Juan Politi, vicepresidente de Allaria Ledesma, compañía de servicios financieros que -como asesora y administradora de inversiones- es parte de dos fondos de inversión cerrados creados en el marco de la ley de sinceramiento fiscal. Mediante uno de ellos -junto a Argencons- compraron los terrenos para levantar Distrito Quartier Puerto Retiro, tres mega edificios de usos mixtos que contemplan 115.000 m2 de obra, con US$ 215 millones de inversión.

Con el otro fondo inmobiliario -abierto junto a la empresa Casas Arg- apuntan a construir viviendas para la clase media apalancadas con créditos hipotecarios en UVA. Con este fondo avanzan actualmente en dos proyectos: uno de 390 unidades próximo a Plaza Irlanda en Caballito donde habrá departamentos de US$ 120.000 a US$ 220.000 con cuotas que irán de $ 15.000 a $ 18.000, y otro en la zona sur de Mar del Plata que comprenderá 88 casas con precios más económicos.

Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y director de Real Estate Developers (RED), consideró que el mercado inmobiliario “está en un momento de transición pero ya hay una tendencia incipiente” y destacó que “vuelve la alternativa de que los desarrolladores obtengan créditos intermedios en UVA de los bancos para fondear las obras”. Esta desarrolladora lanzó In Lope de Vega, un proyecto de usos mixtos en Monte Castro que apunta al cliente de clase media con prestamo hipotecario en UVA. Según destacó Llambías, “el crédito impactará generará oportunidades para inversores que -en vez de asociarse con el desarrollador en un fideicomiso- podrá comprar unidades directo con descuento en el pozo. Esto le permitirá al desarrollador fondear la parte que no financia con el crédito bancario y para ese inversor el negocio será vender luego las unidades terminadas a usuarios finales que las compren con crédito. Ahí tendrá una diferencia de precio lógica porque históricamente el margen aproximado de rentabilidad de este tipo de negocio ronda el 20%, parecido a lo que prometían los fideicomisos al costo”.

Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, impulsa emprendimientos en la zona de Pilar -como Pueblo Caamaño- y cuenta con proyectos en Uruguay y en los Estados Unidos. Para él, el mercado “está empezando a activarse bastante desde el surgimiento del crédito hipotecario porque esto moviliza al mercado, genera una dinámica financiera, hay un reflujo y termina habiendo excedentes”.
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Con los pies en la tierra

Respecto al tipo de producto y momento de inversión en el que hay oportunidades para cerrar buenos negocios, para el ejecutivo de Vitrium la apuesta sigue estando en la tierra: “Los inversores hacen excelentes negocios invirtiendo desde que se compra la tierra que sigue siendo rentable”. Son negocios a cuatro años con “no menos de 70 a 80% por ciento de rentabilidad”, desde el momento inicial hasta la venta final del producto cerrado. En promedio la rentabilidad es del 20 por ciento anual pero, advirtió, que “es una inversión poco líquida y donde el inversor necesita no disponer de ese dinero por esa cantidad de años. Hay pocas inversiones que rindan tanto con ese nivel de garantía”. Si bien el proyecto se puede plantear como fideicomiso o sociedad, “la estructuración depende mucho del proyecto, lo importante es la forma de pagarlo. Siempre para el comprador será más barato invertir al costo pero también asumirá determinados riesgos como es la inflación, que no es previsible durante el plazo de obra, y las contingencias. Cuando la inflación baja, construir al costo es la mejor inversión que se puede hacer porque la obra es previsible y los tiempos también”, aconsejó Gagliardo.

“Siempre hay oportunidades, depende del momento del mercado. Por estos días en el sector de la vivienda hay oportunidades específicas, hay que buscar proyectos que estén avanzados, construidos, que les queden un año o menos por terminarse. Son interesantes para invertir porque el riesgo está acotado y la inflación es más previsible”, analizó Gagliardo y sostuvo que también existen otros dos mercados “que son rentables en Argentina”, como el de los locales en centros comerciales -que dan 8 por ciento anual en dólares- y las oficinas AAA porque “hay mucha demanda y muy poca disponibilidad en el mercado”, lo que hace que rinda 12 por ciento anual en dólares”, aproximadamente. Sobre los fondos de inversión creados para el blanqueo, el mismo entrevistado consideró que “es un instrumento complejo y tiene dificultades porque -a diferencia de otros fondos- se paga Ganancias” . No obstante, destacó que la Argentina “está llena de oportunidades en Buenos Aires y en el interior” y que “está garantizado que a medida que los créditos hipotecarios se masifiquen el valor de los inmuebles va a explotar”.
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Todas las miradas

Al abordar los beneficios y contras de los diversos formatos de inversión, el ejecutivo de Allaria defendió a los fondos como el mejor instrumento para quienes buscar obtener rentabilidad de los ladrillos: “El solo hecho de que hayan logrado salir a oferta pública, da garantías; el proceso previo de filtrado hace que sea más confiable”. Para el pequeño ahorrista, agregó, “el fondo resulta el instrumento más transparente, que tiene un marco regulado donde hay información y balances trimestrales, hay que reportar a la Comisión Nacional de Valores (CNV), existe un banco custodio, o sea el marco regulatorio que da es el más propicio para el desarrollo de este tipo de proyectos para el inversor.

Por otra parte, aclaró, que cuando se ofrece un fideicomiso, es muy importante “saber quién es el desarrollador y el fiduciante y la historia de cumplimientos que tiene. El mundo de los fideicomisos es muy variable. Hay que tener mucha certeza y confianza en quién es el que lo hace. El fideicomiso ha resultado un buen instrumento para el inversor aunque no necesariamente para el usuario final”.

En tanto, el consultor Sebastián Sommer, CEO de Casas Arg, socio de Allaria en el fondo para desarrollar unidades residenciales para clase media y que además está por lanzar nuevos fondos con participaciones de cuota partes más pequeñas, coincidió en que “el panorama de los últimos años se está transformando y ahora se empieza a vislumbrar productos financieros vinculados propiamente a la actividad inmobiliaria. Con los fondos el inversor diversifica su capital en varios inmuebles y, además, tiene un asset management profesional que se ocupa de buscar las mejores oportunidades disponibles. Si estos fondos se empiezan a disparar en Argentina, serán la herramienta a través de la cual el inversor pasará a participar del mercado inmobiliario más con un objetivo de rentabilidad que de protección del capital”. Como referencia de la rentabilidad neta estimada que este tipo de fondos arroja para el inversor, el especialista sostuvo que en el mundo hay fondos destinados a renta -como oficinas que se entregan en alquiler-, que ofrecen 6 por ciento y fondos de desarrollo -para productos logísticos, de vivienda o comercial- que rinden de 15 a 20 por ciento. Además, destacó que estas herramientas, en un marco inflacionario de incertidumbre de ajuste de precios, son “más eficientes que el fideicomiso al costo”. También advirtió que “la nueva ley de mercado de capitales será un paso muy grande adelante para que el inversor vaya realmente a su mercado, que es el de capitales”.

Carlos Spina, gerente comercial de Argencons, firma que además de desarrollar Quartier Puerto Retiro le compró al Estado un terreno en Monserrat, afirmó que para el usuario final lo más recomendable es comprar con cash porque hay gente vendiendo unidades a punto de finalizarse. “Tienen valores por debajo del valor de reposición”, justificó. Como ejemplo, citó que hubo inversores que compraron a US$ 3000/m2 en Quartier Dorrego -proyecto que entregará sus unidades en marzo de 2018- y que actualmente revenden a un valor cercano a US$ 3500/ m2, cuando ya quedan pocas cuotas por pagar. Ese valor está por debajo del de reposición, que estima que estaría “no menos de US$ 3800/m2″. También recomendó tomar créditos hipotecarios en UVA “que están a tasas realmente bajas (de un dígito)” aunque advirtió que “hoy asustan por la inflación”. Pero, para aquel “que crea que la inflación irá bajando, lo que más conviene es tomar esas líneas”.

Al comparar entre invertir en fondos o en obras estructuradas mediante fideicomisos al costo, el director comercial de Argencons sostuvo: “Si el fondo es de equity , la rentabilidad debería ser más o menos la misma; en el manejo del fideicomiso al costo cada uno es responsable de su unidad, de la comercialización y alquiler mientras que en el fondo esto se hace de modo colectivo”.

Para Llambías la vuelta muy incipiente del mercado de capitales “no es un tema nuevo” pero aclaró que si bien los fondos cerrados de inversión ofrecen “otras garantías respecto al fideicomiso privado”, al haberse impuesto un ticket mínimo de US$ 250.000 para entrar a los del blanqueo, resultó “un instrumento que para inversores profesionales e institucionales, no para el gran público”. “Hoy no es una opción sencilla para el inversor individual que tiene hasta US$ 300.000″ y que desea que a futuro se pueda “comprar partes más chicas, de US$ 10.000 a 30.000 “.

En tanto, Politi cree que el fideicomiso “es un esquema cerrado para un grupo de conocidos que ya tienen confianza en la marca y en el desarrollador que viene actuando” pero que “sin duda, para invertir, lo mejor para adelante es el fondo”. Aunque aclaró que diferente es el caso si los ahorros son de aquel que tiene que tomar la decisión de comprar una vivienda propia, dado que “los fondos ofrecen rentabilidad pero no metros cuadrados ni unidades” -como sucede con los fideicomisos- y coincidió en que para esos casos “es un buen momento para sacar con crédito hipotecario”.

Para el asesor inmobiliario y rector de Escuela de Negocios Real Estate, Damián Tabakman, “el mercado más caliente es el que puede capitalizar las hipotecas UVAs que son los que motorizan la demanda de inmuebles. Se orientan a usados dado que aún no hay líneas para comprar en pozo a pesar de los anuncios del gobierno. Los desarrolladores están mirando cómo capitalizar esa demanda”.

De cara al futuro

Según la mirada de Noguer, los instrumentos del mercado actual local se quedaron en el tiempo. Hoy, ante las novedades a nivel internacional, son ineficientes. Es importante que se registren cambios para poder importar con éxito otro tipo de instrumentos, como por ejemplo, fondos comunes cerrados, fondos abiertos, crowdfounding e instrumentos financieros atados a desarrollos inmobiliarios. Los movimientos propios del mercado derivaron en la presencia de nuevos inversores que requieren una matriz más diversificada y eficaz”, afirma.

Llambías consideró que a futuro probablemente “la estructura del fideicomiso al costo se mantenga, no decaerá su uso sino que cambiará su modelo. Seguramente quede limitado a proyectos muy especiales, exclusivos, de alto nivel y para el público de alto poder adquisitivo, aunque también podrán financiarse con crédito intermedio por medio del boleto”. Pero, advirtió, que “para que todos estos instrumentos crediticios funcionen, la inflación debe bajar e ir convergiendo a un dígito”.

El representante de la AEV agregó que “no es que haya nuevos instrumentos (para invertir), lo que hay es una nueva situación y un nuevo uso de instrumentos clásicos. Se ve una vuelta de un mayor nivel de accesibilidad y, por lo tanto, de formas clásicas de invertir en ladrillos. No hay nada muy novedoso en materia de instrumentos sino viejas prácticas que vuelven recicladas al momento, nominadas en UVA. Es muy bueno porque más que reinventar la pólvora, hay que volver a trabajar mucho”. Prevé que habrá “más nivel de actividad”, estimó que para 2018 todo el sistema estará “más aceitado” y que “la tendencia es muy buena”.

Spina comentó que el rumbo futuro dependerá de que se “extienda el crédito hipotecario, que éste no sea solo para vivienda única y que los bancos empiecen a competir”. De ser así, probablemente “haya pocas razones por las cuales el fideicomiso al costo se sostenga porque nadie pagará en dos años algo que pueda pagar en 30″. Además de esto y de que se concrete la reforma de la ley de mercado de capitales, el directivo considera también fundamental “la posibilidad de que los desarrolladores se financien con los créditos intermedios”, que es lo que terminará de definir que “no siga teniendo sentido pensar en fideicomisos al costo como herramienta”.

Para Sommer, “en la Argentina comenzará a haber una migración de los viejos fideicomisos al costo a los fondos comunes de inversión cerrados y fideicomisos financieros” mientras que Gagliardo predijo que “el fideicomiso al costo seguirá existiendo como mecanismo de inversión porque es una excelente forma de ahorro”.

Por María Eugenia Usatinsky, Sábado 29 de julio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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