La inflación, la devaluación del peso, la presión impositiva y el efecto de incertidumbre que genera un año electoral dilatan las decisiones; los precios por zona, por qué hay oportunidades y dónde están.


Al igual que el mercado inmobiliario residencial, el real estate rural no es ajeno a cuestiones coyunturales. La inflación, la devaluación del peso y la alta presión impositiva que aún soportan genera no sólo una rentabilidad escasa, sino también un complejo escenario para generar nuevos negocios.

Sin embargo, los actores del sector coinciden en que el 2018 fue mejor que el 2017, con periodos más benévolos en el principio y al final de éste.

Apalancado en cierta esperanza por el triunfo del oficialismo en las elecciones legislativas y el comienzo del desarme de las Lebacs, hasta marzo se notó interés y concreciones en materia inmobiliaria. Pero fue la devaluación la que paralizó el mercado, que tomó un pequeño impulso hacia los últimos meses del año cuando el dólar se tornaba más calmo y una buena campaña agrícola se avizoraba.

Con estas fluctuaciones el campo se hizo más competitivo, tanto en materia agrícola como en ganadera. Precisamente en éste último sector, a pesar de la caída de valores, fueron los mercados externos los que mantuvieron el interés de los productores locales. Debido a todo esto la actividad inmobiliaria rural se mantuvo en niveles reducidos, con operaciones que se concretaron en un rango de montos que variaba entre US$1 y US$3 millones. Mientras que las operaciones mayores se volvían cada vez más infrecuentes -si bien han habido cierta cantidad de operaciones de entre US$5 y US$10 millones-, según informan desde la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR).

Pero hoy el mercado prevé cierta recuperación, tal es así que en febrero se vio una ligera variación intermensual del 11 por ciento en cuanto a la actividad inmobiliaria rural. “En diciembre, la actividad registró el valor más bajo de los últimos cinco años y es recién ahora, en abril y luego de la estacionalidad característica de la temporada de verano, que vuelve a estar en un 30 por ciento”, indica Javier Christensen, presidente CAIR. Pero si hay algo que llamó atención es la escasa entrada de nuevos jugadores ya que los compradores de campos fueron en su mayoría productores. Dennis O’Keefe, Gerente de la División Rural e Industrial de O’Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana distingue tres grandes perfiles en la demanda: el productor, que hoy por la baja rentabilidad de los campos no está tomando decisiones de compra, más bien de venta. Otro es el de los compradores que tienen otra actividad que les genera un excedente que deciden volcarlo en un lugar con alto resguardo del capital, que no demande demasiado tiempo para seguir produciendo en lo suyo, y con una renta que por más que no sea alta es segura. En estos casos, es un perfil que está expectante de la situación y solo invierte si hay una gran oportunidad. Y por último el inversor extranjero que aparece tímidamente a la espera de una definición del rumbo político del país.

“Durante el 2018 los valores de la tierra tuvieron una baja media del 15 a 20 por ciento, que se suma a igual porcentaje de caída entre 2013 y 2016. Un escenario que llevó a los precios a un piso y como consecuencia un margen escaso con tendencia a la baja”, detalla Christensen. “Es por ello que en momentos críticos, la tierra es una reserva de valor y considerando que, durante los últimos 40 años el revaluó anual promedio fue de un 5% y de un 8% en los últimos 25, es una alternativa inmobiliaria y productiva interesante”, agrega.

A la hora de analizar las zonas, las operaciones se concentran en el núcleo central -que abarca localidades como Rojas, Salto o Pergamino- que conforma la región de la Pampa húmeda. Es que los inversores , lejos de querer encarar riesgos y altos costos, apuestan a los campos agroganaderos más seguros, productivos y con rendimientos más estables. De esta manera, esta zona posee actualmente los valores más altos, con precios promedio de entre US$15.000 a US$20.000 por hectárea (Ha), según detalla Lucas Desalvo, del área de negocios corporativos de la consultora Serinco. Por su parte, la región extra pampeana tiene un margen de negociación más flexible, aunque con escasa actividad de compra-venta.

Luego en sectores de influencia de Buenos Aires hay valores que pueden llegar a los US$ 35.000/Ha, pero en muchos casos hay incidencia para desarrollos inmobiliarios como por ejemplo barrios privados, club de campo o loteos que afectan los valores. En el resto de la zona los valores para campos agrícolas oscilan entre los US$ 2500 y US$5000/Ha.

En la región mesopotámica -Entre Ríos, Corrientes y Misiones-, los precios van desde los US$500 hasta los US$4000/Ha. Generalmente suelos rojos de textura arcillosa con producción de tabaco, yerba mate, arroz o de forestación -principalmente destinados a pinos, y eucalyptus-.

Por su parte la oferta ubicada en la región de Cuyo, defiende valores que arrancan en los US$2000 y pueden alcanzar los US$20.000/Ha. En esta zona siempre el factor diferencial es el derecho a riego dado por elevación de los cursos de agua o subterráneo. “Sintácticamente podemos concluir en que los campos tienen un valor que se va formando con el tiempo en función a la demanda, productividad y los riesgos climáticos en relación a la exposición a los distintos tipos de riesgos. Luego en el “fotograma”, es decir el panorama de hoy, la situación de valor no se ve afectada, salvo en situaciones específicas donde el vendedor tenga la necesidad puntual de venta urgente. En esos casos se pueden dar descuentos que varían entre el 10 y el 15 por ciento sobre el valor de publicación”, precisa Desalvo.

“Vender un campo nunca fue sencillo y en estos momentos tampoco lo es, pero mucho peor fue hacerlo cuando no se conseguía combustible para viajar, con cepo cambiario, default, precios máximos y nulo interés por invertir en la Argentina, por lo que esperamos poder ajustarnos a la realidad actual trasmitiendo a las partes tranquilidad y el necesario esfuerzo compartido para encontrar la manera de poder avanzar”, expresa Christensen. “El país no va a desaparecer, las crisis terminan y hay que saber anticiparse a los cambios, identificar las oportunidades y aprovechar lo que la experiencia nos da”, agrega.

En lo que a rentabilidad , O’Keefe remarca que la neta en general de las propiedades en Argentina está en su punto más bajo de los últimos 20 años. “En campos históricamente se aproximó al 5 por ciento anual en dólares y hoy se habla del 1,5 por ciento”, detalla.

Es que en este negocio, la renta está atada al precio de los campos y al valor en dólares de lo que produce esta misma tierra, y en la actualidad es difícil anticipar si seguirá habiendo grandes cambios en relación a los precios de los granos como de la carne. “Creo que la renta, por los altos costos productivos y sin vislumbrar un aumento en dólares de los productos,no debería mejorar en el corto plazo, y en cuanto a los precios seguirán de la misma forma hasta que se definan las elecciones, luego dependerá de los resultados”, prevé O’Keefe.

El broker vuelve a poner sobre la mesa el tema de los valores y explica que en la comparación con los años en los que hubo gran demanda de campos y altos precios (2011-2012), hubo una baja en los cierres de las operaciones que osciló entre el 20 y hasta un 40 por ciento en dólares. “Hoy la zona núcleo con campos de capacidad de uso de suelo entre clase I y clase II, maneja valores de entre US$12.000 y US$15.000/Ha , con un precio de la soja de US$220/ton, cuando en su momento este tipo de campos tocó un techo de entre US$18.000 y US$22.000/Ha. con una soja de aproximadamente US$600/ton”, relata.

El negocio del arrendamiento

“Aunque todavía no se largó la campaña de arrendamientos porque falta terminar de cosechar, estimo que será similar al año pasado porque si bien es un buen año, los números son finos y el mercado no está todavía para pujar por los arrendamientos y pagar mucho más como sucedió en 2010 y 2011″, presume Federico Nordheimer, uno de los titulares de la inmobiliaria que lleva su apellido.

Es así que los precios en la zona Núcleo durante el último año convalidaron un valor de alquiler promedio de US$317/Ha. En la zona Sudeste -Balcarce, Lobería Tandil-, los precios rondan los US$155/Ha. En el llamado Oeste Arenoso -Villegas, Rivadavia y Trenque Lauquen- los alquileres se consiguen en una media de US$ 175/Ha. Y finalmente en el Sudoeste -que incluye zonas como Suárez, Guaminí, Coronel Pringles- el valor promedia los US$85 la hectárea.

De cara a lo que viene, Christensen afirma que la campaña 2019-2020 se negociará con mayor firmeza que la pasada, afectada por la excesiva sequía e inundaciones previas. Según la zona y los resultados, habrá mayor presión por negociar valores fijos por hectárea. “Pese a todo, el campo precisa seguir produciendo. La carga fiscal es excesiva y salvo cuestiones de fuerza mayor y extrema injerencia política, la actividad mantendrá su nivel”, sostiene.

Desde CAIR prevén que los precios, salvo en las zonas núcleo agrícolas donde se mantiene una cierta demanda, tienen una cierta tendencia a una mayor flexibilización en las pretensiones de los vendedores. A su vez, se percibe un claro aumento en la cantidad de propiedades ofrecidas a la venta, en gran parte debido a la ampliación de los plazos de las gestiones comerciales, que en los casos de campos situados en zonas marginales se suelen extender por varios años como consecuencia del muy escaso interés de los inversores en estas áreas.

“Este año será muy buen año para los agricultores porque gran parte de la campaña la pagaron con un dólar muy inferior al actual y van a vender su cosecha al precio del dólar actual”, sentencia Nordheimer. Agrega que “además se está presentando un año muy bueno en materia climática. Hasta que no se coseche no hay que cantar victoria, pero viene muy bien todo. Los ganaderos repuntaron un poco estos últimos dos meses porque los precios venían muy reprimidos comparándolo con la inflación que tuvimos”.

O’Keefe es aún más auspicioso apoyado en la marcha de la producción local. El especialista describe un horizonte soleado para los arrendamientos agrícolas. Explica las razones: el sector viene de un año muy bueno en rindes -aunque no tanto en relación a los precios-, y por otro lado en medio de la cosecha de soja ya se empiezan a escuchar rindes de entre 5000 a 55.000 kilos/Ha. Además, la cosecha de maíz también se perfila como buena. En relación a la ganadería, O’Keefe resalta una elevada demanda, por un lado por el precio relativo de la vaca que hace interesante el modelo de negocio, y por otro lado la alta demanda de carnes argentinas en el exterior. “Cabe recordar que tanto los ciclos ganaderos como los agrícolas son a largo plazo”, admite.

Más allá de la coyuntura, los especialistas coinciden en que hay un mercado de oportunidad: hacerse de un campo que en el mediano plazo generará mejores rentabilidades y por ende aumentará su capitalización. Otra de las ventajas es que no requiere de una gran dedicación para gestionarlo. Hoy con un administrador y dos encargados se puede manejar eficientemente un campo productivo de US$10 millones”, explica el broker.

En conclusión, los analistas coinciden en que respecto de los precios de la tierra, no se esperan modificaciones significativas en el valor de tasación, por lo que cualquier variación que se registre puede ser fruto de la negociación y cierre de operaciones puntuales.

Por Lorena Guarino, Sábado 4 de mayo de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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La superficie, el barrio en el que está ubicada y el valor de las expensas son algunos de los factores que determinan la decisión final de los inquilinos.

El ladrillo conserva su capacidad de atracción de inversiones histórica: un modo de poner en movimiento a los ahorros que no pasa de moda. Si usted es uno de los afortunados que cuenta con los ahorros suficientes como para adquirir una propiedad para la renta, ¿qué debe tener en cuenta antes de decidirse por un producto atractivo para el inquilino? “Lo primero qué hay que saber a la hora de comprar un inmueble para renta, específicamente un departamento, es cuánto se quiere obtener por él. Y considerar las características propias de cada inmueble, siempre sabiendo que la zona en la que se encuentre ubicado determinará posibles bajas y subas de precios”, relata Federico Barni, director ejecutivo de Navent, la compañía que maneja el portal en línea ZonaProp.

Ubicaciones que valen oro

En cuanto a los barrios, Gabriela Goldszer, presidente de Ocampo Propiedades, señala que los barrios que son demandados “por un segmento de inquilinos más atractivo” son Recoleta, Palermo y Belgrano. Por otro lado, Jorge Arazi, manager de Remax Uno, añade que un segmento importante de los inquilinos son los jóvenes que se independizan pero aún no pueden comprar una propiedad. Para este público, no recomienda mirar unidades por Palermo o Cañitas, “porque son zonas que están muy saturadas y no terminan siendo muy rentables”, sino barrios aledaños como Colegiales y Almagro.

Estar cerca de arterias que tengan buenas conexiones de transporte sigue siendo el gran factor ganador de las ubicaciones, pero en el alquiler hay otras variables que influyen según el público al que se apunte. Por ejemplo, “hay un mercado de estudiantes del interior al que no le interesa comprar en Buenos Aires” y para el que son buenas las unidades cerca de polos universitarios o del subte para acceder rápidamente a las facultades, agrega Arazi.
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Más chico, más demanda

“Para un inversor que va a comprar para renta, es preferible que adquiera dos monoambientes que un cuatro ambientes, porque va a sacar más provecho y además hay un mercado objetivo más grande para departamentos más chicos”, apunta Arazi. La cantidad de metros cuadrados ideal, añade, se encuentra entre los 35 y los 60. Por su parte, Barni agrega que ” las medidas de las unidades de uno y dos ambientes suelen ser muy similares”, por lo que para que suba el valor del alquiler “debería buscarse una propiedad de un tamaño considerablemente mayor a lo que se encuentra en el mercado”. Goldszer puntualiza que la rentabilidad “está baja” y que por eso recomienda las unidades más chicas, ya que tienen más rotación. Sigue: “En general, como no viven familias en uno o dos ambientes es más fácil que la propiedad quede cuidada, porque solo van a vivir una o dos personas o se transformará en un consultorio si es apto profesional”.

Para el inquilino, expensas bajas

“Los propietarios tienen que saber que los gastos en expensas, para el inquilino, forman parte del alquiler. Es decir, tienen un presupuesto determinado para alquilar que tiene en cuenta expensas y servicios. Si el número supera mucho los valores de mercado, será difícil”, resume Goldszer. En tanto, Barni señala que “quienes buscan un edificio con confort estarán dispuestos a pagar un poco más para acceder a una vivienda con pileta, gimnasio o solárium”.

La ecuación ideal, claro, es un producto con la mayor cantidad de servicios posibles pero con costos de mantenimiento bajos. Arazi recuerda lo que sucedió a inicios de este milenio: “Cuando empezaron a construirse edificios con muchos amenities parecía buena la idea de que hubiera pileta, gimnasio y seguridad, pero después te mataban con las expensas y los inquilinos se terminaban yendo porque las aprovechaban muy poco”. Luego, dice, los desarrolladores entendieron que podían hacer proyectos sin tantos servicios pero con expensas más baratas. “Además, es recomendable buscar edificios con muchas unidades pequeñas, donde las expensas se reparten entre varios”, aconseja.

Ni a estrenar, ni antiguo

Si no existe la necesidad de financiarse y los ahorros están, Arazi recomienda buscar departamentos de entre cinco y diez años de antigüedad. “Son modernos pero ya usados, por lo que ya pasó su prueba de fuego y se sabe dónde fallan. Un departamento a estrenar está bueno pero tiene los problemas propios de ser un producto nuevo, y los edificios viejos también tienen sus desafíos”, resalta. También hay un tema presupuestario. Barni apunta que “si el departamento a alquilar es nuevo puede sumar un pequeño costo en comparación con uno más antiguo” y considera que hay público para los emprendimientos nuevos: “Al igual que con los amenities, quienes desean alquilar un departamento a estrenar deben destinar un poco más de dinero en comparación con los que buscan uno usado”.

Los amoblados, una alternativa

Goldszer dice que si el público objetivo está constituido por estudiantes, entonces el departamento amoblado es útil. Al mismo tiempo, aconseja observar los edificios que habían sido pensados con un concepto hotelero, ya que el negocio no terminó siendo tan rentable y algunos proyectos se están deshaciendo de las unidades para venderlas a inversores que buscan alquilarlos equipados. Arazi recomienda que, si se opta por un amoblado, sea en “zonas de explotación importante”, como Palermo, Recoleta o Cañitas. “El problema que hay es que, si bien se alquilan más caras de lo que sale uno sin amoblar, también hay meses ociosos durante el año, por lo que no termina siendo tan rentable. Si es un barrio donde hay alta rotación y hay lista de espera, entonces sí se licúan los gastos”, concluye.

Por Sofía Terrile, Sábado 27 de abril de 2019
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
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En un contexto volátil y complejo, con la suba del dólar y la disminución de los créditos, qué recomiendan los brokers a la hora de comprar o invertir en propiedades, a pesar de la coyuntura actual.

Para Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, el ladrillo sigue siendo un refugio de valor, ‘’sobre todo para el inversor conservador, si se tiene el dinero hay que comprar porque la propiedad que uno busca y quiere puede ser que más adelante ya no esté. La especulación muchas veces no es la mejor de las decisiones’’.

Asimismo, agrega que hay que tener en claro qué se busca, ya que eso permitirá realizar una búsqueda lo más exhaustiva posible para tener un buen comparativo de precios. Y precisa que el comprador debería conocer qué aspectos de la compra son excluyentes y cuáles estaría dispuesto a sacrificar.

En cuanto al tipo de propiedades y las zonas convenientes, Altgelt asegura que hay que avanzar con aquellas que cumplan con los requisitos propios de compra, aunque aclara que, en el caso de que se busque para inversión ‘’quizás habría que buscar en zonas en desarrollo o donde los alquileres ya estén consolidados’’.

APUNTAR AL LARGO PLAZO

A su vez, Marcelo Di Mitrio, de Di Mitrio Propiedades, especialista en la zona sur de la Capital Federal, es cauteloso y resalta: ‘’Todo dependerá del intervalo temporal que se considere, en el largo plazo el bien inmueble demostró sortear todas las crisis que presentó nuestra economía desde comienzo de los 80’ a la fecha, revalorizando su cotización en aquella moneda; en el corto plazo la evolución de los activos inmobiliarios puede presentar ruidos con movimientos hacia la baja, tal ocurre en la actualidad en el mercado de los inmuebles usados.’’

Sin embargo, Di Mitrio recomienda ‘’sin dudas’’ comprar: ‘’Las crisis son tiempos de oportunidad solo para quienes tienen la capacidad de advertirlas. En la actualidad existen muy interesantes opciones para ingresar en desarrollos inmobiliarios en áreas en crecimiento como el Sur de la ciudad, concretamente en cercanías del Parque Lezama. Emprendimientos inmobiliarios, con entrega hacia el 2020, y listas de precios en pesos que han quedado relegadas atento a la importante devaluación que traemos de diciembre a la fecha”.

Por su parte, Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, advierte que ‘’para llegar a un refugio de ladrillos primero hay que juntar dólares’’. Pero también precisa que tanto la ciudad de Buenos Aires como muchas otras del interior están en ‘’pleno desarrollo y ese es un crecimiento diverso que permite múltiples opciones’’. Además, señala que la ubicación es un factor muy importante, ‘’como también lo son los barrios en desarrollo’’ como Paternal, Chacarita, Villa Crespo y todos los relacionados con la Villa Olímpica; ‘’el que apuesta allí hará un excelente negocio’’, vaticina.

Tomas Seeber, director de RG Montes, afirma que: ‘’si tomamos series de largo plazo, el ladrillo es refugio de valor frente al aumento del dólar. Siempre ha demostrado serlo frente a inversiones más inestables como las financieras donde uno puede ganar mucho en lapsos cortos de tiempo, pero también perder mucho. La inversión en inmuebles siempre es más conservadora pero más estable y en moneda dura”.

Hernán Oppel, director de Oppel Inmobiliaria, también considera que en toda época el ladrillo ha demostrado ser la mejor inversión: ‘’los inmuebles deben evaluarse según el costo de su reposición, es decir que son el resultado de por lo menos dos variables muy fuertes, como ser el costo de la tierra, medido en términos de bien escaso por su ubicación, y la construcción, medido en horas hombre por la mano de obra y el costo de materiales’’. Para Oppel, resulta fundamental descubrir la oportunidad ‘’en periodos de gran actividad no se encuentra mucha oferta debido a la gran demanda existente, y uno compra lo que más le cierra. En momentos como éste, donde la menor demanda genera mayor y más competencia en la oferta, es buen momento para comprar, ya que encontramos más oferta y eso provoca que se pueda elegir mejor’’.

QUÉ COMPRAR Y DÓNDE

Según Altgelt, el usado tiene los precios en equilibrio y al nuevo no le ve mucho margen para la baja. Además indica que ‘’los de pozo están saliendo con valores altos en relación con el usado. Antes de la aparición de los créditos hipotecarios, la compra en pozo era una buena alternativa de compra financiada. Habrá que ver si hay un resurgimiento de los créditos’’. Y puntualiza que si la compra es para inversión es importante analizar la renta: ‘’en ese caso lo mejor es cualquier inmueble que tenga una renta mínima del 5% anual en dólares. Hoy los locales comerciales son lo que más se asemeja a esa renta’’.

Por su parte, para Oppel, el pozo es una buena oportunidad para comprar inmuebles al costo y con cierto financiamiento ‘’que suele ser el plazo que dure la obra y destinar cuotas en pesos para luego encontrarse con un producto final revalorizado’’. ‘’El usado es una excelente oportunidad para comprar inmuebles con escritura y posesión inmediata en ubicaciones difíciles o imposibles de encontrar reemplazo, con buenos materiales y a valores que, en muchas ocasiones, no llegarían a su real costo de reposición’’.

Oscar Puebla de Puebla Inmobiliaria, recomienda evaluar el tipo de operación en base al monto de inversión que se tenga: ‘’en un monto de entre U$20.000/U$30.000, la opción es la compra de cocheras en zonas de alta densidad, ya que estas inversiones generan una buena renta y le permite a un pequeño inversor acceder a un bien inmueble y de rápida realización a la hora de venderlo’’.

Ezequiel Chomer, CFO (Chief financial officer) de Grupo Chomer, compañía desarrolladora, considera que en el contexto actual, la inversión ‘’depende del tipo de producto a comprar y la zona, hay que ser más cuidadosos que antes, ya que cada propiedad responde distinto’’. Hoy se encuentra valor en los productos premium, ya que su target está más disociado de las crisis económicas y también en productos asociados a un contexto de dólar alto: ‘’hay que pensar como en cualquier otra inversión: ¿Qué panorama vemos para los próximos años? ¿Habrá mayor demanda de viviendas? ¿Mayor turismo receptivo? ¿Mejores rentabilidades en el campo, en la industria, en las empresas de servicios? Si uno logra responder estas preguntas es más fácil dirigir la inversión inmobiliaria, hacia viviendas, locales u oficinas. También hay que prestar atención a los cambios de regulación. Por ejemplo, con el nuevo código de edificación de la ciudad será casi imposible construir nuevas torres. Tiene sentido aprovechar a comprar departamentos en torres nuevas o usadas ya que se convertirán en un bien escaso”.

PLAZOS Y RENTABILIDADES

En relación con la inversión y los tiempos, para Chomer el mercado inmobiliario no puede pensarse con seriedad ‘’para un pase de manos’’. Esto se da sólo para quienes están en el rubro. El ciclo es otro, comprar en pozo para vender cuando está terminado es una estrategia común que suele dar resultado ya que uno toma el riesgo del éxito del negocio en sí, logrando un diferencial de punta a punta de un 30% por lo menos. En el usado esa estrategia sólo suele servir si uno compra a refaccionar y vende reciclado, pero por lo general el ciclo debe ser medido en no menos de 5 años. Lo que debe responderse, antes de invertir, es: ¿por qué creo yo que este inmueble subirá de valor en ese plazo?’’.

Por su lado, Oppel agrega que la inversión en inmuebles suele ser directamente proporcional al tiempo transcurrido, aunque lógicamente siempre irá de la mano de la economía: ‘’como cualquier mercado fuerte, en el mediano plazo, suele estar su punto de madurez’’. Y comenta que el alquiler temporal requiere que sea en una zona determinada y específica, y requerirá ocuparse cotidianamente ya que tiene una alta rotación de inquilinos, debiendo promediar entre el tiempo vacío y ocupado para evaluar su renta; mientras que la renta fija, solo requiere estudiar muy bien el perfil del inquilino cada dos años y un seguimiento mensual para repasar su cumplimiento’’.

‘’Como negocio tradicional, comprar un departamento para alquilarlo conlleva una renta limpia de alrededor del 3,5% anual, más la valorización esperada. No está tan mal, pero si uno busca una estrategia más profesional, sugiero prestar atención a los ciclos de cada tipología y cada zona: comprar zonas que puedan crecer en demografía, en calidad, en infraestructura’’ afirma Chomer. Y agrega que no puede pensarse sólo un negocio inmobiliario por su valorización ni sólo por renta: ‘’para maximizar la utilidad debe lograrse valor en ambas. Por ejemplo, comprar una propiedad demandada y obtener una renta por encima de la media, digamos un 5%, y conseguir más una valorización anual de otro 5%, por ser una zona en crecimiento, permite al final del ciclo del negocio haber logrado una utilidad anual del 10%, lo que significa un excelente rinde como inversión. Y otro consejo final: “no atarse al inmueble. Si alcanzó su nivel máximo en la curva de valor, venderlo y continuar la inversión en otro lado. El inversor conservador piensa en la variable ubicación, pero el inversor profesional también piensa en la variable de tiempo”.

Jueves 30 de Agosto de 2018
Publicado en Indicadores y Finanzas de www.areas-digital.com.ar

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Un estudio revela los factores que marcan el potencial que tiene la ciudad de convertirse en un centro de negocios referente en el mundo.

El modo en el que una ciudad se posiciona marca sin dudas su potencial para generar negocios. En este sentido, Buenos Aires tiene ciertas ventajas competitivas respecto a otras urbes que marcarían un fuerte potencial en el negocio de las oficinas e inmuebles comerciales y oficinas, según un informe realizado por Newmark Grubb BACRE. Para empezar se encuentra en la misma zona horaria de EE.UU., tiene un buen nivel de educación y oferta de profesionales con una gran capacidad de adaptación a los cambios y a la adversidad. Además es una ciudad muy “europea” con una amplia oferta de cultura, gastronomía, entretenimiento y vida nocturna. El relevamiento plantea que la distancia podría ser uno de los pocos factores que jugaría en contra. Pero como contracara establece el ejemplo de ciudades como Sidney, Melbourne, Singapur, urbes que están lejos cultural y geográficamente de los centros tradicionales de decisión y financieros y que sin embargo han sabido posicionarse y avanzar como super ciudades.

Ahora bien, conocer cuáles son los factores que impulsan a una empresa a definir a una ciudad determinada como su nuevo lugar de desembarco es clave para determinar qué ciudades tienen potencial para generar oportunidades en el mundo de los inmuebles comerciales. “Las compañías se instalan en ciudades que inspiran y que contienen desde el factor sorpresa como puede ser una oficina de Google hasta la capacidad de integrarse en las redes informales que suelen prosperar en las ciudades globales: los geeks de tecnología, gourmets y los consumidores de cultura”, explica responde Domingo Speranza, presidente Newmark Grubb BACRE. Por caso, el surgimiento de los distritos impulsan el desarrollo de las redes informales y los entornos comerciales y culturales en aquellas zonas más alejadas del centro porteño. Algunos casos son el Southbank de Londres y el Silicon Beach en Los Ángeles, casos en los que los distritos comerciales centrales (CBD) alternativos están prosperando, ya que combinan trabajo y estilo de vida, pero en un entorno cultural diferente. “Las empresas ahora se trasladan a donde pueden obtener oficinas de calidad adecuada en un entorno local que atrae al personal, en lugar de aferrarse a los centros tradicionales de su industria”, analiza la tendencia Speranza y agrega que los formatos de coworking también proporcionan una plataforma para la creación de redes informales. “Es la manifestación inmobiliaria de la “gig economy”, en la que más personas trabajan de manera independiente, en un mundo de equipos fluidos que se unen proyecto por proyecto”, analiza. Sin embargo, el relevamiento plantea algunos factores macro que juegan en contra del posicionamiento de la ciudad.

Sin ir más lejos, es el pasado, la falta de capital, complicaciones en la importación de insumos fundamentales para el desarrollo de nuevos inmuebles e incertidumbre fueron los motivos que dejaron a Buenos Aires con el menor stock en metros cuadrados de oficinas Clase A por habitante respecto de sus pares regionales. “Esta es una situación que se transforma en ventaja a la hora de analizar inversiones, áreas o nichos de negocios y potencial crecimiento”, explica el especialista. La buena noticia es que en la ciudad de Buenos Aires hay un fuerte plan de infraestructura de la ciudad y el área metropolitana que es el más importante en décadas. Hoy Buenos Aires es la tercera ciudad de Latinoamérica en población -con casi 13 millones de habitantes- luego de Ciudad de México y San Pablo y seguida de cerca por Rio de Janeiro.

Otra variable que funciona como destino atractivo para el desembarco de una compañía es el posicionamiento de Buenos Aires como ciudad cultural de la región por su amplia oferta educativa. Buenos Aires concentra 650.000 estudiantes universitarios cuantifica el informe. Además, concentra el 10 por ciento del empleo nacional, comprendiendo trabajadores del sector primario, secundario y terciario de la economía, concentrándose en la ciudad de Buenos Aires 2.600.000 trabajadores registrados. Si consideramos el área metropolitana de Buenos Aires, el porcentaje de empleo del área representa el 55% del empleo nacional. “Desagregando sector público, educación y parte de transporte y salud, el sector oficinas Clase A y B concentran un total de 1.350.000 empleos en la región metropolitana”, analiza Speranza y plantea el potencial que tiene ese negocio en el país.

Buenos Aires 2025, el nuevo inventario junto a la infraestructura la reposicionará Crédito: D. Spivacow / AFV

Los sectores de mayor empleo y que mayor superficie demandan se concentran principalmente en el centro de la ciudad, con un claro crecimiento hacia la zona Norte de la ciudad generando subcentros y distritos nuevos a modos de clusters dentro de la ciudad como Palermo, Belgrano, Núñez y Parque Patricios. Catalinas-Retiro y Puerto Madero son los submercados que más metros cuadrados Clase A concentran, con el 33 y el 23 por ciento del total respectivamente seguidos por el submercado suburbano Norte en la autopista Panamericana con un 13 por ciento del stock. Las vacancias históricas de los últimos 20 años, con excepción del periodo de la gran crisis 2000-2003, nunca fue superior a un digito, siendo un mercado de poca oferta disponible y concentrado, especifica el informe. Estos datos explican la intención del Gobierno de consolidar al área de Catalinas como el nuevo centro financiero y de negocios de la Ciudad, una zona clave ya que articula el acceso al centro porteño con Puerto Madero, el down town y el río. El proyecto Catalinas II y la incorporación a su stock de casi 400.000m² de oficinas, comercio y vivienda cambiará el skyline del centro de la ciudad.

Speranza reconoce que el proyecto integral de Catalinas-Retiro, Paseo del Bajo y corredor Norte-Sur de la Ciudad, sumado a la separación del transporte de cargas del de pasajeros, la terminal de ferryes, y el completamiento de la línea H de subterráneos pondrá nuevamente como baricentro de negocios de la ciudad el Distrito Central, “re-centrando al Centro” refuncionalizando su gran inventario.

Hacia el Norte la ciudad también promete cambios. El corredor Libertador entre Pampa, General Paz, y el nodo de General Paz y Panamericana concentrará nuevos 430.000 m2, considerando también los metros que sumará el nuevo Polo de la innovación en las instalaciones del ex tiro Federal. “Allí la presencia de más de 100,000 estudiantes entre universidades públicas, privadas e institutos terciarios dentro de la estructura urbana de usos mixtos con áreas residenciales de media y alta densidad consolidarán la transformación que el corredor Norte ha venido experimentando en los últimos 10 años”, detalla el relevamiento que Speranza compartió en exclusiva con la nación. En este caso, las empresas de tecnología, medios y laboratorios serán los grandes demandantes del corredor.

Los distritos merecen un análisis aparte: El tecnológico y el audiovisual sumarán 125.000m² de oficinas entre 2020 y 2025. La investigación anticipa que Catalinas-Retiro seguirá concentrando la mayor proporción del stock, con un 36 por ciento. Puerto Madero pasará del 23 al 14 por ciento del stock, y el mayor aumento de superficie lo experimentará la zona Norte de la Capital Federal, que pasará de un 4.5 actual al 17 por ciento en los próximos cinco años. Un desafío que pone sobre la mesa Speranza será superar los 25 años de absorción promedio anual de 70.000 m² corporativos para crecer al ritmo que tendrá la futura oferta. El crecimiento económico y la incorporación de nuevas generaciones al mercado laboral, así como la elección de nuevos y mejores espacios por parte de los ocupantes en la búsqueda de mejorar la experiencia de su gente y retener talento serán los protagonistas de aumentar la absorción anual de metros ocupando el nuevo inventario a un ritmo más acelerado que el promedio histórico. El informe anticipa que la demanda de espacio en los próximos años estará determinada por tres grandes sectores: energía -con entre 30.000/40.000m² en cinco años-, tecnología y servicios, sin considerar publicidad y medios, -que tomará entre 25.000 y 30.000m² año sostenidos en el tiempo-, y servicios financieros -con una absorción prevista de 50.000m² al año-. Por otra parte se dará un proceso de “fly to quality”: empresas que actualmente ocupan edificios clase B que migrarán a proyectos A.

Speranza plantea un escenario donde los valores de renta y las vacancias estarán más a niveles de la región y con un mercado que solo en pequeños períodos superará índices de vacancia del 19 por ciento, lo que supone valores sostenidos de renta en los segmentos premium. “El nuevo inventario junto a la infraestructura representará no solo el cambio de perfil urbano sino la transformación de Buenos Aires como super ciudad, compitiendo en el selecto listado de urbes globales”, concluye.

Por Carla Quiroga, Lunes 21 de mayo de 2018
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
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Son terrenos que tienen desde dos hectáreas y se venden a precios accesibles; son demandados por un público que privilegia la intimidad.

Para quienes desean la calma del campo sin recorrer grandes distancias, las chacras son una alternativa de segunda vivienda para pasar fines de semana o vacaciones. Al Norte, Sur y al Oeste de la provincia de Buenos Aires hay terrenos disponibles en barrios cerrados a partir de dos hectáreas y que, según la ubicación, se pueden conseguir por precios que arrancan en los US$40.000.

También existen alternativas “abiertas”, aquellas que no se encuentran en predios con seguridad privada. Si bien hay preocupaciones por la seguridad y algunas tienen obstáculos en el acceso -no todos los caminos están asfaltados-poseen un atractivo que las “cerradas” por lo general no permiten: pueden adquirirse para explotarlas para el turismo o para el alquiler temporario. Luis Echegaray, responsable de la división Campos de la filial local de Christie’s Real Estate, afirma que varios propietarios están utilizando plataformas de alojamiento turístico como Airbnb.

“Que una chacra sea más o menos atractiva está ligado a los intereses de cada familia o de cada miembro. Hay personas que buscan actividades ecuestres como hipismo o polo, otras que desean dedicarse a la jardinería y la huerta y otras que desean lugares cerca de un río o arroyo para poder hacer actividades náuticas”, destaca Echegaray. Un punto interesante de algunas opciones “abiertas”, dice el broker, es el encanto de las viviendas, que pueden ser cascos de estancia reciclados.

El público que compra chacras, afirma Patricia Gallo, de la inmobiliaria Santiago Obarrio, está compuesto por personas que priorizan la tranquilidad y la privacidad con los vecinos. Como vivienda principal, las recomienda para aquellos profesionales que puedan trabajar a distancia y tengan que acercarse a la Ciudad de Buenos Aires pocas veces por semana. “Por lo general, los compradores son hombres o mujeres que en algún momento tuvieron campo y quieren volver a esa idea. Para los chicos, además, es soñado, porque van creciendo al lado de la naturaleza”, opina. Sin embargo, Echegaray aclara que no siempre es fácil encontrar colegios cerca, por lo que muchos prefieren utilizar a la chacra como vivienda de fin de semana.

Fuente: Archivo

Entre las instalaciones que se pueden agregar a una chacra, todo dependerá de si es una “abierta” o “cerrada”, ya que en el último caso habrá que respetar un reglamento interno. Por ejemplo, en el caso de Estancia Benquerencia, en la localidad bonaerense de San Miguel del Monte, los propietarios pueden tener todo tipo de animales menos los peligrosos, aunque no pueden tener chanchos ni un criadero de pollos por el olor. Otros compradores de chacras eligen construir lagunas artificiales o acondicionar un espacio del parque para tener su propia huerta.

Las chacras son terrenos de un tamaño que puede variar, generalmente, entre las dos y las 18 hectáreas. Por definición, no son campos productivos sino espacios para la recreación. No obstante, por ejemplo, en las 650 hectáreas de espacio común del barrio cerrado de chacras Benquerencia se cultivaron cereales y oleaginosas para vender y mantener bajas las expensas, que actualmente rondan los $5000. “Hoy los precios de las chacras están muy baratos y es un buen momento para comprar. Son valores muy accesibles en comparación con un country tradicional, y constituyen una buena inversión para quien gusta de lo rural pero no quiere estar a una gran distancia de la Capital Federal”, analiza Pablo Anchorena, socio de la inmobiliaria Solo Chacras.

En linea con lo que manifiesta el broker, una de las principales ventajas, a la hora de compararlo con un barrio cerrado tradicional, es la relación entre la inversión y las dimensiones de la tierra. En otras palabras, por el mismo o incluso menor precio de lo que se vende un terreno de 1000 metros cuadrados en un country, se accede a tierras de entre dos y tres hectáreas que permiten disfrutar de una verdadera sensación de campo. “Si bien la distancia desde la ciudad es mayor, el “desenchufe” también lo es. En cuanto a la infraestructura deportiva, se privilegian deportes como la equitación, el polo o el golf”, finaliza una propietaria.

Por Sofía Terrile, Sábado 21 de abril de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION

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