Son terrenos que tienen desde dos hectáreas y se venden a precios accesibles; son demandados por un público que privilegia la intimidad.
Para quienes desean la calma del campo sin recorrer grandes distancias, las chacras son una alternativa de segunda vivienda para pasar fines de semana o vacaciones. Al Norte, Sur y al Oeste de la provincia de Buenos Aires hay terrenos disponibles en barrios cerrados a partir de dos hectáreas y que, según la ubicación, se pueden conseguir por precios que arrancan en los US$40.000.
También existen alternativas “abiertas”, aquellas que no se encuentran en predios con seguridad privada. Si bien hay preocupaciones por la seguridad y algunas tienen obstáculos en el acceso -no todos los caminos están asfaltados-poseen un atractivo que las “cerradas” por lo general no permiten: pueden adquirirse para explotarlas para el turismo o para el alquiler temporario. Luis Echegaray, responsable de la división Campos de la filial local de Christie’s Real Estate, afirma que varios propietarios están utilizando plataformas de alojamiento turístico como Airbnb.
“Que una chacra sea más o menos atractiva está ligado a los intereses de cada familia o de cada miembro. Hay personas que buscan actividades ecuestres como hipismo o polo, otras que desean dedicarse a la jardinería y la huerta y otras que desean lugares cerca de un río o arroyo para poder hacer actividades náuticas”, destaca Echegaray. Un punto interesante de algunas opciones “abiertas”, dice el broker, es el encanto de las viviendas, que pueden ser cascos de estancia reciclados.
El público que compra chacras, afirma Patricia Gallo, de la inmobiliaria Santiago Obarrio, está compuesto por personas que priorizan la tranquilidad y la privacidad con los vecinos. Como vivienda principal, las recomienda para aquellos profesionales que puedan trabajar a distancia y tengan que acercarse a la Ciudad de Buenos Aires pocas veces por semana. “Por lo general, los compradores son hombres o mujeres que en algún momento tuvieron campo y quieren volver a esa idea. Para los chicos, además, es soñado, porque van creciendo al lado de la naturaleza”, opina. Sin embargo, Echegaray aclara que no siempre es fácil encontrar colegios cerca, por lo que muchos prefieren utilizar a la chacra como vivienda de fin de semana.
Fuente: Archivo
Entre las instalaciones que se pueden agregar a una chacra, todo dependerá de si es una “abierta” o “cerrada”, ya que en el último caso habrá que respetar un reglamento interno. Por ejemplo, en el caso de Estancia Benquerencia, en la localidad bonaerense de San Miguel del Monte, los propietarios pueden tener todo tipo de animales menos los peligrosos, aunque no pueden tener chanchos ni un criadero de pollos por el olor. Otros compradores de chacras eligen construir lagunas artificiales o acondicionar un espacio del parque para tener su propia huerta.
Las chacras son terrenos de un tamaño que puede variar, generalmente, entre las dos y las 18 hectáreas. Por definición, no son campos productivos sino espacios para la recreación. No obstante, por ejemplo, en las 650 hectáreas de espacio común del barrio cerrado de chacras Benquerencia se cultivaron cereales y oleaginosas para vender y mantener bajas las expensas, que actualmente rondan los $5000. “Hoy los precios de las chacras están muy baratos y es un buen momento para comprar. Son valores muy accesibles en comparación con un country tradicional, y constituyen una buena inversión para quien gusta de lo rural pero no quiere estar a una gran distancia de la Capital Federal”, analiza Pablo Anchorena, socio de la inmobiliaria Solo Chacras.
En linea con lo que manifiesta el broker, una de las principales ventajas, a la hora de compararlo con un barrio cerrado tradicional, es la relación entre la inversión y las dimensiones de la tierra. En otras palabras, por el mismo o incluso menor precio de lo que se vende un terreno de 1000 metros cuadrados en un country, se accede a tierras de entre dos y tres hectáreas que permiten disfrutar de una verdadera sensación de campo. “Si bien la distancia desde la ciudad es mayor, el “desenchufe” también lo es. En cuanto a la infraestructura deportiva, se privilegian deportes como la equitación, el polo o el golf”, finaliza una propietaria.
Por Sofía Terrile, Sábado 21 de abril de 2018
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
Las rentas, cómo definir la ubicación y las ventajas y desventajas de adquirir un inmueble ubicado en un foco comercial consolidado.
Foto: LA NACION / Fernando Massobrio
El mercado de locales muestra una tendencia positiva tanto en la Capital Federal como en el Gran Buenos Aires. Según un informe de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, si se compara el primer trimestre de 2017 con el mismo período del año anterior, las operaciones de venta de locales aumentaron un 50 por ciento. Una de las razones que da lugar a estas inversiones se encuentra en el blanqueo de capitales. Pero, ¿es un buen momento para apostar en un local como inversión para obtener una renta -que hoy está en un promedio del 6 por ciento-, o para establecer un comercio?
“Veo al sector con un crecimiento constante, no lo veo parado, tiene las dificultades de cualquier momento económico argentino pero se van ampliando sectores”, dice Hernán Oppel, director de Oppel Inmuebles. En la capital, la oferta de inmuebles para locales no está para nada estancada; y si bien el contexto económico repercute, aún así surgen nuevas áreas fructíferas para la apertura de locales comerciales.
Otra prueba que muestra la demanda es que durante el primer semestre de 2017, la superficie disponible de locales en los principales corredores comerciales de la ciudad de Buenos Aires disminuyó 9,41 por ciento respecto del semestre anterior, según un informe realizado por Colliers. “Los corredores de la peatonal Florida y Puerto Madero Oeste son los que tienen mayor superficie disponible, con una participación de 40,2 y 17,6 por ciento, respectivamente”, comentó Marcelo Zuliani, gerente Comercial de Colliers International.
Una de las principales ventajas a la hora de apostar a este negocio como renta es que el inversor no tiene necesidad de mantenerlo en excelentes condiciones de conservación. “Como contrapartida es habitual que el inquilino solicite entre dos y tres meses de gracia del pago para reacondicionarlo”, analiza el relevamiento realizado por L.J.Ramos. Vale aclarar que las expensas y los servicios le corresponde pagar a quien lo alquila desde el día que se firma el contrato. Otro dato importante hay que disponer de por lo menos US$ 300.000 para adquirir un local ubicado en alguno de los principales focos comerciales de la capital . a
Dónde instalarse
La ubicación de un local tiene absoluta relación con el rubro del negocio. “Una falacia es que muchas veces un comerciante instala un negocio en un local que tenía a mano, porque es de un amigo o un familiar. Es un error no planificar la localización analizando el mejor lugar en relación al rubro”, afirma Miguel Ludmer, director de Interwin. “No es lo mismo pensar en poner un local de gastronomía que uno de indumentaria”, agrega. Tener en cuenta el nivel socio económico de la zona, el perfil de la población que habita y circula y la competencia son clave. “Además el rubro nos va a permitir saber si vamos a poder pagar el alquiler en tal o cual zona”, insiste Ludmer. Hay que tener en cuenta que los valores de alquileres de los locales ubicados en la Capital oscilan entre los U$S 20 y U$S 80/ m2, dependiendo del foco que se trate.
“Cada negocio requiere un tipo de ubicación diferente. Si el objetivo es que los clientes visiten el local, la visibilidad y el acceso fácil son fundamentales”, señala Lorena Levonian, Broker Senior División Locales de L.J. Ramos. Además es importante analizar el entorno, identificar al consumidor final: conocer de cerca a quién va dirigido el producto que se vende -sexo, edad, qué hace y qué le gusta-. También interiorizarse sobre los requerimientos y limitaciones municipales para asegurarnos que el rubro que queremos desarrollar sea viable de operar en la zona. Oppel afirma que las esquinas tienen mucho poder de visión tanto para los transeúntes como para los conductores de los autos. Como contra, en general son locales chicos.
Otro punto es la temporalidad. Hay que estar atento para saber en qué momento del año el producto o servicio que se ofrece tiene más demanda. “Hay focos o arterias comerciales donde conseguir un local desocupado es muy difícil. Es en las crisis cuando se dan las oportunidades y estar atento a éstas situaciones es clave si pretendemos posicionarnos en un foco determinado”, agrega Levonian.
De todas formas vale aclarar que los principales focos comerciales también tienen sus desventajas. Algunas de ellas son:
Es posible que en la calles más transitadas los locales salgan más caros y sean más chicos. Además, la oferta suele ser más reducida y muchos de los inmuebles requieren mayores gastos en remodelaciones. Entre las ventajas, el comerciante tiene una mayor previsibilidad. Esto significa que el comerciante sabe cuál puede ser su piso de movimiento y expectativa a futuro. Por parte las rentas suelen ser menores a la de los focos secundarios pero más seguras. Esto es así porque las zonas consolidadas aseguran demanda independientemente de la situación macroeconómica del país. Por eso, la barrera de entrada es mayor. Mientras que en los focos secundarios la relación es a la inversa. Por caso y como ejemplo puede haber diferencias de entre tres y cuatro puntos en la renta. En los mejores tiempos, hace diez años atrás la relación era una renta de 9 por ciento para el inversor que disponía de un inmueble en una área desarrollada versus 14 por ciento para quien se animaba a una zona menos transitada. Hoy, afectada por la inflación, la renta promedia 6 por ciento.
El informe de L.J. Ramos detalla que hace cinco años el ajuste anual promediaba 22 por ciento, luego fue ascendiendo progresivamente al 30 por ciento para llegar a un techo del 15 por ciento semestral en 2016. Hoy los ajustes están en el orden del 12 por ciento para quienes lo negocian cada seis meses y 24 por ciento para los anuales. “Si bien una baja en el ajuste del contrato de alquiler proyecta una menor renta, es clave analizar que, en este caso, se da por una menor inflación que en el mediano plazo se traducirá en una reactivación del consumo que mejorará las utilidades de las empresas logrando que la rueda vuela a girar. Es decir, las compañías estarán dispuestas a alquilar más metros y la reactivación motorizará mejores rentas. “Es un buen momento para invertir en locales porque en promedio de entre siete y diez años, la renta podría acercarse a los máximos históricos”, concluye el informe de L.J. Ramos.
Clásicas y modernas
En la Capital Federal, las zonas comerciales están determinadas por las vías principales como por ejemplo la avenida Santa Fe -desde Retiro hasta Palermo-, Cabildo -en los barrios de Colegiales y Belgrano-, Rivadavia -en Flores y Caballito-, la peatonal Florida -en el Microcentro- y la avenida Córdoba en la zona de los outlets). Luego hay segundas y terceras filas y el surgimiento de nuevos polos que por el nivel de edificación y de operaciones inmobiliarias se perfilan con muy buen potencial. El corredor Donado-Holmberg es uno de ellos. Ubicado entre Belgrano R y Villa Urquiza es una zona con edificios en construcción y otros ya terminados que promete por la multiplicación de emprendimientos con amenities.
El corredor Libertador Norte es otro caso. Empieza en la calle Pampa y se extiende hacia Vicente López. Un área de la ciudad en donde desde hace unos años se establecieron torres de oficinas y de viviendas que cambiaron la fisonomía de la zona y que trajeron una gran propuesta comercial. Preferentemente locales de gastronomía pero poco a poco se amplía la propuesta hacia otros rubros que van desde deco hasta equipamientos para el hogar. Cruzando la Gral. Paz, el complejo Al Río, con oficinas y un gran centro comercial en construcción, es otro punto comercial que está adquiriendo mucha fuerza.
A la hora de analizar las ventajas, son zonas que por la necesidad de extenderse ofrecen ofertas más accesibles y en la mayoría de los casos los potenciales inquilinos negocian contratos largos -10 años- ya que toman el riesgo de ser los primeros que entran. Además, si el polo funciona, los primeros en llegar quedan mejor parados frente a la competencia de la misma zona, ya que es posible que sea el único en el rubro. En cuanto a desventajas siempre existe la incertidumbre sobre si el lugar se desarrollará o no; es una apuesta. Hay que esperar que maduren. Por lo general surgen como polos gastronómicos y después se extiende el desarrollo a otros rubros.
Por Silvina Vitale, Lunes 9 de octubre de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
Cómo ingresar al mercado es un dilema para quienes buscan resguardar sus ahorros en ladrillos; la oferta de los fideicomisos al costo y la promesa de los fondos de inversión; las claves.
Foto: LA NACION
Ya sean pequeños ahorristas particulares que buscan adquirir una propiedad para uso propio, como forma de capitalizarse y recibir una renta o inversores atentos a oportunidades del mercado, existen en el mundo inmobiliario diversos instrumentos para invertir en ladrillos. Dependiendo del monto del que se disponga, si será para destinar a vivienda permanente o no, del plazo de inmovilización del capital al que se aspira y de la rentabilidad que se busca obtener, la clave será evaluar cuál será la mejor propuesta para cada persona.
“No existe una receta única masiva. Las oportunidades son de las más variadas, de renta, de apreciación de capital… todo dependerá del apetito del inversor. Hay quienes buscan solo la rentabilidad pero también hay gente que no, porque se paga el impuesto a las Ganancias. De igual forma, hay quienes están dispuestos a esperar cinco años y otros sólo uno. Cada inversor tiene sus características propias. Además, el capital marcará la pauta del instrumento y bajo qué condiciones se empieza a plantear la inversión”, señaló Gonzalo Noguer, director de la desarrolladora Nuevo Urbanismo y placemaker de Distrito Tigre Sur, un proyecto que propone la recuperación y revitalización del tejido urbano en esa zona de la provincia de Buenos Aires, cuyo plan de obras contempla inversiones por US$ 200 millones.
En un mercado inmobiliario que “está movido”, que cuenta con “buena perspectiva y apuestas de desarrollo, hay buenas oportunidades para invertir”, opinó Juan Politi, vicepresidente de Allaria Ledesma, compañía de servicios financieros que -como asesora y administradora de inversiones- es parte de dos fondos de inversión cerrados creados en el marco de la ley de sinceramiento fiscal. Mediante uno de ellos -junto a Argencons- compraron los terrenos para levantar Distrito Quartier Puerto Retiro, tres mega edificios de usos mixtos que contemplan 115.000 m2 de obra, con US$ 215 millones de inversión.
Con el otro fondo inmobiliario -abierto junto a la empresa Casas Arg- apuntan a construir viviendas para la clase media apalancadas con créditos hipotecarios en UVA. Con este fondo avanzan actualmente en dos proyectos: uno de 390 unidades próximo a Plaza Irlanda en Caballito donde habrá departamentos de US$ 120.000 a US$ 220.000 con cuotas que irán de $ 15.000 a $ 18.000, y otro en la zona sur de Mar del Plata que comprenderá 88 casas con precios más económicos.
Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y director de Real Estate Developers (RED), consideró que el mercado inmobiliario “está en un momento de transición pero ya hay una tendencia incipiente” y destacó que “vuelve la alternativa de que los desarrolladores obtengan créditos intermedios en UVA de los bancos para fondear las obras”. Esta desarrolladora lanzó In Lope de Vega, un proyecto de usos mixtos en Monte Castro que apunta al cliente de clase media con prestamo hipotecario en UVA. Según destacó Llambías, “el crédito impactará generará oportunidades para inversores que -en vez de asociarse con el desarrollador en un fideicomiso- podrá comprar unidades directo con descuento en el pozo. Esto le permitirá al desarrollador fondear la parte que no financia con el crédito bancario y para ese inversor el negocio será vender luego las unidades terminadas a usuarios finales que las compren con crédito. Ahí tendrá una diferencia de precio lógica porque históricamente el margen aproximado de rentabilidad de este tipo de negocio ronda el 20%, parecido a lo que prometían los fideicomisos al costo”.
Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, impulsa emprendimientos en la zona de Pilar -como Pueblo Caamaño- y cuenta con proyectos en Uruguay y en los Estados Unidos. Para él, el mercado “está empezando a activarse bastante desde el surgimiento del crédito hipotecario porque esto moviliza al mercado, genera una dinámica financiera, hay un reflujo y termina habiendo excedentes”. a
Con los pies en la tierra
Respecto al tipo de producto y momento de inversión en el que hay oportunidades para cerrar buenos negocios, para el ejecutivo de Vitrium la apuesta sigue estando en la tierra: “Los inversores hacen excelentes negocios invirtiendo desde que se compra la tierra que sigue siendo rentable”. Son negocios a cuatro años con “no menos de 70 a 80% por ciento de rentabilidad”, desde el momento inicial hasta la venta final del producto cerrado. En promedio la rentabilidad es del 20 por ciento anual pero, advirtió, que “es una inversión poco líquida y donde el inversor necesita no disponer de ese dinero por esa cantidad de años. Hay pocas inversiones que rindan tanto con ese nivel de garantía”. Si bien el proyecto se puede plantear como fideicomiso o sociedad, “la estructuración depende mucho del proyecto, lo importante es la forma de pagarlo. Siempre para el comprador será más barato invertir al costo pero también asumirá determinados riesgos como es la inflación, que no es previsible durante el plazo de obra, y las contingencias. Cuando la inflación baja, construir al costo es la mejor inversión que se puede hacer porque la obra es previsible y los tiempos también”, aconsejó Gagliardo.
“Siempre hay oportunidades, depende del momento del mercado. Por estos días en el sector de la vivienda hay oportunidades específicas, hay que buscar proyectos que estén avanzados, construidos, que les queden un año o menos por terminarse. Son interesantes para invertir porque el riesgo está acotado y la inflación es más previsible”, analizó Gagliardo y sostuvo que también existen otros dos mercados “que son rentables en Argentina”, como el de los locales en centros comerciales -que dan 8 por ciento anual en dólares- y las oficinas AAA porque “hay mucha demanda y muy poca disponibilidad en el mercado”, lo que hace que rinda 12 por ciento anual en dólares”, aproximadamente. Sobre los fondos de inversión creados para el blanqueo, el mismo entrevistado consideró que “es un instrumento complejo y tiene dificultades porque -a diferencia de otros fondos- se paga Ganancias” . No obstante, destacó que la Argentina “está llena de oportunidades en Buenos Aires y en el interior” y que “está garantizado que a medida que los créditos hipotecarios se masifiquen el valor de los inmuebles va a explotar”. a
Todas las miradas
Al abordar los beneficios y contras de los diversos formatos de inversión, el ejecutivo de Allaria defendió a los fondos como el mejor instrumento para quienes buscar obtener rentabilidad de los ladrillos: “El solo hecho de que hayan logrado salir a oferta pública, da garantías; el proceso previo de filtrado hace que sea más confiable”. Para el pequeño ahorrista, agregó, “el fondo resulta el instrumento más transparente, que tiene un marco regulado donde hay información y balances trimestrales, hay que reportar a la Comisión Nacional de Valores (CNV), existe un banco custodio, o sea el marco regulatorio que da es el más propicio para el desarrollo de este tipo de proyectos para el inversor.
Por otra parte, aclaró, que cuando se ofrece un fideicomiso, es muy importante “saber quién es el desarrollador y el fiduciante y la historia de cumplimientos que tiene. El mundo de los fideicomisos es muy variable. Hay que tener mucha certeza y confianza en quién es el que lo hace. El fideicomiso ha resultado un buen instrumento para el inversor aunque no necesariamente para el usuario final”.
En tanto, el consultor Sebastián Sommer, CEO de Casas Arg, socio de Allaria en el fondo para desarrollar unidades residenciales para clase media y que además está por lanzar nuevos fondos con participaciones de cuota partes más pequeñas, coincidió en que “el panorama de los últimos años se está transformando y ahora se empieza a vislumbrar productos financieros vinculados propiamente a la actividad inmobiliaria. Con los fondos el inversor diversifica su capital en varios inmuebles y, además, tiene un asset management profesional que se ocupa de buscar las mejores oportunidades disponibles. Si estos fondos se empiezan a disparar en Argentina, serán la herramienta a través de la cual el inversor pasará a participar del mercado inmobiliario más con un objetivo de rentabilidad que de protección del capital”. Como referencia de la rentabilidad neta estimada que este tipo de fondos arroja para el inversor, el especialista sostuvo que en el mundo hay fondos destinados a renta -como oficinas que se entregan en alquiler-, que ofrecen 6 por ciento y fondos de desarrollo -para productos logísticos, de vivienda o comercial- que rinden de 15 a 20 por ciento. Además, destacó que estas herramientas, en un marco inflacionario de incertidumbre de ajuste de precios, son “más eficientes que el fideicomiso al costo”. También advirtió que “la nueva ley de mercado de capitales será un paso muy grande adelante para que el inversor vaya realmente a su mercado, que es el de capitales”.
Carlos Spina, gerente comercial de Argencons, firma que además de desarrollar Quartier Puerto Retiro le compró al Estado un terreno en Monserrat, afirmó que para el usuario final lo más recomendable es comprar con cash porque hay gente vendiendo unidades a punto de finalizarse. “Tienen valores por debajo del valor de reposición”, justificó. Como ejemplo, citó que hubo inversores que compraron a US$ 3000/m2 en Quartier Dorrego -proyecto que entregará sus unidades en marzo de 2018- y que actualmente revenden a un valor cercano a US$ 3500/ m2, cuando ya quedan pocas cuotas por pagar. Ese valor está por debajo del de reposición, que estima que estaría “no menos de US$ 3800/m2”. También recomendó tomar créditos hipotecarios en UVA “que están a tasas realmente bajas (de un dígito)” aunque advirtió que “hoy asustan por la inflación”. Pero, para aquel “que crea que la inflación irá bajando, lo que más conviene es tomar esas líneas”.
Al comparar entre invertir en fondos o en obras estructuradas mediante fideicomisos al costo, el director comercial de Argencons sostuvo: “Si el fondo es de equity , la rentabilidad debería ser más o menos la misma; en el manejo del fideicomiso al costo cada uno es responsable de su unidad, de la comercialización y alquiler mientras que en el fondo esto se hace de modo colectivo”.
Para Llambías la vuelta muy incipiente del mercado de capitales “no es un tema nuevo” pero aclaró que si bien los fondos cerrados de inversión ofrecen “otras garantías respecto al fideicomiso privado”, al haberse impuesto un ticket mínimo de US$ 250.000 para entrar a los del blanqueo, resultó “un instrumento que para inversores profesionales e institucionales, no para el gran público”. “Hoy no es una opción sencilla para el inversor individual que tiene hasta US$ 300.000” y que desea que a futuro se pueda “comprar partes más chicas, de US$ 10.000 a 30.000 “.
En tanto, Politi cree que el fideicomiso “es un esquema cerrado para un grupo de conocidos que ya tienen confianza en la marca y en el desarrollador que viene actuando” pero que “sin duda, para invertir, lo mejor para adelante es el fondo”. Aunque aclaró que diferente es el caso si los ahorros son de aquel que tiene que tomar la decisión de comprar una vivienda propia, dado que “los fondos ofrecen rentabilidad pero no metros cuadrados ni unidades” -como sucede con los fideicomisos- y coincidió en que para esos casos “es un buen momento para sacar con crédito hipotecario”.
Para el asesor inmobiliario y rector de Escuela de Negocios Real Estate, Damián Tabakman, “el mercado más caliente es el que puede capitalizar las hipotecas UVAs que son los que motorizan la demanda de inmuebles. Se orientan a usados dado que aún no hay líneas para comprar en pozo a pesar de los anuncios del gobierno. Los desarrolladores están mirando cómo capitalizar esa demanda”.
De cara al futuro
Según la mirada de Noguer, los instrumentos del mercado actual local se quedaron en el tiempo. Hoy, ante las novedades a nivel internacional, son ineficientes. Es importante que se registren cambios para poder importar con éxito otro tipo de instrumentos, como por ejemplo, fondos comunes cerrados, fondos abiertos, crowdfounding e instrumentos financieros atados a desarrollos inmobiliarios. Los movimientos propios del mercado derivaron en la presencia de nuevos inversores que requieren una matriz más diversificada y eficaz”, afirma.
Llambías consideró que a futuro probablemente “la estructura del fideicomiso al costo se mantenga, no decaerá su uso sino que cambiará su modelo. Seguramente quede limitado a proyectos muy especiales, exclusivos, de alto nivel y para el público de alto poder adquisitivo, aunque también podrán financiarse con crédito intermedio por medio del boleto”. Pero, advirtió, que “para que todos estos instrumentos crediticios funcionen, la inflación debe bajar e ir convergiendo a un dígito”.
El representante de la AEV agregó que “no es que haya nuevos instrumentos (para invertir), lo que hay es una nueva situación y un nuevo uso de instrumentos clásicos. Se ve una vuelta de un mayor nivel de accesibilidad y, por lo tanto, de formas clásicas de invertir en ladrillos. No hay nada muy novedoso en materia de instrumentos sino viejas prácticas que vuelven recicladas al momento, nominadas en UVA. Es muy bueno porque más que reinventar la pólvora, hay que volver a trabajar mucho”. Prevé que habrá “más nivel de actividad”, estimó que para 2018 todo el sistema estará “más aceitado” y que “la tendencia es muy buena”.
Spina comentó que el rumbo futuro dependerá de que se “extienda el crédito hipotecario, que éste no sea solo para vivienda única y que los bancos empiecen a competir”. De ser así, probablemente “haya pocas razones por las cuales el fideicomiso al costo se sostenga porque nadie pagará en dos años algo que pueda pagar en 30”. Además de esto y de que se concrete la reforma de la ley de mercado de capitales, el directivo considera también fundamental “la posibilidad de que los desarrolladores se financien con los créditos intermedios”, que es lo que terminará de definir que “no siga teniendo sentido pensar en fideicomisos al costo como herramienta”.
Para Sommer, “en la Argentina comenzará a haber una migración de los viejos fideicomisos al costo a los fondos comunes de inversión cerrados y fideicomisos financieros” mientras que Gagliardo predijo que “el fideicomiso al costo seguirá existiendo como mecanismo de inversión porque es una excelente forma de ahorro”.
Por María Eugenia Usatinsky, Sábado 29 de julio de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
La ley regula los acuerdos entre el sector público y el privado, plantea proyectos de largo plazo que favorezcan el desarrollo económico, cultural y social de la Argentina; los desafíos.
El tratamiento fiscal definirá el éxito de la iniciativa.
Un instituto de reciente génesis podría dar un impulso importante a la canalización de inversiones en el sector inmobiliario. Se trata de las herramientas previstas en el marco legal de la participación público-privada, instituida por la ley número 27.238 en noviembre del año pasado y su interrelación con los proyectos inmobiliarios, especialmente los de grandes superficies y con variados destinos. Es decir; vivienda, depósitos o industrias, entre otras opciones.
La ley regula los acuerdos entre el sector público y el sector privado, en donde en una relación de largo plazo, ambos se comprometen a obtener los resultados convenidos sobre un proyecto en particular. El objeto del contrato comprende el diseño, la construcción, el mantenimiento y la financiación del activo de infraestructura que se determine.
No es una panacea todo lo diseñado por el Congreso y el Poder Ejecutivo Nacional en el régimen comentado porque al menos desde lo cuantitativo se ha puesto un límite del 7 por ciento del PBI interno -a precios corrientes del año presupuestario anterior- a la erogación del Estado, es decir, un techo conforme realidad económica de cada ejecución del presupuesto nacional.
De todas maneras, no es una cifra menor y con una inteligente combinación de los aportes del Estado -efectivo, crédito público, titularidad o uso de bienes públicos, otorgamiento de avales, beneficios tributarios, subsidios, franquicias, etc.- y de los particulares que promuevan esta modalidad operativa creemos que bien pueden lograrse los fines y objetivos consagrados en la normativa, entre los que se plantea: promover el crecimiento, optimizar el uso de los recursos públicos, la utilidad general para toda la comunidad, la solidaridad intergeneracional, la participación de Pymes, el desarrollo del mercado de capitales, entre otros objetivos.
La normativa prevé recurrir al régimen de oferta pública o bien a la figura del fideicomiso.
El legislador no dejó de contemplar la titularización de los flujos de fondos ni la posibilidad de cesión de la posición contractual para el caso de imposibilidad del contratista original de continuar el proyecto. Esto demuestra que la concreción de éste es el norte, el objetivo al que apunta todo el andamiaje jurídico del instituto, que tiene la ventaja de combinar lo mejor del derecho público administrativo y del derecho privado de la empresa.
Dado que un aspecto no menor para los posibles inversores es el del tratamiento fiscal, sería importante saber si el anunciado proyecto gubernamental de reforma integral del régimen impositivo va a alterar o no el sustento de este tipo de emprendimientos -PPP + real estate- porque de la respuesta que se brinde dependerá el éxito o el fracaso de la herramienta.
Finalmente recordemos que si bien la regla en este tipo de proyectos es el de licitación pública o por concurso público para la selección del contratista, el sistema prevé también la posibilidad de apostar por vía de las iniciativas privadas.
En conclusión: esperamos que el sabio ojo inversor y el espíritu de cambio que postulan los nuevos vientos que corren en nuestro país utilicen esta interesante combinación de estructuras.
Por Mario Biscardi (socio del estudio Biscardi & Asociados), Lunes 27 de marzo de 2017
Publicado en el suplemento Inmuebles comerciales e industriales del diario LA NACION
Marcos Ayerra, presidente de la Comisión Nacional de Valores.
El mercado de capitales es uno de los focos del Gobierno. El propio Luis Caputo, ministro de Finanzas afirmó que trabaja en el desarrollo del mercado de capitales para que se convierta en “una fuente alternativa de financiamiento para las pymes que generan el 70 por ciento del empleo”. La declaración la realizó en el Congreso Económico Argentino en el marco de Expo Efi, el evento anual que todos los años reúne a los referentes del mundo de la economía y los negocios en el Hilton. En el mismo encuentro, Fernando Luciani, gerente General del Mercado Argentino de Valores (MAV) coincidió con el funcionario. “Falta construir una categoría de inversores que demande genuinamente herramientas para invertir en estas empresas”, planteó.
El presidente de la Comisión Nacional de Valores (CBV), Marcos Ayerra, fue otro de los speakers invitados. La Nacion aprovechó la ocasión para profundizar sobre la iniciativa del Gobierno que le permitía a los blanqueadores sincerar dinero sin multa a través de fondos comunes de inversión (FCI) cerrados que apostaran a proyectos relacionados con infraestructura, economías regionales, energías renovables, créditos UVIs, pymes, y en emprendimientos inmobiliarios.
-¿Por qué se aprobaron tan pocos del sector de real estate?
-Lo que buscábamos era poner en agenda el tema y tuvimos una muy buena reacción de mercado. Los FCI son excelentes instrumentos, muy usados en otros países de la región. En la Argentina, en cambio, no se desarrollaron por un tema impositivo. La gran apuesta fue generar interés y se logró. Además no creo que se hayan aprobado pocos: de los 40 FCI cerrados que se presentaron para aprovechar el blanqueo, se aprobaron 16, y 20 decidieron bajarse por motus propio cuando no salió la ley del mercado de capitales en diciembre. Otro dato que muestra que trabajamos en el tema es que durante todo el año pasado aprobamos 98 FCI entre abiertos y cerrados.
-Entonces, ¿el problema fue que el Congreso no aprobó en diciembre la ley que eximía de Ganancias a los FCI cerrados?
-Los FCI cerrados son sujeto de impuesto lo que es un error porque un fondo puede invertir tal vez a un plazo de diez años, y si paga ese impuesto se va carcomiendo parte del dinero. Además, el inversor ya está pagando ese impuesto sobre los dividendos. El plan era que: entre agosto y diciembre se presentaran los FCI cerrados ante la Comisión, que en el último mes del año pasado con la aprobación del Congreso de la ley del mercado de capitales se los eximiera de Ganancias y que en el primer trimestre de este año se suscribieran. Pero al dilatarse hasta marzo su tratamiento , el gran potencial que tenía el instrumento para el blanqueo quedó trunco.
-¿Por qué? a
-Porque no se estructuró impositivamente a tiempo. Es decir, es un instrumento que no está terminado, más allá de que a algunos blanqueadores les sirvió por la posibilidad que les dio de ahorrase la multa y que es totalmente válido. De hecho muchos de ellos entraron en los FCI cerrados que se suscribieron apostando a que en marzo se apruebe la ley.
-El mercado criticó la condición de que la mínima inversión para entrar fuera tan alta…
-La base de US$ 250.000 la establecimos para proteger al inversor que es nuestra principal responsabilidad. La realidad es que hoy, los FCI cerrados son un producto riesgoso y queríamos que invirtieran los calificados. Es un proceso de aprendizaje para todos. Prefiero ponerme rojo porque no aprobé un fondo que azul porque es una estafa. No podíamos correr el riesgo de que sea un mal primer paso. Además si el mercado pudiera ver la forma en cómo llegaron algunos: estaban mal estructurados y no cumplían con las condiciones. Hubo casos hasta con conflicto de intereses. En la CNV tengo el mejor equipo monitoreando y revisando las presentaciones. El trabajo con los aprobados fue en conjunto: ingresaron, se efectuaron objeciones y se mejoraron.
-¿Los FCI son un instrumento que llegaron para quedarse?
Por supuesto. El gran partido empezará cuando sea aprobada la ley. Para darse una ideal del potencial en otros países de la región representan entre un 3 y 5 por ciento del PBI. Tenemos una enorme fe en el desarrollo. El mercado de capitales es prioridad para este gobierno. Sabemos que no se puede crear un crecimiento sostenible sin eso, hay un rol esencial de parte de nosotros y el momento es ahora. Crear una cultura del mercado de capitales que hoy no hay.
El dilema de Ganancias
La disputa entre el Gobierno y Sergio Massa por el impuesto a las Ganancias postergó para marzo el debate de la reforma de la Ley de Mercado de Capitales sancionada en 2012. Esta incluía una modificación que era clave para los desarrolladores a los efectos de generar certezas sobre la rentabilidad real, en el marco del blanqueo de capitales, de los fondos comunes de inversión (FCI).
La reforma busca que esos fondos dejaran de tener doble imposición de ese impuesto ya que en la actualidad tributan el instrumento y el cuotapartista. De este modo, la carga recaería sólo sobre los inversores. En otras palabras, se busca que tengan el mismo tratamiento impositivo que los FCI abiertos que son los que tienen patrimonio variable a través de entradas y salidas de cuotapartistas en el que sólo pagan ganancias las sociedades. El cambio convertiría a los fondos cerrados en un vehículo transparente, y que se tribute según sea la carga de cada participante del fondo.
Por Carla Quiroga, Sábado 11 de marzo de 2017
Publicado en el suplemento Propiedades & Countries del diario LA NACION
